Roya Hak Tanggungan Setelah Lunas: Dokumen, Langkah, dan Bila Bank Tidak Kooperatif

Apa itu hak tanggungan dan roya

Hak tanggungan adalah jaminan atas tanah (dan benda yang melekat padanya) untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kreditor (misalnya bank) kedudukan diutamakan terhadap kreditor lain. Hak ini lahir lewat pencatatan di kantor pertanahan dan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Pemberiannya melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), lalu didaftarkan dan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.

Roya adalah pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah hak tanggungan dan pada buku tanah serta sertifikat hak atas tanah, setelah hak tanggungan hapus. Menurut rujukan Hukumonline, roya merupakan tindakan administratif di kantor pertanahan setelah hak tanggungan hapus.

Penting dipahami: lunasnya utang membuat hak tanggungan hapus menurut hukum, tetapi catatan di buku tanah tetap ada sampai dicoret. Selama catatan itu ada, pihak lain yang memeriksa sertifikat akan melihat tanah masih dibebani. Jual beli dan pembebanan ulang pun terhambat.

Kapan hak tanggungan hapus

Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, sebagaimana dirujuk Hukumonline, menyebut hak tanggungan hapus karena:

• hapusnya utang yang dijamin;
• dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
• pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; atau
• hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Yang paling sering terjadi adalah hapusnya utang karena pelunasan. Roya diurus setelah itu.

Dasar pengurusan roya

Pasal 22 UU Hak Tanggungan, menurut rujukan Hukumonline yang dibuka, mengatur pokok-pokok berikut:

1. Kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah setelah hak tanggungan hapus (ayat 1).
2. Sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku (ayat 2).
3. Jika sertifikat hak tanggungan tidak dikembalikan ke kantor pertanahan karena alasan apa pun, hal itu dicatat pada buku tanah hak tanggungan (ayat 3).
4. Permohonan pencoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang sudah diberi catatan oleh kreditor bahwa hak tanggungan hapus, atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan hapus (ayat 4).
5. Jika kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri (ayat 5).
6. Permohonan berdasarkan perintah pengadilan diajukan kepada kepala kantor pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan pengadilan negeri (ayat 7).
7. Kantor pertanahan melakukan pencoretan dalam jangka waktu tujuh hari kerja sejak permohonan diterima (ayat 8).

Rujukan itu diterbitkan pada tahun 2013, sehingga tata cara teknis dan layanan (termasuk layanan elektronik) dapat berubah. Periksa ketentuan dan layanan terbaru di kantor pertanahan setempat.

Siapa yang mengajukan

Menurut pendapat yang dikutip Hukumonline, pada dasarnya pencoretan dapat dilakukan oleh debitor (pemberi hak tanggungan), dan ayat (4) menyebutnya "pihak yang berkepentingan". Dalam praktik, sebagian bank membantu mengajukan roya sebagai bagian layanan, sedangkan bank lain menyerahkan dokumen kepada debitor untuk diurus sendiri atau melalui PPAT/notaris. Tanyakan kepada bank sejak melunasi.

Dokumen yang biasanya diperlukan

Daftar persis dan biaya dapat berbeda, sehingga tanyakan kepada kantor pertanahan atau PPAT. Pelayanan di kantor pertanahan tidak seharusnya memakai perantara yang meminta bayaran tidak resmi.

Langkah pengurusan roya

1. Pastikan utang benar-benar lunas. Minta rincian pelunasan dan bukti pembayaran, termasuk denda dan biaya yang mungkin tersisa.
2. Minta surat lunas dan surat roya secara tertulis. Catat tanggal permintaan.
3. Minta pengembalian dokumen jaminan: sertifikat hak atas tanah, sertifikat hak tanggungan, dan dokumen lain. Periksa kelengkapannya saat menerima.
4. Ajukan permohonan roya ke kantor pertanahan tempat tanah terdaftar, secara langsung atau melalui PPAT atau lewat layanan yang tersedia.
5. Tunggu pencoretan. Pasal 22 ayat (8) menyebut jangka waktu tujuh hari kerja sejak permohonan diterima (menurut rujukan itu).
6. Periksa hasil. Pastikan catatan hak tanggungan telah dicoret pada sertifikat dan buku tanah, dan sertifikat hak tanggungan telah ditarik.

Bila bank menolak atau menunda

Bank wajib memberikan pernyataan bahwa hak tanggungan hapus setelah utang lunas. Bila bank menunda atau menolak:

1. Kirim permintaan tertulis dengan bukti lunas. Beri tenggat wajar.
2. Ajukan pengaduan kepada bank melalui kanal resmi, lalu bila tidak ditanggapi kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Baca artikel tentang hak nasabah dan pengaduan ke OJK.
3. Somasi. Surat peringatan melalui advokat dapat mempercepat.
4. Penetapan pengadilan. Menurut Pasal 22 ayat (5) dan (7) yang dirujuk, bila kreditor tidak bersedia memberi pernyataan, pemohon dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri, lalu mengajukan salinan penetapan atau putusan itu ke kantor pertanahan.
5. Gugatan. Dalam keadaan tertentu, gugatan perdata dapat diperlukan, misalnya bila ada perselisihan tentang pelunasan.

Bila bank merger, berganti nama, atau tutup

Perusahaan perbankan dapat berubah: bergabung dengan bank lain, berganti nama, atau berhenti beroperasi. Prinsip umum yang perlu diperiksa:

• Merger atau penggabungan: hak dan kewajiban bank yang digabung umumnya beralih kepada bank hasil penggabungan. Datangi bank penerus dan bawa bukti lunas serta dokumen lama. Periksa pengumuman penggabungan.
• Ganti nama: dokumen lama tetap berlaku, tetapi lampirkan bukti perubahan nama dari bank bila diminta.
• Bank dilikuidasi atau tidak beroperasi: urusan dokumen jaminan ditangani oleh tim likuidasi atau pihak berwenang. Tanyakan kepada OJK atau lembaga terkait mengenai prosedur penyelesaian. Bila kreditor tidak ada lagi yang dapat memberi pernyataan, jalur penetapan pengadilan dapat dipertimbangkan.

Karena ketentuan untuk setiap kasus berbeda, tidak ada jawaban tunggal yang dapat dipastikan dari rujukan yang dibuka. Konsultasikan dengan advokat atau PPAT untuk kasus yang rumit, dan periksa pengumuman resmi bank serta otoritas.

Contoh: Bu Ani (nama fiktif) melunasi kredit pemilikan rumah (KPR) sepuluh tahun lalu dan menerima sertifikat dari bank tanpa surat roya. Saat hendak menjual rumah, calon pembeli menemukan catatan hak tanggungan masih ada. Bank pada waktu itu telah bergabung dengan bank lain. Ani membawa bukti lunas dan dokumen lama ke bank penerus, meminta surat roya, lalu mengajukan permohonan roya ke kantor pertanahan. Karena sertifikat hak tanggungan hilang, ia menjelaskan hal itu dalam permohonan agar dicatat sebagaimana diatur ayat (3), dan menunggu pencoretan sebelum melanjutkan jual beli.

Roya sebagian (roya partial)

Pelunasan sebagian utang dapat diikuti roya sebagian, tetapi menurut rujukan Hukumonline hanya dapat dilakukan bila jaminan terdiri dari beberapa bidang tanah, dengan dasar pada Pasal 2 ayat (2) UU Hak Tanggungan dan surat edaran terkait. Misalnya, utang dilunasi sebagian dan dua dari lima bidang tanah dilepaskan dari jaminan. Perlu persetujuan kreditor dan pencatatan di kantor pertanahan.

Mengapa roya sering terlupa

Ada beberapa sebab klasik. Pertama, debitur merasa urusan selesai ketika menerima sertifikat dari bank. Kedua, bank berganti petugas dan arsip, sehingga permintaan roya tidak ditindaklanjuti. Ketiga, ada anggapan bahwa roya hanya perlu bila hendak menjual. Keempat, dokumen hak tanggungan hilang dan debitur enggan mengurus. Akibatnya, bertahun-tahun kemudian, saat harus bertindak cepat, pemilik justru menghadapi proses panjang. Mengurus roya segera setelah lunas jauh lebih mudah daripada mengurusnya setelah bank berubah bentuk atau debitur meninggal.

Bila pemilik meninggal atau tanah akan diwariskan

Ahli waris yang menemukan catatan hak tanggungan pada sertifikat harus membedakan dua keadaan: utang sudah lunas tetapi belum diroya, atau utang belum lunas. Untuk kasus pertama, siapkan bukti pelunasan dan dokumen waris, lalu minta bank menerbitkan surat roya kepada ahli waris. Untuk kasus kedua, tanyakan kepada bank sisa utang, apakah ada asuransi kredit, dan opsi penyelesaian. Roya baru dapat dilakukan setelah hak tanggungan hapus. Baca artikel tentang utang bank pewaris dan asuransi kredit.

Roya dan jual beli rumah

Pembeli yang cermat akan menolak membayar penuh sebelum catatan hak tanggungan dicoret. Cara yang aman bagi kedua pihak: pembeli menahan sebagian pembayaran hingga roya selesai, atau dilakukan pelunasan kredit penjual langsung ke bank dari dana pembeli dengan kesepakatan tertulis, disertai jaminan bahwa bank menerbitkan surat roya setelahnya. PPAT biasanya membantu mengatur urutan ini. Pastikan seluruhnya dituangkan dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Detail langkah jual beli ada di artikel tentang jual beli rumah lewat notaris.

Mengajukan permohonan penetapan ke pengadilan

Permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri diajukan bila kreditor tidak bersedia memberi pernyataan. Pemohon perlu menyiapkan bukti lunas, bukti permintaan yang ditolak atau tidak dijawab, identitas, dan salinan sertifikat. Pengadilan akan memeriksa dan, bila beralasan, mengeluarkan penetapan atau putusan yang menjadi dasar permohonan ke kantor pertanahan. Prosesnya memerlukan waktu dan biaya, sehingga biasanya dipakai sebagai upaya terakhir setelah jalur bank dan pengaduan ditempuh. Konsultasikan dengan advokat agar permohonan disusun benar.

Dalam semua jalur, simpan bukti bahwa Anda telah berusaha secara wajar: surat, e-mail, nomor tiket pengaduan, dan tanda terima. Bukti ini membantu pengadilan dan otoritas menilai itikad baik Anda, serta menjelaskan mengapa penyelesaian memerlukan waktu.

Pertimbangkan juga memindai seluruh dokumen sebelum diserahkan, sehingga bila ada yang hilang di tengah proses, Anda tetap memegang salinan sebagai bahan pencatatan dan permohonan penggantian.

Bila ragu, minta pendapat PPAT atau advokat sebelum membayar biaya apa pun kepada pihak yang tidak resmi, dan catat semua pembayaran resmi beserta tanda terimanya.

Kesalahan umum

• Menganggap lunas berarti catatan otomatis hilang.
• Menunda roya sampai tanah akan dijual.
• Tidak menyimpan surat lunas dan surat roya.
• Tidak memeriksa sertifikat setelah roya.
• Mengurus lewat calo dengan biaya tidak jelas.
• Membiarkan bank yang berubah tanpa menindaklanjuti.
• Menjual rumah yang masih tercatat dibebani hak tanggungan tanpa menyelesaikan roya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama roya selesai? Menurut rujukan yang dibuka (Pasal 22 ayat 8), pencoretan dilakukan dalam tujuh hari kerja sejak permohonan diterima. Waktu yang diperlukan untuk mendapatkan dokumen dari bank dapat jauh lebih lama.

Bagaimana bila sertifikat hak tanggungan hilang? Menurut Pasal 22 ayat (3) yang dirujuk, hal itu dicatat pada buku tanah hak tanggungan. Jelaskan dalam permohonan dan tanyakan dokumen tambahan kepada kantor pertanahan.

Apakah bank boleh menolak memberi surat roya? Bank tidak berhak menahan dokumen bila utang telah lunas. Bila menolak tanpa alasan sah, tempuh pengaduan, somasi, atau permohonan penetapan ke pengadilan negeri.

Ringkasan

Roya adalah pencoretan catatan hak tanggungan setelah utang lunas. Hak tanggungan hapus karena pelunasan, tetapi catatan baru hilang setelah dicoret di kantor pertanahan. Pemohon melampirkan sertifikat hak tanggungan yang diberi catatan kreditor atau pernyataan tertulis kreditor, dan bila kreditor menolak, dapat memohon perintah pencoretan ke pengadilan negeri. Pencoretan dilakukan dalam tujuh hari kerja setelah permohonan diterima menurut rujukan yang dibuka. Simpan dokumen lunas, dan periksa sertifikat setelah roya.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, antara lain Pasal 2 ayat (2), Pasal 18 ayat (1), dan Pasal 22.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Baca juga

• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan: Hak Debitur dan Langkah Penyelamatan
• Hak Nasabah Bank dan Cara Mengajukan Pengaduan hingga ke OJK
• Jual Beli Rumah Lewat Notaris dan PPAT: Tahapan Lengkap dari Cek Sertifikat sampai Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.