Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni

Istilah dasar

• Rumah susun (rusun) adalah bangunan bertingkat yang dibagi dalam satuan yang dimiliki secara terpisah. Apartemen termasuk rumah susun komersial.
• Sarusun adalah satuan rumah susun, yaitu unit yang Anda miliki.
• Bagian bersama: lobi, lift, tangga, atap, struktur. Benda bersama: instalasi dan fasilitas bersama. Tanah bersama: tanah tempat gedung berdiri.
• NPP (nilai perbandingan proporsional): perbandingan nilai tiap unit terhadap seluruh gedung. NPP menentukan hak suara kepemilikan dan porsi biaya bersama.
• PPPSRS: Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni.
• Pengelola: badan hukum yang bertugas mengelola rumah susun.

Dasar hukumnya UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan aturan pelaksanaannya dalam PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.

PPPSRS: wadah resmi pemilik dan penghuni

UU 20/2011 Pasal 74 mewajibkan pemilik sarusun membentuk PPPSRS. Anggotanya adalah pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik. PPPSRS diberi kedudukan badan hukum berdasarkan undang-undang. Kewajiban memfasilitasi pembentukannya ada pada pelaku pembangunan (pengembang), paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Setelah PPPSRS terbentuk, pengembang segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS (Pasal 75).

Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga (AD/ART) PPPSRS. Dalam rapat, kalau menyangkut kepemilikan dan pengelolaan, hak suara anggota sebanding dengan NPP. Kalau menyangkut kepentingan penghunian, setiap anggota berhak satu suara (Pasal 77).

PP 13/2021 merinci lebih lanjut. Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan akta pendirian beserta AD/ART, kemudian dicatatkan sesuai ketentuan yang berlaku (tanyakan tata caranya di pemerintah daerah). Setiap anggota memiliki hak suara untuk tiga kepentingan: penghunian (misalnya tata tertib dan iuran keamanan, kebersihan, atau sosial), kepemilikan (pemanfaatan bagian bersama dan kewajiban pembayaran biaya), dan pengelolaan (kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan).

Masa transisi

Sebelum PPPSRS terbentuk, pengembang wajib mengelola rumah susun. PP 13/2021 menyatakan masa transisi paling lama satu tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Dalam masa transisi, pengembang paling sedikit menjadi pengelola sementara, menyampaikan salinan pertelaan dan NPP kepada pemilik, serta menyiapkan dokumen untuk panitia musyawarah pembentukan PPPSRS. Biaya pengelolaan pada masa transisi ditanggung pengembang dan pemilik berdasarkan NPP setiap sarusun. Pemilik dibuktikan dengan akta jual beli dan sertipikat hak milik (SHM) sarusun atau sertipikat kepemilikan bangunan gedung (SKBG) sarusun. Bila pemilik belum memiliki bukti, biaya ditanggung pengembang.

Kewajiban pemilik pada masa transisi paling sedikit: membentuk panitia musyawarah, berpartisipasi aktif dalam pembentukan PPPSRS, dan menaati tata tertib sementara penghunian.

Pengelola dan biaya pengelolaan

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. PPPSRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk PPPSRS harus berbadan hukum, terdaftar, dan memiliki izin usaha. Pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.

Yang sering dipertanyakan penghuni adalah "service charge" atau iuran pengelolaan. Prinsip yang bisa dipegang:

• besaran dan penggunaan biaya sebaiknya ditentukan melalui mekanisme yang diatur AD/ART dan keputusan rapat PPPSRS,
• biaya dihitung dengan dasar yang jelas, misalnya NPP atau luas unit,
• penghuni berhak meminta laporan penggunaan dana,
• jangan menganggap iuran sebagai kebijakan sepihak pengelola tanpa dasar keputusan.

Karena rumusan teknis biaya dapat berbeda antar-gedung, baca AD/ART dan keputusan rapat gedung Anda.

Contoh: Bu Rina menerima tagihan service charge yang naik 25 persen tanpa pemberitahuan. Ia meminta salinan keputusan rapat PPPSRS yang menyetujui kenaikan itu. Pengelola tidak dapat menunjukkan. Bu Rina menyampaikan keberatan tertulis dan bersama penghuni lain meminta rapat umum. Rapat memutuskan kenaikan dipertimbangkan ulang dengan rincian anggaran. Dengan jalur resmi, masalah selesai tanpa gugatan.

Hak penghuni dan pemilik

Beberapa hak yang umum diakui:

1. Menggunakan unit dan memanfaatkan bagian bersama sesuai tata tertib.
2. Mendapat informasi pengelolaan, laporan keuangan, dan hasil rapat.
3. Memberikan suara dalam rapat PPPSRS sesuai ketentuan.
4. Mendapat pelayanan kebersihan, keamanan, dan pemeliharaan yang layak.
5. Mengajukan keberatan atas tagihan yang tidak sesuai.
6. Memilih dan dipilih sebagai pengurus PPPSRS (bagi anggota).

Kewajibannya meliputi membayar iuran, menaati tata tertib, memelihara unit, tidak merusak bagian bersama, dan tidak menyewakan atau mengubah fungsi unit melawan aturan.

Bila terjadi sengketa

Sengketa umum meliputi:

• kenaikan iuran sepihak,
• tagihan listrik dan air yang tidak transparan,
• penutupan fasilitas karena tunggakan,
• penolakan menyerahkan dokumen dan laporan,
• pengembang belum menyerahkan pengelolaan setelah PPPSRS terbentuk,
• kerusakan bagian bersama yang tidak diperbaiki.

Langkah bertingkat:

1. Keberatan tertulis kepada pengelola, dengan bukti dan permintaan penjelasan.
2. Bawa ke pengurus PPPSRS dan minta masuk agenda rapat.
3. Rapat umum untuk memutuskan, sesuai AD/ART dan kuorum.
4. Mediasi dengan fasilitasi pengurus atau pihak ketiga.
5. Pengaduan ke dinas perumahan atau pemerintah daerah setempat.
6. Gugatan ke pengadilan bila menyangkut pelanggaran perjanjian atau keputusan. Baca Perbuatan Melawan Hukum: Gugatan dan Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah.

Bila menyangkut transaksi jual beli unit dari pengembang, hak pembeli juga dibahas di Developer Wanprestasi, Rumah Tak Diserahkan dan Sertipikat Satuan Rumah Susun.

Tunggakan iuran

Pengelola kadang membatasi layanan bagi penghuni yang menunggak. Batas tindakan yang diperbolehkan bergantung pada tata tertib dan keputusan yang sah. Tindakan yang membahayakan keselamatan, misalnya memutus akses darurat, patut dipersoalkan. Penghuni yang menunggak sebaiknya meminta rincian, menyampaikan alasan, dan mengajukan cicilan tertulis. Pengelola yang ingin menagih sebaiknya mengirim pemberitahuan tertulis, memberi kesempatan menanggapi, dan menempuh jalur hukum bila perlu, bukan tindakan sepihak yang memalukan.

Cara memeriksa laporan keuangan pengelolaan

Penghuni berhak mengetahui ke mana uang iuran digunakan. Saat membaca laporan, perhatikan:

1. Pendapatan. Iuran pengelolaan, dana cadangan, pemanfaatan bagian bersama (misalnya sewa area parkir atau reklame), dan sumber lain.
2. Biaya operasional. Kebersihan, keamanan, listrik dan air area bersama, gaji, dan pemeliharaan.
3. Dana perawatan jangka panjang. Apakah ada cadangan untuk lift, pompa, dan fasad?
4. Tunggakan. Berapa jumlah dan siapa yang menunggak, termasuk pengembang bila ia memiliki unit.
5. Perbandingan anggaran dan realisasi. Selisih besar perlu penjelasan.
6. Pemeriksa independen. Banyak gedung mengangkat badan pemeriksa atau auditor untuk laporan tahunan.

Jika laporan tidak diberikan, mintalah secara tertulis melalui pengurus PPPSRS dan catat tanggal permintaan. Informasi yang ditahan bisa menjadi alasan untuk meminta rapat umum luar biasa sesuai AD/ART.

Contoh sengketa dan penyelesaiannya

Contoh: Di sebuah apartemen, pengembang masih mengelola gedung dua tahun setelah serah terima pertama, padahal PPPSRS belum terbentuk. Penghuni mulai mempertanyakan kenaikan iuran dan kondisi lift. Beberapa pemilik membentuk panitia musyawarah, mengumpulkan data kepemilikan, dan meminta pengembang menyerahkan pertelaan, NPP, dan dokumen teknis. Panitia lalu menyelenggarakan rapat pembentukan PPPSRS, menyusun AD/ART, dan mencatatkan perhimpunan sesuai ketentuan. Setelah PPPSRS terbentuk, pengelolaan diserahkan dan pengurus menunjuk pengelola profesional dengan kontrak terukur. Contoh ini menggambarkan alur yang dianjurkan aturan: masa transisi terbatas, panitia musyawarah, lalu perhimpunan yang sah.

Hal yang kerap menjadi hambatan: data pemilik tidak lengkap, pemilik tinggal di luar kota, atau sebagian unit masih milik pengembang. Pengurus perlu aktif menghubungi pemilik, memakai kuasa tertulis, dan mendokumentasikan undangan rapat.

Menyewakan unit dan penghuni sementara

Banyak pemilik menyewakan unitnya. Pemilik tetap bertanggung jawab atas iuran dan perilaku penyewanya. Tata tertib gedung biasanya mensyaratkan pemberitahuan kepada pengelola, pendaftaran penyewa, dan kepatuhan terhadap aturan penggunaan fasilitas. Sebagai pemilik, sampaikan salinan tata tertib kepada penyewa dan atur dalam perjanjian sewa bahwa pelanggaran tata tertib dapat berakibat pengakhiran sewa. Sebagai penyewa, minta salinan tata tertib dan pastikan Anda tahu siapa yang dihubungi bila terjadi masalah. Panduan perjanjian sewa tersedia di Sewa Ruko dan Tanah dan Sewa Menyewa Rumah.

Catatan praktis untuk calon pembeli unit

Sebelum membeli unit, kunjungi gedung pada hari kerja dan akhir pekan. Tanyakan kepada penghuni tentang kualitas lift, air, dan keamanan. Minta dokumen pertelaan dan NPP, karena dokumen ini menentukan porsi hak suara dan biaya Anda. Pastikan juga status sertipikat unit, apakah sudah SHM sarusun atau masih tahap awal.

Kesalahan yang sering terjadi

• Tidak pernah menghadiri rapat PPPSRS lalu menyalahkan pengurus.
• Tidak membaca AD/ART dan tata tertib sebelum membeli unit.
• Membayar iuran tanpa meminta rincian.
• Tidak menyimpan bukti pembayaran dan korespondensi.
• Menyerahkan kuasa hak suara tanpa batasan.
• Menolak membayar seluruh iuran karena sebagian layanan buruk, padahal bisa mengajukan keberatan atas bagian tertentu saja.
• Membuat renovasi unit tanpa persetujuan pengelola.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah penyewa unit boleh ikut rapat? Anggota PPPSRS adalah pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik. Penyewa hanya dapat ikut bila ada surat kuasa dari pemilik, dan kuasa tertentu terbatas pada hal penghunian seperti iuran keamanan, kebersihan, atau sosial.

Siapa menentukan iuran? Keputusan dibuat sesuai AD/ART dan rapat PPPSRS, bukan sepihak oleh pengelola. Tanyakan dasar keputusannya.

Apakah pengembang boleh terus mengelola gedung? Ada masa transisi paling lama satu tahun sejak penyerahan pertama sarusun. Setelah PPPSRS terbentuk, pengembang segera menyerahkan pengelolaan kepada PPPSRS.

Ringkasan

Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS, badan hukum yang mengurus kepentingan pemilik dan penghuni. Pengembang mengelola pada masa transisi paling lama satu tahun, lalu menyerahkan pengelolaan kepada PPPSRS. Biaya pengelolaan dan hak suara mengikuti NPP dan AD/ART. Penghuni berhak informasi, pelayanan layak, dan keberatan atas tagihan. Selesaikan sengketa secara bertingkat dari keberatan tertulis, rapat, mediasi, hingga gugatan.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, antara lain Pasal 74 sampai Pasal 77.
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, antara lain ketentuan tentang PPPSRS, masa transisi, dan pengelolaan rumah susun. Periksa nomor pasalnya pada teks resmi.

Baca juga

• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Perbuatan Melawan Hukum: Dasar Gugatan Ganti Rugi
• Klausula Baku dalam Perjanjian: Yang Dilarang dan Cara Mengenalinya
• Orang Asing Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai, Syarat, dan Pembatasannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.