Ganti Rugi Pengadaan Tanah: Bentuk, Penilai Publik, dan Hak Pemilik Tanah

Apa itu pengadaan tanah dan siapa yang terkena

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah kegiatan pemerintah menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Contohnya tanah untuk jalan, jalan tol, bendungan, rel kereta, pelabuhan, bandar udara, dan fasilitas umum tertentu. Dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, dengan aturan pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah, antara lain pemegang hak atas tanah, pemegang hak pengelolaan, nazir untuk tanah wakaf, pemilik tanah bekas milik adat, masyarakat hukum adat, pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, pemegang dasar penguasaan atas tanah, dan pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain di atas tanah. Daftar rincinya ada dalam undang-undang dan peraturan pelaksananya.

Yang terkena adalah pemilik rumah, pemilik sawah atau kebun, pemilik ruko, penyewa dan penggarap tertentu, serta pemegang hak tanggungan. Tanah milik pemerintah desa, tanah kas desa, dan aset daerah juga dapat terkena. Ulasan tanah aset pemerintah ada pada tanah kas desa dan tanah aset pemda, status dan penggunaan. Pembahasan umum prosedur ada pada pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan ganti rugi, dan contoh peristiwa fiktif ada pada studi kasus ganti rugi pembebasan lahan proyek pemerintah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Pokok aturan dapat dipahami seperti berikut:

• Tanah hanya dapat diambil untuk kepentingan umum yang termasuk dalam daftar dan sesuai rencana tata ruang.
• Ganti kerugian harus layak dan adil. Pemilik tidak boleh dipaksa menerima ganti kerugian yang jelas tidak memadai.
• Nilai ganti kerugian ditetapkan berdasarkan penilaian oleh penilai pertanahan, yang di pembahasan sehari-hari disebut penilai publik. Penilaian dilakukan per bidang tanah.
• Nilai dihitung berdasarkan keadaan pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan, menurut kajian akademik yang memeriksa ketentuan Pasal 36 dan sekitarnya.
• Ganti kerugian diberikan langsung kepada pihak yang berhak, tidak lewat perantara tanpa dasar, dan umumnya tunai.
• Bila pemilik tidak puas, tersedia jalur keberatan ke pengadilan negeri dalam batas waktu singkat. Menurut Perma 3/2016 sebagaimana diubah Perma 2/2021, keberatan diajukan paling lambat empat belas hari setelah musyawarah penetapan ganti kerugian. Bahasan lanjutan ada pada keberatan nilai ganti rugi dan konsinyasi di pengadilan negeri.

Rincian pasal yang tidak dikutip secara langsung dari naskah resmi perlu dibaca pembaca sendiri. Karena itu, artikel ini tidak memberikan nomor pasal kecuali yang tertulis dalam sumber yang diperiksa.

Bentuk ganti kerugian

Menurut undang-undang pengadaan tanah, ganti kerugian dapat berbentuk beberapa macam. Pasal 36 UU 2/2012 menyebut bentuk uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui kedua pihak. Bentuk yang paling umum dalam praktik adalah uang. Tetapi pilihan lain ada dan dapat dibicarakan dalam musyawarah.

Karena ketentuan bisa disesuaikan lewat peraturan pelaksana, pemilik perlu bertanya kepada panitia pelaksana pengadaan tanah tentang bentuk yang tersedia untuk proyek tersebut. Pilih bentuk yang paling menjaga mata pencaharian dan tempat tinggal keluarga, bukan sekadar angka terbesar di atas kertas.

Apa saja yang dinilai

Nilai ganti kerugian mencakup lebih dari harga tanah. Dalam praktik, penilaian lazimnya meliputi:

• tanah, termasuk ruang atas dan ruang bawah tanah bila terdampak;
• bangunan, mulai dari rumah, gudang, sampai pagar;
• tanaman, misalnya pohon buah, tanaman keras, dan hasil kebun;
• benda lain yang berkaitan dengan tanah;
• kerugian lain yang dapat dinilai, seperti biaya pindah atau kehilangan usaha, sepanjang diatur.

Pemilik tanah perlu memeriksa apakah semua yang dimilikinya sudah tercatat. Misalnya, pohon yang tidak tercatat saat pendataan tidak akan dihitung. Karena itu, hadir saat pendataan, menunjukkan batas, dan mencatat objek dengan teliti sangat penting.

Langkah praktis bagi pemilik tanah

1. Periksa surat pemberitahuan dan pengumuman. Catat tanggal, nama proyek, dan instansi yang mengumumkan.
2. Kumpulkan bukti hak. Sertipikat, akta jual beli, bukti pembayaran pajak, surat keterangan desa, dan bukti penguasaan lain. Status girik sedang berubah menurut pemberitaan, jadi tanyakan kepada kantor pertanahan apa yang diterima untuk proses ini.
3. Hadiri pendataan. Tunjukkan batas tanah. Minta salinan hasil pendataan dan periksa luas, bangunan, serta tanaman.
4. Pelajari hasil penilaian. Minta penjelasan tentang cara penilai menghitung. Tanyakan harga pembanding yang dipakai.
5. Ikuti musyawarah. Sampaikan pendapat dan kebutuhan. Catat hasilnya dalam berita acara.
6. Pertimbangkan bentuk ganti kerugian. Tanya apakah tanah pengganti atau permukiman kembali tersedia.
7. Putuskan menerima atau berkeberatan. Ingat batas waktu empat belas hari untuk keberatan setelah musyawarah.
8. Selesaikan administrasi. Lepaskan hak setelah pembayaran sesuai prosedur dan simpan bukti.
9. Perhatikan pihak lain. Bila tanah dijaminkan, bicarakan dengan bank. Bila tanah warisan belum dibagi, kumpulkan seluruh ahli waris.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Beberapa perubahan penting.

Pertama, pengadaan tanah semula diatur Perpres, lalu UU 2/2012, dan peraturan pelaksananya diperbarui dengan PP 19/2021. Pembaca yang membaca ulasan lama perlu mencocokkan.

Kedua, Cipta Kerja mengubah beberapa ketentuan pengadaan tanah. Naskah yang berlaku sekarang adalah UU 6/2023. UU 11/2020 tidak berlaku lagi. Perubahan yang dimaksud menyentuh tahapan, waktu, dan kelembagaan, termasuk lembaga pertanahan dan penilai. Rinciannya perlu dicek.

Ketiga, Mahkamah Agung mengubah tata cara keberatan dan penitipan ganti kerugian melalui Perma 2/2021 yang mengubah Perma 3/2016. Perubahan mencakup antara lain batas waktu penyelesaian konsinyasi dan pasal-pasal tertentu. Pembaca sebaiknya memastikan versi terbaru.

Keempat, istilah penilai publik dan penilai pertanahan bisa berbeda dalam peraturan. Tanyakan kepada panitia siapa yang menilai tanah Anda dan apa dasar kewenangannya.

Kesalahan umum

Contoh: pemilik kebun dan rumah

Contoh: Pak Sukir (fiktif) memiliki rumah dan kebun kecil yang terkena proyek jalan. Ia hadir saat pendataan dan membawa sertipikat. Ia memperhatikan bahwa beberapa pohon kelapa tidak tercatat, lalu meminta petugas mencatatnya. Dalam musyawarah, ia menanyakan cara penilai menghitung dan harga pembandingnya. Ia juga bertanya apakah tersedia tanah pengganti. Setelah menimbang, ia menerima ganti kerugian dalam bentuk uang karena sudah menemukan tanah pengganti sendiri. Cerita ini fiktif dan tidak menjanjikan nilai tertentu.

Hak penyewa, penggarap, dan pemilik bangunan di atas tanah orang lain

Tidak semua pihak yang terdampak adalah pemilik tanah. Penyewa rumah atau ruko, penggarap sawah, dan pemilik bangunan di atas tanah orang lain juga dapat terkena. Hak mereka bergantung pada dasar penguasaan dan bukti. Pemilik bangunan di atas tanah sewa dapat berhak atas penggantian bangunan, sedangkan tanahnya menjadi hak pemilik tanah. Penjelasan nasib bangunan di tanah sewa ada pada bangunan di atas tanah sewa, nasib saat kontrak berakhir.

Penggarap lahan biasanya menghadapi ketidakpastian. Bagi hasil dan sewa dapat menjadi dasar klaim kerugian, tetapi pengakuannya tergantung bukti dan keputusan panitia. Ulasan hubungan penggarap dan pemilik tanah ada pada penggarap lahan dan pemilik tanah, bagi hasil dan sengketa. Penyewa sebaiknya menyimpan perjanjian sewa dan menanyakan kepada panitia apakah ada kompensasi atas sisa masa sewa.

Tahapan pengadaan tanah secara garis besar

Undang-undang membagi pengadaan tanah dalam empat tahap: perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil. Pemilik tanah paling sering bersentuhan dengan dua tahap tengah.

• Persiapan. Instansi yang memerlukan tanah memberitahukan rencana, melakukan pendataan awal, dan berkonsultasi dengan masyarakat. Setelah itu ditetapkan lokasi pembangunan. Penetapan lokasi menjadi titik acuan penting karena nilai tanah dihitung berdasarkan keadaan pada saat pengumumannya.
• Pelaksanaan. Dilakukan inventarisasi dan identifikasi penguasaan tanah, penilaian ganti kerugian, musyawarah penetapan bentuk dan besar ganti kerugian, pemberian ganti kerugian, dan pelepasan hak.
• Penyerahan hasil. Tanah yang telah dilepaskan diserahkan kepada instansi yang memerlukan.

Waktu setiap tahap diatur dalam undang-undang dan peraturan pelaksana, dan sebagian telah dipersingkat melalui perubahan. Karena angka hari dapat berubah, pembaca disarankan membaca teks terbaru atau menanyakan jadwal kepada panitia pelaksana. Salah satu tugas panitia adalah mengumumkan hasil inventarisasi agar pemilik dapat memeriksa dan mengajukan keberatan atas data sebelum penilaian. Manfaatkan kesempatan ini, sebab data yang telah diumumkan menjadi dasar penilaian.

Pelepasan hak dan sertipikat

Setelah ganti kerugian diberikan, pemilik melepaskan hak atas tanah. Pelepasan ini dibuktikan dengan dokumen resmi dan menjadi dasar bagi pemerintah mencatat tanah sebagai milik negara atau instansi yang memerlukan. Pemilik biasanya diminta menyerahkan sertipikat asli atau dokumen hak lain. Jangan menyerahkan dokumen asli sebelum menerima pembayaran sesuai prosedur dan tanda terima yang sah.

Bila hanya sebagian tanah terkena, sisa tanah tetap menjadi milik Anda. Dalam keadaan tertentu, bila sisa tanah tidak lagi dapat dipakai secara wajar, pemilik dapat meminta agar seluruh bidang diganti. Ketentuan ini bergantung pada undang-undang dan penilaian panitia, sehingga tanyakan hal itu pada saat musyawarah, bukan sesudah pembayaran. Sisa tanah juga perlu didaftarkan ulang agar sertipikat sesuai luas yang baru. Tanyakan kepada kantor pertanahan siapa yang menanggung biaya pemecahan atau pemutakhiran data.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya wajib menyerahkan tanah? Dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum, pemilik yang tidak setuju memiliki jalur keberatan, tetapi proses tetap berjalan menurut tahapan hukum. Menolak secara fisik tanpa menggunakan jalur hukum dapat merugikan Anda.

Apakah saya bisa meminta nilai lebih tinggi? Anda dapat menyampaikan keberatan dan bukti pembanding dalam musyawarah, dan mengajukan keberatan ke pengadilan negeri bila perlu. Hasilnya bergantung pada bukti dan penilaian hakim.

Apakah ganti kerugian dikenai pajak? Soal perpajakan di luar cakupan artikel ini. Tanyakan kepada panitia atau instansi yang berwenang.

Siapa penerima ganti kerugian bila tanah warisan belum dibagi? Penerima adalah ahli waris yang berhak. Semua ahli waris perlu diketahui. Bila terjadi perselisihan, dana dapat dititipkan di pengadilan. Lihat sengketa tanah warisan yang dikuasai satu saudara.

Ringkasan

• Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diatur UU 2/2012 dan PP 19/2021; ganti kerugian harus layak dan adil.
• Bentuk ganti kerugian dapat berupa uang, tanah pengganti, permukiman kembali, saham, atau bentuk lain yang disetujui.
• Nilai ditetapkan berdasarkan penilaian per bidang, dan objek yang tidak tercatat tidak dinilai.
• Hadiri pendataan dan musyawarah, serta kumpulkan bukti hak.
• Keberatan ke pengadilan negeri diajukan dalam empat belas hari setelah musyawarah menurut Perma 3/2016 yang diubah Perma 2/2021.
• Hindari calo dan simpan semua dokumen.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• PP No. 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum: Tahapan, Ganti Rugi, Keberatan, dan Konsinyasi
• Keberatan atas Nilai Ganti Rugi dan Konsinyasi di Pengadilan Negeri
• Tanah Kas Desa dan Tanah Aset Pemda: Status Hukum dan Syarat Penggunaannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.