Contoh Perjanjian Sewa Rumah dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian sewa rumah dan siapa yang terkena

Sewa menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak, yaitu pemilik atau yang berhak, menyerahkan rumah untuk dipakai pihak lain dalam waktu tertentu, dengan imbalan uang sewa. Pihak yang menyewakan disebut pemberi sewa. Pihak yang memakai disebut penyewa. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur sewa menyewa dalam bagian tersendiri. Prinsip utamanya, pemberi sewa menyerahkan rumah dan menjamin penyewa dapat memakainya dengan tenang, sedangkan penyewa membayar dan merawat rumah.

Yang terkena adalah pemilik rumah, penyewa, dan kadang orang ketiga seperti pengelola atau agen. Perjanjian tertulis penting karena rumah adalah barang bernilai, sewa berlangsung lama, dan perselisihan biasanya muncul soal perpanjangan, perbaikan, dan pengembalian uang jaminan. Pembahasan hak penyewa secara umum ada di hak penyewa rumah dan pokok sewa menyewa.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Sewa menyewa tidak wajib akta notaris. Perjanjian tertulis di bawah tangan sudah cukup untuk sebagian besar sewa rumah tinggal.
• Para pihak bebas menentukan isi selama tidak melanggar hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum. Perjanjian yang sah mengikat seperti undang-undang bagi pembuatnya.
• Penyewa wajib memakai rumah sebagai orang baik, sesuai tujuan yang disepakati, dan membayar tepat waktu.
• Pemberi sewa wajib menyerahkan rumah dalam keadaan layak dan menanggung perbaikan besar, kecuali diperjanjikan lain. Perbaikan kecil sehari-hari lazim menjadi beban penyewa.
• Bila sewa tertulis dengan jangka waktu tertentu, sewa berakhir saat jangka waktu habis tanpa perlu pemberitahuan, kecuali diperpanjang. Sewa lisan berbeda: pengakhirannya mengikuti kebiasaan dan pemberitahuan.
• Penyewa tidak boleh menyewakan kembali (sewa ulang) tanpa izin pemberi sewa, kecuali perjanjian membolehkan.
• Perjanjian di atas dokumen yang dipakai sebagai alat bukti biasanya memerlukan meterai. Lihat bea meterai Rp10 ribu.

Besaran uang sewa, jaminan, dan denda tidak diatur angka tetap. Itu hasil kesepakatan.

Kerangka perjanjian sewa rumah yang dapat disesuaikan

Tanda [....] harus diisi. Hapus yang tidak relevan. Satu perjanjian boleh dibuat dalam dua rangkap yang sama kuat.

• PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH
• Pada hari [....] tanggal [....] bulan [....] tahun [....], bertempat di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• PIHAK PERTAMA (Pemberi Sewa): nama [....], nomor KTP [....], alamat [....], bertindak untuk diri sendiri / berdasarkan kuasa dari [....].
• PIHAK KEDUA (Penyewa): nama [....], nomor KTP [....], alamat [....].
• Pasal 1 Objek Sewa: sebuah rumah di [alamat lengkap], dengan luas tanah/bangunan [....], berikut isi sebagaimana daftar pada lampiran. Pihak Pertama menyatakan berhak menyewakan rumah itu berdasarkan [sertipikat/bukti hak/kuasa].
• Pasal 2 Jangka Waktu: sewa berlangsung [....] bulan/tahun, mulai [tanggal] sampai [tanggal].
• Pasal 3 Uang Sewa: sebesar Rp [....] untuk seluruh jangka waktu / per [bulan], dibayar [sekaligus/bertahap] paling lambat tanggal [....] melalui [rekening/tunai dengan kuitansi].
• Pasal 4 Uang Jaminan: sebesar Rp [....], dikembalikan paling lambat [....] hari setelah rumah dikembalikan, dikurangi biaya kerusakan di luar pemakaian wajar dan tunggakan yang terbukti.
• Pasal 5 Penggunaan: rumah dipakai untuk [tempat tinggal], dihuni oleh [jumlah orang]. Penyewa tidak mengubah fungsi dan tidak menyewakan kembali tanpa izin tertulis.
• Pasal 6 Biaya Rutin: listrik, air, kebersihan, dan iuran lingkungan ditanggung [....].
• Pasal 7 Perawatan dan Perbaikan: perbaikan kecil oleh Pihak Kedua, perbaikan besar atau kerusakan struktur oleh Pihak Pertama. Perubahan bangunan memerlukan izin tertulis.
• Pasal 8 Kewajiban Pemberi Sewa: menyerahkan rumah, menjamin pemakaian tenang, dan tidak masuk tanpa pemberitahuan wajar.
• Pasal 9 Perpanjangan: pemberitahuan paling lambat [....] hari sebelum sewa berakhir. Syarat dan harga perpanjangan disepakati tertulis.
• Pasal 10 Wanprestasi: bila Pihak Kedua menunggak [....] hari setelah teguran tertulis, Pihak Pertama dapat mengakhiri sewa. Denda keterlambatan Rp [....] atau [....] persen per hari, dengan batas wajar.
• Pasal 11 Berakhirnya Sewa: rumah dikembalikan kosong, bersih, dan dalam kondisi sesuai berita acara. Kunci diserahkan bersamaan.
• Pasal 12 Keadaan Memaksa: bencana atau keadaan di luar kendali para pihak diselesaikan dengan musyawarah.
• Pasal 13 Penyelesaian Sengketa: musyawarah lebih dulu, lalu melalui pengadilan negeri di [kota].
• Pasal 14 Penutup: perjanjian dibuat dua rangkap bermeterai cukup, masing-masing sama kuat.
• Pihak Pertama [meterai, tanda tangan, nama terang]. Pihak Kedua [meterai, tanda tangan, nama terang]. Saksi: [....].

Penjelasan tiap bagian

Identitas dan kedudukan. Tulis nama persis seperti KTP. Bila yang menyewakan bukan pemilik, misalnya anak yang mengelola rumah orang tua, minta surat kuasa atau bukti persetujuan pemilik. Tanpa itu, penyewa bisa diusir pemilik asli. Soal surat kuasa dapat dibaca di surat kuasa khusus.

Objek sewa. Cantumkan alamat lengkap, nomor rumah, dan bagian yang disewa. Lampirkan daftar isi rumah, seperti lemari, pendingin ruangan, dan perabot, beserta kondisinya. Foto bertanggal sangat membantu.

Jangka waktu. Tuliskan tanggal mulai dan berakhir yang pasti. Hindari frasa "sampai ada kesepakatan baru" karena menimbulkan ketidakpastian.

Uang sewa. Tulis jumlah dalam angka dan huruf. Jelaskan cara dan tanggal bayar. Bila ada kenaikan tahunan, tulis rumusnya, bukan sekadar "menyesuaikan".

Uang jaminan. Jaminan menutup kerusakan atau tunggakan. Tulis batas waktu pengembalian dan dasar potongan. Tanpa itu, jaminan menjadi sumber sengketa paling umum.

Penggunaan. Batasi jumlah penghuni dan fungsi rumah. Rumah tinggal yang dipakai usaha dapat melanggar izin lingkungan.

Perawatan. Bagi tanggung jawab dengan jelas. Perbaikan atap bocor, saluran, atau mesin pompa sering dipersengketakan.

Wanprestasi. Wanprestasi berarti ingkar janji. Atur teguran tertulis lebih dulu, baru pengakhiran. Rincian teguran ada di somasi dan wanprestasi.

Penyelesaian sengketa. Musyawarah dulu, lalu pengadilan. Tuliskan kota pengadilannya.

Langkah praktis menyusun dan menjalankan sewa

1. Periksa hak pemberi sewa. Minta lihat sertipikat atau bukti hak, KTP, dan kuasa bila perlu.
2. Periksa rumah bersama. Catat kerusakan, meteran listrik, dan air. Ambil foto dan video bertanggal.
3. Negosiasi poin penting. Jangka waktu, uang sewa, jaminan, perbaikan, dan perpanjangan.
4. Susun perjanjian. Gunakan kerangka di atas dan sesuaikan.
5. Baca bersama. Pastikan kedua pihak mengerti setiap pasal.
6. Tanda tangan di atas meterai. Siapkan dua rangkap. Saksi membantu.
7. Bayar dengan bukti. Gunakan transfer atau kuitansi. Jangan bayar tunai tanpa tanda terima.
8. Serah terima kunci. Buat berita acara singkat berisi kondisi rumah dan jumlah kunci.
9. Catat tanggal penting. Tanggal jatuh tempo, pemberitahuan perpanjangan, dan tanggal berakhir.
10. Saat berakhir, periksa lagi. Bandingkan dengan berita acara awal, lalu kembalikan jaminan sesuai perjanjian.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pekerja menyewa rumah satu tahun. Perjanjian menyebut jaminan sebulan uang sewa dan pengembalian dalam empat belas hari setelah kunci diserahkan. Saat sewa berakhir, pemilik menunjukkan atap kamar bocor. Berita acara awal menyebut kamar itu sudah berbercak. Pemilik akhirnya mengembalikan jaminan utuh, dan perselisihan tidak membesar karena ada bukti awal.

Contoh: Seorang penyewa membayar tunai kepada anak pemilik yang mengaku mengelola rumah. Belakangan pemilik menyatakan tidak pernah memberi izin. Penyewa tidak memiliki kuitansi dan kuasa. Ia harus menempuh penyelesaian yang panjang. Memeriksa hak pihak yang menyewakan sejak awal akan mencegahnya.

Hal-hal yang sering luput saat menyewa rumah

Perizinan lingkungan. Beberapa perumahan memiliki aturan pengelola, seperti larangan usaha, batas penghuni, atau iuran. Minta salinan aturannya sebelum menandatangani agar penyewa tidak terkena denda yang tidak ia ketahui.

Pembayaran bertahap. Bila uang sewa dibayar bertahap, tulis tanggal jatuh tempo tiap tahap dan akibat keterlambatan. Tuliskan juga bahwa pembayaran yang diterima tanpa protes tidak berarti pemberi sewa melepaskan hak menagih tunggakan sebelumnya. Klausul ini melindungi kedua pihak dari salah paham.

Kerusakan akibat keadaan di luar kendali. Banjir, kebakaran, atau gempa dapat merusak rumah. Perjanjian sebaiknya menyebut siapa menanggung apa. Bila rumah musnah seluruhnya, sewa umumnya gugur dengan sendirinya. Bila rusak sebagian, penyewa dapat meminta pengurangan uang sewa atau pengakhiran sesuai ketentuan KUHPerdata dan perjanjian.

Pengosongan saat berakhir. Tulis batas hari pengosongan dan sanksi bila rumah belum dikosongkan. Denda harian yang tidak masuk akal dapat dinilai berlebihan oleh hakim, sehingga tetapkan jumlah yang wajar.

Perubahan pemilik. Bila rumah dijual, jaminan dan hak sewa penyewa jangan sampai hilang begitu saja. Tulis kewajiban pemberi sewa memberi tahu penyewa dan memastikan pembeli menghormati sisa sewa.

Komunikasi tertulis. Simpan pesan penting, seperti permintaan perbaikan dan jawaban pemilik. Pesan elektronik dapat menjadi bukti tambahan bila tersimpan lengkap dan jelas tanggalnya.

Kapan perlu notaris atau advokat

Notaris atau advokat sebaiknya dilibatkan bila sewa berjangka panjang, bernilai besar, atau melibatkan badan usaha. Mereka juga membantu bila rumah masih dijaminkan ke bank, atau bila pemilik rumah sudah meninggal dan statusnya warisan belum dibagi. Dalam keadaan itu hak menyewakan bisa dipersoalkan ahli waris lain.

Sewa dengan jangka waktu panjang kadang dituangkan dalam akta notaris agar kuat dan dapat dicatat. Biayanya disepakati dengan notaris. Untuk sewa tahunan biasa, perjanjian bermeterai umumnya memadai.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Ketentuan sewa menyewa dalam KUHPerdata pada pokoknya stabil. Yang berubah adalah hal di sekitarnya. Bea meterai kini diatur UU No. 10 Tahun 2020, dengan meterai elektronik. KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) berlaku sejak 2 Januari 2026, sehingga rujukan pidana lama, misalnya soal penyerobotan atau penipuan, perlu diperiksa ulang. Aturan pajak atas sewa tidak dibahas di sini.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah sewa rumah harus pakai notaris? Tidak wajib. Perjanjian tertulis bermeterai sudah cukup untuk sewa rumah tinggal pada umumnya. Notaris berguna untuk nilai besar atau jangka panjang.

Apakah pemilik boleh menaikkan uang sewa di tengah masa sewa? Tidak sepihak, kecuali perjanjian mengatur kenaikan. Selama masa sewa tertulis, harga mengikuti perjanjian.

Apakah penyewa bisa diusir sebelum kontrak habis? Tidak boleh sewenang-wenang. Pengakhiran harus punya dasar perjanjian atau hukum, misalnya penunggakan setelah teguran. Pengosongan paksa tanpa putusan berisiko. Baca studi kasus diusir sebelum kontrak habis.

Bagaimana kalau rumah dijual pemilik selama masa sewa? Hal ini sebaiknya diatur dalam perjanjian. Tanpa pengaturan, perselisihan bisa muncul, sehingga konsultasikan pada saat menyusun perjanjian.

Ringkasan

• Sewa rumah boleh tertulis di bawah tangan dengan meterai, tanpa notaris.
• Pastikan pemberi sewa berhak: pemilik atau penerima kuasa.
• Isi minimal: identitas, objek, jangka waktu, uang sewa, jaminan, perawatan, wanprestasi, berakhirnya sewa, penyelesaian sengketa.
• Catat kondisi rumah dengan berita acara dan foto.
• Bayar dengan bukti dan simpan kuitansi.
• Contoh harus disesuaikan. Perkara bernilai besar dikonsultasikan ke advokat atau notaris.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian perikatan dan sewa menyewa
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Studi Kasus: Penyewa Rumah Diusir Pemilik Baru Sebelum Kontrak Habis
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Bea Meterai Rp10.000: Kapan Dokumen Perlu Ditempel Meterai

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.