Kontrak Sewa Tempat Usaha: Hal Penting Sebelum Menyewa Ruko atau Kios

Apa itu sewa-menyewa tempat usaha

Sewa-menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak (pesewa atau pemilik) memberi hak memakai suatu barang kepada pihak lain (penyewa) untuk jangka waktu tertentu, dengan imbalan harga sewa. Rumusan ini ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Pasal 1548. Yang disewa hanya hak memakai, bukan hak memiliki.

Perbedaan ini penting untuk usaha. Penyewa boleh berjualan, membuka klinik, atau menjalankan kantor di ruko itu. Namun bangunan, tanah, dan sertipikatnya tetap milik pemilik. Penyewa tidak otomatis berhak atas bangunan meski sudah mengeluarkan biaya renovasi besar.

Tempat usaha yang sering disewa antara lain ruko (rumah toko), kios di pasar atau pusat perbelanjaan, stan di mal, dan ruang kantor. Aturan dasar sewa berlaku untuk semuanya. Untuk kios di pasar milik pemerintah daerah atau mal tertentu, bisa ada aturan tambahan dari pengelola.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

KUH Perdata menjadi dasar. Intinya sebagai berikut.

• Para pihak bebas menyusun isi kontrak selama tidak melanggar hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum. Kebebasan ini berasal dari asas kebebasan berkontrak.
• Kontrak yang dibuat sah mengikat seperti undang-undang bagi yang membuatnya. Salah satu pihak tidak boleh mengubahnya sepihak.
• Pemilik wajib menyerahkan barang yang disewa dalam keadaan layak dipakai dan menjaga agar penyewa dapat memakainya dengan tenang.
• Penyewa wajib membayar sewa tepat waktu, merawat barang seperti merawat miliknya sendiri, dan mengembalikannya saat sewa berakhir.
• Bila bangunan dijual selama sewa berjalan, menurut Pasal 1576 KUH Perdata penjualan itu pada dasarnya tidak memutus sewa, kecuali sebelumnya diperjanjikan lain. Karena itu, kontrak sebaiknya memuat apa yang terjadi bila pemilik menjual atau mengagunkan bangunan.

Jika kontrak diam tentang suatu hal, ketentuan KUH Perdata mengisi kekosongan itu. Tetapi mengandalkan aturan umum berisiko, karena sengketa usaha biasanya menyangkut detail yang tidak diatur: siapa menanggung perbaikan atap bocor, apakah boleh memasang papan nama, atau bagaimana jika usaha sepi.

Periksa dulu pemilik dan dokumennya

Banyak sengketa sewa bermula dari penyewa yang membayar kepada orang yang ternyata bukan pemilik. Sebelum membayar, lakukan pemeriksaan berikut.

1. Minta bukti hak. Sertipikat hak milik atau hak guna bangunan atas nama pemberi sewa. Bila bangunan berdiri di tanah dengan hak yang bukan milik pemberi sewa, tanyakan dasar haknya. Untuk memeriksa keaslian sertipikat, baca cek keaslian sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Cocokkan identitas. Nama di Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemberi sewa harus sama dengan nama di sertipikat atau dengan surat kuasa yang sah.
3. Jika pemberi sewa hanya perantara atau penyewa lama, minta surat kuasa tertulis atau persetujuan pemilik. Penyewa lama yang menyewakan kembali (sewa ulang atau "oper kontrak") umumnya memerlukan izin pemilik.
4. Tanyakan beban atas bangunan. Apakah bangunan sedang dijaminkan ke bank, diblokir, atau dalam sengketa? Bila ada hak tanggungan (bangunan atau tanah dijadikan jaminan utang), kreditur dapat mengeksekusi bangunan, dan nasib sewa menjadi tidak pasti.
5. Pastikan peruntukan. Tanyakan apakah bangunan boleh dipakai untuk jenis usaha Anda menurut izin bangunan dan tata ruang setempat. Bar, bengkel, atau dapur besar tidak selalu boleh di semua lokasi.

Penyewa usaha juga perlu izin sendiri, misalnya Nomor Induk Berusaha (NIB). Alamat usaha di NIB biasanya harus sesuai dengan tempat yang disewa. Bacaan terkait: NIB dan izin usaha UMKM.

Isi kontrak yang sebaiknya jelas

Kontrak lisan sah menurut hukum perdata, tetapi sangat sulit dibuktikan. Untuk tempat usaha, buatlah tertulis. Bagian yang perlu dicantumkan:

Ketika menegosiasikan, lihat dua sisi. Penyewa menginginkan kepastian lokasi selama usahanya berkembang. Pemilik menginginkan kepastian bayaran dan keamanan bangunan. Kontrak yang adil menjawab kebutuhan keduanya.

Jangka waktu, perpanjangan, dan pengakhiran

Jangka waktu adalah titik rawan. Usaha biasanya baru balik modal setelah beberapa tahun, sementara sewa dapat habis jauh sebelum itu. Beberapa hal yang layak dinegosiasikan:

• Hak perpanjangan lebih dulu. Penyewa mendapat prioritas memperpanjang bila memberi tahu pemilik sebelum batas tertentu, misalnya beberapa bulan sebelum sewa habis.
• Cara menentukan harga perpanjangan. Tulis rumus atau batas kenaikan, bukan hanya "disepakati kemudian". Kalimat terakhir sering berakhir buntu.
• Pemutusan sebelum waktunya. Atur siapa boleh memutus, alasannya, pemberitahuan tertulis berapa lama, dan akibat keuangannya (misalnya pengembalian sebagian sewa yang sudah dibayar).
• Tidak ada pemutusan sepihak tanpa alasan. Hindari klausul yang membolehkan pemilik mengakhiri sewa kapan saja tanpa kompensasi.

Menurut KUH Perdata, sewa yang dibuat tertulis berakhir dengan sendirinya ketika waktunya habis, tanpa perlu pemberitahuan. Karena itu, penyewa yang ingin melanjutkan sebaiknya menyelesaikan perpanjangan sebelum tanggal berakhir, bukan sesudahnya.

Uang muka, uang jaminan, dan pembayaran

Tempat usaha sering dibayar di muka untuk satu hingga beberapa tahun. Ini wajar, tetapi risikonya besar bila pemilik wanprestasi (ingkar janji) atau bangunan bermasalah. Lakukan hal berikut.

• Bayar bertahap bila memungkinkan, dan kaitkan pembayaran berikutnya dengan serah terima yang berjalan baik.
• Bayar ke rekening atas nama pemilik atau pihak yang tercantum di kontrak. Hindari uang tunai tanpa bukti.
• Minta kuitansi bermeterai yang mencantumkan tujuan pembayaran: sewa tahun ke berapa, uang jaminan, atau uang administrasi.
• Pisahkan uang jaminan dari uang sewa dalam kontrak. Tulis kapan dan dalam waktu berapa lama jaminan dikembalikan, serta jenis kerusakan yang boleh dipotong.
• Atur biaya lain: listrik, air, iuran kebersihan, dan biaya pengelola. Tegaskan siapa membayar apa.

Sengketa pengembalian jaminan sangat umum. Untuk uang jaminan rumah dan kontrakan, baca kontrakan tidak mengembalikan uang jaminan, yang prinsipnya serupa.

Contoh: Ibu Sari akan membuka kedai kopi di ruko dua lantai. Pemilik minta sewa lima tahun dibayar lunas di muka. Ibu Sari meminta sertipikat dan KTP pemilik, lalu menawarkan pembayaran dua tahap: separuh saat tanda tangan dan separuh setelah ruko diserahkan dan listrik berfungsi. Ia juga meminta klausul bahwa bila ruko dijual, pembeli wajib meneruskan sewa. Kontrak ditandatangani di hadapan notaris. Tiga tahun kemudian pemilik menjual ruko, dan pembeli baru tetap menghormati sewa karena tercantum jelas di kontrak.

Renovasi, papan nama, dan perubahan bangunan

Penyewa usaha hampir pasti perlu mengubah ruangan: sekat, instalasi listrik, pendingin udara, etalase, atau papan nama. Bila kontrak diam, pemilik dapat menolak atau menuntut pemulihan kondisi awal saat sewa berakhir.

Hal yang sebaiknya diatur tertulis:

• Jenis perubahan yang boleh dilakukan dan yang perlu persetujuan tertulis pemilik.
• Siapa menanggung biaya, dan apakah ada penggantian bila sewa dihentikan pemilik lebih awal.
• Nasib hasil renovasi: dibongkar, diambil penyewa, atau menjadi milik pemilik tanpa ganti rugi.
• Ketentuan izin: perubahan struktur biasanya memerlukan persetujuan bangunan gedung (PBG) dan izin dari pengelola. Bacaan terkait: izin PBG, SLF, dan membangun rumah.
• Pemasangan papan nama dan reklame: siapa mengurus izinnya dan siapa menanggung biaya daerah.

Selalu foto kondisi ruko sebelum dan sesudah renovasi, dan simpan kuitansi biaya pekerjaan. Bukti ini penting bila terjadi perselisihan soal ganti rugi.

Serah terima dan pengosongan

Buat berita acara serah terima saat mulai menempati tempat usaha. Isinya daftar kondisi, kerusakan yang sudah ada, nomor meter listrik dan air, serta jumlah kunci. Lampirkan foto bertanggal. Dokumen ini melindungi penyewa dari tuduhan merusak, dan melindungi pemilik dari klaim yang berlebihan.

Saat sewa berakhir, lakukan serah terima kedua dengan format yang sama. Penyewa wajib mengosongkan tempat sesuai kontrak. Pemilik tidak boleh mengosongkan paksa, mengunci pintu, atau membuang barang penyewa selama masa sewa masih berjalan. Pengosongan paksa di luar prosedur hukum dapat menimbulkan tuntutan perdata, bahkan pidana bila disertai kekerasan atau perusakan.

Bila penyewa menolak keluar setelah sewa berakhir, jalur yang benar adalah somasi (teguran tertulis), lalu gugatan bila diperlukan. Pelajari somasi dan wanprestasi untuk bentuk teguran yang tepat.

Jika terjadi sengketa

Sengketa sewa yang paling sering muncul adalah:

• Pemilik menaikkan sewa sepihak di tengah kontrak.
• Penyewa menunggak, atau pemilik menuduh menunggak.
• Bangunan rusak atau bocor, dan keduanya saling menunjuk tanggung jawab.
• Pemilik menjual atau menyewakan ulang ruko yang sedang disewa.
• Uang jaminan tidak dikembalikan.

Urutan penyelesaian yang disarankan:

1. Kumpulkan dokumen: kontrak, kuitansi, foto, dan percakapan.
2. Kirim teguran tertulis yang menyebut fakta dan permintaan, disertai batas waktu.
3. Ajak musyawarah. Pertimbangkan mediator yang netral bila komunikasi buntu.
4. Bila tidak berhasil, tempuh gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri. Untuk tagihan relatif kecil, ada jalur gugatan sederhana.

Periksa juga klausul penyelesaian sengketa di kontrak. Bila memilih arbitrase, perkara tidak lagi diajukan ke pengadilan negeri.

Usaha sepi, bencana, dan keadaan memaksa

Penyewa kadang berhenti berusaha karena sepi pembeli atau keadaan di luar kendali, seperti banjir, kebakaran, atau pembatasan pemerintah. Hukum membedakan dua hal. Usaha yang sepi adalah risiko usaha, sehingga sewa tetap harus dibayar. Sebaliknya, keadaan memaksa (force majeure) adalah peristiwa di luar kendali yang membuat perjanjian tidak mungkin dijalankan. Akibatnya tergantung rumusan kontrak.

Karena itu, tulis dalam kontrak apa yang dianggap keadaan memaksa, siapa wajib memberi tahu, dan apakah sewa dikurangi atau ditangguhkan selama peristiwa itu. Bila kontrak diam, perundingan menjadi satu-satunya jalan, dan posisi tawar penyewa lebih lemah. Penjelasan dasarnya ada di force majeure dan keadaan memaksa.

Kerusakan bangunan yang bukan kesalahan penyewa, misalnya atap bocor karena usia bangunan, pada dasarnya menjadi tanggung jawab pemilik untuk diperbaiki. Penyewa wajib segera memberi tahu secara tertulis agar kerusakan tidak membesar. Perbaikan kecil sehari-hari, seperti mengganti lampu, umumnya ditanggung penyewa. Batas antara keduanya sebaiknya ditulis di kontrak.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membayar sewa bertahun-tahun di muka tanpa memeriksa sertipikat.
• Mengandalkan janji lisan, misalnya "nanti pasti diperpanjang".
• Merenovasi besar-besaran tanpa izin tertulis pemilik.
• Tidak membuat berita acara serah terima.
• Menyewa dari penyewa lama tanpa persetujuan pemilik.
• Tidak membaca klausul denda dan pemutusan sepihak.
• Mencampur uang jaminan dengan uang sewa sehingga sulit ditagih.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kontrak sewa ruko harus dibuat di depan notaris? Tidak wajib. Kontrak di bawah tangan sah selama syarat sahnya terpenuhi. Namun akta notaris memberi bukti yang lebih kuat tentang tanggal dan isi kontrak, sehingga sering dipilih untuk sewa bernilai besar atau berjangka panjang.

Jika ruko dijual pemilik, apakah sewa saya putus? Menurut Pasal 1576 KUH Perdata, penjualan pada dasarnya tidak memutus sewa, kecuali diperjanjikan lain saat sewa dibuat. Karena itu, periksa isi kontrak Anda, dan cantumkan kewajiban pembeli meneruskan sewa.

Bolehkah pemilik menaikkan sewa di tengah masa kontrak? Tidak, kecuali kontrak mengaturnya. Harga yang sudah disepakati mengikat kedua pihak. Kenaikan hanya dapat berlaku saat perpanjangan atau bila ada klausul penyesuaian yang jelas.

Ringkasan

Sewa tempat usaha adalah perjanjian memakai ruang, bukan memiliki. Periksa dulu hak pemilik atas bangunan, lalu tuangkan kesepakatan dalam kontrak tertulis yang jelas soal jangka waktu, harga, jaminan, renovasi, pengakhiran, dan penyelesaian sengketa. Bayar dengan bukti, buat berita acara serah terima, dan simpan semua dokumen. Bila sengketa muncul, mulai dari teguran tertulis dan musyawarah sebelum ke pengadilan. Konsultasikan kontrak bernilai besar dengan advokat.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), khususnya ketentuan tentang perjanjian dan sewa-menyewa (Pasal 1548 dan Pasal 1576).
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.

Baca juga

• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.