Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah Hak Milik: Subjek, Jangka Waktu, dan Bedanya dengan Sewa

Apa itu hak pakai dan siapa yang terkena

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, dengan wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam pemberiannya. Hak ini bersumber dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) dan diatur lebih rinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.

Yang berurusan dengan hak pakai antara lain:

• warga negara Indonesia yang menerima hak pakai di atas tanah hak milik orang lain;
• badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
• badan keagamaan dan badan sosial;
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia sesuai ketentuan;
• instansi pemerintah pusat dan daerah, serta perwakilan negara asing dan badan internasional.

Istilah yang perlu dipahami: tanah negara adalah tanah yang tidak dibebani hak pihak lain; hak pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai dari negara yang pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegang HPL; dan pembaruan hak adalah pemberian hak baru setelah hak lama berakhir, berbeda dari perpanjangan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Menurut rujukan yang dibuka untuk artikel ini, ada dua jenis hak pakai dalam PP 18/2021.

1. Hak pakai dengan jangka waktu.

• Subjek: warga negara Indonesia, badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, serta orang asing.
• Jangka waktu: paling lama 30 tahun.
• Di atas tanah negara atau HPL: dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbarui paling lama 30 tahun.
• Di atas tanah hak milik: tidak ada perpanjangan seperti di atas; kelanjutan dilakukan dengan pembaruan melalui akta pemberian hak pakai baru.
• Asal tanah: tanah negara, tanah hak milik, atau tanah HPL.

2. Hak pakai selama dipergunakan.

• Subjek: instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
• Jangka waktu: tidak ditentukan; berlaku selama tanah digunakan dan dimanfaatkan untuk keperluan tertentu.
• Asal tanah: tanah negara dan tanah HPL.

Dalam bahasa sehari-hari: seseorang dapat menggunakan tanah sampai batas waktu tertentu dan tanah itu bukan miliknya. Setelah jangka waktu habis dan tidak diperpanjang, tanah kembali kepada negara, pemegang HPL, atau pemilik tanah.

Hak pakai di atas hak milik terjadi karena perjanjian antara pemilik tanah dan pemegang hak pakai yang dituangkan dalam akta pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan didaftarkan. Tanpa pendaftaran, hak itu lemah terhadap pihak ketiga. Pemilik tetap pemilik tanah, dan pemegang hak pakai memegang hak yang lebih sempit.

Perbedaan hak pakai, sewa, dan hak milik

Perbedaan penting lainnya: sewa menghasilkan hubungan perjanjian antara pemilik dan penyewa, sedangkan hak pakai adalah hak atas tanah yang melekat pada tanahnya. Dengan hak pakai, pemegangnya dilindungi sebagai pemegang hak yang terdaftar. Penjelasan sewa ada pada sewa menyewa dan sewa tanah negara pada hak pengelolaan dan sewa tanah negara.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Sebelum 2021, hak pakai diatur terutama dalam PP 40/1996. Peraturan itu dicabut oleh PP 18/2021, sehingga sumber yang masih mengutip PP 40/1996 perlu dicek ulang. Perubahan yang berdampak:

• Pengaturan hak pakai, HGU, dan HGB disatukan dalam satu peraturan bersama hak pengelolaan, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah.
• Ketentuan jangka waktu dan perpanjangan disesuaikan dengan semangat kemudahan berusaha sebagaimana UU Cipta Kerja yang kini UU 6/2023. Undang-Undang 11/2020 tidak lagi berlaku.
• Orang asing diatur dapat memegang hak pakai untuk hunian, termasuk di atas satuan rumah susun, dengan persyaratan keimigrasian dan batas harga minimal yang ditetapkan peraturan menteri. Lihat hak atas satuan rumah susun bagi WNA.

Dampak bagi masyarakat: pemilik tanah yang menyerahkan hak pakai kepada pihak lain perlu memahami bahwa hak itu terdaftar dan mengikat. Pemegang hak pakai pun perlu menjaga tenggat perpanjangan agar tidak kehilangan haknya.

Langkah praktis

Bagi pemilik tanah yang ingin memberikan hak pakai di atas tanah hak miliknya:

1. Tentukan tujuan dan jangka waktu. Tulis ruang lingkup: hunian, usaha, atau lainnya.
2. Pastikan calon pemegang hak termasuk subjek yang diperbolehkan. Periksa dokumen identitas dan status keimigrasian bila ia orang asing.
3. Sepakati imbalan, kewajiban pemeliharaan, dan akibat berakhirnya hak, misalnya nasib bangunan.
4. Buat akta pemberian hak pakai di hadapan PPAT. Lihat peran PPAT dan AJB.
5. Daftarkan di kantor pertanahan agar tercatat pada buku tanah dan terbit sertipikat hak pakai.
6. Simpan salinan akta dan sertipikat.

Bagi pemohon hak pakai atas tanah negara:

1. Pastikan tanah berstatus tanah negara atau HPL dan sesuai tata ruang.
2. Ajukan permohonan hak sesuai prosedur umum. Lihat pemberian hak atas tanah negara.
3. Penuhi syarat dan bayar kewajiban resmi.
4. Daftarkan hak dan terima sertipikat.
5. Catat tanggal berakhir dan jadwalkan perpanjangan atau pembaruan.

Bagi pembeli properti dengan hak pakai:

1. Periksa sisa jangka waktu, karena nilainya turun menjelang akhir.
2. Periksa asal tanah (negara, HPL, atau hak milik) dan persyaratan perpanjangan.
3. Pastikan bangunan sesuai izin. Lihat izin PBG.
4. Bandingkan harga dengan rumah berhak milik atau berhak guna bangunan.

Biaya meliputi biaya akta PPAT, biaya pendaftaran, pajak terkait peralihan, dan penerimaan negara bukan pajak untuk pemberian atau perpanjangan hak. Karena ketentuan berubah, minta rincian resmi.

Contoh: Pak Dani (nama fiktif) memiliki sebidang tanah hak milik dan ingin memberikannya kepada sebuah yayasan sosial untuk dipakai selama 20 tahun sebagai balai pelatihan. Ia dan yayasan menandatangani akta pemberian hak pakai di hadapan PPAT dan mendaftarkannya. Setelah 20 tahun, apabila ingin memperpanjang kegiatan, mereka membuat akta pemberian hak pakai baru. Pemilik tetap Pak Dani, sedangkan yayasan memegang hak pakai yang terdaftar.

Contoh: Bu Cindy membeli apartemen yang berdiri di atas tanah dengan hak pakai. Sebelum membeli, ia memeriksa sisa jangka waktu hak, cara perpanjangan, dan apakah pengelola gedung telah memenuhi kewajiban tertentu. Ia memilih menegosiasikan harga karena sisa waktu cukup pendek.

Kesalahan umum

• Menganggap hak pakai sama dengan hak milik. Hak pakai terbatas waktu dan haknya lebih sempit.
• Membuat perjanjian di bawah tangan tanpa PPAT dan pendaftaran. Hak tidak terlindungi.
• Lupa menghitung tenggat perpanjangan. Hak dapat berakhir.
• Menyamakan perpanjangan dengan pembaruan. Prosedur dan syarat berbeda, apalagi pada hak pakai di atas hak milik.
• Memberikan hak pakai kepada pihak yang tidak memenuhi syarat subjek.
• Tidak mengatur nasib bangunan saat hak berakhir.

Hak pakai bagi warga negara asing: gambaran praktis

Salah satu alasan orang mencari informasi hak pakai adalah kepemilikan hunian oleh warga negara asing. Beberapa hal praktis yang perlu dipahami, dengan catatan bahwa peraturan menteri dan keputusan menteri dapat berubah sehingga harus dicek.

• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memegang hak pakai untuk hunian, bukan hak milik.
• Hak itu bergantung pada izin tinggal. Peraturan menetapkan apa yang harus dilakukan bila izin tinggal berakhir atau pemilik meninggal.
• Hunian yang dapat dibeli dibatasi oleh batas harga minimal per daerah. Lihat hak atas satuan rumah susun bagi WNA dan badan hukum.
• Peralihan hak dilakukan melalui PPAT dan didaftarkan.

Bagi pemilik tanah hak milik yang ingin memberikan hak pakai kepada orang asing, pastikan bentuk akta dan jangka waktunya sesuai ketentuan, dan jangan menggunakan kedok perjanjian lain untuk memindahkan hak milik secara terselubung.

Menghitung nilai properti dengan hak pakai

Karena hak pakai terbatas waktu, nilai properti yang berdiri di atasnya biasanya dipengaruhi tiga hal.

1. Sisa jangka waktu. Semakin dekat dengan akhir hak, semakin rendah nilai, kecuali ada kepastian perpanjangan.
2. Kepastian perpanjangan atau pembaruan. Hak yang dapat diperpanjang dengan prosedur jelas lebih bernilai daripada hak yang bergantung pada keputusan sepihak.
3. Asal tanah. Hak pakai di atas tanah negara, HPL, atau hak milik masing-masing mempunyai konsekuensi berbeda saat berakhir.

Pembeli yang membandingkan dua rumah dengan harga sama sebaiknya menanyakan pertanyaan ini. Rumah dengan hak milik pada umumnya lebih mudah dijual kembali karena tidak ada batas waktu. Perbandingan umum antara rumah tapak dan rumah susun dapat dibaca pada perbedaan SHM, HGB, HGU, dan hak pakai.

Contoh klausul penting dalam akta pemberian hak pakai di atas hak milik

Akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik sebaiknya memuat hal-hal berikut agar kedua pihak terlindungi.

1. Identitas pemilik tanah dan pemegang hak pakai, serta dasar kewenangan masing-masing.
2. Uraian tanah: letak, luas, nomor hak, dan batas.
3. Tujuan penggunaan yang diperbolehkan.
4. Jangka waktu hak dan syarat pembaruan.
5. Imbalan atau kompensasi serta cara pembayarannya.
6. Hak dan kewajiban pemeliharaan, termasuk pembayaran pajak dan iuran.
7. Larangan atau izin mengalihkan hak atau menyewakan kembali.
8. Nasib bangunan dan tanaman saat hak berakhir.
9. Penyelesaian sengketa, misalnya musyawarah terlebih dahulu.
10. Pernyataan bahwa tanah tidak sedang disengketakan, disita, atau dijaminkan tanpa pemberitahuan.

Penyusunan akta oleh PPAT memastikan rumusan sesuai ketentuan. Hindari memakai contoh dari internet tanpa penyesuaian, karena kondisi tanah dan para pihak berbeda.

Contoh pemeriksaan sebelum membeli rumah dengan hak pakai

Calon pembeli rumah di atas tanah hak pakai sebaiknya memeriksa tiga hal secara berurutan. Pertama, buka sertipikat dan catat tanggal berakhirnya hak. Kedua, tanyakan kepada penjual atau pengembang bagaimana perpanjangan dan pembaruan dilakukan, serta apakah ada biaya yang harus disiapkan. Ketiga, bandingkan harga dengan rumah serupa yang haknya lebih panjang atau permanen.

Jika sisa jangka waktu pendek, jadikan itu bahan tawar-menawar harga. Jika pembeli berencana menjual kembali di masa depan, sisa jangka waktu menjadi faktor penting karena calon pembeli berikutnya akan menanyakan hal yang sama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama hak pakai berlaku? Untuk hak pakai dengan jangka waktu, paling lama 30 tahun; perpanjangan dan pembaruan berbeda untuk tanah negara atau HPL serta tanah hak milik. Hak pakai selama dipergunakan tidak ditentukan jangka waktunya. Periksa teks resmi terbaru.

Bolehkah orang asing memiliki rumah di Indonesia? Orang asing dapat memegang hak pakai dengan syarat yang ditentukan, termasuk batas harga minimal untuk hunian. Tidak boleh memegang hak milik.

Apakah hak pakai bisa diwariskan? Selama hak pakai berlaku dan pewaris memenuhi syarat subjek, hak dapat beralih. Rinciannya bergantung pada jenis hak dan aturan.

Apakah hak pakai bisa dijaminkan? Dapat, dengan syarat dan prosedur hak tanggungan. Periksa sisa jangka waktu dan persetujuan yang diperlukan.

Catatan penutup

hak pakai sering dianggap hak kelas dua, padahal ia sah dan terdaftar bila diurus benar. Nilainya ditentukan oleh sisa jangka waktu, kepastian perpanjangan, dan kejelasan subjek. Dengan memahami tiga hal itu, baik pemilik tanah maupun pemegang hak dapat membuat perjanjian yang adil dan terhindar dari sengketa di kemudian hari.

Ringkasan

• Hak pakai adalah hak atas tanah untuk menggunakan atau memungut hasil, terbatas waktu pada jenis tertentu.
• Dua jenis: hak pakai dengan jangka waktu (paling lama 30 tahun) dan hak pakai selama dipergunakan.
• Subjek bervariasi: WNI, badan hukum, badan keagamaan dan sosial, orang asing, dan instansi tertentu.
• Hak pakai berbeda dari sewa karena merupakan hak atas tanah yang didaftarkan.
• PP 18/2021 menggantikan PP 40/1996; cek sisa jangka waktu dan tenggat perpanjangan.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Kepemilikan Apartemen oleh WNA dan Badan Hukum: Jenis Hak dan Batas Harga Minimal
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Permohonan Hak atas Tanah Negara: Prosedur Umum dan Dokumen yang Disiapkan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.