Sengketa Tanah dengan Pemerintah Desa atau BUMDes: Tanah Kas Desa, Aset Desa, dan Penyelesaiannya

Apa itu tanah kas desa dan aset desa

Aset desa adalah barang milik desa yang berasal dari kekayaan asli desa, dibeli atau diperoleh atas beban anggaran pendapatan dan belanja desa (APBDes), atau perolehan lain yang sah. Tanah kas desa (TKD) termasuk aset desa. Dalam bahasa sehari-hari, di sebagian daerah, tanah yang hasilnya menjadi penghasilan perangkat desa dikenal sebagai tanah bengkok; sebutan dan pengaturannya dapat berbeda antardaerah.

Rujukan Hukumonline yang dibuka menjelaskan bahwa tanah kas desa termasuk kekayaan desa dan aset desa, dan kepala desa berwenang menetapkan penggunaan, pemanfaatan, atau pemindahtanganan aset desa (Permendagri No. 1 Tahun 2016 Pasal 2 dan Pasal 4 ayat (2)). Peraturan itu kemudian diubah melalui Permendagri No. 3 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa, yang menurut laman Peraturan BPK berlaku sejak 7 Mei 2024 dan berfokus antara lain pada percepatan tukar menukar tanah desa. Jadi aturan dasarnya masih berlaku dengan perubahan.

Perlu pula dibedakan tanah desa dari tanah milik warga dan dari tanah adat atau ulayat. Dokumen, riwayat, dan hukum yang mengaturnya berbeda. Lihat artikel tentang tanah ulayat dan penyelesaian sengketa desa dan musyawarah adat di bagian "Baca juga".

Aturan dasar: tanah desa tidak boleh dijual bebas

Menurut rujukan Hukumonline tentang Permendagri No. 1 Tahun 2016:

• Pemindahtanganan tanah milik desa hanya dapat dilakukan melalui tukar menukar atau penyertaan modal (Pasal 25 ayat (2)). Penjualan tanah desa tidak termasuk bentuk yang diizinkan.
• Penyertaan modal dalam bentuk tanah kas desa hanya untuk mendirikan, mengembangkan, atau meningkatkan kinerja BUMDes (Pasal 27).
• Aset desa dapat dimanfaatkan pihak lain melalui sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah, atau bangun serah guna, yang ditetapkan dalam peraturan desa (Pasal 11).

BUMDes adalah singkatan dari Badan Usaha Milik Desa, badan usaha yang dikelola desa untuk mengelola potensi dan aset desa. Dasarnya adalah UU No. 6 Tahun 2014 tentang Desa dan perubahannya; periksa teks terbaru.

Konsekuensinya penting: jual beli tanah kas desa yang dilakukan perangkat desa kepada warga pada dasarnya bermasalah, karena penjualan tidak termasuk bentuk pemindahtanganan yang diizinkan. Pembeli yang merasa sudah membeli dapat menghadapi kenyataan bahwa jual belinya tidak sah atau tidak dapat dicatat.

Tukar menukar tanah desa

Rujukan Hukumonline mencatat beberapa tipe tukar menukar:

Aturan ini terkait perubahan melalui Permendagri No. 3 Tahun 2024 yang menyisipkan pasal-pasal baru, sehingga nomor dan rumusan terbarunya harus dicek pada teks resmi. Intinya, tukar menukar adalah proses formal yang melibatkan musyawarah desa, peraturan desa, penilaian, dan izin pihak yang berwenang, bukan kesepakatan lisan.

Pola sengketa yang sering terjadi

1. Warga menempati atau menggarap tanah desa bertahun-tahun, lalu desa mengambil kembali.
2. Warga membeli tanah kas desa dari perangkat desa tanpa prosedur sah.
3. Tanah warga masuk dalam daftar aset desa karena kesalahan pencatatan atau riwayat yang tidak jelas.
4. Sewa tanah desa oleh warga atau pengusaha berakhir, tetapi penyewa menolak keluar atau meminta ganti rugi.
5. Tanah desa diserahkan kepada BUMDes, lalu warga yang menggarap dipaksa pindah.
6. Perbedaan batas antara tanah desa dan tanah warga.
7. Sertifikat terbit atas nama pihak tertentu di atas tanah yang diklaim aset desa.

Setiap pola membutuhkan analisis dokumen yang berbeda. Kuncinya adalah riwayat tanah: sejak kapan, atas dasar apa, dan siapa yang tercatat.

Langkah awal bagi warga

1. Kumpulkan dokumen pribadi: sertifikat, girik, letter C, akta jual beli, kuitansi, surat keterangan desa, bukti pajak bumi dan bangunan (PBB), dan foto penguasaan.
2. Minta data aset desa secara tertulis. Warga berhak meminta informasi publik, termasuk daftar aset desa, dengan mengacu pada ketentuan keterbukaan informasi publik. Lihat artikel keterbukaan informasi publik.
3. Periksa buku tanah di kantor pertanahan. Apakah tanah tersertifikasi dan atas nama siapa? Apakah ada catatan khusus?
4. Periksa riwayat. Tanyakan kepada sesepuh dan arsip desa, kecamatan, serta kantor pajak daerah.
5. Jangan bertindak sepihak. Hindari memagari, mendirikan bangunan baru, atau merusak tanda batas sebelum status jelas.
6. Ajukan surat resmi kepada kepala desa dan badan permusyawaratan desa (BPD), menanyakan status dan dasar klaim desa.
7. Konsultasikan dengan advokat atau lembaga bantuan hukum, terutama bila nilai tanah besar.

Jalur penyelesaian

Pilihan jalur bergantung pada tujuan dan bukti. Gugatan perdata biasanya untuk menentukan siapa berhak, sedangkan jalur TUN berkaitan dengan keputusan pejabat. Lihat artikel tentang gugatan TUN dan penyelesaian sengketa desa.

Bila BUMDes terlibat

BUMDes dapat menerima penyertaan modal berupa tanah kas desa, atau memanfaatkan aset desa melalui sewa atau kerja sama. Hal yang perlu diperiksa:

• apakah ada peraturan desa yang menetapkan penyertaan modal atau pemanfaatan;
• apakah ada persetujuan musyawarah desa dan, bila diperlukan, persetujuan pejabat yang berwenang;
• apakah warga yang menggarap telah diberi pemberitahuan dan kesempatan berunding;
• bagaimana status hak atas tanah setelah penyertaan modal (apakah tetap aset desa atau beralih ke badan usaha) dan pendaftarannya di kantor pertanahan.

Warga yang terdampak dapat meminta salinan keputusan dan peraturan desa terkait. Bila prosedur tidak dipenuhi, keputusan itu dapat dipersoalkan melalui pengaduan atau gugatan. Namun pembuktian dan pilihan jalur harus dinilai kasus per kasus.

Contoh: Pak Joko (nama fiktif) menggarap sebidang tanah selama dua puluh tahun berdasarkan izin lisan dari perangkat desa terdahulu. Desa kemudian menyatakan tanah itu tanah kas desa dan hendak menyertakannya sebagai modal BUMDes. Joko meminta data aset desa secara tertulis, memeriksa riwayat dengan sesepuh, dan menyampaikan surat resmi kepada kepala desa dan BPD. Dalam musyawarah desa, ia mengusulkan agar penggarap diberi kesempatan menyewa tanah melalui skema pemanfaatan yang sah. Hasilnya dicatat dan ditandatangani bersama.

Bagi pemerintah desa

Pemerintah desa sebaiknya memiliki daftar aset yang tertib, termasuk dokumen riwayat, peta bidang, dan status pendaftaran tanah. Pengelolaan yang rapi mencegah sengketa. Hal yang baik dilakukan: mendata aset secara berkala, mendaftarkan tanah desa ke kantor pertanahan, menetapkan pemanfaatan melalui peraturan desa, melibatkan BPD, mengumumkan hasil keputusan kepada warga, dan berkonsultasi dengan kecamatan atau dinas pembina bila ada ketidakjelasan. Kepala desa dan perangkat yang melepas aset tanpa prosedur berisiko menghadapi akibat administratif maupun pidana.

Membaca dokumen riwayat tanah

Dalam sengketa tanah dengan desa, dokumen lama sering menjadi pokok perdebatan. Beberapa dokumen yang umum ditemui:

• Letter C atau girik: catatan administrasi pajak tanah di desa. Ia bukan bukti hak milik, tetapi dapat menjadi petunjuk riwayat penguasaan.
• Buku register tanah desa: catatan aset desa dan tanah-tanah di wilayah desa.
• Peta desa atau sketsa bidang: membantu memastikan batas.
• Surat keterangan kepala desa atau camat: berguna sebagai petunjuk, tetapi tidak dapat menggantikan sertifikat.
• Akta jual beli atau surat pelepasan hak: perlu dilihat siapa yang menandatangani dan atas dasar kewenangan apa.
• Sertifikat: bukti hak yang paling kuat bila terdaftar atas nama yang benar.

Periksa apakah penandatangan dokumen benar-benar berwenang pada waktu itu, apakah nama dan luas konsisten antardokumen, serta apakah ada tanda tangan saksi dan perangkat. Perbedaan kecil dapat bermakna besar. Bila dokumen asli tidak ada, minta salinan yang dilegalisasi dari arsip yang berwenang.

Waktu, kedaluwarsa, dan itikad baik

Penguasaan fisik yang lama tidak otomatis memberi hak, tetapi dapat menjadi bahan pertimbangan dalam sengketa, terutama jika penguasaan itu terbuka, terus-menerus, dan tidak pernah dipersoalkan. Sebaliknya, desa pun tidak otomatis kehilangan hak atas aset karena lama tidak mengurusnya. Karena itu, hakim biasanya menilai bukti kedua belah pihak, termasuk itikad baik dan riwayat pengelolaan. Mulailah mengumpulkan saksi yang mengetahui riwayat tanah, seperti sesepuh, mantan perangkat desa, dan tetangga berbatasan. Catat kesaksian secara tertulis sedini mungkin, karena ingatan dan keadaan saksi dapat berubah.

Contoh: Bu Sumi (nama fiktif) membeli tanah dari seorang mantan perangkat desa pada awal 2000-an dengan kuitansi dan saksi. Belakangan desa menyatakan tanah itu bagian dari tanah kas desa. Sumi mengumpulkan kuitansi, saksi, bukti pembayaran PBB, dan foto bangunan. Ia juga meminta data aset desa dan peta bidang. Dengan dokumen itu, ia mengajukan keberatan tertulis dan mengikuti mediasi. Ia memahami bahwa hasil akhir sulit diperkirakan karena aturan melarang penjualan tanah desa, tetapi dokumen yang lengkap membuatnya mampu menjelaskan kronologi dan menuntut pemulihan yang adil.

Kesalahan umum

• Membeli tanah dari perangkat desa tanpa memeriksa apakah itu tanah kas desa.
• Mengandalkan izin lisan untuk menggarap atau menempati tanah desa.
• Tidak menyimpan kuitansi, surat desa, dan bukti pajak.
• Memagari atau membangun di tanah yang statusnya dipersengketakan.
• Mengabaikan surat pemanggilan musyawarah desa.
• Menandatangani dokumen tukar menukar tanpa memahami isinya.
• Menunda mengajukan keberatan atas keputusan desa hingga tenggat lewat.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah tanah kas desa dijual? Menurut rujukan Permendagri No. 1 Tahun 2016, pemindahtanganan tanah desa hanya melalui tukar menukar atau penyertaan modal; penjualan tidak termasuk. Periksa perubahan terbaru dan aturan daerah.

Apakah penggarap lama punya hak atas tanah desa? Penguasaan lama tidak otomatis memberi hak milik atas tanah desa. Penggarap dapat diberi kesempatan melalui skema pemanfaatan yang sah, atau menyelesaikan sengketa lewat musyawarah dan pengadilan bila ada dasar hak.

Siapa yang menyelesaikan sengketa tanah desa? Dimulai dari musyawarah desa, dilanjutkan mediasi kecamatan atau pemerintah daerah, dan bila perlu pengadilan. Pilihan jalur bergantung pada pokok masalah.

Ringkasan

Tanah kas desa adalah aset desa yang pengelolaannya diatur Permendagri No. 1 Tahun 2016 sebagaimana diubah Permendagri No. 3 Tahun 2024. Tanah desa tidak boleh dijual bebas; pemindahtanganan hanya lewat tukar menukar atau penyertaan modal, sedangkan pemanfaatan dilakukan melalui sewa, pinjam pakai, kerja sama, atau bentuk lain berdasar peraturan desa. Warga sebaiknya mengumpulkan dokumen, meminta data aset secara tertulis, menempuh musyawarah dan mediasi, lalu gugatan atau pengaduan bila perlu. Periksa aturan terbaru dan perda setempat.

Dasar hukum

• UU No. 6 Tahun 2014 tentang Desa, sebagaimana diubah (periksa teks terbaru).
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa, antara lain Pasal 11, 25, dan 27 (menurut rujukan yang dibuka).
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Permendagri No. 1 Tahun 2016.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• Sengketa di Desa: Musyawarah Desa, BPD, Kepala Desa, dan Lembaga Adat
• Tanah Ulayat dan Hak Masyarakat Adat: Pengakuan, Pendaftaran, dan Sengketa
• Keterbukaan Informasi Publik: Cara Meminta Informasi ke Instansi
• Gugatan ke PTUN: Tenggat 90 Hari, Upaya Administratif, dan Keputusan Fiktif
• Tanah Terlantar: Ciri, Tahapan Penertiban, dan Cara Pemilik Mempertahankan Haknya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.