Uang Jaminan Sewa Rumah dan Kos: Kapan Dikembalikan, Potongan yang Wajar, dan Cara Menagihnya

Apa itu uang jaminan dan siapa yang terkena

Uang jaminan atau deposit adalah sejumlah uang yang diserahkan penyewa kepada pemilik pada awal sewa, sebagai jaminan bahwa penyewa akan membayar sewa dan merawat barang. Pada akhir sewa, uang itu dikembalikan setelah dipotong hal-hal yang menjadi tanggungan penyewa. Besarnya biasanya satu hingga tiga bulan sewa, meskipun tidak ada angka baku dalam undang-undang.

Perlu dicatat: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tidak mengenal istilah "deposit" untuk sewa rumah. Uang jaminan lahir dari perjanjian para pihak. Karena itu, isi perjanjian sangat menentukan. Pasal 1338 KUH Perdata menyatakan bahwa persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan hanya dapat ditarik kembali dengan kesepakatan kedua pihak atau karena alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup.

Yang terkena persoalan ini: penyewa rumah, rumah kos, kontrakan, apartemen, ruko, dan kios; juga pemilik yang menerima deposit.

Aturan dalam KUH Perdata yang menjadi pegangan

Meskipun tidak ada pasal khusus deposit, beberapa pasal sewa-menyewa menjadi dasar menilai potongan.

• Pasal 1562: bila para pihak membuat pertelaan (daftar uraian kondisi) barang yang disewakan, penyewa wajib mengembalikan barang dalam keadaan seperti ketika diterima menurut pertelaan itu, kecuali yang telah musnah atau berkurang nilainya akibat tuanya barang atau kejadian tak disengaja yang tak dapat dihindarkan. Artinya, keausan wajar bukan tanggungan penyewa.
• Pasal 1563: bila tidak dibuat pertelaan, penyewa dianggap menerima barang dalam keadaan baik, kecuali dibuktikan sebaliknya, dan ia harus mengembalikan dalam keadaan yang sama, terutama untuk pemeliharaan yang menjadi beban penyewa.
• Pasal 1564: penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama sewa, kecuali ia membuktikan kerusakan terjadi di luar kesalahannya.
• Pasal 1565: penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran, kecuali pemilik membuktikan kebakaran itu karena kesalahan penyewa.
• Pasal 1566: penyewa juga bertanggung jawab atas kerusakan yang ditimbulkan teman serumah atau orang yang mengambil alih sewanya.
• Pasal 1583: pembetulan kecil sehari-hari dipikul penyewa, misalnya lemari toko, daun jendela, kunci dalam, dan kaca jendela, menurut kebiasaan setempat. Namun pembetulan itu dipikul pemilik bila terpaksa dilakukan karena kerusakan barang sewa atau keadaan memaksa.
• Pasal 1567: saat mengosongkan, penyewa boleh membongkar dan membawa segala sesuatu yang dibuat atas biaya sendiri, asal tanpa merusak barang sewa.

Dengan kerangka itu, potongan wajar jika kerusakan memang berasal dari pemakaian penyewa, melampaui keausan normal, dan dibuktikan. Potongan tidak wajar jika menutupi kekurangan yang sudah ada sebelum sewa, keausan alami, atau kerusakan akibat bencana.

Potongan yang biasanya wajar dan yang biasanya tidak

Aturan praktis: potongan harus dapat dijelaskan dengan tiga hal, yaitu bukti kondisi awal, bukti kerusakan baru, dan bukti biaya perbaikan.

Langkah praktis bagi penyewa

1. Foto dan video saat masuk. Rekam setiap ruangan, atap, kamar mandi, dan perabot. Simpan dengan tanggal. Minta pemilik menandatangani daftar kondisi.
2. Pastikan isi perjanjian. Cari klausul tentang jumlah deposit, kapan dikembalikan, dan apa yang boleh dipotong. Jika tidak ada, mintalah ditambahkan.
3. Laporkan kerusakan sejak dini. Kerusakan yang muncul akibat bangunan lama sebaiknya dilaporkan tertulis agar tidak dibebankan kepada penyewa.
4. Bayar tagihan sampai akhir. Simpan bukti pelunasan listrik dan air.
5. Minta pemeriksaan bersama. Sebelum keluar, ajak pemilik memeriksa kondisi dan menandatangani berita acara.
6. Rapikan dan serahkan kunci. Minta tanda terima serah kunci.
7. Tanyakan jadwal pengembalian. Catat tanggal yang dijanjikan.
8. Tagih tertulis. Bila tertunda, tagih lewat pesan dan somasi seperti dijelaskan di wanprestasi sewa dan somasi.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Buat daftar kondisi. Gunakan formulir sederhana yang diisi dan ditandatangani bersama.
2. Tulis klausul deposit yang jelas. Jumlah, tujuan, kondisi potongan, batas waktu pengembalian, dan cara penghitungan.
3. Simpan kuitansi perbaikan. Potongan sebaiknya berdasarkan biaya nyata, bukan perkiraan sepihak.
4. Jangan memotong keausan wajar. Pasal 1562 memberi ruang bagi penyewa untuk tidak menanggung keausan karena tuanya barang.
5. Kembalikan tepat waktu. Bila ada perselisihan atas sebagian, kembalikan bagian yang tidak diperselisihkan agar tidak dianggap menahan seluruhnya.
6. Beri rincian tertulis. Jelaskan setiap potongan dan lampirkan bukti.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan KUH Perdata tentang sewa-menyewa termasuk Pasal 1562 sampai 1567 relatif stabil. Perubahan yang terasa lebih pada praktik: bukti foto, video, dan percakapan elektronik makin mudah dikumpulkan, dan pengadilan menerimanya sebagai alat bukti sepanjang dapat dipertanggungjawabkan. Gugatan sederhana juga tersedia untuk tuntutan uang sampai Rp500 juta menurut Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) 4/2019, yang berguna bila deposit tertahan tanpa alasan. Pasal-pasal pidana penggelapan dalam KUHP lama telah digantikan oleh KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026, tetapi menahan deposit pada umumnya diperlakukan sebagai sengketa perdata, bukan pidana, kecuali ada unsur lain. Karena itu, periksa teks resmi bila Anda hendak melapor.

Satu catatan lagi: sebagian pemilik kos menambahkan klausul sepihak tentang "deposit hangus" bila penyewa keluar sebelum waktunya. Klausul seperti itu belum tentu sah bila nilainya jauh melebihi kerugian. Hakim memiliki ruang menilai kewajarannya. Lihat pula aturan kos antara pemilik dan penghuni.

Contoh perhitungan potongan secara adil

Misalkan deposit sebesar dua bulan sewa. Pada akhir sewa ditemukan tiga hal: tunggakan listrik satu bulan, satu kaca jendela pecah, dan cat dinding yang kusam setelah tiga tahun. Penghitungan yang adil kira-kira begini.

• Tunggakan listrik dipotong sebesar tagihan sebenarnya, dibuktikan rekening listrik.
• Kaca jendela dipotong sebesar biaya penggantian, dibuktikan kuitansi toko kaca, bila foto awal menunjukkan kaca itu utuh.
• Cat kusam tidak dipotong, karena tiga tahun pemakaian termasuk keausan wajar yang tidak dibebankan kepada penyewa menurut logika Pasal 1562.

Sisanya dikembalikan penuh. Pemilik yang ingin tetap memotong cat harus menunjukkan bahwa kerusakan cat melampaui keausan normal, misalnya coretan atau noda besar, dan harus membuktikannya dengan foto. Cara berpikir ini sederhana: potongan mengganti kerugian nyata, bukan menambah keuntungan pemilik.

Klausul deposit yang sebaiknya ada dalam perjanjian

Untuk mencegah sengketa, masukkan klausul berikut dalam perjanjian sewa:

1. jumlah deposit dan tanggal penerimaannya;
2. tujuan deposit: menjamin pembayaran sewa, tagihan, dan perbaikan kerusakan di luar keausan wajar;
3. daftar kondisi awal sebagai lampiran yang ditandatangani kedua pihak;
4. tata cara pemeriksaan akhir, termasuk siapa yang hadir dan kapan;
5. batas waktu pengembalian, misalnya dalam sejumlah hari setelah serah kunci;
6. kewajiban pemilik memberi rincian tertulis dan bukti bila memotong;
7. cara menyelesaikan perbedaan pendapat: musyawarah, lalu mediasi, lalu pengadilan setempat;
8. rekening tujuan pengembalian.

Perjanjian yang memuat delapan hal ini membuat sebagian besar pertengkaran terselesaikan oleh dokumen, bukan oleh adu argumen. Jika perjanjian dibuat lisan, buat setidaknya catatan tertulis berisi kesepakatan itu dan kirim lewat pesan agar ada jejak. Perjanjian lisan dan bukti percakapan dibahas pada perjanjian lisan dan chat.

Perbedaan deposit pada kos, kontrakan, apartemen, dan ruko

Konsepnya sama, praktiknya berbeda.

• Kos. Deposit relatif kecil, kerusakan umumnya terkait perabot dan kamar. Aturan kos sering dibuat pengelola dan berlaku bagi banyak penghuni, sehingga baca aturan tertulisnya.
• Kontrakan atau rumah. Deposit bisa besar, objek lebih luas: taman, atap, saluran. Pemeriksaan akhir sebaiknya mencakup seluruh bagian.
• Apartemen. Pengelola gedung sering menarik biaya tambahan, misalnya kartu akses atau biaya pindahan. Bedakan antara deposit pemilik unit dan biaya yang ditarik pengelola.
• Ruko dan kios. Deposit bisa berupa beberapa bulan sewa, dan perjanjian menyinggung renovasi, papan nama, dan pengembalian ke bentuk semula. Pembahasannya pada kontrak sewa tempat usaha.

Pada semua jenis, prinsipnya satu: kondisi awal, kondisi akhir, dan bukti biaya.

Cara mengelola deposit dengan tertib

Catat kondisi kamar saat serah terima, lengkap dengan foto dan daftar barang. Saat penyewa pergi, lakukan pengecekan bersama dan buat berita acara singkat. Dengan cara ini, potongan yang wajar dapat dijelaskan dan sengketa dapat dihindari.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Dewi (fiktif) menyewa kamar kos selama dua tahun dengan deposit satu bulan sewa. Saat masuk, ia memotret setiap sudut kamar dan meminta pemilik menandatangani daftar kondisi. Saat keluar, pemilik mengatakan cat dinding harus diganti penuh dan memotong seluruh deposit. Ibu Dewi menunjukkan foto bahwa cat sudah kusam sejak awal dan menyatakan bahwa dua tahun pemakaian adalah keausan wajar. Setelah negosiasi, pemilik hanya memotong biaya memperbaiki kunci yang rusak dan mengembalikan sisanya. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Bila deposit tidak dikembalikan

Langkahnya bertahap.

1. Tagih baik-baik. Kirim pesan yang menyebut jumlah, tanggal sewa berakhir, dan permintaan rincian bila ada potongan.
2. Kirim somasi. Sampaikan tenggat tujuh hingga empat belas hari.
3. Ajukan mediasi. Libatkan ketua RT atau RW, pengurus kos, atau lembaga mediasi setempat. Mediasi di tingkat lingkungan sering cukup.
4. Gugat ke pengadilan. Gugatan sederhana adalah pilihan untuk nilai kecil. Syarat umum dan batasnya sama dengan yang dibahas pada gugatan wanprestasi langkah demi langkah.

Untuk contoh nyata dari sudut pandang penghuni, baca pemilik kos menahan deposit penghuni dan kontrakan tidak mengembalikan uang jaminan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama pemilik wajib mengembalikan deposit? Tidak ada tenggat umum dalam KUH Perdata. Tenggatnya mengikuti perjanjian. Bila tidak diatur, kembalikan dalam waktu yang wajar setelah serah terima. Karena itu, sepakati sejak awal batas harinya.

Bolehkah deposit dipakai sebagai sewa bulan terakhir? Hanya jika disepakati. Tanpa kesepakatan, pemilik dapat menolak karena deposit berfungsi sebagai jaminan, bukan pembayaran di muka.

Bagaimana jika rumah sewa rusak karena banjir atau gempa? Penyewa tidak otomatis bertanggung jawab atas kerusakan di luar kesalahannya, sebagaimana tersirat dari Pasal 1564 dan 1562. Aturan lebih rinci tentang rumah musnah ada pada rumah sewa musnah dan force majeure.

Apakah pemilik boleh memotong deposit untuk jasa pembersihan? Boleh bila diperjanjikan dan kondisi memang kotor di luar kewajaran, dengan bukti biaya. Biaya pembersihan standar tanpa dasar perjanjian sering dipersoalkan.

Ringkasan

• Deposit lahir dari perjanjian, bukan dari pasal khusus KUH Perdata.
• Penyewa wajib mengembalikan barang seperti keadaan semula, kecuali keausan wajar (Pasal 1562 dan 1563).
• Potongan harus berdasar bukti kondisi awal, bukti kerusakan, dan bukti biaya.
• Daftar kondisi dan foto bertanggal adalah pelindung terbaik bagi kedua pihak.
• Tagih bertahap: pesan, somasi, mediasi, lalu gugatan.
• Selalu periksa teks resmi terbaru dan perjanjian Anda.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1338, 1548, 1562 sampai 1567, 1583
• Peraturan Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2015 tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.