Rumah atau Bangunan Cagar Budaya Milik Pribadi: Hak, Kewajiban, dan Larangan

Apa itu cagar budaya dan siapa yang terkena

Cagar budaya adalah warisan budaya yang bersifat kebendaan, berupa benda, bangunan, struktur, situs, atau kawasan di darat dan di air, yang perlu dilestarikan karena mempunyai nilai penting bagi sejarah, ilmu pengetahuan, pendidikan, agama, atau kebudayaan. Dasar aturannya adalah Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya.

Tidak semua bangunan tua otomatis cagar budaya. Bangunan yang dilindungi adalah bangunan yang telah diusulkan, dinilai tim ahli, lalu ditetapkan oleh pejabat berwenang, misalnya bupati atau wali kota untuk tingkat kabupaten atau kota. Bangunan yang belum ditetapkan tetapi diduga memenuhi syarat dapat diperlakukan sebagai objek yang diduga cagar budaya dan dilindungi sementara sampai ada keputusan. Lamanya dan perlakuannya perlu dibaca dari teks undang-undang, karena rinciannya tidak dikutip di sini.

Pihak yang terkena antara lain:

• pemilik rumah tua yang sudah ditetapkan sebagai cagar budaya;
• pemilik bangunan di kawasan cagar budaya, walau bangunannya sendiri baru;
• ahli waris yang mewarisi rumah bersejarah dan bingung mengurusnya;
• pembeli yang berminat membeli rumah tua;
• pengusaha yang ingin memakai bangunan tua untuk kafe, penginapan, atau toko.

Kepemilikan atas cagar budaya tetap bisa berada di tangan perorangan. Hak milik tidak hilang karena penetapan. Yang berubah adalah kebebasan pemilik dalam memperlakukan bangunan itu.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Undang-undang cagar budaya menempatkan pelestarian sebagai tanggung jawab bersama antara pemerintah dan masyarakat. Pemilik atau penguasa cagar budaya diberi hak, tetapi juga dibebani kewajiban. Beberapa pokok yang dapat dirangkum secara umum:

• Pemilik boleh memiliki dan menguasai cagar budaya, tetapi tidak boleh merusak, membuang, atau mengubahnya secara sembarangan.
• Pemilik berkewajiban melindungi dan memeliharanya sesuai petunjuk, serta melaporkan bila terjadi kerusakan.
• Perubahan seperti pemugaran, adaptasi, atau pemanfaatan harus memperoleh izin pejabat yang berwenang. Dasar izin dan pertimbangannya ditentukan tim ahli.
• Pemindahan, penjualan, atau pewarisan tidak dilarang secara mutlak, tetapi pemilik baru ikut menanggung kewajiban pelestarian.
• Pemerintah dapat memberi kompensasi atau insentif kepada pemilik yang telah melindungi cagar budaya. Pasal 22 UU Cagar Budaya menyatakan pemerintah pusat atau daerah dapat memberi kompensasi kepada pemilik yang telah melaksanakan kewajiban melindungi. Pasal itu juga menyebut insentif berupa pengurangan pajak bumi dan bangunan dan/atau pajak penghasilan bagi pemilik yang telah melindungi cagar budaya menurut peraturan. Pelaksanaannya diatur peraturan pemerintah.

Rincian pasal selain Pasal 22 tidak diperiksa dari teks resmi untuk artikel ini. Pemilik sebaiknya membaca naskah lengkap di situs resmi peraturan atau meminta salinan penjelasan di dinas kebudayaan.

Hak pemilik pribadi

Walau dibatasi, pemilik pribadi tidak kehilangan haknya. Hak itu mencakup:

• hak memiliki dan menguasai bangunan;
• hak memakainya sebagai tempat tinggal atau usaha yang sesuai dengan kelestariannya;
• hak mendapat informasi dan pendampingan teknis dari pemerintah;
• hak mengajukan permohonan insentif atau kompensasi;
• hak keberatan terhadap penetapan melalui jalur yang disediakan, misalnya mengajukan permohonan ke pejabat penetap atau menempuh pengadilan tata usaha negara bila ada keputusan yang dianggap merugikan.

Penetapan cagar budaya adalah keputusan pejabat tata usaha negara. Pemilik yang berkeberatan perlu memperhatikan tenggat untuk menggugat. Jangan menunda karena tenggatnya tergolong singkat. Periksa teks resmi tentang batas waktunya sebelum bertindak.

Larangan yang paling sering dilanggar

Larangan terpenting menyangkut tindakan yang merusak atau mengubah. Dengan bahasa awam:

• membongkar bangunan atau bagian bangunan tanpa izin;
• mengecat ulang atau mengganti elemen asli, seperti jendela, tegel, atau kayu, dengan bahan yang menghilangkan keaslian;
• menambah lantai, menutup halaman, atau memasang bangunan baru yang mengubah wajah bangunan tanpa persetujuan;
• memindahkan bangunan atau bagian penting ke tempat lain;
• menjual bagian bangunan, misalnya pintu kayu antik atau ornamen, tanpa mengetahui statusnya;
• membiarkan bangunan rusak sampai roboh dengan sengaja.

Ancaman pidana untuk perusakan cagar budaya terdapat di undang-undang tersebut. Angkanya tidak disebut dalam artikel ini, karena nilai denda dan lamanya hukuman dapat berubah akibat penyesuaian pidana berlaku sejak 2 Januari 2026. Periksa teks resmi terbaru sebelum menilai risiko.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Cari tahu status bangunan. Tanyakan ke dinas yang menangani kebudayaan di kabupaten atau kota. Mintalah daftar cagar budaya yang sudah ditetapkan, baik bangunan maupun kawasan. Dinas juga dapat memberi tahu apakah bangunan Anda sedang diusulkan.
2. Minta salinan surat penetapan. Dalam surat itu biasanya tercantum nama objek, lokasi, dan alasan penetapan. Simpan salinannya dengan sertipikat tanah.
3. Periksa batas kawasan. Bila rumah Anda berada dalam kawasan cagar budaya, perubahan pada rumah tetangga atau fasad bisa dikenai aturan juga.
4. Hubungi tim ahli cagar budaya. Tim ini menilai usulan dan memberi rekomendasi pemugaran. Mintalah penjelasan tertulis tentang elemen yang tidak boleh diubah.
5. Ajukan izin sebelum memugar. Jelaskan rencana, kebutuhan keluarga, dan anggaran. Mintalah petunjuk bahan dan teknik yang dianjurkan.
6. Urus izin bangunan yang tetap diperlukan. Pemugaran bangunan tetap berurusan dengan persetujuan bangunan gedung (PBG) di daerah. Lihat PBG, SLF, dan membangun rumah.
7. Ajukan insentif. Tanyakan skema keringanan pajak daerah dan bantuan pemeliharaan, serta dokumen yang harus dilampirkan.
8. Dokumentasikan kondisi bangunan. Foto sebelum dan sesudah pekerjaan membantu bila nanti ada pertanyaan dari dinas.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan inti tentang cagar budaya relatif stabil sejak 2010. Tetapi beberapa hal memengaruhi pemilik hari ini.

Pertama, izin pemugaran sekarang bersinggungan dengan perizinan bangunan yang berubah. IMB telah diganti PBG, sehingga pemilik harus mengurus dua jalur: rekomendasi cagar budaya dan persetujuan bangunan. Perubahan itu dibahas pada IMB lama dan peralihan ke PBG.

Kedua, pidana di undang-undang cagar budaya mungkin terpengaruh oleh undang-undang penyesuaian pidana yang berlaku sejak 2 Januari 2026, bersamaan dengan KUHP baru. Karena itu, jangan memakai angka dari artikel lama.

Ketiga, ada pembicaraan publik tentang kebutuhan memperbarui undang-undang cagar budaya. Sumber berita menyebut kebutuhan itu, tetapi tidak ada bukti bahwa perubahan telah berlaku. Pegangan tetap UU 11/2010 sampai ada perubahan resmi.

Keempat, pajak bumi dan bangunan serta pajak penghasilan sebagai bentuk insentif dalam Pasal 22 bergantung pada kebijakan pemerintah daerah dan pusat. Artikel ini tidak membahas pajak lebih jauh. Tanyakan ke instansi yang berwenang.

Kesalahan umum

Contoh: rumah warisan dua bersaudara

Contoh: Dua bersaudara, Rina dan Bagas (fiktif), mewarisi rumah tua di pusat kota yang sudah ditetapkan sebagai cagar budaya. Bagas ingin menjual rumah itu, sedangkan Rina ingin mempertahankannya. Mereka mendatangi dinas kebudayaan untuk meminta surat penetapan dan penjelasan. Petugas menjelaskan bahwa rumah boleh dijual atau diwariskan, tetapi pembeli ikut terikat kewajiban pelestarian. Mereka juga mengetahui bahwa insentif pajak dapat diajukan bagi pemilik yang memelihara. Akhirnya mereka membuat kesepakatan pembagian warisan, dan Rina membeli bagian Bagas. Sengketa waris dibahas pada sengketa waris di pengadilan. Cerita ini fiktif.

Jual beli dan sewa bangunan cagar budaya

Pembeli rumah tua perlu bertanya lebih dari biasa. Tanyakan apakah bangunan sudah ditetapkan, apakah berada dalam kawasan, dan apakah ada rekomendasi pemugaran yang belum dilaksanakan. Cantumkan semua hal itu dalam perjanjian jual beli. Notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dapat membantu memastikan bahwa status itu tercatat dalam dokumen. Alur jual beli rumah dibahas lebih rinci pada PPJB dan AJB.

Penyewa yang ingin memakai bangunan untuk usaha, misalnya kafe, harus memeriksa apakah perubahan interior diizinkan. Perjanjian sewa sebaiknya menyebut siapa yang menanggung biaya pemeliharaan, siapa yang mengurus izin, dan apa yang terjadi bila dinas melarang perubahan. Pemilik tetap bertanggung jawab atas pelestarian, sehingga ia perlu memastikan penyewa tidak mengubah bangunan di luar izin. Untuk perjanjian sewa tanah dan bangunan, lihat sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman.

Selain itu, sebelum menjadikan bangunan sebagai agunan, tanyakan ke bank apakah status cagar budaya memengaruhi penilaian. Bank dapat menilai nilai jaminan secara berbeda karena adanya pembatasan.

Kawasan cagar budaya dan tetangga

Status cagar budaya tidak selalu melekat pada satu bangunan. Pemerintah dapat menetapkan satu kawasan, misalnya satu deret ruko lama atau satu kampung tua. Dalam kawasan seperti itu, pemilik bangunan yang sendirinya bukan cagar budaya tetap bisa dibatasi, misalnya soal tinggi bangunan, warna fasad, papan reklame, atau gaya pagar. Tujuannya menjaga suasana kawasan secara utuh.

Bagi pemilik, ada dua pertanyaan praktis. Pertama, apakah bangunan saya berada di dalam batas kawasan? Peta kawasan biasanya tercantum dalam dokumen penetapan atau rencana detail tata ruang daerah. Kedua, apa aturan tambahan di kawasan itu? Aturan semacam ini dapat tercantum dalam peraturan daerah atau dokumen tata ruang. Pemilik yang berencana membangun di sebelah bangunan bersejarah juga perlu menanyakan apakah ada syarat khusus. Pembahasan umum mengenai hak dan gangguan antartetangga ada pada hak tetangga dan gangguan bangunan.

Bila bangunan ternyata tidak layak dipertahankan

Ada kalanya bangunan sangat rusak, membahayakan penghuni, atau tidak dapat dipelihara oleh pemilik. Pemilik tidak boleh mengambil keputusan sendiri untuk membongkar. Ia dapat melaporkan kondisi bangunan ke dinas, meminta pemeriksaan kondisi, dan membicarakan opsi: perbaikan bertahap, bantuan teknis, atau pengalihan pengelolaan kepada pemerintah atau pihak lain yang sanggup memelihara. Undang-undang membuka kemungkinan pemerintah mengambil alih tanggung jawab pemeliharaan atau membeli bangunan, tetapi syaratnya perlu dibaca dalam naskah resmi dan tidak otomatis. Dokumentasikan kerusakan dengan foto bertanggal dan kirim laporan tertulis, agar kelak tidak dituduh menelantarkan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rumah saya otomatis cagar budaya karena sudah berumur lebih dari 50 tahun? Tidak ada penetapan otomatis hanya karena umur. Penetapan memerlukan usulan, kajian tim ahli, dan keputusan pejabat. Umur bangunan hanyalah salah satu unsur pertimbangan. Periksa teks undang-undang untuk kriterianya.

Bolehkah saya merenovasi interior? Perubahan interior bisa dibatasi bila bagian itu bernilai penting. Karena itu, minta petunjuk tim ahli sebelum bekerja. Perbaikan ringan yang tidak mengubah keaslian biasanya lebih mudah diizinkan, tetapi tetap tanyakan.

Apakah saya dapat menolak penetapan? Anda dapat mengajukan keberatan melalui prosedur yang tersedia, termasuk upaya hukum ke pengadilan tata usaha negara. Perhatikan tenggat dan kumpulkan bukti, misalnya tinjauan ahli yang berbeda.

Siapa yang menanggung biaya pemeliharaan? Pemilik wajib memelihara, tetapi pemerintah dapat memberi kompensasi atau insentif menurut peraturan. Tanyakan skema bantuan di dinas.

Ringkasan

• Cagar budaya diatur UU 11/2010 dan harus ditetapkan oleh pejabat berwenang.
• Pemilik pribadi tetap memiliki bangunan, tetapi dibatasi dalam mengubah, merusak, atau memindahkannya.
• Pemugaran memerlukan izin dan rekomendasi, ditambah persetujuan bangunan (PBG).
• Pemerintah dapat memberi kompensasi dan insentif pajak menurut Pasal 22 beserta aturan pelaksananya.
• Ancaman pidana ada, tetapi angka dan lamanya harus diperiksa pada teks resmi terbaru.
• Simpan surat penetapan dan dokumentasi kondisi bangunan.

Dasar hukum

• UU No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• IMB Lama dan Peralihan ke PBG: Apakah Izin Rumah Anda Masih Berlaku?
• Sengketa Waris: Cara Menggugat ke Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri
• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.