Hak atas Tanah Bisa Hilang karena Dibiarkan: Rechtsverwerking dan Batas Waktu Menggugat

Apa itu rechtsverwerking dan siapa yang terkena

Rechtsverwerking adalah istilah bahasa Belanda yang secara singkat berarti hilangnya hak untuk menuntut karena pemilik membiarkan haknya terlalu lama. Dalam hukum tanah Indonesia, gagasan ini muncul dalam hukum adat dan yurisprudensi Mahkamah Agung, kemudian dituangkan dalam peraturan pendaftaran tanah.

Bayangkan ada tanah milik keluarga A yang tidak pernah dikunjungi puluhan tahun. Pihak B menguasainya, membayar pajaknya, membangun di atasnya, dan memperoleh sertipikat secara tertib. Selama itu keluarga A diam. Ketika keluarga A baru menggugat, hakim dapat menilai bahwa mereka telah membiarkan haknya, sehingga gugatan sulit dikabulkan.

Pihak yang perlu memahami hal ini:

• ahli waris yang membiarkan tanah warisan tanpa dikelola dan tanpa balik nama;
• pemilik tanah di luar kota atau luar negeri yang jarang mengunjungi tanahnya;
• pemilik lahan kosong yang tidak diberi pagar atau tanda;
• pembeli beritikad baik yang ingin tahu bahwa sertipikatnya dilindungi;
• penggarap atau penghuni yang telah lama menguasai tanah.

Istilah lain yang perlu dikenal: itikad baik, yaitu perilaku jujur tanpa niat merugikan dan tanpa mengetahui adanya cacat; sertipikat, yaitu surat tanda bukti hak yang diterbitkan kantor pertanahan; dan daluwarsa, yaitu lewatnya waktu yang membuat hak menuntut hilang atau melemah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia menganut sistem yang disebut stelsel negatif bertendensi positif. Maksudnya, negara tidak menjamin mutlak kebenaran data sertipikat, tetapi memberi perlindungan kuat kepada pemegang sertipikat yang sah dan beritikad baik.

Dasarnya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Salah satu ketentuannya, yaitu Pasal 32 ayat (2), yang sering dikutip dalam putusan dan pemberitaan, menyatakan bahwa terhadap sertipikat yang telah diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, pihak lain yang merasa mempunyai hak tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak itu bila dalam waktu lima tahun sejak sertipikat diterbitkan ia tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan, ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan.

Beberapa catatan penting:

• Angka yang dikutip dari teks peraturan tersebut adalah lima tahun, bukan dua puluh tahun. Angka dua puluh tahun sering muncul dalam percakapan karena tercampur dengan konsep daluwarsa perdata umum. Jika Anda membaca angka lain, periksa teks resmi terbaru di peraturan.go.id.
• Perlindungan itu berlaku bila semua syaratnya terpenuhi: sertipikat sah, penerimanya beritikad baik, dan ia menguasai tanah secara nyata.
• Keberatan tertulis juga menghentikan efek diam. Jadi pihak yang merasa berhak tidak harus langsung menggugat; ia dapat mengajukan keberatan resmi lebih dulu, lalu menempuh jalur lain.
• Ketentuan ini tidak melindungi sertipikat yang terbit dengan cara palsu atau melawan hukum.

Rechtsverwerking sendiri bukan angka yang pasti. Hakim menilai keadaan: berapa lama pemilik diam, apakah ia mengetahui penguasaan pihak lain, dan apakah pihak lain bertindak jujur.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah mengubah sebagian ketentuan PP 24/1997, terutama yang terkait pendaftaran dan sertipikat elektronik. Ketentuan tentang lima tahun tersebut tetap menjadi rujukan utama dalam pemberitaan dan putusan yang dapat ditemukan, tetapi pasal-pasal rinci perlu dicek langsung pada versi terkini dengan mempertimbangkan perubahan PP 18/2021.

Perubahan lain yang berdampak pada pemilik yang pasif:

• Alat bukti lama berupa girik, petok D, dan surat sejenis. Pasal 96 ayat (2) PP 18/2021 menyatakan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas hak milik adat (misalnya girik) tidak berlaku lagi sebagai alat pembuktian hak atas tanah setelah lima tahun sejak PP itu berlaku, yaitu sekitar Februari 2026. Surat itu hanya menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah. Cocokkan dengan teks resmi sebelum bertindak. Bacaan terkait: sertipikat dan tanah girik.
• Tanah yang sengaja ditelantarkan dapat ditertibkan negara. Lihat tanah terlantar dan penertiban.
• Pendaftaran tanah sistematis (PTSL) membuat banyak bidang tanah terdaftar atas nama penggarap. Bila Anda pemilik yang pasif, bidang Anda bisa terdaftar atas nama orang lain tanpa Anda ketahui. Lihat PTSL.

Dengan demikian, pemilik yang pasif menghadapi risiko ganda: kehilangan bukti lama dan kehilangan hak menggugat bila terlambat.

Langkah praktis menjaga hak

1. Datangi tanah secara berkala, minimal setahun sekali. Foto kondisinya dengan tanggal. Foto ini membuktikan bahwa Anda tidak membiarkannya.
2. Pasang tanda kepemilikan: patok, pagar sederhana, atau papan bertuliskan nama pemilik dan kontak. Hal ini menunjukkan bahwa tanah tidak ditinggalkan.
3. Bayar pajak bumi dan bangunan dan simpan buktinya. Meski pajak bukan bukti hak, kepatuhan memperlihatkan niat memelihara. Lihat PBB bukan bukti milik.
4. Ubah nama sertipikat setelah warisan atau jual beli. Tanah atas nama orang yang sudah meninggal lama rawan dipersoalkan. Rujukan: balik nama tanah warisan.
5. Cek data tanah di kantor pertanahan secara berkala, atau melalui layanan resmi bila tersedia. Tanyakan apakah ada permohonan baru terkait bidang Anda.
6. Pasang catatan peringatan bila perlu. Bila ada sengketa, pertimbangkan permohonan pemblokiran secara sah; lihat pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
7. Bila Anda mengetahui sertipikat baru terbit di atas tanah Anda, segera ajukan keberatan tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan. Simpan tanda terima. Hitung waktu sejak sertipikat terbit.
8. Konsultasikan dengan advokat sebelum tenggat berakhir. Gugatan ke pengadilan harus disiapkan matang, termasuk bukti hak, bukti riwayat, dan petitum yang tepat.

Biaya perawatan sederhana biasanya jauh lebih murah dibanding biaya perkara. Biaya pengecekan data pertanahan mengikuti ketentuan layanan yang berlaku; tanyakan ke loket kantor pertanahan.

Tabel: sikap pemilik dan akibat hukumnya

Contoh: Pak Wahyu mewarisi sebidang tanah di pinggir desa dari ayahnya, tetapi tinggal di kota lain dan tidak pernah memeriksanya. Seorang tetangga menguasai tanah itu, membangun gudang, dan pada tahun yang sama mendaftarkannya dalam program pendaftaran tanah. Enam tahun kemudian Pak Wahyu menyadari hal itu dan menggugat. Pengadilan mempertimbangkan bahwa sertipikat sudah terbit lebih dari lima tahun, tetangga menguasai secara nyata, dan tidak ada keberatan tertulis dari Pak Wahyu selama masa itu. Gugatannya mengalami kesulitan besar. Seandainya ia mengirim keberatan tertulis di tahun pertama, ceritanya bisa berbeda.

Contoh: Bu Sinta menemukan bahwa bidang tanah miliknya di perumahan lama tiba-tiba memiliki sertipikat atas nama orang lain, terbit baru dua tahun lalu. Ia segera mengirim surat keberatan ke kantor pertanahan dan pemegang sertipikat, lalu mengajukan permohonan mediasi. Karena bertindak dalam waktu yang wajar dan memegang bukti riwayat, ia masih memiliki ruang untuk memperjuangkan haknya.

Kesalahan umum

• Menganggap sertipikat atas nama kakek tetap aman selamanya. Tanpa balik nama dan pemeliharaan, risiko sengketa meningkat.
• Mengira pajak yang masih dibayar orang lain berarti tanah aman. Pajak dibayar siapa pun, dan bukan bukti hak.
• Menggugat tanpa keberatan tertulis lebih dulu. Keberatan tertulis menjadi bukti bahwa Anda tidak diam.
• Mengabaikan surat dari kantor pertanahan. Surat pemberitahuan atau pengumuman data fisik bisa menjadi kesempatan terakhir untuk menyatakan keberatan.
• Menyerahkan tanah ke tetangga untuk "dijaga" tanpa perjanjian. Penjaga bisa kemudian mengklaim sebagai penguasa. Buat perjanjian tertulis yang menyatakan statusnya sebagai penjaga atau penggarap.
• Memakai istilah yang keliru. Rechtsverwerking bukan aturan otomatis yang menghapus hak dalam jumlah tahun tertentu, melainkan pertimbangan hakim dalam kasus tertentu.

Bagaimana dengan pihak yang menguasai tanah lama

Penguasaan lama bukan jaminan hak. Penguasa fisik yang tidak punya dasar sah tetap dapat digugat, terutama bila tanah tidak pernah disertipikatkan. Di sisi lain, penguasa yang beritikad baik dan telah menempati tanah belasan tahun mempunyai argumen kuat. Pengadilan menimbang bukti, bukan sekadar lama waktu. Lihat contoh sengketa penggarap pada studi kasus penggarap lahan puluhan tahun.

Rechtsverwerking, daluwarsa perdata, dan ketentuan lima tahun: apa bedanya

Tiga konsep ini sering tercampur sehingga menimbulkan salah paham.

Rechtsverwerking adalah doktrin tentang kelambanan. Ia tidak menyebut angka tahun. Hakim menimbang keadaan nyata: sudah berapa lama pemilik diam, apakah ia tahu ada pihak lain menguasai, dan apakah pihak lain bertindak jujur dan membangun sesuatu di atas tanah itu.

Daluwarsa menurut KUH Perdata adalah ketentuan umum bahwa lewatnya waktu tertentu dapat menghapus kewajiban atau memberi hak. Angka dua puluh dan tiga puluh tahun yang sering disebut orang berasal dari bab daluwarsa dalam hukum perdata umum. Penerapannya pada tanah yang tunduk pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak sederhana, dan pengadilan tidak selalu memakainya. Karena itu jangan mengutip angka itu sebagai kepastian tanpa membaca putusan atau meminta pendapat advokat.

Ketentuan lima tahun dalam PP 24/1997 adalah aturan khusus pendaftaran tanah yang melindungi pemegang sertipikat beritikad baik. Aturan ini lebih konkret daripada dua konsep tadi, karena menyebut syarat dan tenggat.

Dalam praktik, kuasa hukum biasanya memakai ketiganya sekaligus. Penggugat berusaha menunjukkan bahwa ia tidak lalai, sedangkan tergugat berusaha menunjukkan bahwa penggugat diam terlalu lama.

Bukti yang menguatkan bahwa Anda tidak membiarkan tanah

Bila Anda pemilik yang hendak menggugat dan khawatir dianggap lalai, kumpulkan bukti berikut:

• bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan selama bertahun-tahun;
• foto atau video kunjungan ke lokasi dengan tanggal;
• surat-menyurat dengan perangkat desa, tetangga, atau kantor pertanahan;
• kesaksian orang yang mengetahui Anda mengawasi tanah;
• bukti bahwa Anda baru mengetahui penerbitan sertipikat pada tanggal tertentu, misalnya surat pemberitahuan atau hasil pengecekan;
• surat keberatan lama yang pernah dikirim, sekalipun tidak ditanggapi.

Pengadilan menilai bukti secara menyeluruh. Satu bukti kecil mungkin tidak menentukan, tetapi rangkaian bukti yang konsisten dapat menjelaskan bahwa Anda tidak pasif.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tanah yang dibiarkan 20 tahun otomatis menjadi milik penguasa? Tidak otomatis. Hukum tidak menyebut satu angka yang berlaku untuk semua kasus. Yang dirujuk adalah ketentuan lima tahun terhadap sertipikat yang sah dan beritikad baik, serta pertimbangan hakim atas kelambanan pemilik.

Apakah keberatan lisan cukup? Tidak. Ketentuan menyebut keberatan secara tertulis. Kirim surat dengan bukti tanda terima.

Apakah sertipikat palsu juga dilindungi setelah lima tahun? Perlindungan ditujukan bagi sertipikat yang terbit secara sah dan beritikad baik. Sertipikat yang terbit dari pemalsuan tetap dapat dipersoalkan, baik secara pidana maupun melalui pembatalan.

Apakah ahli waris yang tidak tahu ada tanah bisa menggugat? Bisa, namun ketidaktahuan harus dibuktikan dan hakim menilai kewajaran. Ahli waris sebaiknya segera bertindak begitu mengetahui.

Ringkasan

• Rechtsverwerking berarti hak menuntut dapat hilang karena pemilik membiarkan haknya terlalu lama.
• Menurut PP 24/1997, batas yang dikutip adalah lima tahun sejak sertipikat terbit, dengan syarat itikad baik dan penguasaan nyata.
• Keberatan tertulis dan gugatan dalam waktu itu menjaga hak.
• Surat bekas hak milik adat seperti girik tidak lagi menjadi alat bukti hak sejak sekitar Februari 2026 (Pasal 96 ayat (2) PP 18/2021); hanya menjadi petunjuk.
• Pantau tanah, bayar pajak, balik nama, dan simpan bukti.
• Bertindak cepat jauh lebih murah daripada berperkara belakangan.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?
• Tanah Terlantar: Ciri, Tahapan Penertiban, dan Cara Pemilik Mempertahankan Haknya
• PTSL: Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, Syarat, Biaya Resmi, dan Hak Warga
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.