Hak atas Tanah di Pulau Kecil dan Wilayah Pesisir: Siapa Boleh Memanfaatkan dan Izin Apa yang Dibutuhkan

Apa itu wilayah pesisir dan pulau kecil

Wilayah pesisir adalah pertemuan antara darat dan laut. Ke arah darat, ia mencakup bagian yang masih dipengaruhi proses laut, misalnya pasang surut dan intrusi air asin. Ke arah laut, ia mencakup perairan yang masih dipengaruhi proses di darat. Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (disingkat UU WP3K) mengatur ruang ini. Undang-undang itu diubah dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2014.

Pulau kecil menurut undang-undang itu adalah pulau yang luasnya sama dengan atau lebih kecil dari 2.000 kilometer persegi, beserta kesatuan ekosistemnya. Jadi pulau kecil tidak selalu berarti pulau tak berpenghuni. Banyak pulau berpenduduk yang termasuk kategori ini.

Siapa yang terkena aturan ini? Hampir semua orang yang bersentuhan dengan pesisir:

• pemilik tanah di tepi pantai yang ingin membangun rumah, vila, atau gudang;
• pelaku usaha budidaya (tambak, keramba), wisata bahari, dan pelabuhan kecil;
• nelayan dan masyarakat adat yang memanfaatkan pesisir turun-temurun;
• investor yang ingin menyewa atau mengelola pulau kecil;
• pembeli lahan yang dijual dengan klaim "tanah pantai" tanpa sertipikat.

Daratan dan perairan: dua hal yang berbeda

Pertanyaan pertama yang menentukan semuanya adalah: bidang yang dimaksud berada di darat atau di perairan?

Tanah di daratan pesisir bisa dimiliki dengan hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), misalnya hak milik atau hak guna bangunan, asal memenuhi syarat dan berada di luar kawasan yang dilarang. Hak itu didaftarkan di kantor pertanahan dan dibuktikan dengan sertipikat.

Perairan pesisir, yaitu bagian laut yang berada di bawah kewenangan daerah, tidak dapat dimiliki perseorangan. Perairan boleh dimanfaatkan, tetapi pemanfaatannya bersifat izin, bukan kepemilikan. Perbedaan ini sering membingungkan. Orang yang memiliki sertipikat di tepi pantai tidak otomatis berhak memagari, membangun dermaga, atau menutup akses nelayan ke laut di depan tanahnya.

Ada juga bagian peralihan: garis pantai, sempadan pantai, dan tanah yang muncul akibat pengendapan atau pengurukan. Soal tanah timbul dan reklamasi dibahas pada tanah timbul dan tanah reklamasi. Sempadan pantai adalah jalur di tepi pantai yang dilindungi dan tidak boleh dibangun sembarangan. Lebarnya ditetapkan peraturan dan tata ruang daerah. Periksa ketentuan terkini di pemerintah daerah sebelum membeli atau membangun.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Beberapa pokok yang perlu diingat:

• Pengelolaan pesisir dan pulau kecil harus sesuai perencanaan, yaitu rencana zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil yang ditetapkan daerah.
• Setiap orang yang memanfaatkan ruang perairan pesisir atau sebagian pulau kecil secara menetap memerlukan izin. Sebelum perubahan sistem perizinan, undang-undang menyebutnya izin lokasi dan izin pengelolaan. Setelah Undang-Undang Cipta Kerja diganti dengan UU 6/2023, perizinannya dikaitkan dengan sistem perizinan berusaha, dengan persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang laut sebagai salah satu syarat dasarnya.
• Pemanfaatan harus memperhatikan hak masyarakat hukum adat, masyarakat lokal, dan nelayan tradisional.
• Kegiatan yang merusak ekosistem, seperti penambangan pasir di pantai, penebangan bakau, atau perusakan terumbu karang, dilarang. Ancaman pidana ada di undang-undang itu sendiri. Karena angka pidana di luar KUHP dapat berubah, periksa teks resmi terbaru.

HP3 dibatalkan: apa artinya

Dalam UU 27/2007 versi awal, ada hak khusus bernama Hak Pengusahaan Perairan Pesisir (HP3). Hak ini seperti sertipikat atas bagian perairan, berlaku 20 tahun dan dapat diperpanjang. Banyak pihak khawatir hak seperti ini membuat perairan dikuasai pemodal besar dan menutup akses nelayan.

Mahkamah Konstitusi menguji ketentuan itu dalam putusan Nomor 3/PUU-VIII/2010. Pokoknya, Mahkamah menilai pemberian HP3 kepada swasta bertentangan dengan konstitusi dan membatalkan sejumlah pasal yang mengaturnya. Nasib kontrak atau izin lama yang sudah terbit perlu dibaca pada naskah putusan dan aturan peralihannya. Mahkamah menegaskan bahwa negara tetap boleh memberikan peluang pengelolaan kepada swasta melalui mekanisme perizinan, selama negara tetap mengatur, mengurus, dan mengawasi.

Menindaklanjuti putusan itu, UU 1/2014 mengganti HP3 dengan izin. Perbedaannya penting:

Dengan demikian, jika ada pihak menawarkan "sertipikat HP3" atau "hak atas laut", waspadalah. Hak seperti itu tidak lagi dikenal dalam undang-undang.

Langkah praktis sebelum membeli atau memanfaatkan lahan pesisir

1. Tentukan letak bidang dengan pasti. Minta peta bidang dari kantor pertanahan dan cocokkan dengan kondisi lapangan. Tanyakan apakah bidang itu berada di darat, di sempadan, atau di perairan.
2. Periksa sertipikat dan riwayat tanah. Bidang yang tampaknya darat bisa berasal dari tanah timbul atau urukan. Lihat riwayat dan dasar perolehannya. Panduan umum ada pada cek zonasi tanah sebelum beli.
3. Cek tata ruang darat dan laut. Minta keterangan kesesuaian pemanfaatan ruang. Untuk kegiatan di darat ada KKPR. Untuk kegiatan di laut, tanyakan persetujuan kesesuaian ruang laut ke dinas kelautan dan perikanan atau lewat sistem perizinan daring.
4. Periksa sempadan dan kawasan lindung. Pastikan bidang tidak masuk jalur sempadan atau kawasan konservasi. Lihat juga garis sempadan jalan dan sungai sebagai perbandingan cara kerja sempadan.
5. Urus perizinan berusaha. Daftarkan usaha lewat sistem perizinan berusaha berbasis risiko. Siapkan dokumen sesuai jenis kegiatan.
6. Libatkan masyarakat setempat. Bicarakan dengan kepala desa, kelompok nelayan, atau lembaga adat. Konflik akses sering lebih mahal daripada biaya izin.
7. Simpan semua bukti. Salinan sertipikat, peta, persetujuan ruang, dan izin harus tersimpan rapi.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Ada tiga perubahan yang berdampak langsung.

Pertama, rezim HP3 hilang sejak putusan Mahkamah Konstitusi 2010, dan digantikan perizinan melalui UU 1/2014. Siapa pun yang masih memegang dokumen berjudul HP3 perlu menanyakan statusnya ke dinas kelautan dan perikanan.

Kedua, Undang-Undang Cipta Kerja mengubah banyak ketentuan perizinan. UU 11/2020 sudah tidak berlaku. Penggantinya adalah UU 6/2023 yang menetapkan Perppu 2/2022 menjadi undang-undang. Akibatnya, istilah izin lokasi dan izin pengelolaan pada UU 1/2014 kini bertemu dengan sistem perizinan berusaha berbasis risiko. Peraturan pelaksananya juga berganti. Misalnya, PP 5/2021 tentang perizinan berusaha berbasis risiko telah dicabut PP 28/2025. Karena itu, jangan memakai daftar syarat dari artikel atau formulir lama.

Ketiga, pemerintah daerah terus menetapkan atau merevisi rencana zonasi. Peta yang berlaku tahun lalu bisa berbeda dengan peta sekarang. Pembeli sebaiknya meminta salinan zonasi yang berlaku saat transaksi.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Hendra (fiktif) membeli sebidang tanah bersertipikat di tepi pantai untuk membangun penginapan kecil. Ia juga memasang dermaga kayu menjorok ke laut dan memagari area berenang. Dua bulan kemudian, kelompok nelayan setempat mengadu ke dinas karena perahu mereka tidak bisa bersandar. Dinas meminta bukti izin pemanfaatan ruang laut, dan Pak Hendra tidak punya. Setelah berkonsultasi, ia menghentikan pemagaran, membuka jalur untuk perahu, lalu mengurus perizinan untuk dermaga. Ceritanya fiktif, hanya ilustrasi.

Hak masyarakat adat dan nelayan tradisional

Undang-undang pesisir mengakui bahwa sebagian masyarakat telah memanfaatkan pesisir sejak lama, jauh sebelum ada perizinan. Pemanfaatan oleh masyarakat hukum adat dan masyarakat lokal dihormati, dan pemerintah daerah wajib memperhatikannya ketika menyusun zonasi. Nelayan kecil pada umumnya tidak diwajibkan mengurus izin yang sama dengan investor besar untuk kegiatan penangkapan harian. Meski begitu, pembagian tugas antara izin perikanan dan izin ruang laut cukup rumit, sehingga tanyakan kepada dinas kelautan dan perikanan.

Bagi pelaku usaha, artinya sederhana: jangan menganggap pesisir sebagai ruang kosong. Sebelum memulai, cari tahu siapa yang sudah memanfaatkannya. Tentang bentuk pengakuan tanah dan wilayah adat, lihat tanah ulayat dan hak masyarakat adat.

Sewa pulau kecil dan pihak asing

Pulau kecil sering ditawarkan lewat iklan daring, kadang dengan harga "sewa 30 tahun". Beberapa catatan hati-hati:

• Pulau yang berpenghuni biasanya sudah memiliki tanah warga, tanah desa, atau fasilitas umum di dalamnya.
• Pulau yang berstatus kawasan hutan, kawasan konservasi, atau tanah negara tidak dapat disewakan oleh perseorangan yang mengaku pemilik.
• Pemanfaatan pulau kecil oleh penanam modal asing dibatasi dan memerlukan persyaratan khusus dalam peraturan penanaman modal dan UU 1/2014. Periksa teks resmi terbaru sebelum menandatangani apa pun.
• Pembayaran sewa muka dalam jumlah besar kepada penjual tanpa dokumen resmi adalah ciri umum penipuan properti. Lihat tertipu jual beli tanah atau rumah.

Izin lingkungan dan izin lain yang sering terlewat

Izin ruang bukan satu-satunya syarat. Kegiatan di pesisir hampir selalu menyentuh urusan lain, dan masing-masing punya pintu sendiri.

• Persetujuan lingkungan. Usaha yang berdampak pada lingkungan perlu dokumen lingkungan sesuai skalanya. Bedanya dokumen itu dijelaskan pada AMDAL, UKL-UPL, dan SPPL.
• Izin bangunan. Bangunan di daratan pesisir tetap memerlukan persetujuan bangunan gedung (PBG). Lihat PBG dan SIMBG.
• Izin perikanan atau pelayaran. Dermaga, kapal wisata, dan budidaya punya izin sektor sendiri, misalnya dari instansi perikanan atau perhubungan.
• Pengelolaan limbah. Hotel kecil dan restoran di pantai wajib mengolah air limbah, tidak boleh membuangnya langsung ke laut. Pengaduan pencemaran dapat ditempuh seperti pada pengaduan pencemaran ke dinas lingkungan hidup.

Urutan yang aman adalah memulai dari kesesuaian ruang. Tanpa persetujuan ruang, izin-izin berikutnya mudah tertolak atau dibatalkan. Banyak pelaku usaha kecil terbalik: membangun dulu, mengurus belakangan, lalu menemukan bahwa lokasinya berada di zona yang tidak mengizinkan kegiatan itu.

Simpan juga peta koordinat lokasi, foto kondisi awal, dan berita acara pembicaraan dengan warga. Dokumen-dokumen ini berguna bila di kemudian hari ada gugatan atau pemeriksaan oleh pengawas. Foto awal terutama penting untuk membuktikan bahwa kerusakan pantai atau bakau bukan berasal dari kegiatan Anda.

Terakhir, ingat bahwa perizinan di laut dan pesisir terus bergeser antara pemerintah pusat, provinsi, dan kabupaten atau kota. Pembagian kewenangan yang berlaku di satu tahun bisa berbeda tahun berikutnya. Karena itu, mulailah dengan satu pertanyaan sederhana kepada dinas kelautan dan perikanan provinsi: untuk kegiatan seperti ini di lokasi seperti ini, izin apa yang harus saya urus dan di instansi mana? Minta jawabannya secara tertulis bila memungkinkan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya bisa memiliki sertipikat atas pantai atau laut? Tidak untuk perairan. Sertipikat hak atas tanah hanya untuk bidang daratan. Pemanfaatan perairan dilakukan dengan izin dan tidak membuat Anda menjadi pemilik laut.

Apakah tambak di tepi pantai perlu izin? Umumnya ya. Kegiatan budidaya yang memakai ruang perairan atau berada di sempadan memerlukan kesesuaian tata ruang dan perizinan usaha. Jenis izinnya bergantung pada skala dan risiko kegiatan, sehingga tanyakan ke dinas kelautan dan perikanan setempat.

Apa yang terjadi bila saya sudah membangun di sempadan pantai tanpa izin? Pemerintah daerah dapat menjatuhkan sanksi administratif, mulai dari peringatan sampai pembongkaran. Segera urus legalitas atau konsultasikan opsi penyesuaian sebelum ada teguran resmi.

Apakah HP3 lama saya masih berlaku? HP3 sebagai konsep hak sudah dibatalkan, dengan pengecualian bahwa izin dan kontrak yang terbit sebelum putusan tetap berlaku sampai jangka waktunya habis. Karena itu, periksa tanggal terbit dan jangka waktunya, lalu tanyakan statusnya kepada dinas yang berwenang.

Ringkasan

• Daratan pesisir dapat dimiliki dengan hak atas tanah. Perairan pesisir hanya dapat dimanfaatkan dengan izin.
• HP3 dibatalkan Mahkamah Konstitusi dan digantikan perizinan melalui UU 1/2014.
• Sistem perizinan kini mengikuti perizinan berusaha berbasis risiko. Peraturan pelaksana lama, seperti PP 5/2021, sudah dicabut.
• Periksa sempadan, zonasi, dan kawasan konservasi sebelum membeli atau membangun.
• Hormati hak nelayan dan masyarakat adat atas akses dan pemanfaatan pesisir.
• Selalu cek teks resmi terbaru sebelum bertindak.

Dasar hukum

• UU No. 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
• UU No. 1 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Baca juga

• Tanah Timbul dan Tanah Reklamasi: Siapa Pemiliknya dan Apa Hak Warga?
• Cek Zonasi Tanah Sebelum Membeli: KKPR, RDTR, dan Peta Tata Ruang
• KKPR: Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, Pengganti Izin Lokasi
• Tanah Ulayat dan Hak Masyarakat Adat: Pengakuan, Pendaftaran, dan Sengketa
• Garis Sempadan Jalan, Sungai, dan Pantai: Seberapa Dekat Boleh Membangun?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.