Rumah Baru Retak dan Bocor: Garansi Bangunan dari Developer

Cacat bangunan dan masa pemeliharaan

Cacat bangunan adalah kerusakan atau kekurangan pada rumah yang membuatnya tidak sesuai dengan yang dijanjikan. Contohnya atap bocor, retak struktural, instalasi air atau listrik yang bermasalah, dan lantai atau dinding yang tidak rata.

Dalam jual beli rumah dari developer, biasanya dikenal masa pemeliharaan, yaitu jangka waktu setelah serah terima ketika developer berkewajiban memperbaiki cacat tertentu tanpa biaya tambahan. Sebagian orang menyebutnya masa garansi. Lamanya ditentukan oleh perjanjian dan peraturan, sehingga tidak ada satu angka yang pasti untuk semua rumah. Baca perjanjian Anda.

Ada dua tingkat kerusakan yang sebaiknya dibedakan:

• Kerusakan ringan atau kosmetik. Misalnya cat mengelupas, retak rambut pada plesteran, pintu seret. Biasanya ditangani lewat masa pemeliharaan.
• Kerusakan serius atau struktural. Misalnya retak besar pada kolom dan balok, pondasi turun, atau atap yang berisiko runtuh. Ini menyangkut keselamatan dan dapat masuk ke ranah kegagalan bangunan.

Dasar hukum yang relevan

Beberapa aturan menjadi pegangan pembeli:

• Undang-undang perlindungan konsumen memberi konsumen hak atas barang yang sesuai dengan yang dijanjikan serta hak atas kompensasi atau perbaikan bila tidak sesuai. Pelaku usaha, termasuk developer, wajib bertanggung jawab atas kerugian yang timbul.
• Undang-undang perumahan dan kawasan permukiman mengatur kewajiban pelaku pembangunan, termasuk kewajiban memenuhi ketentuan dalam perjanjian dengan pembeli.
• Undang-undang jasa konstruksi mengatur kegagalan bangunan dan tanggung jawab penyedia jasa pada tahap pemanfaatan. Rinciannya ada pada peraturan pelaksanaan.
• Peraturan tentang bangunan gedung mengatur persyaratan keandalan bangunan, termasuk keselamatan dan kelayakan fungsi.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) memuat prinsip wanprestasi, yaitu ingkar janji. Developer yang menyerahkan rumah tidak sesuai perjanjian dapat dinilai wanprestasi.

Nomor pasal tidak dikutip di sini karena rinciannya bergantung pada kasus dan bagian yang dipakai. Periksa teks resmi atau konsultasikan dengan advokat.

Dokumen yang menentukan hak Anda

Hak perbaikan terutama bergantung pada dokumen berikut:

Perhatikan bahwa pernyataan "rumah diterima dalam keadaan baik" dalam BAST dapat dipakai developer untuk menolak klaim. Karena itu, jangan menandatangani BAST sebelum memeriksa rumah.

Pembahasan terkait perjanjian ada di PPJB jual beli rumah belum lunas dan serah terima di Developer terlambat serah terima rumah: hak pembeli.

Langkah mengajukan klaim

1. Dokumentasikan kerusakan. Ambil foto dan video yang menunjukkan lokasi, ukuran, dan tanggal. Gunakan penggaris atau meteran pada retakan agar ukurannya terlihat.
2. Catat kronologi. Tuliskan kapan serah terima, kapan kerusakan pertama terlihat, dan apa yang terjadi saat hujan atau setelah pemakaian.
3. Baca perjanjian. Cari klausul tentang masa pemeliharaan, cara pelaporan, dan batas tanggung jawab. Catat nomor klausulnya.
4. Kirim laporan tertulis. Kirim surat, surel, atau pesan resmi kepada developer atau layanan purna jual. Sebut identitas rumah, uraian cacat, tanggal, dan permintaan perbaikan. Simpan bukti pengiriman.
5. Minta inspeksi bersama. Undang perwakilan developer melihat kerusakan. Buat catatan hasil inspeksi yang ditandatangani kedua pihak.
6. Beri tenggat wajar. Tetapkan batas waktu yang masuk akal untuk perbaikan, dan catat perkembangannya.
7. Periksa hasil perbaikan. Tolak pekerjaan yang asal-asalan dan minta perbaikan ulang tertulis.
8. Eskalasi bila diabaikan. Kirim somasi, lalu adukan kepada instansi atau lembaga penyelesaian sengketa konsumen.

Contoh: Sebuah keluarga menerima rumah baru pada bulan Maret. Pada bulan Mei, plafon kamar tidur mulai bernoda saat hujan deras. Mereka memotret noda dan membuat catatan tanggal. Mereka mengirim surat tertulis ke layanan purna jual developer, lalu meminta inspeksi. Petugas datang, mencatat kebocoran pada sambungan atap, dan menjanjikan perbaikan dalam waktu yang disepakati. Setelah perbaikan, keluarga memeriksa kembali pada hujan berikutnya dan menandatangani berita acara perbaikan. Karena semua tercatat, tidak ada perbedaan cerita di kemudian hari.

Perbedaan cacat yang ditanggung dan yang tidak

Tidak semua kerusakan menjadi tanggung jawab developer. Secara umum:

• Kerusakan akibat kualitas material atau pengerjaan yang buruk biasanya masuk tanggung jawab developer.
• Kerusakan akibat perubahan oleh pemilik, misalnya menambah lantai atau membongkar dinding tanpa perhitungan, dapat dianggap tanggung jawab pemilik.
• Kerusakan akibat pemakaian tidak wajar atau kurang perawatan dapat membuat klaim ditolak.
• Kerusakan akibat bencana alam atau kejadian luar biasa mengikuti klausul keadaan memaksa dalam perjanjian dan polis asuransi bila ada.

Developer sering menunjuk pada hal-hal ini untuk menolak. Bukti foto sebelum renovasi dan bukti waktu munculnya kerusakan sangat membantu menunjukkan bahwa cacat sudah ada dari awal.

Bila cacatnya serius

Retak lebar pada struktur, kemiringan bangunan, atau kerusakan yang membahayakan penghuni perlu penanganan segera.

• Hentikan penggunaan bagian yang berbahaya.
• Minta penilaian dari ahli, misalnya insinyur sipil atau konsultan pengawas yang independen.
• Simpan laporan ahli sebagai bukti.
• Beritahu developer secara tertulis dan minta penanganan darurat.
• Pertimbangkan pelaporan kepada dinas yang membidangi bangunan gedung di daerah Anda.

Biaya ahli pada awalnya sering ditanggung pembeli, tetapi dapat ditagihkan sebagai bagian kerugian bila klaim terbukti. Besarnya ganti rugi ditentukan oleh perjanjian, negosiasi, atau putusan.

Jalur penyelesaian bila developer tidak menanggapi

Jalur bertahap yang lazim:

1. Surat tertulis dan inspeksi. Cara paling cepat dan murah.
2. Somasi. Surat peringatan resmi yang meminta developer memenuhi kewajiban dalam batas waktu. Penjelasannya ada di Somasi dan wanprestasi.
3. Pengaduan ke instansi. Dinas perumahan atau perizinan di daerah, serta asosiasi pengembang bila developer menjadi anggota, kadang dapat membantu menengahi.
4. Penyelesaian sengketa konsumen. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) dapat menjadi pilihan. Lihat Hak konsumen dan BPSK.
5. Gugatan perdata. Gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum ke pengadilan negeri, bila perjanjian tidak menentukan lain, misalnya klausul arbitrase.

Pilih jalur dengan mempertimbangkan nilai kerugian, bukti yang ada, dan waktu. Jalur damai biasanya lebih efisien selama developer beritikad baik.

Menghindari masalah sejak sebelum membeli

Pencegahan lebih murah daripada penagihan. Beberapa kebiasaan baik:

• Kunjungi proyek yang telah selesai milik developer yang sama dan tanyakan kepada penghuni lama tentang pengalaman mereka.
• Pastikan spesifikasi material tertulis dalam perjanjian, bukan hanya di brosur.
• Cek legalitas tanah dan izin bangunan, lihat Cek sertifikat tanah sebelum membeli.
• Minta kejelasan jangka waktu dan ruang lingkup masa pemeliharaan sebelum menandatangani.
• Ajak teknisi atau orang yang paham bangunan saat serah terima.
• Jangan melunasi seluruh pembayaran sebelum pekerjaan sesuai spesifikasi, sepanjang perjanjian mengizinkan penahanan sebagian pembayaran.

Peran konsultan pengawas dan ahli

Pada rumah di kawasan besar, pembangunan biasanya diawasi insinyur atau konsultan pengawas. Bagi pembeli, orang yang paham bangunan membantu membedakan cacat wajar dan serius. Jika perbedaan pendapat dengan developer tajam, penilaian dari ahli yang independen menjadi bukti yang lebih berbobot daripada pendapat pribadi. Simpan laporan lengkap dengan foto, tanggal pemeriksaan, nama pemeriksa, dan kesimpulannya.

Dalam banyak sengketa konstruksi, hakim atau mediator memerlukan keterangan ahli. Karena itu, mencatat kondisi sejak awal bukan sekadar formalitas.

Cara menyusun surat klaim

Surat klaim yang baik pendek dan jelas. Isi pokoknya:

• identitas Anda, alamat rumah, dan nomor unit atau kavling;
• tanggal serah terima dan nomor perjanjian;
• uraian cacat, lokasi, dan tanggal ditemukan, disertai foto sebagai lampiran;
• dasar tuntutan, misalnya klausul masa pemeliharaan atau spesifikasi dalam perjanjian;
• permintaan konkret, yaitu perbaikan sampai tuntas dalam batas waktu tertentu;
• tanda tangan dan tanggal surat.

Gunakan bahasa tenang dan faktual. Hindari ancaman atau kata kasar karena surat dapat menjadi bukti di kemudian hari. Kirim dengan cara yang meninggalkan jejak, misalnya surat bertanda terima atau surel resmi.

Kerusakan yang muncul setelah masa pemeliharaan

Bagaimana bila kerusakan muncul setelah masa pemeliharaan berakhir? Klaim tidak otomatis gugur. Untuk cacat yang sudah ada sejak pembangunan, misalnya kesalahan pengerjaan yang baru tampak belakangan, pembeli masih dapat menuntut berdasarkan perlindungan konsumen dan ketentuan perdata, sepanjang dapat membuktikan bahwa penyebabnya adalah mutu pekerjaan, bukan pemakaian. Untuk kerusakan struktural yang membahayakan, ketentuan tentang kegagalan bangunan mengatur tanggung jawab dalam jangka waktu yang lebih panjang. Lama dan syaratnya perlu dicek pada teks resmi. Karena pembuktian makin sulit seiring waktu, laporkan kerusakan sedini mungkin dan simpan semua foto sejak hari pertama.

Peran pengelola kawasan dan paguyuban

Di perumahan besar, pengelola kawasan atau paguyuban warga dapat membantu mengumpulkan laporan banyak penghuni. Bila banyak rumah mengalami masalah serupa, misalnya drainase yang tidak berfungsi, laporan bersama lebih berbobot daripada keluhan sendirian. Pastikan laporan kolektif tetap memuat data tiap rumah supaya mudah diverifikasi.

Menjaga bukti sejak hari pertama

Biasakan mengambil foto setiap ruangan pada hari serah terima, termasuk plafon, sudut dinding, dan sambungan pipa. Foto dengan tanggal otomatis lebih mudah dipercaya. Setelah musim hujan pertama, periksa ulang plafon dan dinding luar. Catat suhu ruangan, bau lembap, atau bercak air. Simpan juga percakapan dengan petugas developer dalam bentuk tangkapan layar atau surel. Bukti kecil seperti ini sering menentukan hasil sengketa karena menunjukkan kapan cacat pertama kali tampak dan bahwa pembeli telah melaporkannya tepat waktu.

Kesalahan umum

• Menandatangani BAST tanpa memeriksa rumah.
• Melapor hanya secara lisan atau lewat pesan singkat tanpa bukti.
• Menunggu terlalu lama sampai masa pemeliharaan berakhir.
• Memperbaiki sendiri sebelum didokumentasikan.
• Tidak menyimpan brosur dan gambar spesifikasi.
• Mengubah bangunan lalu menuntut developer atas kerusakan yang muncul.
• Menyebarkan tuduhan di media sosial tanpa bukti, yang justru dapat menimbulkan risiko hukum bagi pembeli.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama masa pemeliharaan atau garansi rumah baru? Tidak ada angka tunggal yang berlaku untuk semua kasus. Lihat PPJB, akta, dan peraturan terbaru. Jika tidak jelas, tanyakan secara tertulis kepada developer.

Apakah retak rambut pada dinding termasuk cacat? Retak halus pada plesteran sering dianggap wajar dan masuk perbaikan ringan. Retak lebar atau memanjang pada struktur perlu diperiksa ahli.

Bisakah saya menahan cicilan karena rumah rusak? Menahan pembayaran berisiko dianggap wanprestasi. Periksa perjanjian dan sampaikan keberatan secara tertulis. Konsultasikan dengan advokat sebelum menahan pembayaran apa pun.

Ringkasan

Pembeli rumah baru berhak menuntut perbaikan atas cacat bangunan sesuai perjanjian dan perlindungan konsumen. Kunci utamanya adalah bukti dan ketertiban: foto, catatan waktu, BAST yang teliti, dan laporan tertulis. Mulailah dari klaim dan inspeksi bersama, lalu naik ke somasi, pengaduan, mediasi, atau gugatan bila perlu. Untuk kerusakan struktural, utamakan keselamatan dan minta penilaian ahli. Periksa teks resmi terbaru sebelum bertindak.

Dasar hukum

• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Baca juga

• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Hak Konsumen dan Cara Mengadu ke BPSK
• Sertipikat Rumah Belum Dipecah Developer Setelah Lunas

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.