Pagar dan Bangunan Melewati Batas Tanah Tetangga: Cara Menyelesaikannya

Apa artinya bangunan melewati batas

Bangunan atau pagar disebut melewati batas bila sebagian strukturnya berdiri di atas bidang tanah milik orang lain. Bagian yang melewati bisa kecil, misalnya fondasi atau atap yang menjorok, atau besar, misalnya sebagian ruangan. Kata kuncinya adalah batas hak atas tanah, bukan sekadar pagar yang tampak. Tanah yang bersertipikat memiliki batas yang tercatat dalam gambar ukur, sedangkan tanah yang belum bersertipikat bergantung pada bukti dan kesepakatan batas.

Sebelum menyimpulkan ada pelanggaran, pastikan lewat pengukuran resmi. Banyak orang mengira bangunannya melewati batas hanya berdasarkan perkiraan. Cara mengajukan pengukuran ulang dibahas di batas tanah bergeser, sengketa patok dan ukur ulang.

Apa yang diatur hukum

Hukum Indonesia memberi dasar bagi beberapa pertimbangan sekaligus.

1. Hak milik atas tanah. Pemilik tanah berhak menikmati dan menguasai tanahnya. Ketentuan hak milik berasal dari Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
2. Asas perlekatan dan pemisahan horizontal. KUHPerdata mengenal asas perlekatan: apa yang melekat pada tanah dianggap bagian dari tanah, sehingga bangunan di atas tanah pada dasarnya dianggap milik pemilik tanah. Sebaliknya, hukum adat yang menjadi dasar UUPA mengenal pemisahan horizontal, yaitu tanah dan bangunan dapat dimiliki orang berbeda. Dalam praktik, pengadilan mempertimbangkan keadaan perkara dan itikad pihak yang membangun.
3. Perbuatan melawan hukum. Pasal 1365 KUHPerdata mewajibkan pelaku perbuatan melawan hukum yang merugikan orang lain mengganti kerugian. Membangun di atas tanah orang lain tanpa hak dapat masuk kategori ini, terlebih bila disengaja.
4. Itikad baik. Orang yang membangun karena salah sangka batas (itikad baik) diperlakukan berbeda dari yang sengaja menyerobot. Pertimbangan ini mempengaruhi bentuk penyelesaian.

Pembahasan serupa ada di bangunan di tanah orang lain.

Pemilik tanah berhak meminta apa

Pemilik tanah yang terlanggar umumnya dapat meminta:

• Pembongkaran atau penarikan bagian yang melewati batas. Ini tuntutan yang paling lazim. Pengadilan dapat memerintahkan pembongkaran bagian yang menyerobot.
• Ganti rugi atas kerugian nyata, misalnya tanah tidak bisa dipakai, nilai tanah turun, atau biaya ukur ulang.
• Uang sewa atau kompensasi untuk masa tanah dipakai tanpa hak.
• Pengakuan hak dengan imbalan, yaitu pemilik tanah menyetujui bangunan tetap berdiri dengan imbalan tertentu, melalui sewa atau jual beli bagian tanah.

Perlu dicatat, hak meminta pembongkaran bukan berarti pemilik boleh membongkar sendiri. Pembongkaran dilakukan atas kesepakatan atau putusan pengadilan. Tindakan sepihak berisiko dituduh merusak barang.

Pihak yang membangun: pilihan dan risikonya

Pihak yang bangunannya melewati batas dapat menempuh beberapa jalan.

Pembelian sebagian tanah memerlukan pemecahan sertipikat, akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT), dan balik nama. Lihat pecah sertifikat tanah dan peran PPAT dan akta jual beli. Untuk tanah yang diagunkan bank, perlu persetujuan pemegang hak tanggungan.

Faktor yang mempengaruhi hasil

Hasil penyelesaian, baik melalui perundingan maupun putusan, dipengaruhi hal-hal berikut:

• Besar dan sifat pelanggaran. Pagar yang menjorok sedikit berbeda dari bangunan permanen yang memakan tanah luas.
• Itikad baik. Membangun karena salah ukur atau sengaja menyerobot.
• Lamanya bangunan berdiri dan sikap pemilik tanah. Pemilik yang membiarkan lama tanpa keberatan dapat menyulitkan tuntutannya, namun diamnya pemilik tidak otomatis menghapus haknya.
• Izin bangunan. Bangunan tanpa izin atau menyalahi garis sempadan menambah masalah. Lihat batas sempadan bangunan dan izin tetangga.
• Nilai tanah dan bangunan. Bila bangunan bernilai jauh lebih tinggi dan bagian yang melewati sedikit, kompromi finansial lebih masuk akal.
• Ada tidaknya kerugian nyata. Kerugian yang dapat dibuktikan memperkuat tuntutan ganti rugi.

Tidak ada hasil pasti. Pengadilan menilai tiap perkara dari faktanya, dan putusan dapat berbeda antarperkara.

Langkah praktis

1. Ukur dulu. Pastikan melalui pengukuran oleh kantor pertanahan atau juru ukur berizin bahwa memang ada bagian yang melewati, berapa luasnya, dan di mana.
2. Kumpulkan dokumen. Sertipikat kedua pihak, gambar ukur, izin dan gambar bangunan, serta foto proses pembangunan.
3. Hentikan perluasan. Pihak yang membangun sebaiknya menghentikan pekerjaan di titik yang disengketakan agar masalah tidak membesar. Pemilik tanah dapat menyampaikan keberatan tertulis agar tidak dianggap membiarkan.
4. Bicarakan opsi. Ajak pihak lain berunding, dengan perantara bila perlu. Tawarkan opsi: pembongkaran, ganti rugi, sewa, atau jual beli bagian.
5. Tuangkan dalam perjanjian. Kesepakatan ditulis dengan jelas: luas yang terkena, harga atau kompensasi, tenggat, dan siapa menanggung biaya. Bila menyangkut peralihan hak, buat akta di hadapan PPAT.
6. Laksanakan dan daftarkan. Jika ada pemecahan atau balik nama, urus sampai selesai di kantor pertanahan.
7. Jika buntu, ajukan jalur hukum. Kirim somasi, lalu gugat bila tidak ditanggapi.

Contoh: Pak Wahyu membangun garasi dan ternyata dinding sampingnya masuk sekitar tiga puluh senti ke tanah Bu Ningsih sepanjang enam meter. Hasil ukur kantor pertanahan menunjukkan hal itu. Pak Wahyu tidak ingin membongkar karena garasi menopang atap utama. Bu Ningsih bersedia menjual bagian tanah tersebut. Mereka menyepakati harga, memecah sertipikat, dan membuat akta jual beli di PPAT. Persoalan selesai tanpa pembongkaran, dan batas baru tercatat resmi.

Somasi dan gugatan

Bila perundingan tidak berhasil, pemilik tanah dapat mengirim somasi, yaitu surat teguran resmi yang meminta pihak lain menghentikan pelanggaran dan memulihkan keadaan dalam tenggat tertentu. Isi somasi: identitas, dasar hak (sertipikat dan hasil ukur), uraian pelanggaran, permintaan konkret, tenggat, dan akibat bila tidak dipenuhi.

Gugatan perdata ke pengadilan negeri dapat meminta: pernyataan bahwa perbuatan itu melawan hukum, perintah pembongkaran atau pengosongan bagian tanah, ganti rugi, dan uang paksa (dwangsom) bila terlambat melaksanakan putusan. Hakim biasanya meminta pemeriksaan setempat dengan kantor pertanahan untuk mengukur di lokasi. Prosesnya dapat panjang. Alternatifnya, gunakan mediasi yang diwajibkan di awal perkara perdata. Pembahasan terkait ada di penguasaan tanah puluhan tahun.

Bagaimana bila bangunan sudah puluhan tahun

Bangunan yang sudah lama berdiri, ditambah pemilik tanah yang lama membiarkan, menimbulkan pertanyaan tentang daluwarsa atau hilangnya hak menuntut. Hukum perdata mengenal beberapa bentuk daluwarsa, tetapi penerapannya pada kasus batas tanah tidak sederhana dan sangat bergantung pada fakta, termasuk apakah tanah bersertipikat. Karena itu jangan mengambil kesimpulan sendiri. Kumpulkan bukti lamanya penguasaan, itikad baik, dan sikap pemilik tanah, lalu mintalah pendapat hukum. Untuk tanah bersertipikat, ketentuan pendaftaran tanah juga membatasi gugatan atas sertipikat dalam kondisi tertentu setelah jangka waktu lima tahun. Periksa teks resmi terbaru.

Kesalahan umum

• Menganggap pelanggaran kecil boleh dibiarkan selamanya tanpa dicatat.
• Membangun tanpa mengukur dan tanpa persetujuan tetangga di sisi batas.
• Menunda perundingan hingga bangunan selesai, sehingga biaya pembongkaran membesar.
• Membayar ganti rugi lisan tanpa kuitansi dan perjanjian.
• Membeli bagian tanah tanpa pemecahan sertipikat sehingga tidak ada dasar hukum.
• Mengancam atau merusak bangunan.
• Mengandalkan pengakuan lisan "sudah boleh" dari tetangga lama tanpa tertulis.

Contoh: Ibu Marta membiarkan tetangga memasang pagar yang menjorok karena sungkan. Delapan tahun kemudian ia ingin menjual tanahnya, dan calon pembeli mengukur ulang serta menemukan selisih. Ibu Marta kesulitan menjelaskan karena tidak pernah ada catatan. Setelah berunding, tetangga menggeser pagar, dan keduanya membuat berita acara. Pelajaran: sampaikan keberatan sejak dini, secara tertulis.

Cara menghitung kompensasi yang wajar

Tidak ada tarif baku untuk bagian tanah yang terkena bangunan. Para pihak biasanya memakai pendekatan berikut sebagai bahan perundingan:

• Harga pasar tanah sekitar. Cari data harga tanah serupa di lingkungan itu, atau minta penilaian dari penilai independen (appraisal) bila nilainya besar.
• Luas yang terkena. Gunakan hasil ukur resmi, bukan perkiraan.
• Dampak pada sisa tanah. Bila bagian yang terpakai membuat sisa tanah sulit digunakan, misalnya bentuk menjadi tidak beraturan, nilai sisa bisa ikut turun dan dapat dipertimbangkan.
• Biaya yang dihindari. Pihak yang membangun menghemat biaya pembongkaran dan pembangunan ulang. Sebagian orang memasukkan hal ini dalam perundingan.
• Lama dan sifat penggunaan. Penggunaan lama tanpa izin dapat dihitung sebagai uang sewa.

Contoh hitungan sederhana, tanpa angka nyata: bila harga tanah sekitar Rp5.000.000 per meter persegi dan bagian yang terkena 2 meter persegi, nilai dasarnya Rp10.000.000. Kedua pihak lalu dapat menambah atau mengurangi dengan pertimbangan di atas. Angka ini hanya ilustrasi untuk menunjukkan cara berpikir.

Hindari menetapkan harga berdasarkan emosi. Bila tidak ada kesepakatan, jasa penilai atau mediator membantu menjaga perundingan tetap rasional.

Isi perjanjian penyelesaian yang baik

Kesepakatan sebaiknya ditulis lengkap. Unsur yang lazim dimuat:

1. identitas para pihak dan data sertipikat masing-masing;
2. uraian pelanggaran dan hasil ukur yang dipakai sebagai dasar;
3. bentuk penyelesaian yang dipilih (bongkar, ganti rugi, sewa, atau jual beli bagian);
4. jumlah uang, cara dan tanggal pembayaran;
5. tenggat pelaksanaan pekerjaan dan siapa yang menanggung biaya;
6. pernyataan tidak ada tuntutan lain setelah kewajiban dipenuhi;
7. cara menyelesaikan bila salah satu pihak ingkar;
8. tanda tangan para pihak dan saksi, atau akta notaris atau PPAT bila menyangkut peralihan hak.

Untuk peralihan hak atas sebagian tanah, perjanjian saja tidak cukup. Peralihan baru sah sesuai ketentuan setelah ada akta PPAT dan pendaftaran di kantor pertanahan. Lihat jual beli tanah, AJB, dan balik nama.

Dampak pada jual beli dan agunan

Bangunan yang melewati batas dapat mempersulit penjualan atau penjaminan tanah. Calon pembeli dan bank memeriksa luas dan batas. Ketidaksesuaian dapat membuat transaksi tertunda atau batal. Karena itu penyelesaian yang tertulis dan tercatat meningkatkan kepastian dan nilai tanah. Bila tanah sedang dibebani hak tanggungan, kesepakatan yang mengubah batas atau luas perlu dibicarakan dengan bank. Lihat hak tanggungan dan hipotek tanah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tetangga wajib membongkar bangunan yang melewati batas? Pada dasarnya pemilik tanah berhak menuntut pemulihan. Hasil akhirnya bergantung pada kesepakatan atau putusan. Alternatif seperti ganti rugi atau pembelian bagian tanah juga mungkin.

Bisakah saya membeli bagian tanah yang terkena bangunan? Bisa, bila pemilik tanah bersedia dan memenuhi syarat pemecahan, akta jual beli di PPAT, dan balik nama. Periksa juga persyaratan luas minimum dan akses.

Apakah izin bangunan menjamin saya aman? Tidak. Izin bangunan tidak menetapkan hak atas tanah. Bila bangunan melewati batas, izin tidak menghapus hak pemilik tanah tetangga.

Ringkasan

Bangunan yang melewati batas tanah tetangga menimbulkan hak bagi pemilik tanah untuk meminta pemulihan, ganti rugi, atau imbalan. Penyelesaian dapat berupa pembongkaran, kompensasi, sewa, tukar-menukar, atau jual beli bagian tanah yang dibuat dalam akta. Pastikan lebih dulu lewat pengukuran resmi, tuangkan kesepakatan secara tertulis, dan hindari tindakan sepihak. Jika buntu, kirim somasi, jalani mediasi, lalu gugat ke pengadilan negeri.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• KUHPerdata, ketentuan tentang hak milik, perlekatan, dan Pasal 1365 tentang perbuatan melawan hukum.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Baca juga

• Bangunan di atas tanah orang lain
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.