Jual Beli dengan Hak Membeli Kembali dan Jual Gadai Tanah: Batas Waktu, Risiko, dan Cara Aman

Apa itu jual beli dengan hak membeli kembali

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), jual beli dengan hak membeli kembali diatur pada Pasal 1519 sampai 1532. Pasal 1519 menjelaskan bahwa kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual timbul karena suatu perjanjian yang tetap memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya, dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam Pasal 1532.

Dengan kata lain, penjual menyerahkan tanah dan menerima uang. Pembeli menjadi pemilik. Namun penjual memegang hak untuk mengambil tanah itu kembali dalam jangka waktu tertentu, dengan membayar sejumlah uang.

Bentuk ini sering disalahpahami sebagai gadai. Padahal berbeda: pada jual beli dengan hak beli kembali, pembeli adalah pemilik penuh selama jangka waktu berjalan. Pada gadai, pemilik tetap pemilik tanah dan pemegang gadai hanya menguasai sebagai jaminan utang.

Yang terkena: pemilik tanah yang butuh dana cepat, pembeli yang menyediakan dana, dan ahli waris keduanya. Istilah-istilah yang dipakai di masyarakat meliputi jual lepas (jual putus), jual tahunan, jual gadai, dan sanda. Namanya berlainan antardaerah, sehingga yang menentukan adalah isi perjanjian, bukan labelnya.

Aturan pokok dalam KUH Perdata

Berikut ketentuan yang paling penting.

• Jangka waktu maksimum lima tahun. Pasal 1520: hak untuk membeli kembali tidak boleh diperjanjikan untuk waktu yang lebih lama dari lima tahun. Jika diperjanjikan lebih lama, waktunya diperpendek menjadi lima tahun.
• Jangka waktu mutlak. Pasal 1521: jangka waktu yang ditetapkan harus diartikan secara mutlak dan tidak boleh diperpanjang oleh hakim. Bila penjual lalai mengajukan tuntutan membeli kembali dalam tenggang waktu yang ditentukan, pembeli tetap menjadi pemilik.
• Harga yang harus dikembalikan. Pasal 1532: penjual yang memakai hak membeli kembali tidak saja wajib mengembalikan seluruh harga pembelian semula, tetapi juga mengganti biaya menurut hukum yang telah dikeluarkan pada pembelian dan penyerahan, biaya perbaikan yang perlu, serta biaya yang menyebabkan barang bertambah harganya, sejumlah tambahannya.
• Barang kembali bebas beban. Pasal 1532 yang sama: penjual yang memperoleh barangnya kembali berhak menerimanya bebas dari semua beban dan hipotek yang diletakkan pembeli, tetapi wajib menepati perjanjian sewa yang dibuat pembeli dengan itikad baik.
• Ahli waris pembeli. Pasal 1531: jika pembeli meninggalkan beberapa ahli waris, hak membeli kembali tidak dapat dipakai terhadap masing-masing selain sebesar bagiannya, kecuali harta sudah dibagi dan barang jatuh ke satu ahli waris.
• Penyewa. Pasal 1577: pembeli dengan perjanjian membeli kembali tidak dapat memaksa penyewa mengosongkan barang sebelum ia menjadi pemilik mutlak dengan lewatnya tenggang waktu pembelian kembali.

Dari sini terlihat beberapa pelajaran: jangka waktu tidak bisa disulap lebih dari lima tahun, tenggat keras, dan penjual harus menyiapkan dana yang jumlahnya lebih besar dari sekadar harga pokok karena biaya tambahan ikut dihitung.

Berlaku untuk tanah? Perlu syarat tambahan

KUH Perdata Buku II tentang kebendaan telah dicabut sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam di dalamnya oleh Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Namun Buku III tentang perikatan, termasuk jual beli dan hak membeli kembali, masih menjadi rujukan umum untuk perjanjian. Karena itu, perjanjian beli kembali atas tanah tidak serta-merta batal, tetapi harus tunduk pada hukum pertanahan.

Hal-hal yang berlaku untuk tanah:

• Peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan didaftarkan di kantor pertanahan. Rincian ada pada jual beli tanah, AJB, dan balik nama dan peran PPAT.
• Jual beli di bawah tangan sering berujung sengketa. Lihat jual beli tanah tanpa PPAT, risiko dan perbaikannya.
• Untuk membeli kembali, penjual perlu akta baru dan balik nama baru atas nama penjual.
• Pembeli yang sudah balik nama menjadi pemilik tercatat. Hak membeli kembali yang hanya dituliskan di kuitansi tanpa akta sulit ditegakkan terhadap pihak ketiga.

Jual gadai atau gadai tanah: berbeda dari beli kembali

Gadai tanah menurut hukum adat adalah penyerahan tanah kepada orang lain dengan menerima uang. Tanah dikuasai dan dimanfaatkan pemegang gadai sampai pemilik menebusnya. Tanah tetap milik pemberi gadai.

Untuk tanah pertanian, UUPA mengatur gadai sebagai hak yang bersifat sementara, dan Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun 1960 mengaturnya lebih lanjut. Pasal 7 undang-undang itu pada pokoknya menyatakan:

• gadai tanah pertanian yang sudah berlangsung tujuh tahun atau lebih wajib dikembalikan kepada pemiliknya dalam waktu sebulan setelah tanaman yang ada dipanen, tanpa pembayaran uang tebusan;
• untuk gadai yang belum tujuh tahun, pemilik dapat meminta tanahnya kembali setiap waktu setelah panen dengan membayar tebusan menurut rumus yang ditetapkan, yaitu (7 setengah dikurangi masa berlangsungnya gadai) dibagi 7, dikali uang gadai.

Penjelasan lebih lengkap ada pada gadai tanah pertanian dan batas waktu tebus. Perhatikan: batas tujuh tahun gadai tanah pertanian berbeda dari batas lima tahun hak beli kembali. Keduanya tidak boleh dicampur.

Perbandingan empat bentuk

Tabel ini membantu membedakan. Jangan menggunakan label "gadai" untuk jual beli, atau sebaliknya. Pengadilan menilai isi sebenarnya.

Langkah praktis

1. Tentukan niat sebenarnya. Apakah penjual benar-benar menjual, ingin mengamankan pinjaman, atau menggadaikan? Pilih bentuk hukum yang sesuai.
2. Periksa tanah. Sertipikat, riwayat, sengketa, pembebanan hak tanggungan, dan kesesuaian peruntukan. Lihat membeli tanah bermasalah.
3. Tentukan harga dan harga tebus. Tulis jumlah harga pembelian semula, biaya yang ikut dikembalikan, dan cara menghitung biaya tambahan.
4. Tulis jangka waktu yang jelas. Maksimum lima tahun untuk beli kembali. Cantumkan tanggal jatuh tempo.
5. Buat akta yang benar. Akta jual beli di hadapan PPAT, dan perjanjian beli kembali dalam bentuk tertulis, sebaiknya notaris.
6. Atur penguasaan dan hasil. Siapa yang menempati, menggarap, atau menyewakan tanah selama masa itu, dan siapa yang menanggung pajak dan pemeliharaan.
7. Siapkan dana dan jadwal. Penjual yang ingin membeli kembali perlu mengajukan niat tertulis sebelum jatuh tempo.
8. Laksanakan dan catat. Buat akta pembelian kembali, bayar, dan balik nama.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan KUH Perdata tentang hak membeli kembali dan UU Prp 56/1960 sangat tua, tetapi masih dirujuk. Yang berubah adalah sekitarnya.

• PP 18/2021 mengubah sebagian aturan pendaftaran tanah, dan menetapkan bahwa alat bukti tertulis bekas milik adat harus didaftarkan dalam lima tahun sejak peraturan diundangkan. Menurut pemberitaan, batasnya jatuh pada 2 Februari 2026. Karena itu, penjualan tanah berdasar girik atau letter C kini berisiko lebih tinggi. Periksa kebijakan kantor pertanahan setempat.
• KUHP baru (UU 1/2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Bila beli kembali dipakai untuk menipu, misalnya menjual tanah yang sama kepada dua orang, pasal penipuan atau penggelapan dalam KUHP baru dapat relevan. Nomor pasal dan ancamannya perlu dicek pada teks resmi.
• Pengadilan pada umumnya menilai perjanjian berdasarkan substansinya, bukan judulnya. Jual beli beli kembali yang sebenarnya pinjaman berbunga dapat dianggap sebagai utang, bukan jual beli.

Jual beli menurut hukum adat: terang dan tunai

Sebelum PPAT dikenal luas, jual beli tanah di desa dilakukan menurut hukum adat. Cirinya terang dan tunai. Terang berarti dilakukan di depan kepala desa atau perangkat adat sebagai saksi, sehingga masyarakat tahu bahwa peralihan itu terjadi. Tunai berarti pembayaran dan penyerahan terjadi bersamaan. Konsep ini masih hidup dalam ingatan banyak masyarakat dan kadang diakui hakim untuk transaksi lama.

Meski demikian, transaksi baru sebaiknya tidak lagi bergantung pada pola lama. Jual beli dengan hak beli kembali sulit memenuhi unsur tunai, karena sebagian hak masih menggantung. Kepala desa atau kelurahan tidak berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah; kewenangan itu ada pada PPAT. Dokumen desa tetap berguna sebagai bukti riwayat, tetapi tidak menggantikan akta. Pembahasan serupa ada pada jual beli tanah girik dan akta camat dan jual beli tanah akta di bawah tangan.

Dokumen yang perlu disimpan kedua pihak

Karena jangka waktu berjalan bertahun-tahun, dokumen mudah hilang. Simpan:

• salinan akta jual beli dan sertipikat atas nama pembeli;
• perjanjian hak membeli kembali lengkap dengan lampiran;
• bukti pembayaran harga dan semua biaya yang ikut dikeluarkan (pajak, biaya akta, biaya pendaftaran, biaya perbaikan);
• catatan perbaikan dan penambahan bangunan atau tanaman selama masa itu, karena nilai tambahan ikut dihitung pada Pasal 1532;
• surat pernyataan siapa yang menguasai dan memakai tanah;
• korespondensi tentang niat membeli kembali.

Fotokopi dan foto digital sebaiknya disimpan di dua tempat berbeda. Bila salah satu pihak meninggal, ahli waris perlu dokumen untuk meneruskan haknya. Pasal 1531 menunjukkan bahwa ahli waris pembeli dapat didekati secara proporsional sesuai bagian warisan, sehingga catatan pembagian warisan juga penting. Pembahasan warisan tanah tersedia pada balik nama tanah warisan.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Joko (fiktif) butuh dana untuk biaya pengobatan dan menjual sepetak tanah pertanian kepada Pak Hadi dengan hak membeli kembali dalam tiga tahun. Mereka membuat akta jual beli di hadapan PPAT dan perjanjian tertulis tentang hak beli kembali yang menyebut harga, biaya tambahan, dan tanggal jatuh tempo. Pada tahun ketiga, Pak Joko menyiapkan dana lebih dulu, memberi tahu Pak Hadi tertulis, lalu membuat akta pembelian kembali sebelum jatuh tempo. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Hubungan dengan larangan lain

Dua larangan perlu diketahui agar beli kembali tidak dipakai sebagai kedok. Pertama, kuasa mutlak untuk menjual tanah dilarang, sebagaimana diuraikan pada jual beli tanah dengan kuasa mutlak dilarang. Kedua, janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki sendiri objek jaminan bila debitur cedera janji batal demi hukum menurut UU Hak Tanggungan. Prinsipnya: tanah yang dijaminkan tidak boleh otomatis menjadi milik pemberi utang hanya karena utang tidak dibayar.

Karena itu, bila "jual beli beli kembali" sebenarnya adalah utang yang menggunakan tanah sebagai jaminan, pengadilan dapat menilai perjanjian itu menyimpang dari tujuan hukum. Pembeli yang menuntut tanah sepenuhnya dapat dianggap beritikad buruk. Sebaliknya, penjual yang ingin lolos dari kewajiban harus membuktikan bahwa memang bukan jual beli.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama hak membeli kembali boleh diperjanjikan? Paling lama lima tahun menurut Pasal 1520 KUH Perdata. Janji yang lebih lama dipersingkat menjadi lima tahun.

Apakah hakim boleh memberi tambahan waktu bila penjual terlambat? Tidak. Pasal 1521 menyatakan jangka waktu bersifat mutlak dan tidak boleh diperpanjang hakim. Hak hilang bila tenggat terlewat.

Apakah harga beli kembali harus sama dengan harga jual? Harga dasarnya sama dengan harga pembelian asal, ditambah biaya yang disebut dalam Pasal 1532. Para pihak tidak boleh menambah beban di luar yang diperjanjikan secara sah.

Apa bedanya dengan gadai sawah? Pada gadai, pemilik tetap pemilik dan tanah hanya dikuasai pemegang gadai. Pada beli kembali, pembeli adalah pemilik penuh selama jangka waktu. Aturan batas waktu dan tebusan juga berbeda.

Ringkasan

• Jual beli dengan hak membeli kembali diatur Pasal 1519 sampai 1532 KUH Perdata.
• Hak beli kembali maksimal lima tahun, tenggat mutlak, dan penjual wajib mengembalikan harga ditambah biaya tertentu.
• Gadai tanah pertanian berbeda: tujuh tahun menurut Pasal 7 UU Prp 56/1960.
• Untuk tanah, gunakan akta PPAT dan daftarkan peralihan haknya.
• Hindari memakai jual beli sebagai kedok pinjaman; pilih hak tanggungan bila perlu.
• Cek teks resmi terbaru dan konsultasikan sebelum menandatangani.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1519 sampai 1532 dan Pasal 1577
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU Prp No. 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Gadai Tanah Pertanian: Aturan Tujuh Tahun, Cara Menghitung Uang Tebusan, dan Hak Pemilik
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• Jual Beli Tanah dengan Kuasa Mutlak Dilarang: Penjelasan dan Alternatif yang Aman

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.