Penyewa Menunggak Sewa: Cara Menagih lewat Somasi, Menghentikan Sewa, dan Menggugat

Apa itu wanprestasi dalam sewa-menyewa

Sewa-menyewa menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) adalah persetujuan ketika satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga sewa. Pihak yang menyewakan memberi hak pakai, penyewa membayar sewa. Dua kewajiban itu saling berhadapan.

Pasal 1560 KUH Perdata menyebut dua kewajiban utama penyewa: memakai barang sewa sebagai kepala rumah tangga yang baik sesuai tujuannya, dan membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Bila penyewa tidak membayar tepat waktu, ia lalai memenuhi kewajiban. Kelalaian memenuhi perjanjian disebut wanprestasi.

Siapa yang terkena? Pemilik rumah sewa, rumah kos, kios, ruko, gudang, atau tanah, serta penyewanya. Aturan di bawah berlaku sama untuk perjanjian lisan maupun tertulis, tetapi bukti lebih mudah bila ada perjanjian tertulis.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

Penyewa harus dinyatakan lalai lebih dulu. Pasal 1238 KUH Perdata menyatakan bahwa debitur (di sini penyewa) dinyatakan lalai dengan surat perintah atau akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan perikatan itu sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Maksudnya, ada dua jalan. Jalan pertama adalah mengirim surat peringatan, yang biasa disebut somasi. Jalan kedua adalah perjanjian sendiri menyebut bahwa lewat tanggal tertentu, penyewa otomatis dianggap lalai. Karena itu, perjanjian yang baik memuat tanggal jatuh tempo yang jelas dan klausul bahwa keterlambatan membuat penyewa langsung lalai tanpa teguran.

Ganti rugi baru wajib setelah lalai. Pasal 1243 menyatakan penggantian biaya, kerugian, dan bunga karena tidak dipenuhinya perikatan mulai diwajibkan bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai memenuhinya.

Pembatalan perjanjian harus ke pengadilan. Pasal 1266 menyatakan syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan timbal balik. Namun perjanjian tidak batal demi hukum, melainkan pembatalannya harus dimintakan kepada pengadilan. Pasal 1267 memberi pilihan kepada pihak yang dirugikan: memaksa pihak lain memenuhi persetujuan jika masih mungkin, atau menuntut pembatalan dengan penggantian biaya, kerugian, dan bunga.

Sewa tertulis berakhir demi hukum pada waktunya. Menurut Pasal 1570, sewa yang dibuat secara tertulis berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa perlu pemberhentian. Sementara itu, menurut Pasal 1571, sewa lisan tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberi tahu pihak lain dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat.

Perhatikan juga Pasal 1569: bila terjadi perselisihan tentang harga sewa yang dibuat lisan dan sudah dijalankan, sedangkan bukti pembayaran tidak ada, pihak yang menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya kecuali penyewa memilih menyuruh para ahli menaksir harga sewa. Aturan ini sangat tua. Jangan mengandalkannya. Dokumentasikan pembayaran secara tertulis.

Perbedaan "menghentikan sewa" dan "mengusir"

Menghentikan sewa adalah tindakan hukum: memberi tahu bahwa sewa berakhir karena alasan sah. Mengusir adalah tindakan fisik. Keduanya sangat berbeda. Pemilik boleh meminta penyewa mengosongkan rumah setelah dasar hukumnya jelas, tetapi tidak boleh memaksa dengan kekerasan, mengunci pintu dari luar, membuang barang penyewa, atau memutus listrik dan air. Tindakan itu dapat dinilai melawan hukum, dan dapat berujung gugatan ganti rugi. Bila penyewa menolak pergi, pemilik menempuh jalur pengadilan, dan pelaksanaan pengosongan dilakukan melalui eksekusi pengadilan. Lihat juga hak penyewa kos dan kontrakan ketika sewa berakhir dan sewa menyewa rumah dan hak penyewa untuk sudut pandang penyewa.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Kumpulkan dokumen. Perjanjian sewa, bukti serah terima, kuitansi, bukti transfer, pesan percakapan yang berisi pengakuan utang atau janji bayar.
2. Hitung tunggakan. Buat rincian: periode, jumlah sewa per periode, yang sudah dibayar, dan sisa. Sertakan denda hanya jika diatur dalam perjanjian.
3. Tagih baik-baik secara tertulis. Kirim pesan sopan lewat percakapan yang dapat disimpan. Sebut jumlah dan tanggal.
4. Kirim somasi. Surat peringatan yang menyebut kewajiban, jumlah tunggakan, tenggat pembayaran yang wajar (misalnya 7 hingga 14 hari), dan akibat bila tidak dipenuhi. Kirim dengan tanda terima, melalui jasa pos tercatat atau diantar langsung dengan tanda terima.
5. Somasi kedua dan ketiga bila perlu. Praktik umumnya beberapa kali peringatan sebelum gugatan, tetapi hukum menuntut adanya pernyataan lalai, bukan jumlah tertentu. Pelajari somasi dan wanprestasi serta somasi yang jelas.
6. Tawarkan penyelesaian. Misalnya cicilan tunggakan, penyesuaian jadwal, atau penghentian sewa dengan kesepakatan serah terima. Tulis dalam surat kesepakatan.
7. Hentikan sewa sesuai perjanjian. Jika perjanjian membolehkan pemutusan karena menunggak, kirim pemberitahuan pemutusan. Jika tidak, ajukan pembatalan ke pengadilan.
8. Gugat bila perlu. Pertimbangkan gugatan sederhana atau gugatan biasa, sesuai nilai dan kompleksitas.

Gugatan sederhana atau gugatan biasa

Untuk tunggakan sewa yang nilainya tidak besar, gugatan sederhana sering lebih cepat dan murah. Menurut Peraturan Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2019, nilai gugatan materiil paling banyak Rp500 juta, perkaranya berupa wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, dan para pihak berada di wilayah hukum pengadilan yang sama. Perkara sengketa atas tanah dan perkara yang menjadi kewenangan pengadilan khusus dikecualikan. Perkara sewa rumah yang pokoknya menagih uang sewa tertunggak termasuk wanprestasi, tetapi bila inti sengketa adalah hak atas tanahnya, bukan sewanya, gugatan sederhana mungkin tidak tepat. Tanyakan ke kepaniteraan pengadilan negeri.

Gugatan biasa dipilih bila nilainya besar, melibatkan pembatalan perjanjian, atau perlu pembuktian rumit. Alurnya dapat dibaca pada gugatan wanprestasi langkah demi langkah. Bila ingin menyita aset penyewa agar tidak dialihkan selama perkara berjalan, baca sita jaminan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan inti sewa-menyewa dalam KUH Perdata relatif stabil. Pasal-pasal tentang kewajiban penyewa, wanprestasi, dan pembatalan perjanjian berlaku sejak lama. Hal yang berubah adalah sekitarnya.

• Prosedur gugatan sederhana disempurnakan lewat PERMA 4/2019 yang menaikkan batas nilai gugatan menjadi Rp500 juta.
• Pengadilan semakin mendorong mediasi sebelum perkara diperiksa.
• Pencatatan dan pembayaran sewa kini banyak dilakukan lewat transfer dan aplikasi, sehingga bukti elektronik lebih mudah dikumpulkan. Simpan bukti transfer dan percakapan.
• KUHAP baru (UU 20/2025) dan KUHP baru (UU 1/2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Pengaruhnya pada sewa terbatas pada kasus yang menyangkut pidana, misalnya penggelapan atau perusakan. Sengketa tunggakan sewa tetap murni perdata.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Teguh (fiktif) menyewakan sebuah ruko kepada seorang pedagang. Pada bulan keempat, pedagang itu mulai menunda pembayaran. Pak Teguh mengirim pesan tagihan tertulis, lalu somasi dengan tenggat sepuluh hari, melampirkan rincian tunggakan. Pedagang mengusulkan cicilan. Mereka menandatangani kesepakatan yang menyebut jadwal cicilan dan menegaskan bahwa jika dua cicilan terlewat, sewa berakhir dan pedagang mengosongkan ruko dalam tujuh hari. Dua bulan kemudian pedagang kembali macet. Pak Teguh mengirim pemberitahuan sesuai kesepakatan dan, karena penyewa bertahan, mengajukan gugatan. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Isi somasi yang baik

Somasi tidak harus rumit, tetapi harus lengkap. Unsur yang sebaiknya ada:

• identitas pengirim dan penerima;
• dasar hubungan hukum: nomor dan tanggal perjanjian sewa;
• kewajiban yang tidak dipenuhi: sewa periode berapa, berapa jumlahnya;
• tenggat pemenuhan yang wajar dan tanggal pastinya;
• akibat bila tidak dipenuhi, misalnya penghentian sewa dan gugatan;
• tanggal, tanda tangan, dan lampiran rincian tunggakan.

Gunakan bahasa yang sopan dan tegas. Hindari ancaman pidana yang tidak berdasar, karena tunggakan sewa sendiri bukan tindak pidana. Bila penyewa melakukan hal lain, misalnya merusak bangunan atau menyewakan kembali tanpa izin, itu kasus berbeda. Pasal 1559 KUH Perdata melarang penyewa, tanpa izin, menyalahgunakan barang sewa atau melepaskan sewanya kepada orang lain atas ancaman pembatalan. Kasus nyata yang mirip dibahas pada penyewa menyewakan lagi tanpa izin.

Menghitung kerugian dan denda yang wajar

Kerugian pemilik tidak hanya sewa yang belum dibayar. Pasal 1243 menyebut biaya, kerugian, dan bunga. Dalam praktik, komponen yang dapat dihitung antara lain:

• sewa tertunggak sampai tanggal tertentu;
• biaya perbaikan kerusakan di luar pemakaian wajar, dibuktikan foto dan kuitansi;
• tagihan listrik atau air yang menjadi kewajiban penyewa tetapi belum dibayar;
• denda keterlambatan bila diperjanjikan.

Denda yang diperjanjikan sebaiknya masuk akal. Denda yang terlalu besar dibanding kerugian dapat dipersoalkan di pengadilan, dan hakim dapat menilai kewajarannya. Pembahasan umum tentang denda ada pada klausul denda dan ganti rugi wanprestasi. Kerugian yang berupa hilangnya penghasilan akibat ruko kosong selama proses hukum sulit dibuktikan, sehingga jangan menuntut angka yang tidak dapat dijelaskan.

Catat juga bahwa pemilik berkewajiban mengurangi kerugian sendiri. Misalnya, setelah penyewa pergi, pemilik sebaiknya segera menyewakan kembali, dan tidak membiarkan bangunan kosong lalu menagih seluruhnya kepada penyewa lama.

Penyelesaian damai dan mediasi

Sebelum atau sesudah gugatan didaftarkan, selalu terbuka ruang damai. Keuntungannya: lebih cepat, biaya lebih kecil, dan hubungan, misalnya dengan penyewa yang sudah lama, tidak sepenuhnya rusak. Bentuk kesepakatan yang umum:

1. Cicilan tunggakan. Tentukan jumlah, tanggal, dan akibat bila terlewat.
2. Pengakhiran sewa dengan serah terima. Penyewa mengosongkan lokasi pada tanggal tertentu, pemilik tidak menuntut sisa tunggakan atau menuntut sebagian saja.
3. Pemotongan deposit. Deposit dipakai menutup sebagian tunggakan, sisanya dicicil.
4. Pengalihan sewa. Penyewa mencari penyewa pengganti dengan persetujuan pemilik. Syarat dan risikonya mirip dengan uang kunci dan pengalihan sewa tempat usaha.

Tuangkan kesepakatan dalam surat bermeterai yang ditandatangani kedua pihak, lengkap dengan tanggal dan saksi. Bila nilainya besar, minta notaris atau advokat menyusunnya. Surat kesepakatan yang rapi bisa menjadi dasar gugatan bila salah satu pihak ingkar lagi.

Dalam proses di pengadilan, hakim biasanya mengarahkan mediasi lebih dulu. Manfaatkan kesempatan itu dengan datang membawa angka yang jelas dan dokumen yang siap, bukan sekadar membawa kemarahan.

Penyewa badan usaha dan penanggung

Bila penyewa adalah perseroan atau CV, periksa siapa yang menandatangani dan apakah ia berwenang. Untuk ruko dan gudang, pemilik sering meminta jaminan pribadi dari pengurus atau penanggung. Tanpa itu, penagihan terbatas pada harta badan usaha. Bagaimana jaminan pribadi bekerja dijelaskan pada jaminan pribadi dan jaminan perusahaan. Pasal 1574 KUH Perdata juga mengatur bahwa penanggungan utang yang dibuat untuk penyewaan tidak meliputi kewajiban yang timbul akibat perpanjangan sewa. Jadi, bila sewa diperpanjang, minta penanggung menandatangani lagi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya boleh langsung menggugat tanpa somasi? Hukum mensyaratkan debitur dinyatakan lalai, baik dengan surat peringatan maupun lewat klausul perjanjian bahwa lewat waktu otomatis lalai. Tanpa keduanya, pengadilan bisa menilai gugatan terlalu dini. Kirim somasi agar aman.

Bisakah uang jaminan dipakai menutup tunggakan? Itu tergantung perjanjian. Banyak perjanjian membolehkan pemilik memotong deposit untuk tunggakan atau kerusakan. Batas wajar potongan dibahas pada deposit jaminan sewa rumah dan kos.

Apakah penyewa yang menunggak boleh dikeluarkan sebelum masa sewa habis? Hanya melalui dasar yang sah: klausul pemutusan dalam perjanjian yang dipenuhi syaratnya, kesepakatan, atau putusan pengadilan. Pengosongan paksa tanpa putusan tidak dibenarkan.

Bagaimana jika penyewa tidak mau pergi setelah putusan? Pemenang perkara dapat memohon eksekusi pengosongan melalui pengadilan negeri. Panduan umumnya ada pada studi kasus eksekusi pengosongan rumah.

Ringkasan

• Tidak membayar sewa tepat waktu adalah wanprestasi menurut Pasal 1560 KUH Perdata.
• Penyewa harus dinyatakan lalai lebih dulu, biasanya lewat somasi (Pasal 1238).
• Pembatalan perjanjian harus dimintakan kepada pengadilan (Pasal 1266 dan 1267).
• Jangan main hakim sendiri; kunci, listrik, dan barang penyewa bukan sarana menagih.
• Gugatan sederhana tersedia untuk nilai sampai Rp500 juta, dengan syarat tertentu.
• Dokumentasikan semuanya dan cek teks resmi terbaru.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1238, 1243, 1266, 1267, 1548, 1559, 1560, 1570, 1571
• Peraturan Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2015 tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah: dari Somasi sampai Putusan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.