HGB di Atas Hak Pengelolaan (HPL): Jangka Waktu, Perpanjangan, dan Persetujuan Pemegang HPL

Hubungan HPL dan HGB

Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL, misalnya pemerintah daerah, badan usaha milik negara atau daerah, atau badan otorita. Pemegang HPL dapat merencanakan peruntukan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan sendiri, dan menyerahkan bagian tanah kepada pihak ketiga melalui perjanjian.

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri untuk jangka waktu tertentu. Bila HGB berdiri di atas HPL, ada dua lapis hubungan hukum: hubungan dengan negara (lewat keputusan pemberian hak) dan hubungan dengan pemegang HPL (lewat perjanjian pemanfaatan tanah).

Menurut rujukan Hukumonline yang membahas Pasal 38 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas HPL diberikan melalui keputusan pejabat pertanahan dengan persetujuan pemegang HPL. Ini pembeda utama dari HGB di atas tanah negara biasa: persetujuan pemegang HPL ikut menentukan.

Jangka waktu HGB

Menurut rujukan Hukumonline tentang Pasal 37 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara dan di atas HPL diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. Setelah berakhir, tanah kembali dikuasai langsung oleh negara atau menjadi tanah HPL.

Dua istilah sering tertukar:

Ukuran jangka waktu dapat berbeda untuk HGB di atas tanah hak milik atau untuk jenis penggunaan tertentu, sehingga periksa teks peraturan terbaru dan keputusan pemberian hak Anda.

Syarat perpanjangan atau pembaruan

Berdasarkan rujukan Hukumonline tentang Pasal 40 PP No. 18 Tahun 2021, perpanjangan atau pembaruan HGB di atas tanah negara antara lain mensyaratkan:

• tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak;
• syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik;
• pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• tanah masih sesuai rencana tata ruang; dan
• tanah tidak dipergunakan dan atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Untuk HGB di atas HPL, syarat tersebut harus dipenuhi dan pemegang hak harus memperoleh persetujuan dari pemegang HPL (Pasal 40 ayat (2) menurut rujukan itu). Maknanya jelas: meskipun semua syarat teknis pertanahan terpenuhi, tanpa persetujuan pemegang HPL permohonan sulit diproses. Karena itu hubungan dan perjanjian dengan pemegang HPL sangat penting.

Perhatikan pula bahwa untuk HGB di atas HPL, perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL biasanya mengatur kewajiban pembayaran, jangka waktu, dan syarat perpanjangan. Besaran kewajiban pembayaran kepada pemegang HPL atau negara dalam rangka perpanjangan tidak dibahas dalam rujukan yang dibuka dan perlu dicek pada perjanjian serta peraturan terbaru.

Kapan permohonan diajukan

Menurut rujukan Hukumonline tentang Pasal 41:

• Perpanjangan diajukan setelah tanah digunakan sesuai tujuan pemberian hak, atau paling lambat sebelum HGB berakhir.
• Pembaruan diajukan paling lama dua tahun setelah HGB berakhir. Permohonan yang diajukan lebih dari dua tahun setelah berakhir dapat ditolak.
• Perpanjangan atau pembaruan wajib didaftarkan di kantor pertanahan.

Praktik yang bijak adalah memulai proses jauh sebelum berakhir. Dokumen persetujuan pemegang HPL kadang memerlukan waktu, dan pemegang HPL mungkin menetapkan syarat tambahan. Menunggu sampai tinggal beberapa minggu meningkatkan risiko terlambat.

Langkah praktis

1. Catat tanggal berakhir HGB dan perjanjian pemanfaatan dengan pemegang HPL. Hitung mundur tenggat.
2. Baca perjanjian dengan pemegang HPL. Cari klausul perpanjangan, kewajiban pembayaran, dan larangan.
3. Penuhi kewajiban. Pastikan tidak ada tunggakan atau pelanggaran yang bisa menjadi alasan penolakan.
4. Hubungi pemegang HPL secara tertulis untuk meminta persetujuan perpanjangan. Simpan tanda terima.
5. Siapkan dokumen. Biasanya sertifikat HGB, identitas, bukti penguasaan dan pemanfaatan tanah, persetujuan pemegang HPL, dan dokumen lain sesuai ketentuan. Periksa daftar terbaru di kantor pertanahan.
6. Ajukan permohonan ke kantor pertanahan sebelum HGB berakhir.
7. Pantau proses dan simpan bukti pembayaran serta surat.
8. Daftarkan hasil perpanjangan agar tercatat di sertifikat.

Jika permohonan ditolak

Rujukan Hukumonline menyebut bahwa bila syarat terpenuhi dan tanah masih sesuai peruntukan dan tata ruang, kantor pertanahan seharusnya memperpanjang HGB, dan bila permohonan ditolak, pemohon dapat menggugat ke Pengadilan Tata Usaha Negara. Keputusan penolakan dapat dianggap keputusan tata usaha negara; tenggat menggugat singkat (lihat artikel tentang gugatan TUN). Selain itu, bila penolakan berkaitan dengan persetujuan pemegang HPL yang tidak diberikan, persoalannya bisa berada pada ranah perdata dan kontrak, bukan semata-mata TUN. Konsultasikan strategi dengan advokat sejak dini.

Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah

Salah satu risiko khusus HGB di atas HPL adalah hapusnya hak karena berakhirnya perjanjian pemanfaatan dengan pemegang HPL. Menurut rujukan Hukumonline dan jurnal ilmiah yang dibuka, Pasal 46 PP No. 18 Tahun 2021 menyebut berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah sebagai salah satu sebab hapusnya HGB di atas HPL. Dalam studi kasus yang dibahas jurnal itu, aset kembali kepada pemegang HPL dan HGB berakhir, termasuk bagi kios milik pihak ketiga.

Dampak praktis bagi pemilik unit atau kios: nilai investasi bergantung pada sisa jangka waktu HGB dan kejelasan perjanjian. Bila pengelola atau pemegang HPL dan pemegang HGB induk mengakhiri perjanjian, pemilik unit dapat terdampak. Perlindungannya, menurut jurnal itu, dapat ditempuh melalui negosiasi, mediasi, atau jalur peradilan. Karena itu, sebelum membeli unit di atas HPL, periksa apakah perjanjian pemanfaatan memiliki jaminan perpanjangan bagi pemilik unit.

Contoh: Pak Surya (nama fiktif) membeli kios di pasar yang berdiri di atas HGB milik pengembang di atas HPL pemerintah kota. Sisa HGB tinggal enam tahun. Surya meminta salinan perjanjian pemanfaatan dan menemukan bahwa perpanjangan memerlukan persetujuan pemegang HPL dan pembayaran tertentu. Ia menanyakan kepada pengembang bagaimana perpanjangan akan dilakukan bagi seluruh pemilik kios. Karena belum ada jawaban jelas, Surya menunda keputusan dan meminta kepastian tertulis, termasuk siapa yang menanggung biaya.

Hak Tanggungan, jual beli, dan peningkatan hak

HGB di atas HPL dapat dijadikan jaminan kredit (hak tanggungan) dan dapat dijual, tetapi biasanya memerlukan persetujuan atau pemberitahuan kepada pemegang HPL sesuai perjanjian. Bank biasanya menilai sisa jangka waktu HGB: semakin pendek, semakin kecil nilai agunan. Pembeli juga perlu memeriksa sisa jangka waktu, karena jangka waktu itulah yang dibeli. Mengenai kemungkinan meningkatkan HGB menjadi hak milik, baca artikel tentang menaikkan HGB menjadi hak milik (SHM); pada HGB di atas HPL syaratnya khusus dan melibatkan pemegang HPL, sehingga periksa ketentuan terbaru.

Apartemen dan rumah susun di atas HPL

Banyak apartemen dibangun di atas HGB yang berdiri di atas HPL. Pemilik satuan rumah susun memegang hak atas satuan tersebut beserta bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama dengan jangka waktu yang terikat pada hak atas tanahnya. Karena itu, kekhawatiran tentang perpanjangan umumnya dialami bersama seluruh pemilik. Perpanjangan biasanya diajukan oleh pengembang atau oleh badan pengelola/perhimpunan pemilik dan penghuni kepada kantor pertanahan dengan persetujuan pemegang HPL. Baca artikel tentang sertipikat satuan rumah susun dan perhimpunan pemilik di bagian "Baca juga".

Pemilik unit sebaiknya menanyakan kepada pengembang atau pengelola: sampai kapan HGB induk berlaku, apakah perpanjangan sudah dijadwalkan, dan siapa menanggung biaya. Pertanyaan ini wajar diajukan dalam rapat umum perhimpunan, dan jawabannya sebaiknya dicatat dalam notulen.

Pembayaran kepada pemegang HPL

Pemegang HPL umumnya menerima imbalan dari pemanfaatan tanahnya, baik berupa uang pemasukan di awal, sewa berkala, maupun bentuk lain yang disepakati. Karena peraturan dan praktik antarpemegang HPL berbeda, pemegang HGB harus membaca perjanjiannya dengan cermat: apakah ada kenaikan berkala, apakah ada penyesuaian saat perpanjangan, dan apa akibat keterlambatan. Bila perjanjian tidak jelas, mintalah penjelasan tertulis. Perselisihan mengenai besaran sebaiknya diselesaikan lewat perundingan dan mediasi lebih dahulu. Nominal dan rumusnya tidak dibahas dalam artikel ini dan harus diperiksa pada perjanjian serta ketentuan terbaru.

Dokumen yang sebaiknya disimpan pemegang HGB

Simpan salinan digital pada lebih dari satu tempat, dan cadangkan secara berkala.

Sengketa dengan pemegang HPL

Perselisihan antara pemegang HGB dan pemegang HPL dapat berupa penolakan persetujuan, tuntutan pembayaran yang dianggap tidak wajar, atau klaim pelanggaran perjanjian. Langkah yang disarankan: baca klausul perjanjian, sampaikan keberatan tertulis dengan dasar yang jelas, tawarkan perundingan, dan bila perlu gunakan mediasi atau arbitrase bila tercantum dalam perjanjian. Bila pemegang HPL adalah instansi pemerintah, pengaduan juga dapat diarahkan ke atasan instansi dan lembaga pengawas pelayanan publik. Gugatan perdata terkait wanprestasi atau perbuatan melawan hukum merupakan opsi terakhir.

Contoh: Pengelola sebuah pusat perbelanjaan (fiktif) memegang HGB di atas HPL milik badan usaha daerah. Dua tahun sebelum HGB berakhir, pengelola mengirim surat permohonan persetujuan perpanjangan beserta bukti bahwa tanah dimanfaatkan sesuai peruntukan dan kewajiban dibayar. Pemegang HPL meminta tambahan dokumen dan menyampaikan usulan perubahan perjanjian. Pengelola berunding secara tertib, mencatat setiap pertemuan, dan menyiapkan opsi jika kesepakatan terlambat, termasuk memantau batas waktu permohonan ke kantor pertanahan.

Kesalahan umum

• Mengira HGB otomatis diperpanjang.
• Mengabaikan perjanjian dengan pemegang HPL dan hanya menyimpan sertifikat.
• Terlambat mengajukan permohonan.
• Membeli unit tanpa memeriksa sisa jangka waktu HGB dan perjanjian induk.
• Tidak menyimpan bukti pembayaran kewajiban kepada pemegang HPL.
• Menganggap persetujuan lisan dari pengelola cukup.
• Mengira sertifikat HGB sama kuatnya dengan hak milik tanpa batas waktu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama HGB di atas HPL? Menurut rujukan yang dibuka, paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. Periksa keputusan pemberian hak Anda karena jangka waktu pada sertifikat bisa lebih pendek.

Apakah perpanjangan bisa ditolak? Ya bila syarat tidak terpenuhi, termasuk bila tidak ada persetujuan pemegang HPL. Bila syarat terpenuhi, menurut rujukan itu perpanjangan seharusnya diberikan, dan penolakan dapat digugat ke PTUN.

Bagaimana bila perjanjian dengan pemegang HPL berakhir? HGB di atas HPL dapat hapus. Pemilik unit sebaiknya memeriksa perlindungan dalam perjanjian dan segera berunding dengan pengelola serta pemegang HPL.

Ringkasan

HGB di atas HPL memiliki dua lapis hubungan: dengan negara dan dengan pemegang HPL. Menurut rujukan PP No. 18 Tahun 2021, jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun, dengan syarat penggunaan sesuai tujuan, kesesuaian tata ruang, dan persetujuan pemegang HPL. Ajukan sebelum berakhir, simpan bukti, periksa perjanjian pemanfaatan, dan waspadai hapusnya hak bila perjanjian berakhir. Periksa teks resmi terbaru sebelum bertindak.

Dasar hukum

• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, antara lain Pasal 37, 38, 40, 41, dan 46 (menurut rujukan yang dibuka; periksa teks terbaru).
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 35.
• Perjanjian pemanfaatan tanah antara pemegang HPL dan pemegang HGB.

Baca juga

• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Menaikkan HGB Menjadi SHM: Syarat Umum, Dokumen, dan Langkah di Kantor Pertanahan
• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Gugatan ke PTUN: Tenggat 90 Hari, Upaya Administratif, dan Keputusan Fiktif

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.