Panduan Mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan

Apa itu SLF

Sertifikat Laik Fungsi (SLF) adalah sertifikat yang diterbitkan pemerintah daerah, kecuali untuk bangunan tertentu yang kewenangannya ada pada pemerintah pusat, sebagai bukti bahwa bangunan gedung telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi dan dapat dimanfaatkan. Dasarnya adalah UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, dan aturan pelaksananya dalam PP No. 16 Tahun 2021. Pengurusannya dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

SLF berbeda dari PBG. PBG adalah persetujuan untuk membangun, sedangkan SLF adalah pernyataan bahwa bangunan yang telah dibangun laik dimanfaatkan. Alur PBG dibahas di panduan PBG.

Siapa yang terkena? Pemilik bangunan baru yang telah selesai dibangun, pemilik bangunan lama yang memerlukan SLF baru atau perpanjangan, pengembang, pengelola gedung usaha seperti hotel dan ruko, dan pengguna yang hendak menyewa gedung. Pembeli atau penyewa bangunan komersial sering menanyakan SLF sebagai bukti keamanan. Lihat juga izin PBG, SLF, dan membangun rumah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

• Setiap bangunan gedung yang telah selesai dibangun harus memperoleh SLF sebelum dimanfaatkan, sesuai ketentuan. Beberapa jenis bangunan memiliki kemudahan atau pengaturan khusus, misalnya rumah tinggal tertentu. Periksa teks resmi untuk batas dan pengecualian.
• Penerbitan SLF didahului pemeriksaan kelaikan fungsi oleh penyedia jasa pengkaji teknis atau pihak yang diakui, sesuai klasifikasi bangunan. Pemeriksaan membandingkan bangunan terbangun dengan dokumen PBG dan standar teknis.
• Yang diperiksa antara lain kesesuaian dengan PBG, keselamatan struktur, keselamatan kebakaran, kesehatan (air bersih, sanitasi, ventilasi), kenyamanan, kemudahan (akses, termasuk bagi penyandang disabilitas), serta instalasi listrik dan utilitas.
• Masa berlaku SLF dibedakan menurut jenis bangunan, dan SLF dapat diperpanjang dengan pemeriksaan ulang. Lama masa berlaku periksa teks resmi.
• Pemanfaatan bangunan tanpa SLF dapat dikenai sanksi administratif. Besaran dan jenis sanksi periksa teks resmi dan peraturan daerah.
• Pemilik berkewajiban memelihara bangunan dan melakukan pemeriksaan berkala agar tetap laik.
• Izin operasional usaha tertentu, seperti hotel, restoran, klinik, atau sekolah, sering mensyaratkan SLF.

Kapan SLF diperlukan

1. Bangunan baru selesai dibangun. SLF pertama diurus setelah PBG dilaksanakan.
2. Perpanjangan. SLF memiliki masa berlaku dan perlu diperpanjang.
3. Perubahan fungsi atau penambahan bangunan. Setelah renovasi besar, pemeriksaan ulang diperlukan.
4. Bangunan lama yang belum pernah memiliki SLF. Tersedia mekanisme penyesuaian dengan pemeriksaan kelaikan.
5. Kebutuhan usaha atau pembiayaan. Mitra, pemberi sewa, atau bank dapat meminta SLF.

Bila Anda hanya memiliki rumah tinggal biasa, tanyakan ke dinas apakah SLF diperlukan dalam kasus Anda dan bagaimana pengaturan setempat.

Dokumen yang perlu disiapkan

Langkah mengurus SLF

1. Pastikan pembangunan sesuai PBG. Bandingkan bangunan dengan gambar yang disetujui. Selesaikan penyimpangan sebelum pemeriksaan.
2. Siapkan gambar terbangun. Perencana atau tim teknis menyusun gambar kondisi akhir.
3. Tunjuk pengkaji teknis. Untuk bangunan tertentu, pemeriksaan kelaikan dilakukan oleh penyedia jasa yang memiliki sertifikasi. Untuk bangunan sederhana, mekanisme dapat lebih ringan. Periksa aturan setempat.
4. Lakukan pemeriksaan lapangan. Pengkaji memeriksa struktur, kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Pemilik menyiapkan akses dan dokumen.
5. Perbaiki temuan. Bila ada kekurangan, perbaiki dan minta pemeriksaan ulang.
6. Ajukan permohonan SLF di SIMBG dengan mengunggah laporan dan dokumen.
7. Verifikasi oleh pemerintah daerah. Petugas memeriksa dan dapat melakukan peninjauan lapangan.
8. Penerbitan SLF. Sertifikat diterbitkan secara elektronik dengan masa berlaku.
9. Pemanfaatan bangunan. Setelah SLF terbit, bangunan dapat dimanfaatkan sesuai fungsi.
10. Pemeliharaan dan perpanjangan. Catat tanggal berakhir dan jadwalkan pemeriksaan ulang.

SLF dalam jual beli, sewa, dan pembiayaan

Calon pembeli atau penyewa bangunan komersial sebaiknya meminta salinan PBG dan SLF. Dokumen itu menunjukkan bahwa bangunan sah dibangun dan layak dipakai. Dalam perjanjian sewa atau jual beli, tulis siapa bertanggung jawab atas SLF, siapa menanggung biaya perpanjangan, dan bagaimana bila izin tidak dapat diperoleh. Lihat panduan perjanjian sewa menyewa rumah dan ruko. Bank juga dapat meminta PBG dan SLF sebagai bagian penilaian jaminan, sehingga pemilik yang berencana mengajukan kredit sebaiknya menyiapkannya lebih awal.

Memilih dan bekerja dengan pengkaji teknis

Pengkaji teknis adalah mitra utama dalam pengurusan SLF. Beberapa hal yang layak diperhatikan saat memilih.

• Sertifikasi dan pengalaman. Pastikan memiliki sertifikasi sesuai klasifikasi bangunan Anda. Minta contoh pekerjaan serupa.
• Ruang lingkup tertulis. Perjanjian jasa menjelaskan apa saja yang diperiksa, jadwal kunjungan, dan bentuk laporan.
• Biaya. Tanyakan komponen biaya dan apakah pemeriksaan ulang dikenai biaya tambahan. Hindari menawar sampai membuat pemeriksaan asal-asalan karena laporan buruk dapat ditolak dan membahayakan penghuni.
• Independensi. Pengkaji bukan pembuat laporan sesuai pesanan. Ia bertanggung jawab atas temuannya, sehingga pemilik perlu siap menerima catatan perbaikan.
• Komunikasi. Minta daftar temuan secara tertulis, lengkap dengan foto dan rekomendasi perbaikan, sehingga dapat diteruskan kepada kontraktor.

Pemilik juga perlu menyiapkan dokumen pendukung yang sering luput: sertifikat alat pemadam, hasil uji instalasi listrik, hasil uji kualitas air bila diperlukan, serta gambar jalur evakuasi.

Daftar periksa mandiri sebelum pemeriksaan

Sebelum pengkaji datang, pemilik dapat melakukan pemeriksaan awal sederhana.

1. Apakah bangunan sama dengan gambar PBG, termasuk jumlah lantai dan luas?
2. Apakah tangga, pagar, dan pegangan tangan kokoh dan sesuai ukuran?
3. Apakah ada alat pemadam api yang masih berlaku dan petunjuk jalur evakuasi?
4. Apakah instalasi listrik rapi, memakai pengaman, dan tidak ada kabel terbuka?
5. Apakah ada ventilasi dan pencahayaan alami yang cukup?
6. Apakah saluran air bersih dan pembuangan berfungsi tanpa kebocoran?
7. Apakah ada akses bagi penyandang disabilitas, seperti jalur landai atau toilet yang sesuai, bila bangunan untuk umum?
8. Apakah dokumen terkumpul dalam satu berkas?

Pemeriksaan mandiri ini tidak menggantikan pemeriksaan resmi, tetapi menghemat waktu dan biaya perbaikan.

Sanksi dan upaya jika permohonan ditolak

Jika permohonan SLF ditolak atau dikembalikan, lakukan langkah berikut.

1. Baca alasan penolakan dengan cermat dan minta penjelasan tertulis bila belum jelas.
2. Perbaiki kekurangan dengan bantuan pengkaji atau perencana.
3. Ajukan kembali melalui sistem.
4. Jika Anda menilai penolakan tidak sesuai aturan, sampaikan keberatan melalui jalur pengaduan pelayanan publik daerah, dan konsultasikan opsi hukum dengan advokat.

Selama SLF belum terbit, pemilik berisiko dikenai sanksi administratif bila memanfaatkan bangunan. Bangunan usaha sering menghadapi penutupan sementara oleh pemerintah daerah. Dalam sengketa dengan tetangga atau penghuni terkait gangguan bangunan, lihat hak tetangga dan gangguan bangunan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Dalam beberapa tahun terakhir terjadi perubahan penting. SLF kini diurus melalui sistem elektronik, aturan pelaksana dipusatkan dalam PP 16/2021 yang lahir dari pembaruan hukum bangunan gedung setelah UU Cipta Kerja (kini UU 6/2023), dan pemeriksaan kelaikan memakai penyedia jasa yang bersertifikat. Pemerintah juga menekankan kemudahan bagi bangunan rumah tinggal tertentu. Detail klasifikasi bangunan, masa berlaku, dan mekanisme pemeriksaan periksa teks resmi dan peraturan daerah, karena dapat berubah.

Peran pengelola gedung dan penghuni

Pada bangunan sewa, apartemen, atau ruko dalam kompleks, kewajiban memelihara kelaikan sering dibagi antara pemilik, pengelola, dan penghuni. Pengelola mengatur pemeliharaan bagian bersama seperti lift, pompa, dan sistem kebakaran. Penghuni wajib menjaga instalasi di dalam unit dan tidak mengubah bangunan tanpa persetujuan. Tulislah pembagian tanggung jawab itu dalam perjanjian atau tata tertib. Dengan demikian, saat pemeriksaan berkala, setiap pihak tahu bagiannya dan tidak saling menunjuk.

Kesalahan umum

Contoh: Pemilik ruko dua lantai telah menyelesaikan pembangunan sesuai PBG. Ia menyewa pengkaji teknis yang memeriksa struktur, jalur evakuasi, dan instalasi listrik. Ditemukan alat pemadam api belum terpasang dan tangga terlalu curam. Pemilik memperbaiki, pengkaji menerbitkan laporan, lalu pemilik mengajukan SLF di sistem. Setelah verifikasi, SLF terbit. Ia menyerahkan salinan SLF kepada penyewa yang membuka restoran, dan perjanjian sewa menyebut kewajiban perpanjangan sebelum masa berlaku habis.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rumah tinggal pribadi perlu SLF? Pada dasarnya SLF berlaku untuk bangunan gedung, dengan kemudahan tertentu bagi rumah tinggal. Periksa teks resmi dan tanyakan dinas.

Siapa yang memeriksa kelaikan? Penyedia jasa pengkaji teknis atau pihak yang diakui, sesuai klasifikasi bangunan.

Apakah SLF berlaku selamanya? Tidak. Ada masa berlaku yang berbeda menurut jenis bangunan dan perlu diperpanjang.

Bagaimana jika bangunan sudah lama dipakai tanpa SLF? Segera ajukan penyesuaian agar bangunan tercatat dan laik. Tanyakan ke dinas dan konsultasikan kepada advokat bila ada sanksi.

Ringkasan

• SLF adalah bukti bangunan laik dimanfaatkan; PBG adalah izin membangun.
• Pemeriksaan kelaikan dilakukan sebelum SLF diterbitkan.
• Siapkan PBG, gambar terbangun, dan laporan pemeriksaan.
• SLF memiliki masa berlaku dan perlu diperpanjang.
• Jangan memanfaatkan bangunan tanpa SLF.

Dasar hukum

• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• Panduan Mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) Lewat SIMBG
• Studi Kasus: Rumah Tiga Lantai Tanpa PBG Diberi Surat Peringatan
• Panduan Menyusun Perjanjian Sewa Menyewa Rumah dan Ruko
• Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan: Batas Pagar, Limpasan Air, Kebisingan, dan Cara Menyelesaikannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.