Panduan Mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) Lewat SIMBG
Isi artikel
Apa itu PBG
PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan pemerintah daerah kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. Istilah ini muncul dalam pembaruan hukum bangunan gedung setelah UU Cipta Kerja, yang kemudian ditetapkan menjadi UU No. 6 Tahun 2023, dengan aturan pelaksana dalam PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. PBG menggantikan IMB.
Pengurusan PBG dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG), yaitu platform elektronik nasional yang dikelola Kementerian Pekerjaan Umum.
Siapa yang terkena? Pemilik rumah tinggal yang akan membangun atau merenovasi, pengusaha yang membangun ruko, gudang, atau pabrik, pengembang perumahan, dan pemilik bangunan lama yang ingin menambah lantai. Gambaran umum perizinan dan risiko membangun tanpa izin ada di izin PBG, SLF, dan membangun rumah dan studi kasus bangunan tanpa PBG dibongkar pemerintah daerah.
Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari
- Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administrasi dan teknis. Persyaratan administrasi meliputi status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan, dan izin. Persyaratan teknis meliputi tata bangunan, keandalan bangunan (keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan), dan lain-lain.
- Pemerintah daerah menerbitkan PBG setelah menilai dokumen rencana teknis melalui sistem elektronik, dibantu tim profesi ahli.
- Pemilik membayar retribusi PBG sesuai peraturan daerah. Dasar retribusi daerah diatur dalam undang-undang tentang hubungan keuangan pusat dan daerah. Besarannya periksa peraturan daerah setempat.
- Bangunan tertentu, misalnya rumah tinggal sederhana, mungkin mendapat kemudahan atau pengaturan khusus. Syarat dan batasnya periksa teks resmi dan ketentuan daerah.
- Kesesuaian dengan tata ruang diperlukan. Lihat cek zonasi tanah sebelum beli: KKPR dan RDTR.
- Setelah bangunan selesai, pemilik wajib mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sebelum bangunan dimanfaatkan sesuai ketentuan. Lihat panduan SLF.
- Membangun tanpa PBG dapat dikenai sanksi administratif, mulai dari peringatan, penghentian pembangunan, sampai pembongkaran. Besaran denda administratif periksa teks resmi.
Dokumen yang perlu disiapkan
| Kelompok | Dokumen |
|---|---|
| Data pemohon | KTP pemilik atau legalitas badan usaha, NPWP bila diminta |
| Data tanah | Sertifikat atau bukti hak atas tanah; bila tanah milik orang lain, perjanjian pemanfaatan tanah |
| Kesesuaian ruang | Informasi atau persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang |
| Data bangunan | Fungsi, luas, jumlah lantai, dan tinggi bangunan |
| Rencana teknis arsitektur | Denah, tampak, potongan, dan detail |
| Rencana teknis struktur | Gambar struktur dan perhitungan, bila bangunan tidak sederhana |
| Rencana teknis utilitas | Instalasi listrik, air bersih, pembuangan air, dan lain-lain |
| Dokumen pendukung | Hasil penyelidikan tanah untuk bangunan tertentu, analisis dampak sesuai kebutuhan |
| Surat pernyataan | Pemohon dan perencana menyatakan kesesuaian dokumen |
| Bukti pembayaran | Retribusi, setelah penetapan |
Untuk bangunan kecil, banyak dokumen teknis dapat disederhanakan. Tanyakan ke dinas yang menangani perizinan bangunan di daerah Anda apa saja yang diperlukan.
Langkah mengurus PBG
- Cek hak atas tanah. Pastikan sertifikat atas nama pemohon atau ada perjanjian yang sah. Bila tanah sengketa atau diblokir, perizinan terhambat.
- Cek tata ruang. Pastikan fungsi bangunan sesuai peruntukan, termasuk garis sempadan dan tinggi maksimum.
- Pilih perencana. Untuk bangunan tertentu, gambar rencana disusun oleh penyedia jasa perencana bersertifikat. Untuk rumah sederhana, bisa dipenuhi dengan gambar standar. Periksa ketentuan daerah.
- Siapkan dokumen sesuai tabel.
- Buat akun dan ajukan di sistem elektronik. Isi data, unggah dokumen, dan pilih fungsi bangunan.
- Verifikasi administrasi. Petugas memeriksa kelengkapan. Bila kurang, pemohon diminta melengkapi.
- Konsultasi dan penilaian teknis. Tim penilai memeriksa rencana teknis dan memberi masukan atau perbaikan.
- Penetapan retribusi. Sistem menerbitkan nilai retribusi. Pemohon membayar melalui kanal pembayaran resmi dan menyimpan bukti.
- Penerbitan PBG. Dokumen PBG diterbitkan secara elektronik, termasuk lampiran gambar dan dokumen teknis yang disetujui.
- Mulai membangun sesuai PBG. Bila ada perubahan desain, ajukan perubahan PBG.
- Setelah selesai, urus SLF.
Konsultasikan dulu rencana Anda dengan dinas terkait atau perencana sebelum menggambar. Banyak pengajuan tertunda karena garis sempadan, jarak antarbangunan, atau tinggi bangunan yang tidak sesuai.
Peran para pihak dan tanggung jawab
Pemilik bertanggung jawab atas kebenaran data dan pembangunan sesuai PBG. Perencana bertanggung jawab atas keselamatan dan kelayakan rancangan. Pelaksana atau kontraktor bertanggung jawab atas mutu pelaksanaan. Pengawas memastikan pelaksanaan sesuai gambar. Pemerintah daerah menilai dokumen dan menegakkan aturan. Bila bangunan roboh atau menimbulkan korban, tanggung jawab perdata dan pidana dapat jatuh pada pihak yang lalai. Dalam hal pidana, KUHP baru dan KUHAP baru berlaku sejak 2 Januari 2026; periksa teks resmi.
Kontrak dengan kontraktor sebaiknya tertulis. Lihat studi kasus kontrak pembangunan terlambat dan denda keterlambatan.
Bangunan yang sudah berdiri tetapi belum berizin
Banyak rumah dan ruko telah berdiri bertahun-tahun tanpa izin lengkap. Pemerintah menyediakan mekanisme penyesuaian bagi bangunan yang sudah ada, dengan langkah yang umumnya meliputi:
- mengecek kesesuaian bangunan dengan tata ruang dan garis sempadan;
- menyiapkan gambar kondisi terbangun (as built drawing) dan, bila diminta, pemeriksaan keandalan bangunan oleh pihak yang kompeten;
- mengajukan permohonan PBG untuk bangunan yang sudah terbangun melalui sistem elektronik;
- menanggung sanksi administratif atau denda bila peraturan daerah menetapkannya;
- mengurus SLF setelah PBG terbit.
Jika bangunan jelas melanggar sempadan, ketinggian, atau fungsi ruang, permohonan dapat ditolak dan pemilik diminta menyesuaikan atau membongkar bagian tertentu. Karena itu, semakin dini Anda berkonsultasi, semakin besar peluang menemukan jalan keluar yang murah. Tidak ada janji hasil: keputusan ada pada pemerintah daerah menurut peraturan yang berlaku.
Bangunan sederhana dan bangunan tidak sederhana
PP 16/2021 membedakan bangunan berdasarkan tingkat kompleksitas. Secara garis besar, bangunan rumah tinggal kecil dan sederhana memiliki persyaratan dokumen teknis yang lebih ringan, sedangkan bangunan bertingkat, bentang lebar, atau fungsi khusus (misalnya sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan) memerlukan dokumen teknis lebih lengkap, termasuk perhitungan struktur dan kajian tambahan. Batas luas atau jumlah lantai untuk setiap klasifikasi periksa teks resmi dan peraturan daerah, karena angka dapat berubah.
Beberapa pertanyaan sederhana membantu Anda memperkirakan beratnya persyaratan:
- Apakah bangunan lebih dari dua lantai?
- Apakah bangunan dipakai umum, misalnya toko, kantor, atau tempat ibadah?
- Apakah ada basement atau struktur khusus?
- Apakah bangunan berada di daerah rawan bencana atau kawasan cagar budaya?
- Apakah ada instalasi khusus, seperti lift atau tangki besar?
Semakin banyak jawaban "ya", semakin besar kemungkinan Anda memerlukan perencana, pengkaji, dan kajian teknis tambahan.
Mengubah desain setelah PBG terbit
Dalam pelaksanaan, rencana sering berubah: tambah ruang, ubah tangga, geser dinding. Perubahan kecil yang tidak mengubah struktur dan fungsi mungkin cukup dicatat, tetapi perubahan yang berdampak pada struktur, luas, fungsi, atau jarak bangunan perlu persetujuan perubahan. Tanyakan ke dinas sebelum melaksanakan, bukan sesudahnya. Perubahan yang tidak dilaporkan akan terdeteksi saat pemeriksaan kelaikan fungsi dan dapat menunda SLF. Simpan seluruh gambar revisi dan bukti persetujuan.
Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui
Perubahan terbesar adalah beralihnya IMB menjadi PBG, dan beralihnya proses dari berkas fisik ke sistem elektronik. Perubahan itu bersumber dari UU Cipta Kerja (kini UU 6/2023) dan PP 16/2021. Dampaknya: syarat lebih menekankan standar teknis, ada fasilitasi bagi rumah tinggal tertentu, dan bangunan lama yang belum memiliki IMB dapat diurus dengan mekanisme penyesuaian. Detail penyesuaian bangunan lama periksa teks resmi dan peraturan daerah. Retribusi PBG diatur melalui undang-undang tentang hubungan keuangan pusat dan daerah (UU 1/2022) serta peraturan daerah, sehingga berbeda antardaerah.
Peran konsultan dan biaya yang perlu direncanakan
Untuk rumah sederhana, sebagian pemilik mengurus PBG dengan bantuan tukang atau perencana lokal. Untuk bangunan yang lebih kompleks, jasa perencana, pengkaji, dan pengawas perlu dianggarkan sejak awal. Biaya yang harus direncanakan meliputi jasa perencanaan, penyelidikan tanah bila perlu, retribusi PBG, dan biaya pengawasan. Minta kontrak jasa tertulis dengan ruang lingkup yang jelas, termasuk siapa yang menanggapi revisi dari tim penilai. Dengan perencanaan anggaran yang realistis, proses perizinan tidak menjadi hambatan pada saat pembangunan sudah berjalan.
Kesalahan umum
| Kesalahan | Akibat | Solusi |
|---|---|---|
| Membangun dulu, mengurus belakangan | Sanksi administratif, pembongkaran | Urus PBG sebelum membangun |
| Gambar tidak sesuai garis sempadan | Ditolak atau diminta revisi | Konsultasi tata ruang |
| Bukti hak tidak sinkron dengan KTP | Verifikasi tertahan | Samakan data |
| Menggunakan gambar tidak mewakili kondisi lapangan | Masalah saat SLF | Gambar sesuai rencana nyata |
| Tidak mengurus perubahan PBG | Bangunan menyimpang dari izin | Ajukan perubahan |
| Mengabaikan SLF | Bangunan tidak sah dimanfaatkan | Urus setelah selesai |
| Percaya calo "izin cepat" | Dokumen tidak sah | Gunakan sistem resmi |
Membangun tanpa PBG berisiko dihentikan, dikenai sanksi, atau dibongkar. Dokumen yang dipalsukan atau dimanipulasi dapat membawa konsekuensi pidana dan membatalkan izin.
Contoh: Seorang pemilik tanah hendak membangun rumah dua lantai di atas tanah bersertifikat atas namanya. Ia mengecek tata ruang, menyewa perencana untuk membuat gambar, lalu mengajukan PBG di sistem elektronik. Petugas meminta revisi karena jarak bangunan ke batas tanah kurang. Setelah perbaikan gambar, retribusi ditetapkan dan dibayar, dan PBG terbit. Ia membangun sesuai gambar, kemudian mengurus SLF setelah bangunan selesai.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah IMB lama masih berlaku? IMB yang sudah terbit tetap diakui sebagai dasar bangunan lama, tetapi untuk perubahan atau penambahan bangunan diperlukan PBG. Periksa ketentuan peralihan dan peraturan daerah.
Apakah rumah kecil juga perlu PBG? Pada dasarnya semua bangunan gedung perlu persetujuan, dengan kemudahan untuk jenis tertentu. Tanyakan ke dinas setempat.
Bagaimana jika bangunan sudah berdiri tanpa izin? Ada mekanisme penyesuaian dengan syarat dan sanksi administratif. Segera tanyakan kepada dinas dan konsultasikan kepada advokat.
Siapa yang menerbitkan PBG? Pemerintah daerah kabupaten atau kota melalui sistem elektronik.
Ringkasan
- PBG menggantikan IMB dan diurus lewat sistem elektronik SIMBG.
- Siapkan bukti hak tanah, kesesuaian tata ruang, dan rencana teknis.
- Retribusi ditetapkan dan dibayar sebelum PBG terbit.
- Bangun sesuai PBG dan urus SLF setelah selesai.
- Hindari membangun tanpa izin dan hindari calo.
Artikel ini informasi umum untuk edukasi, bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu. Setiap kasus punya fakta dan dokumen yang berbeda, sehingga sebaiknya dikonsultasikan dengan advokat.
- Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) — simbg.pu.go.id/
- Peraturan BPK (pencarian peraturan) — peraturan.bpk.go.id/
Informasi per Oktober 2026. Peraturan dapat berubah; cek teks resmi di peraturan.go.id atau situs instansi terkait.
Dasar hukum
- UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
- UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
- UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
Baca juga
- Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
- Studi Kasus: Rumah Tiga Lantai Tanpa PBG Diberi Surat Peringatan
- Panduan Mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan
- Cek Zonasi Tanah Sebelum Membeli: KKPR, RDTR, dan Peta Tata Ruang
- Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan: Batas Pagar, Limpasan Air, Kebisingan, dan Cara Menyelesaikannya
Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.