Hak Guna Usaha (HGU): Subjek, Luas, Jangka Waktu, Perpanjangan, dan Evaluasi

Apa itu HGU dan siapa yang terkena

Hak guna usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu, untuk pertanian, perikanan, atau peternakan. Pengaturannya bermula dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan kini dirinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.

HGU berbeda dari hak milik. Pemegang HGU tidak memiliki tanahnya secara permanen. Ia memperoleh hak menggunakan tanah untuk usaha selama jangka waktu tertentu. Setelah hak berakhir, tanah kembali dikuasai negara atau hak pengelolaan, kecuali diperpanjang atau diperbarui.

Pihak yang bersinggungan dengan HGU:

• perusahaan perkebunan, peternakan, tambak, dan perusahaan sejenis;
• koperasi atau badan usaha yang memenuhi syarat;
• warga sekitar lahan HGU, termasuk petani plasma dan masyarakat adat;
• bank yang menerima HGU sebagai agunan;
• pemerintah daerah yang menata ruang di sekitarnya.

Dalam konteks artikel ini, istilah tanah negara berarti tanah yang tidak dibebani hak oleh pihak lain, hak pengelolaan (HPL) berarti hak menguasai dari negara yang pelaksanaannya dilimpahkan sebagian kepada pemegang HPL, dan plasma berarti petani yang bermitra dengan perusahaan inti.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Rujukan hukum penjelasan hak ini yang dibuka untuk artikel menyebutkan hal-hal berikut:

• Subjek. Warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia (merujuk UUPA). Orang asing tidak dapat memegang HGU.
• Jangka waktu. Paling lama 35 tahun (PP 18/2021).
• Perpanjangan. Paling lama 25 tahun.
• Pembaruan. Paling lama 35 tahun.
• Luas. UUPA menyebut luas minimal lima hektare. Untuk luas dua puluh lima hektare atau lebih, pemegang wajib memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman. Beberapa sumber populer memuat angka lama yang berbeda; periksa teks resmi.

Istilah perpanjangan dan pembaruan sering tertukar. Perpanjangan memperpanjang hak yang sama tanpa mengubah subjek dan asal tanah, sedangkan pembaruan memberikan hak baru di atas tanah yang sama setelah hak sebelumnya berakhir. Syarat dan prosedurnya berbeda.

Hak ini diberikan di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan. Bila tanah yang diinginkan sedang dikuasai masyarakat atau dibebani hak lain, perlu ada penyelesaian dan pelepasan hak yang sah sebelum HGU diberikan. Di sinilah konflik lahan sering muncul.

Pemegang HGU memiliki kewajiban, antara lain:

• mengusahakan tanah secara baik sesuai peruntukan;
• menjaga kelestarian lingkungan;
• membayar pungutan yang berlaku;
• memelihara batas tanah dan sarana prasarana;
• menyerahkan sebagian tanah kepada masyarakat atau pemerintah dalam bentuk fasilitasi tertentu bila ditentukan peraturan.

Rincian kewajiban tambahan, seperti kewajiban memfasilitasi kebun masyarakat, ada dalam peraturan pelaksana dan dapat berubah sehingga perlu diperiksa pada teks terbaru.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan paling berdampak terjadi lewat reformasi Cipta Kerja.

Undang-Undang 11/2020 tidak lagi berlaku karena diganti UU 6/2023, dan PP 40/1996 dicabut oleh PP 18/2021. Karena itu referensi lama yang masih menyebut PP 40/1996 perlu disesuaikan.

Dampak praktisnya:

• Pemegang HGU harus dapat menunjukkan bahwa tanah benar-benar diusahakan. Tanah yang ditelantarkan dapat ditertibkan. Lihat tanah terlantar dan penertiban.
• Masyarakat sekitar yang menguasai tanah di dalam area HGU perlu memahami bahwa hak mereka dapat dipersoalkan, tetapi juga bahwa penerbitan HGU mensyaratkan penyelesaian hak pihak lain.
• Bank yang menerima HGU sebagai agunan perlu memeriksa sisa jangka waktu.

Langkah praktis bagi pemegang atau pihak yang ingin memohon HGU

1. Tentukan kegiatan usaha. HGU untuk pertanian, perikanan, atau peternakan. Kegiatan di luar itu memerlukan hak lain.
2. Pastikan status tanah. Apakah tanah negara, tanah di bawah HPL, atau tanah yang masih dikuasai pihak lain? Cek tata ruang dan status kawasan. Lihat cek zonasi tanah dan KKPR.
3. Selesaikan hak pihak lain. Bila ada penggarap atau pemilik, tempuh pelepasan hak yang sah dan ganti rugi yang disepakati.
4. Ajukan permohonan ke kantor pertanahan sesuai kewenangan, dengan dokumen identitas, bukti perizinan usaha, bukti penguasaan tanah, dan rencana usaha. Rincian dokumen mengikuti peraturan menteri terbaru. Lihat pemberian hak atas tanah negara.
5. Bayar kewajiban resmi dan daftarkan hak untuk memperoleh sertipikat.
6. Usahakan tanah sesuai rencana dan laporkan bila diminta.
7. Ajukan perpanjangan atau pembaruan sebelum hak berakhir, dengan mempertimbangkan evaluasi. Jangan menunggu hingga masa terakhir.
8. Jika hak akan dialihkan atau dijaminkan, pastikan prosedur dan persetujuan dipenuhi, serta periksa sisa jangka waktu.

Besaran biaya dan penerimaan negara bukan pajak mengikuti peraturan yang berlaku. Karena sering berubah, tanyakan rincian resmi sebelum menganggarkan.

Contoh: PT Hijau Lestari (nama fiktif) mengantongi HGU perkebunan selama 35 tahun. Menjelang tahun ke-30, perusahaan mengevaluasi kebun dan menyiapkan dokumen perpanjangan. Evaluasi menunjukkan sebagian lahan belum ditanami dan masyarakat sekitar menyatakan keberatan atas batas. Perusahaan melakukan pengukuran bersama dengan warga, menyelesaikan batas, dan menanami lahan kosong sebelum mengajukan perpanjangan. Langkah itu mengurangi risiko penolakan.

Contoh: Sekelompok petani menempati tanah yang ternyata masuk areal HGU yang akan habis. Mereka tidak langsung memperoleh hak, tetapi dapat mengajukan keberatan atau usulan penyelesaian ke kantor pertanahan dan pemerintah daerah, termasuk kemungkinan program redistribusi tanah, sebagaimana dibahas pada reforma agraria dan redistribusi tanah. Hasilnya tidak dapat dijamin dan bergantung pada fakta.

Tabel: HGU dibandingkan hak lain

Kesalahan umum

• Menyamakan HGU dengan hak milik. Pemegang HGU tidak berhak menjual tanah sebagai pemilik penuh.
• Menunggu masa akhir untuk memperpanjang. Evaluasi dan persyaratan memerlukan waktu.
• Menelantarkan sebagian lahan. Lahan yang tidak diusahakan dapat menimbulkan sanksi.
• Mengabaikan hak masyarakat. Konflik lahan sering muncul dari batas yang tidak jelas.
• Memakai HGU untuk kegiatan di luar peruntukan. Misalnya mengubahnya menjadi perumahan tanpa prosedur perubahan hak dan tata ruang.
• Mengira orang asing bisa memegang HGU secara langsung. Tidak boleh; perseroan penanaman modal asing tunduk pada ketentuan badan hukum Indonesia.

HGU dan masyarakat sekitar: hal yang sering diperselisihkan

Sengketa HGU biasanya tidak berkaitan dengan angka jangka waktu, melainkan dengan hubungan perusahaan dan warga. Beberapa sumber ketegangan:

• Batas yang tidak jelas. Patok batas hilang, atau peta pada sertipikat tidak sama dengan penggunaan di lapangan. Pengukuran ulang bersama dapat membantu.
• Lahan garapan warga di dalam areal. Warga yang menggarap sebelum atau sesudah HGU terbit mengklaim hak. Penyelesaiannya perlu dasar hukum dan data yang akurat.
• Lahan tidak diusahakan. Warga melihat sebagian areal ditelantarkan, sementara mereka tidak punya tanah. Kondisi ini dapat berujung pada penertiban tanah terlantar.
• Kewajiban kemitraan. Peraturan dapat mensyaratkan fasilitasi kebun masyarakat atau kemitraan. Pemenuhannya sering dipertanyakan.
• Dampak lingkungan. Limbah, pencemaran air, dan kebakaran lahan memunculkan keberatan. Hak warga atas lingkungan dibahas pada hak warga atas lingkungan hidup yang baik dan sehat.

Warga yang ingin mempersoalkan dapat menempuh langkah bertahap: kumpulkan data garapan, mintalah informasi tentang batas dan luas HGU kepada kantor pertanahan, ajukan pengaduan tertulis, ikuti mediasi, dan bila perlu tempuh jalur pengadilan. Lihat mediasi sengketa tanah di kantor pertanahan.

HGU sebagai agunan dan akibat berakhirnya hak

Bank dapat menerima HGU sebagai agunan melalui hak tanggungan. Karena HGU terbatas waktu, bank memperhatikan sisa jangka waktu. Bila HGU berakhir sebelum utang lunas dan tidak diperpanjang, nilai agunan menurun. Pemegang HGU wajib mengelola risiko ini dengan memulai proses perpanjangan sebelum jatuh tempo kredit. Penjelasan hak tanggungan ada pada hak tanggungan dan hipotek tanah.

Setelah HGU berakhir, tanah kembali dikuasai negara atau pemegang hak pengelolaan, sedangkan hak atas bangunan dan tanaman diatur peraturan. Pemegang HGU sebaiknya memeriksa ketentuan tersebut pada teks resmi, termasuk kewajiban membongkar atau menyerahkan.

Contoh: Sebuah koperasi tani mengelola kebun berdasarkan HGU yang tersisa tiga tahun. Bank bersedia memberi kredit tetapi mensyaratkan koperasi memulai proses perpanjangan. Koperasi menyiapkan laporan pemanfaatan lahan, peta batas yang diperbarui, dan bukti pembayaran kewajiban. Tindakan awal itu menunjukkan kesungguhan dan memudahkan proses.

Daftar periksa bagi calon pembeli perusahaan pemegang HGU

Perusahaan yang membeli saham atau aset perusahaan pemegang HGU perlu pemeriksaan yang cermat. Daftar berikut membantu.

1. Pastikan HGU masih berlaku dan catat tanggal berakhirnya.
2. Pastikan luas dan batas sesuai sertipikat dan keadaan lapangan.
3. Periksa apakah ada hak tanggungan, sita, atau blokir pada HGU.
4. Periksa izin usaha, persetujuan lingkungan, dan kepatuhan kewajiban pemegang hak.
5. Periksa ada tidaknya sengketa dengan masyarakat, termasuk gugatan atau pengaduan yang sedang berjalan.
6. Periksa kewajiban kemitraan atau fasilitasi masyarakat yang harus dipenuhi.
7. Periksa apakah peralihan hak memerlukan persetujuan pejabat berwenang.
8. Konsultasikan dengan advokat dan notaris sebelum menandatangani perjanjian.

Pemeriksaan semacam ini dikenal sebagai uji tuntas. Tanpa uji tuntas, pembeli dapat mewarisi sengketa yang merugikan. Pembahasan umum peralihan dan jaminan ada pada hak tanggungan dan hipotek tanah.

Contoh pertanyaan warga kepada perusahaan pemegang HGU

Warga yang bersinggungan dengan areal HGU dapat mengajukan pertanyaan tertulis kepada perusahaan dan kantor pertanahan, antara lain:

• Berapa luas HGU dan kapan berakhir?
• Di mana batas HGU di lapangan, dan siapa yang menetapkannya?
• Berapa luas yang saat ini diusahakan dan yang belum?
• Apakah ada kewajiban kemitraan atau kebun masyarakat, dan bagaimana pemenuhannya?
• Bagaimana prosedur pengaduan warga?

Pertanyaan tertulis menghasilkan jawaban tertulis, yang dapat dijadikan dasar langkah berikutnya, termasuk pengaduan ke kantor pertanahan atau pemerintah daerah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama HGU berlaku? Menurut rujukan yang dibuka, paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan diperbarui paling lama 35 tahun. Periksa teks resmi terbaru.

Bolehkah HGU dijual? Hak dapat beralih dengan prosedur dan persetujuan yang diatur peraturan, tetapi tidak seperti menjual hak milik. Pembeli harus memeriksa sisa jangka waktu dan syarat peralihan.

Apa yang terjadi bila HGU habis dan tidak diperpanjang? Tanah kembali dikuasai negara atau hak pengelolaan. Bangunan dan tanaman diatur menurut peraturan.

Apakah masyarakat bisa meminta bagian dari tanah HGU? Ada mekanisme tertentu yang diatur peraturan, tetapi pemenuhannya bergantung pada kondisi dan keputusan pejabat berwenang.

Catatan penutup

karena HGU melibatkan lahan luas, kepentingan banyak pihak, dan perkembangan peraturan yang cepat, pembaca disarankan tidak menjadikan satu artikel sebagai satu-satunya rujukan. Bacalah peraturan pelaksana terbaru, tanyakan ke kantor pertanahan setempat, dan bila perlu konsultasikan dengan advokat yang berpengalaman di bidang pertanahan. Tanggal berakhir hak, luas yang diusahakan, dan hubungan dengan masyarakat adalah tiga hal yang paling sering menentukan nasib perpanjangan, sehingga ketiganya layak diawasi sepanjang masa berlaku hak.

Ringkasan

• HGU adalah hak mengusahakan tanah negara atau HPL untuk pertanian, perikanan, dan peternakan.
• Subjeknya WNI dan badan hukum Indonesia.
• Jangka waktu paling lama 35 tahun, perpanjangan paling lama 25 tahun, pembaruan paling lama 35 tahun (PP 18/2021; periksa teks).
• Pemegang wajib mengusahakan tanah; lahan telantar berisiko.
• Siapkan perpanjangan jauh hari dan selesaikan hak masyarakat.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Tanah Terlantar: Ciri, Tahapan Penertiban, dan Cara Pemilik Mempertahankan Haknya
• Permohonan Hak atas Tanah Negara: Prosedur Umum dan Dokumen yang Disiapkan
• Reforma Agraria dan TORA: Redistribusi Tanah, Siapa Penerimanya, dan Syarat Umumnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.