Membeli Rumah Indent dan Pre-Project Selling: Aturan Pemasaran dan Hak Pembeli

Apa itu indent dan pre-project selling, dan siapa yang terkena

Indent artinya pemesanan unit sebelum rumah selesai dibangun. Pembeli memesan, membayar tanda jadi atau uang muka, lalu menunggu rumah dibangun. Pre-project selling adalah istilah pemasaran untuk penjualan pada tahap sebelum proyek dimulai, biasanya dengan harga lebih rendah dibanding setelah bangunan berdiri.

Pembeli tertarik karena beberapa alasan:

• harga awal biasanya lebih murah;
• pilihan unit lebih banyak, termasuk posisi dan tipe;
• cicilan uang muka dapat dibayar bertahap;
• pembeli bisa menyiapkan KPR sambil menunggu bangunan jadi.

Namun risikonya nyata. Proyek bisa terlambat, berganti spesifikasi, atau berhenti. Sebagian pengembang belum punya hak atas tanah yang cukup atau belum memiliki izin ketika mulai memasarkan. Karena itu aturan membatasi kapan pemasaran dan pengikatan pembeli boleh dilakukan.

Yang terkena aturan ini adalah pengembang perumahan tapak, pengembang rumah susun, agen pemasaran, dan tentu pembeli. Pengembang dalam peraturan disebut pelaku pembangunan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar utamanya adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU 1/2011) dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU 20/2011), dengan aturan pelaksanaan berupa Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 yang mengubah PP 14/2016 tentang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. PP ini menggantikan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 yang sebelumnya mengatur PPJB.

Pokok aturannya dapat dirangkum sebagai berikut.

• Pemasaran boleh dimulai sebelum pembangunan rampung. Menurut kajian hukum yang mengutip aturan lama (Permen PUPR 11/2019, sudah dicabut; periksa PP 12/2021), untuk rumah susun pemasaran dapat dilakukan sebelum pembangunan, sedangkan PPJB pada rumah tunggal dan rumah deret dilakukan pada tahap proses pembangunan.
• PPJB hanya boleh ditandatangani setelah syarat kepastian terpenuhi: status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, perizinan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Untuk rumah susun, syarat ini juga muncul dalam UU 20/2011 Pasal 43 ayat (2).
• Pemasaran dilakukan dengan informasi yang benar. Brosur, maket, dan iklan adalah janji. Menurut Undang-Undang Perlindungan Konsumen, pelaku usaha dilarang menawarkan barang secara tidak benar. Iklan yang menyesatkan dapat dimintai pertanggungjawaban.

Dua catatan penting. Pertama, "pemasaran" dan "PPJB" adalah dua tahap berbeda. Pengembang boleh menawarkan dan menerima pemesanan, tetapi tidak boleh mengikat pembeli dalam PPJB sebelum syarat kepastian dipenuhi. Kedua, besaran uang pemesanan dan perlakuannya tergantung peraturan dan perjanjian. Karena rincian tersebut dapat berubah, periksa teks resmi terbaru.

Tahapan pembelian rumah indent

Perbedaan PPJB lunas dan tidak lunas dibahas pada PPJB lunas dan PPJB tidak lunas.

Langkah praktis sebelum membeli rumah indent

1. Cek pengembang. Cari tahu badan usahanya, proyek sebelumnya, dan reputasinya. Tanyakan apakah proyek lama diserahkan tepat waktu.
2. Cek lahan. Pastikan lahan proyek telah dikuasai pengembang secara sah, misalnya sudah atas nama pengembang atau ada perjanjian pengikatan yang jelas dengan pemilik tanah. Tanyakan pula apakah sertipikat induk dijaminkan ke bank. Panduan umum ada pada membeli tanah bermasalah.
3. Cek kesesuaian tata ruang. Pastikan peruntukan lahan cocok untuk perumahan. Lihat cek zonasi tanah, KKPR, dan RDTR.
4. Cek izin bangunan. Tanyakan apakah persetujuan bangunan gedung (PBG) telah terbit atau sedang diproses. IMB sudah diganti PBG.
5. Bandingkan brosur dengan dokumen. Minta spesifikasi teknis tertulis: luas tanah, luas bangunan, bahan, listrik, dan air. Minta agar brosur dilampirkan pada perjanjian.
6. Minta bukti tertulis untuk setiap pembayaran. Bayar ke rekening atas nama perusahaan.
7. Tanya soal PPJB. Minta draf perjanjian dan jadwalnya. Jika pengembang meminta PPJB padahal syarat kepastian belum terpenuhi, minta penjelasan tertulis.
8. Pelajari rencana KPR. Tanyakan bank mana yang bekerja sama, dan apa konsekuensinya bila KPR ditolak. Lihat KPR ditolak bank.
9. Pantau progres. Kunjungi lokasi, foto progres, dan simpan dokumentasi.
10. Siapkan rencana bila terlambat. Catat tanggal serah terima dan hak pembeli bila terlambat.

Dokumen yang berhak Anda minta dari pengembang

Pembeli yang serius berhak meminta dokumen dasar proyek. Pengembang yang sehat biasanya tidak keberatan. Dokumen yang lazim diminta:

• Akta pendirian dan identitas perusahaan, untuk memastikan siapa pihak yang berjanji kepada Anda;
• bukti penguasaan tanah, misalnya sertipikat atas nama pengembang atau perjanjian pengikatan dengan pemilik tanah;
• izin lokasi atau persetujuan kesesuaian pemanfaatan ruang, yang menunjukkan bahwa lahan boleh dipakai untuk perumahan;
• siteplan yang disahkan, yaitu denah kawasan yang menunjukkan posisi unit, jalan, dan fasilitas umum;
• persetujuan bangunan gedung (PBG) atau bukti bahwa PBG sedang diproses;
• rencana prasarana, sarana, dan utilitas, yaitu jalan, saluran air, listrik, dan fasilitas bersama yang dijanjikan;
• draf PPJB dan lampirannya, termasuk denah unit dan spesifikasi teknis;
• informasi kerja sama bank, bila KPR akan dipakai.

Jika pengembang menolak menunjukkan dokumen dasar, itu tanda untuk berhenti sejenak. Anda tidak perlu menuduh. Cukup sampaikan bahwa pembayaran akan dilakukan setelah dokumen diperiksa.

Hubungan antara indent dan KPR

Pembeli rumah indent sering berencana memakai KPR (kredit pemilikan rumah). Perlu dipahami bahwa bank biasanya mencairkan KPR ketika rumah sudah berdiri atau pada tahap tertentu sesuai kesepakatan, bukan sejak pemesanan. Akibatnya ada celah waktu antara pemesanan dan pencairan. Selama masa itu, pembeli menanggung risiko sebagai berikut.

• Penolakan KPR. Bank dapat menolak permohonan karena penghasilan, riwayat kredit, atau dokumen proyek. Padahal uang muka sudah dibayar. Perjanjian harus menyebut apa yang terjadi bila KPR ditolak.
• Perubahan harga atau bunga. Suku bunga dapat berubah antara pemesanan dan akad. Penjelasan bunga tetap dan mengambang ada pada bunga KPR fixed dan floating.
• Pencairan bertahap. Pada beberapa skema, KPR dicairkan bertahap mengikuti progres bangunan. Jika progres macet, pencairan terhenti, dan pembeli bisa terjebak membayar cicilan tanpa rumah selesai.
• Penilaian agunan. Bank menilai nilai rumah. Jika nilai taksiran lebih rendah dari harga jual, pembeli harus menutup selisihnya.

Karena itu, mintalah pengembang menyatakan secara tertulis bank mana yang bekerja sama, dan tanyakan kepada bank sendiri apakah proyek tersebut sudah dikenal. Pembeli yang membayar sebagian uang muka dari tabungan sendiri sebaiknya menyisihkan dana cadangan untuk biaya tak terduga.

Perbedaan indent rumah tapak dan rumah susun

Rumah tapak (rumah di atas tanah sendiri) dan rumah susun (apartemen) sama-sama bisa dijual indent, tetapi risikonya berbeda.

Pembeli rumah susun perlu memeriksa apakah proyek telah memiliki dasar pemisahan satuan dan pertelaan, karena satuan rumah susun hanya dapat dimiliki secara sah dengan bukti yang jelas. Pembahasan perbandingan hak ada pada hak atas rumah tapak dan rumah susun.

Hak pembeli rumah indent

Pembeli memiliki hak yang dilindungi Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan aturan perumahan, antara lain:

• hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai proyek, harga, dan spesifikasi;
• hak atas rumah sesuai perjanjian, termasuk mutu dan jadwal;
• hak mendapat salinan perjanjian dan lampirannya;
• hak mengajukan keberatan, pengaduan, dan ganti rugi bila pengembang ingkar janji;
• hak meminta pengembalian dana sesuai klausul pembatalan dalam PPJB dan ketentuan yang berlaku.

Hak pembeli menuntut pengembalian dana dan batasan potongan dibahas pada hak pembeli rumah dalam pembatalan PPJB. Untuk rumah yang sudah jadi tetapi bermasalah setelah serah terima, lihat rumah baru retak dan bocor.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terpenting: Permen PUPR 11/2019 (2019) lalu PP 12/2021 yang mencabutnya. Aturan itu menetapkan syarat kepastian sebelum PPJB, klausul wajib, dan hak pengembalian dana bagi pembeli bila pengembang tidak memenuhi komitmen. Dampaknya, pengembang tidak dapat lagi mengikat pembeli begitu saja tanpa dasar tanah, izin, dan progres pembangunan.

Selain itu, IMB digantikan oleh PBG, dan perizinan banyak beralih ke sistem elektronik. Pembeli kini dapat meminta pengembang menunjukkan nomor persetujuan bangunan dan menelusurinya lewat sistem pemerintah daerah. UU 11/2020 tentang Cipta Kerja telah digantikan oleh UU 6/2023, tetapi prinsip pemasaran rumah yang melindungi pembeli tidak berubah. Pastikan peraturan pelaksana terbaru dicek di situs resmi.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Hendra tertarik membeli rumah dalam perumahan yang baru dipromosikan. Pemasar menawarkan harga perdana asalkan membayar tanda jadi hari itu juga. Pak Hendra meminta waktu seminggu, lalu menanyakan sertipikat lahan, rencana PBG, dan draf perjanjian. Pengembang ternyata belum mendapatkan persetujuan bangunan dan baru menguasai sebagian lahan lewat perjanjian dengan pemilik tanah. Pak Hendra menunda pembelian dan memilih proyek lain yang dokumennya lengkap. Dalam beberapa bulan, proyek pertama memang tertunda. Kehati-hatiannya menyelamatkan uangnya.

Bila proyek terlambat atau macet

Jika pengembang terlambat, langkahnya bertahap. Pertama, kirim surat teguran tertulis dengan merujuk klausul jadwal. Kedua, minta jadwal baru dan ganti rugi sesuai perjanjian. Ketiga, bila tidak ada kemajuan, ajukan pengaduan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau pengadilan. Komunitas pembeli dalam satu proyek dapat bersatu untuk memperkuat posisi. Kasus keterlambatan apartemen dibahas pada studi kasus apartemen serah terima terlambat.

Mengelola ekspektasi dan jadwal

Pembeli rumah indent perlu menyadari bahwa jadwal proyek bisa bergeser. Hujan, perizinan, ketersediaan material, dan arus kas pengembang memengaruhi kecepatan. Karena itu, perjanjian sebaiknya menyebut tenggat serah terima yang wajar, mekanisme perpanjangan yang terbatas, dan konsekuensi bila pengembang melewati tenggat. Pembeli juga sebaiknya tidak menggantungkan rencana penting, seperti masa berakhirnya kontrak sewa, pada tanggal serah terima yang terlalu mepet.

Selain itu, catat setiap informasi progres secara tertulis. Informasi lisan dari tenaga pemasar bukan dasar yang kuat. Komunikasi resmi melalui surat atau email perusahaan lebih berharga bila kelak terjadi sengketa.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah legal menjual rumah yang belum dibangun? Legal, selama memenuhi aturan. Pemasaran diperbolehkan, tetapi PPJB baru boleh dibuat setelah syarat kepastian terpenuhi.

Apakah uang booking bisa dikembalikan? Tergantung perjanjian dan peraturan. Tanyakan sejak awal dan minta jawaban tertulis. Jangan menganggap pasti dapat kembali atau pasti hangus.

Apakah brosur mengikat? Brosur dan iklan merupakan informasi yang menjadi dasar keputusan membeli. Pelaku usaha dapat dimintai pertanggungjawaban bila informasi tidak benar. Namun cara paling aman adalah melampirkan brosur pada perjanjian.

Bagaimana jika KPR ditolak setelah membayar uang muka? Periksa klausul perjanjian. Pembeli yang gagal KPR sering menghadapi pemotongan. Karena itu bicarakan syarat ini sebelum membayar, dan pelajari alasan penolakan.

Ringkasan

• Indent dan pre-project selling adalah pemasaran sebelum bangunan jadi, dan diperbolehkan dengan syarat.
• PPJB baru boleh ditandatangani setelah syarat kepastian terpenuhi, termasuk keterbangunan paling sedikit 20 persen.
• Brosur dan janji sales sebaiknya dituangkan dalam perjanjian.
• Cek pengembang, lahan, tata ruang, PBG, dan skema KPR sebelum membayar.
• Simpan semua bukti, dan tulis syarat pengembalian dana.
• Periksa teks resmi dan peraturan terbaru sebelum bertindak.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Baca juga

• PPJB Lunas dan PPJB Tidak Lunas: Perbedaan, Kekuatan, dan Bedanya dengan AJB
• Membatalkan PPJB Rumah: Hak Pembeli atas Pengembalian Dana dan Batas Potongan
• Cek Zonasi Tanah Sebelum Membeli: KKPR, RDTR, dan Peta Tata Ruang

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.