Keberatan atas Nilai Ganti Rugi dan Konsinyasi di Pengadilan Negeri

Apa itu keberatan dan konsinyasi, dan siapa yang terkena

Dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum, besaran ganti kerugian ditetapkan lewat musyawarah berdasarkan hasil penilaian. Pemilik yang tidak setuju dapat mengajukan keberatan ke pengadilan negeri. Keberatan adalah permohonan agar pengadilan menilai kembali bentuk atau besaran ganti kerugian.

Konsinyasi adalah penitipan uang ganti kerugian di pengadilan negeri. Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 menyatakan bahwa ganti kerugian dititipkan di pengadilan negeri setempat jika pihak yang berhak menolak bentuk atau besarnya ganti kerugian, baik berdasarkan hasil musyawarah (Pasal 37) maupun putusan pengadilan (Pasal 38). Istilah konsinyasi juga dikenal dalam hukum perdata tentang penawaran pembayaran yang disertai penyimpanan ketika pihak yang berhak menolak menerima pembayaran.

Pihak yang terkena meliputi pemilik tanah, pemegang hak lain, ahli waris, dan instansi yang memerlukan tanah. Pelaksana teknis ada pada panitia atau lembaga yang menangani pertanahan. Pembahasan tentang hak dan bentuk ganti kerugian sebelum tahap ini ada pada hak pemilik tanah bila diganti rugi, bentuk ganti rugi dan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan ganti rugi.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukumnya adalah UU 2/2012 dan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 sebagai aturan pelaksananya. Tata cara pengajuan keberatan dan penitipan ganti kerugian di pengadilan diatur dalam Peraturan Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2016, yang diubah dengan Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2021. Perma 2/2021 tidak mencabut Perma 3/2016, tetapi mengubah pasal-pasal tertentu. Menurut ringkasan dokumen resmi Mahkamah Agung yang diperiksa:

• Keberatan diajukan paling lambat empat belas hari setelah musyawarah penetapan ganti kerugian. Istilah "hari" dalam Perma itu didefinisikan sebagai hari kalender, dengan penyesuaian bila hari terakhir jatuh pada hari libur.
• Jika pemilik tidak mengajukan keberatan dalam waktu itu, pemilik dianggap menerima bentuk dan besar ganti kerugian sesuai tawaran, menurut kajian akademik yang meneliti ketentuan Pasal 38 dan 39.
• Penitipan ganti kerugian dapat diajukan oleh instansi bila pemilik menolak tanpa mengajukan keberatan, menolak putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap, tidak diketahui keberadaannya, atau tanah sedang disita, disengketakan, atau dijaminkan.
• Hanya rupiah yang boleh dititipkan.
• Ganti kerugian harus lebih dulu disetor ke rekening pengadilan sebelum permohonan diajukan.
• Perma menetapkan jadwal singkat untuk proses penitipan. Setelah permohonan dinyatakan lengkap dan terdaftar, proses sampai penetapan penerimaan titipan harus selesai dalam empat belas hari.
• Bila pemilik hadir dan menerima, panitera menyerahkan uang. Bila pemilik menerima kemudian setelah ada penetapan, panitera membayarkan sesuai penetapan.

Pembaca perlu mengingat bahwa ringkasan ini berasal dari pembacaan sebagian naskah dan bahwa ketentuan lain, seperti batas waktu pengadilan memutus keberatan dan upaya hukum berikutnya, tidak dibahas di sini. Periksa naskah resmi UU 2/2012, PP 19/2021, serta kedua Perma untuk angka lain yang berlaku.

Keberatan atau terima? Cara memilih

Tidak ada jawaban umum. Beberapa pertimbangan:

Keberatan bukan jaminan mendapat nilai lebih tinggi. Pengadilan menilai berdasarkan bukti. Pemilik yang mengajukan keberatan sebaiknya menyiapkan bukti pembanding, misalnya harga jual-beli tanah sejenis di sekitar lokasi, laporan penilai lain, dan bukti kerugian tambahan.

Langkah praktis mengajukan keberatan

1. Catat tanggal musyawarah. Batas empat belas hari dihitung dari musyawarah penetapan ganti kerugian. Tulis tanggal dan hitung tenggat segera.
2. Minta dokumen. Berita acara musyawarah, hasil penilaian, daftar objek, dan rincian ganti kerugian.
3. Susun alasan keberatan. Jelaskan bagian mana yang dianggap keliru: luas, bangunan, tanaman, harga per satuan, atau objek yang tak terhitung.
4. Kumpulkan bukti. Sertipikat, foto, harga pembanding, laporan ahli, dan saksi.
5. Ajukan ke pengadilan negeri. Ajukan di pengadilan negeri yang wilayahnya meliputi lokasi tanah. Minta tanda terima pendaftaran.
6. Hadiri persidangan. Bawa dokumen asli. Pertimbangkan bantuan advokat atau lembaga bantuan hukum.
7. Pantau putusan dan upaya hukum. Tanyakan kepada pengadilan upaya hukum yang tersedia serta tenggatnya. Bahasan umum upaya hukum dapat diperoleh dari kepaniteraan.
8. Selesaikan pelepasan hak. Setelah ada putusan yang berkekuatan hukum tetap, ganti kerugian diberikan atau dititipkan sesuai putusan.

Bagaimana konsinyasi berjalan

Bila pemilik menolak tetapi tidak mengajukan keberatan atau telah kalah, instansi dapat mengajukan permohonan penitipan. Urutannya, menurut ringkasan Perma yang diperiksa, kira-kira sebagai berikut:

1. Instansi menyetor uang ganti kerugian ke rekening pengadilan, ditambah biaya perkara.
2. Instansi mengajukan permohonan penitipan. Kepaniteraan memeriksa kelengkapan, menerbitkan tanda terima, dan mendaftarkannya.
3. Ketua pengadilan memerintahkan juru sita menawarkan pembayaran kepada pemilik. Penawaran harus dilakukan dalam hitungan hari yang pendek.
4. Juru sita melaporkan hasil penawaran.
5. Bila pemilik menerima, panitera menyerahkan uang kepada pemilik.
6. Bila pemilik menolak atau tidak hadir, pengadilan mengadakan sidang singkat dan memutuskan penerimaan titipan.
7. Seluruh proses ditargetkan selesai dalam empat belas hari setelah permohonan lengkap dan terdaftar.

Setelah titipan diterima, instansi dapat melanjutkan penguasaan tanah sesuai ketentuan. Uang tetap tersimpan di pengadilan sampai diambil pihak yang berhak. Pemilik yang berubah pikiran dapat mengajukan permohonan pengambilan uang sesuai prosedur kepaniteraan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Beberapa perubahan relevan.

Pertama, Perma 3/2016 telah diubah Perma 2/2021 pada pasal-pasal tertentu, termasuk pengertian "hari" dan jadwal penyelesaian penitipan. Pembaca yang memakai ulasan lama harus menyesuaikan.

Kedua, Cipta Kerja mengubah ketentuan UU 2/2012. UU 6/2023 menggantikan UU 11/2020, dan beberapa tenggat dalam pengadaan tanah disesuaikan. Tenggat keberatan dan penitipan sebaiknya diperiksa pada naskah mutakhir.

Ketiga, PP 19/2021 menggantikan peraturan pelaksana sebelumnya. Peraturan ini mengatur tahapan dan pembagian peran antarlembaga.

Keempat, mekanisme penilaian dan lembaga penilai dapat berubah dalam peraturan menteri. Tanyakan kepada panitia siapa penilai yang menilai tanah Anda.

Kesalahan umum

Contoh: pemilik yang keberatan

Contoh: Bu Marni (fiktif) menerima hasil musyawarah dengan nilai tanah yang menurutnya jauh lebih rendah dibanding jual-beli tanah di sekitarnya. Ia mencatat tanggal musyawarah, mengumpulkan harga pembanding dari kerabat dan perangkat desa, dan meminta bantuan lembaga bantuan hukum untuk menyusun keberatan. Dalam waktu empat belas hari ia mendaftarkan keberatan ke pengadilan negeri setempat. Ia menyadari bahwa hasilnya tidak pasti dan tetap menyiapkan rencana bila permohonan ditolak. Cerita ini fiktif dan tidak menjanjikan hasil.

Konsinyasi pada tanah sengketa, jaminan, atau pemilik tak diketahui

Selain karena penolakan, konsinyasi dapat dipakai ketika keadaan membuat pembayaran langsung tidak mungkin. Contohnya pemilik tidak diketahui keberadaannya, tanah sedang disita atau disengketakan, atau tanah menjadi jaminan utang. Dalam keadaan ini, penitipan uang di pengadilan melindungi dua kepentingan: instansi tetap dapat melanjutkan proyek, dan hak pihak yang berhak tidak hilang karena uang tersimpan.

Bagi pemilik tanah yang sedang bersengketa, penitipan tidak menyelesaikan sengketa kepemilikan. Para pihak harus menyelesaikannya melalui jalur lain, dan pencairan dana mengikuti hasil penyelesaian. Sengketa warisan di antara saudara yang menghambat pencairan dibahas pada sengketa tanah warisan yang dikuasai satu saudara. Sengketa batas dengan tetangga dibahas pada sengketa batas tanah dan pengukuran.

Bagi pemegang hak tanggungan, misalnya bank, penitipan memberi kepastian bahwa dana ganti kerugian dapat dialokasikan sesuai hak. Pemilik yang tanahnya dijaminkan sebaiknya berkomunikasi dengan bank sejak dini agar pelunasan atau penyesuaian jaminan berjalan lancar.

Bukti pembanding yang kuat

Pengadilan menilai keberatan berdasarkan bukti, bukan perasaan. Pemilik yang ingin menantang nilai ganti kerugian perlu membangun bukti yang rapi:

• Transaksi pembanding. Akta jual beli atau kuitansi tanah sejenis di sekitar lokasi, dengan tanggal yang dekat dengan tanggal penilaian. Catat luas, letak, bentuk tanah, akses jalan, dan peruntukan.
• Laporan penilai independen. Penilaian dari penilai berizin dapat dipakai sebagai pembanding. Kekuatan pembuktiannya ditentukan hakim.
• Rincian bangunan dan tanaman. Foto, ukuran, umur bangunan, dan jumlah pohon beserta jenisnya.
• Bukti kerugian lain. Misalnya usaha yang terhenti, biaya pindah, atau hasil panen yang hilang, sepanjang termasuk komponen yang diakui aturan.
• Saksi. Perangkat desa, tetangga, atau pihak yang mengetahui batas tanah dan penguasaan.

Bukti yang disusun rapi juga berguna dalam musyawarah ulang. Tak jarang tawaran dinaikkan ketika pemilik dapat menunjukkan data yang meyakinkan. Meski begitu, tidak ada kepastian bahwa nilai akan berubah.

Peran advokat dan bantuan hukum

Keberatan di pengadilan bukan perkara yang harus selalu diwakili advokat, tetapi tenggat singkat dan teknik pembuktian membuat bantuan hukum sangat berguna. Pemilik yang terbatas biaya dapat mencari lembaga bantuan hukum atau pos bantuan hukum di pengadilan. Syarat penerima bantuan hukum mengikuti peraturan tentang bantuan hukum, termasuk bukti ketidakmampuan.

Sebelum menandatangani surat kuasa, tanyakan ruang lingkup tugas, perkiraan biaya, dan cara pelaporan. Jangan membayar biaya tidak resmi kepada pihak yang mengaku dapat mempengaruhi putusan. Permintaan seperti itu dapat dilaporkan ke Komisi Yudisial atau pengawas pengadilan. Pelaporan dugaan pungutan di pelayanan publik dapat dibaca pada ulasan lain mengenai pengaduan, termasuk melalui Ombudsman.

Keluarga yang menghadapi proyek bersama, misalnya satu desa, dapat menunjuk wakil. Pastikan kuasa tertulis dan batas wewenang wakil jelas, agar tidak ada penjualan hak atau penandatanganan dokumen tanpa persetujuan pemilik.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama waktu untuk mengajukan keberatan? Menurut Perma 3/2016 yang diubah Perma 2/2021, keberatan diajukan paling lambat empat belas hari setelah musyawarah penetapan ganti kerugian. Periksa naskah resmi untuk memastikan ketentuan terbaru dan cara menghitung hari.

Apakah uang yang dititipkan hilang bila saya tidak mengambil? Uang tetap berada di pengadilan sebagai titipan. Pemilik atau pihak yang berhak dapat mengajukan pengambilan sesuai prosedur. Tanyakan kepada kepaniteraan.

Apakah saya masih bisa menolak setelah konsinyasi? Konsinyasi dilakukan setelah penolakan atau keadaan tertentu. Setelah titipan diterima pengadilan, ruang untuk menolak sangat sempit. Karena itu, putuskan strategi sebelum tenggat keberatan lewat.

Apakah pengadilan menentukan harga baru? Pengadilan memeriksa keberatan dan memutus berdasarkan bukti. Hasilnya bisa tetap, naik, atau berbeda, tergantung bukti dan pertimbangan hakim.

Ringkasan

• Keberatan atas ganti kerugian pengadaan tanah diajukan ke pengadilan negeri paling lambat empat belas hari setelah musyawarah menurut Perma 3/2016 yang diubah Perma 2/2021.
• Konsinyasi adalah penitipan uang ganti kerugian di pengadilan negeri, antara lain bila pemilik menolak tanpa keberatan, tidak diketahui keberadaannya, atau tanah bersengketa.
• Hanya rupiah yang dititipkan, dan uang disetor sebelum permohonan.
• Proses penitipan ditargetkan selesai dalam empat belas hari setelah permohonan lengkap.
• Siapkan bukti pembanding dan jangan melewatkan tenggat.
• Periksa naskah resmi UU 2/2012, PP 19/2021, dan kedua Perma untuk angka yang berlaku.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• PP No. 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• Peraturan Mahkamah Agung No. 3 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• Peraturan Mahkamah Agung No. 2 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2016

Baca juga

• Ganti Rugi Pengadaan Tanah: Bentuk, Penilai Publik, dan Hak Pemilik Tanah
• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum: Tahapan, Ganti Rugi, Keberatan, dan Konsinyasi
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan
• Mediasi Wajib di Pengadilan: Tahapan, Mediator, dan Akta Perdamaian

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.