Contoh Perjanjian Sewa Kios dan Cara Mengisinya

Apa itu sewa kios dan siapa yang terkena

Kios adalah ruang usaha kecil, biasanya di pasar, pusat perbelanjaan kecil, atau deretan toko. Sewa kios berarti pemilik atau pihak yang berhak menyerahkan kios kepada penyewa untuk berusaha selama waktu tertentu dengan imbalan uang sewa. Yang terkena adalah pemilik kios, pedagang, pengelola pasar, dan terkadang perantara yang menawarkan kios.

Sewa kios mirip sewa rumah, tetapi ada perbedaan penting. Kios dipakai untuk mencari nafkah, sehingga kerugian akibat sengketa bisa besar. Selain itu status kios beragam. Ada kios milik pribadi di atas tanah pribadi. Ada kios di atas tanah milik pemerintah daerah. Ada pula kios yang statusnya hanya hak pakai atau hak penempatan dari pengelola pasar. Pelajari pembahasan terkait di sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman dan pokok sewa menyewa.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Dasar sewa menyewa ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pemberi sewa menyerahkan barang dan menjamin pemakaian tenang. Penyewa membayar dan merawat.
• Perjanjian boleh tertulis di bawah tangan. Akta notaris tidak wajib, tetapi berguna untuk nilai besar atau jangka panjang.
• Para pihak bebas mengatur isi selama tidak melanggar hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum.
• Orang hanya dapat menyewakan apa yang menjadi haknya. Pemegang hak pakai atau izin penempatan dari pemerintah daerah belum tentu berhak menyewakan kembali. Aturan pengelola pasar atau peraturan daerah setempat dapat melarangnya.
• Jenis usaha, jam buka, dan kebersihan sering diatur oleh pengelola. Penyewa terikat aturan itu bila ia menyetujuinya.
• Perjanjian yang dipakai sebagai alat bukti biasanya bermeterai. Lihat bea meterai Rp10 ribu.

Aturan daerah berbeda-beda. Periksa ketentuan di dinas atau pengelola pasar setempat. Angka uang sewa dan uang muka ditentukan kesepakatan, bukan oleh undang-undang umum.

Kerangka perjanjian sewa kios yang dapat disesuaikan

Ganti tanda [....] dengan data Anda. Hapus pasal yang tidak perlu.

• PERJANJIAN SEWA MENYEWA KIOS
• Pada hari [....] tanggal [....], bertempat di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• PIHAK PERTAMA (Pemberi Sewa): nama [....], KTP [....], alamat [....], selaku pemilik / pemegang hak atas kios berdasarkan [bukti hak/kuasa].
• PIHAK KEDUA (Penyewa): nama [....], KTP [....], alamat [....].
• Pasal 1 Objek Sewa: kios nomor [....] di [lokasi/pasar], ukuran [....], dengan fasilitas [listrik, air, rolling door, dan lainnya].
• Pasal 2 Status Kios: Pihak Pertama menyatakan kios tidak sedang dijaminkan, tidak dalam sengketa, dan berhak menyewakan. Bila kios berada di pasar yang dikelola pemerintah, Pihak Pertama melampirkan izin atau persetujuan pengelola.
• Pasal 3 Jangka Waktu: [....] bulan/tahun, mulai [tanggal] sampai [tanggal].
• Pasal 4 Uang Sewa: Rp [....], dibayar [sekaligus/bertahap] pada [tanggal], melalui [cara bayar], dengan kuitansi.
• Pasal 5 Jaminan: Rp [....], dikembalikan dalam [....] hari setelah kios dikembalikan, dikurangi tunggakan dan kerusakan di luar pemakaian wajar.
• Pasal 6 Kegiatan Usaha: kios dipakai untuk usaha [jenis usaha]. Perubahan jenis usaha memerlukan izin tertulis.
• Pasal 7 Biaya: listrik, air, kebersihan, retribusi atau iuran pengelola ditanggung [....].
• Pasal 8 Perbaikan: perbaikan kecil oleh Pihak Kedua, perbaikan struktur oleh Pihak Pertama. Renovasi memerlukan izin tertulis.
• Pasal 9 Larangan: Pihak Kedua tidak mengalihkan sewa atau menyewakan kembali tanpa izin tertulis.
• Pasal 10 Perpanjangan: diberitahukan paling lambat [....] hari sebelum berakhir, dengan harga yang disepakati.
• Pasal 11 Wanprestasi: tunggakan [....] hari setelah teguran tertulis memberi hak mengakhiri sewa, dengan denda wajar sebesar [....].
• Pasal 12 Berakhirnya Sewa: kios dikembalikan kosong dan bersih, kunci diserahkan, kondisi sesuai berita acara.
• Pasal 13 Keadaan Memaksa: kebakaran, bencana, atau penutupan pasar oleh pihak berwenang diselesaikan dengan musyawarah.
• Pasal 14 Penyelesaian Sengketa: musyawarah, lalu pengadilan negeri di [kota].
• Pihak Pertama [meterai, tanda tangan, nama terang]. Pihak Kedua [meterai, tanda tangan, nama terang]. Saksi: [....].

Penjelasan tiap bagian

Status kios. Inilah bagian paling penting. Minta bukti: sertipikat, surat hak penempatan, izin pengelola, atau surat kuasa. Foto kios saja bukan bukti hak.

Objek dan fasilitas. Tulis nomor, blok, ukuran, dan perlengkapan. Perbedaan ukuran di lapangan dan di surat sering menimbulkan sengketa.

Jangka waktu dan perpanjangan. Pedagang butuh waktu untuk membangun pelanggan. Jangka satu tahun yang pendek tanpa jaminan perpanjangan membuat penyewa rentan. Tawarkan klausul hak utama untuk memperpanjang bila uang sewa tetap dibayar.

Uang sewa. Tentukan apakah sewa dibayar di muka sekaligus. Pembayaran sekaligus untuk waktu lama berisiko bila kios disengketakan. Bayar bertahap bisa lebih aman.

Jenis usaha. Cantumkan jenis dagangan. Pemilik kadang melarang usaha tertentu, misalnya penggorengan karena risiko kebakaran. Penyewa perlu tahu sejak awal.

Biaya tambahan. Retribusi, listrik, air, dan keamanan kerap ditagih terpisah. Tulis siapa menanggungnya agar tidak ada tagihan yang mengejutkan.

Larangan sewa ulang. Banyak perselisihan muncul karena penyewa menyewakan lagi kios ke orang lain. Larangan tertulis membantu pemilik, dan izin tertulis melindungi penyewa yang diizinkan.

Penutupan oleh pihak berwenang. Bila pasar direlokasi atau ditutup oleh pemerintah daerah, apa nasib sisa uang sewa? Tuliskan mekanisme pengembalian proporsional.

Langkah praktis menyewa kios

1. Kumpulkan informasi. Tanyakan siapa pemilik, siapa pengelola, dan apakah kios pernah bermasalah.
2. Minta dokumen hak. Fotokopi bukti hak, identitas, dan surat kuasa bila ada.
3. Tanyakan ke pengelola. Pastikan pengelola mengakui pemilik atau pemegang hak, dan apakah sewa kembali diperbolehkan.
4. Cek kondisi fisik. Foto, ukur, uji listrik dan air.
5. Negosiasi poin penting. Harga, jangka waktu, jenis usaha, dan perpanjangan.
6. Susun perjanjian. Pakai kerangka di atas lalu sesuaikan.
7. Tanda tangan bermeterai. Dua rangkap dengan saksi.
8. Bayar dengan bukti. Transfer atau kuitansi bertanda tangan.
9. Serah terima. Berita acara kondisi dan kunci.
10. Simpan semua dokumen. Termasuk percakapan penting.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pedagang hendak menyewa kios di sebuah pasar. Penawar mengaku pemilik. Pedagang meminta surat hak penempatan dan datang ke kantor pengelola. Ternyata penawar hanya penghuni sementara dan tidak berhak menyewakan. Pedagang membatalkan sebelum membayar. Pemeriksaan sebelum membayar menghemat uangnya.

Contoh: Seorang penyewa kios kuliner membayar sewa dua tahun sekaligus. Satu tahun kemudian pemilik menjual kios. Pembeli baru menolak melanjutkan sewa karena tidak ada klausul pengalihan. Penyewa harus menuntut pengembalian sisa uang sewa. Klausul yang mewajibkan pembeli menghormati sewa akan mencegah masalah ini.

Kios pribadi, kios pasar, dan kios di pusat perbelanjaan

Tiga jenis kios memerlukan pemeriksaan yang berbeda.

Kios pribadi. Kios berdiri di tanah milik pemberi sewa dan ada sertipikat. Periksa nama pada sertipikat, apakah sedang dijaminkan di bank, dan apakah ada pemilik bersama seperti saudara atau pasangan. Bila ada pemilik bersama, minta persetujuan mereka. Tanpa persetujuan, sewa dapat dipersoalkan.

Kios pasar milik pemerintah daerah. Pedagang biasanya memegang surat izin penempatan atau hak pakai dari pengelola. Surat itu sering bersifat pribadi. Artinya, pemegang tidak otomatis boleh menyewakan atau memindahtangankan kios. Aturan daerah dapat mengatur pengalihan, sanksi, dan tarif retribusi. Sebelum bertransaksi, tanyakan langsung kepada pengelola, bukan hanya kepada orang yang menawarkan.

Kios di pusat perbelanjaan swasta. Kios biasanya dikelola oleh pengembang atau pengelola gedung. Penyewa menandatangani perjanjian dengan pengelola, dengan aturan baku tentang jam operasional, biaya layanan, dan dekorasi. Perjanjian baku ini biasanya sulit dinegosiasikan, tetapi penyewa tetap berhak membaca dan bertanya. Perhatikan klausul penghentian sepihak, biaya tambahan, dan kewajiban mengembalikan kios dalam keadaan semula.

Kalau terjadi sengketa

Sengketa sewa kios umumnya soal tunggakan, perpanjangan, kerusakan, atau klaim hak oleh pihak ketiga. Urutan yang wajar adalah sebagai berikut.

1. Kumpulkan dokumen: perjanjian, kuitansi, foto, dan percakapan.
2. Kirim teguran tertulis yang menyebut masalah dan batas waktu perbaikan.
3. Bermusyawarah, bila perlu dengan perantara pengelola pasar atau tokoh setempat.
4. Bila tidak selesai, pertimbangkan mediasi atau gugatan. Untuk tagihan kecil, gugatan sederhana mungkin cocok; lihat gugatan sederhana.
5. Jangan menyegel, mencabut listrik, atau mengeluarkan barang penyewa tanpa dasar yang sah. Tindakan sepihak dapat berbalik menjadi masalah hukum bagi pemilik.

Bagi penyewa, jangan berhenti membayar sebagai bentuk protes tanpa lebih dulu menyampaikan keberatan secara tertulis. Berhenti membayar memberi pemilik alasan untuk mengakhiri sewa.

Kapan perlu notaris atau advokat

Libatkan notaris atau advokat bila sewa melebihi masa beberapa tahun, nilai uang muka besar, kios terkait utang bank, atau pemilik adalah badan usaha. Libatkan pula bila ada persoalan hak, misalnya kios warisan yang belum dibagi atau kios di tanah sengketa. Pemeriksaan hak oleh profesional mencegah kerugian besar. Untuk kios kecil dengan pemilik yang jelas, perjanjian bermeterai umumnya cukup.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Pokok-pokok sewa menyewa dalam KUHPerdata relatif stabil. Perubahan terjadi pada aturan sekitarnya: bea meterai (UU No. 10 Tahun 2020), perizinan berusaha yang kini melalui sistem daring (UU No. 6 Tahun 2023), dan KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) yang berlaku sejak 2 Januari 2026. Karena itu periksa juga aturan pasar dan perizinan di daerah Anda. Soal pajak tidak dibahas di sini.

Catatan tentang bukti dan komunikasi

Dalam sewa kios, banyak sengketa berawal dari kesepakatan lisan yang tidak tercatat, seperti janji diskon, izin renovasi kecil, atau toleransi keterlambatan. Bila ada kesepakatan tambahan, tuangkan dalam surat singkat yang ditandatangani kedua pihak dan lampirkan pada perjanjian utama. Simpan pula kuitansi seluruh pembayaran, termasuk iuran harian atau bulanan kepada pengelola. Dokumen sederhana ini sering menjadi penentu ketika pemilik atau pengelola mengklaim ada tunggakan.

Terakhir, jadwalkan peninjauan perjanjian sekitar tiga bulan sebelum sewa berakhir. Pada saat itu kedua pihak dapat membicarakan perpanjangan, perubahan harga, dan kondisi kios tanpa terburu-buru, serta memeriksa ulang apakah izin usaha penyewa dan aturan pengelola masih sama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kios di pasar boleh disewakan? Tergantung statusnya. Pemegang hak penempatan dari pemerintah daerah belum tentu boleh menyewakan. Periksa aturan pengelola.

Apakah uang muka bisa dikembalikan jika batal? Tergantung perjanjian. Tulis syarat pengembalian sejak awal, termasuk bila kios ternyata bermasalah.

Apakah pemilik boleh menaikkan sewa di tengah masa sewa? Tidak sepihak bila perjanjian tertulis menetapkan harga. Kenaikan hanya sah bila diatur atau disepakati.

Apa yang dilakukan bila pemilik tidak mau memperpanjang? Sewa tertulis berakhir saat jangka waktu habis. Karena itu atur perpanjangan sejak awal. Baca studi kasus sewa kios tidak diperpanjang.

Ringkasan

• Sewa kios boleh tertulis di bawah tangan dengan meterai.
• Pastikan pemberi sewa berhak, terutama di pasar milik pemerintah.
• Atur jangka waktu, perpanjangan, jenis usaha, biaya tambahan, dan larangan sewa ulang.
• Catat kondisi kios dan simpan bukti bayar.
• Tulis mekanisme jika pasar ditutup atau dipindahkan.
• Contoh ini harus disesuaikan, dan perkara bernilai besar dikonsultasikan ke advokat atau notaris.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian perikatan dan sewa menyewa
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Studi Kasus: Sewa Kios Pasar Tidak Diperpanjang Setelah Penyewa Renovasi
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Bea Meterai Rp10.000: Kapan Dokumen Perlu Ditempel Meterai

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.