Rumah Sewa Rusak atau Musnah karena Bencana: Siapa Menanggung Kerugian dan Bagaimana Sewanya

Apa itu barang sewa musnah dan keadaan memaksa

Dalam sewa-menyewa, pemilik wajib memelihara barang sewa agar dapat dipakai, dan penyewa wajib membayar sewa serta merawat barang. Bila kerusakan datang dari luar kendali keduanya, hukum menyediakan aturan khusus. Dua konsep penting:

Musnah berarti barang sewa hilang atau rusak berat sehingga tidak dapat dipakai sebagaimana mestinya.

Keadaan memaksa (force majeure atau overmacht) adalah keadaan di luar kekuasaan seseorang yang membuatnya tidak mungkin memenuhi kewajiban, tanpa ada kesalahan darinya. Contoh: gempa bumi, banjir besar, atau kebakaran bukan karena kelalaian. Pembahasan umumnya tersedia di force majeure dan keadaan memaksa.

Siapa yang terkena? Pemilik dan penyewa rumah, kontrakan, kos, kios, dan ruko.

Aturan pokok dalam KUH Perdata

Musnah seluruhnya. Menurut Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), jika barang yang disewakan musnah sama sekali dalam masa sewa karena suatu kejadian yang tak disengaja, persetujuan sewa gugur demi hukum. Maksudnya, perjanjian berakhir dengan sendirinya tanpa perlu putusan pengadilan.

Musnah sebagian. Pasal 1553 yang sama menyatakan jika barang hanya sebagian musnah, penyewa dapat memilih menurut keadaan: meminta pengurangan harga sewa, atau meminta pembatalan persetujuan sewa. Dalam kedua hal itu penyewa tidak berhak atas ganti rugi. Maknanya, kerugian karena kejadian tak disengaja tidak dibebankan kepada pemilik sebagai ganti rugi, tetapi penyewa terbebas dari kewajiban membayar sewa untuk bagian yang tidak bisa dipakai.

Tidak ada ganti rugi tanpa kesalahan. Pasal 1244 dan 1245 KUH Perdata mengatur bahwa debitur tidak dihukum mengganti biaya, kerugian, dan bunga bila ia terhalang memenuhi kewajiban karena keadaan memaksa atau kejadian tak disengaja, dan ia tidak beritikad buruk. Pasal 1244 menekankan bahwa debitur wajib membuktikan adanya hal itu.

Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan karena kesalahannya. Pasal 1564: penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan selama sewa, kecuali ia membuktikan bahwa kerusakan terjadi di luar kesalahannya. Maka, pembuktian ada pada penyewa. Foto, laporan ke RT, dan keterangan tetangga membantu.

Kebakaran. Pasal 1565: penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran, kecuali pemilik membuktikan kebakaran itu karena kesalahan penyewa. Pasal 1566 menambahkan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan atau kerugian yang disebabkan teman serumahnya atau orang yang mengambil alih sewanya.

Perbaikan mendesak. Pasal 1555: bila pada barang sewa terpaksa diadakan pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, penyewa harus menerimanya betapapun beratnya kesusahan yang disebabkannya. Namun bila pembetulan berlangsung lebih dari empat puluh hari, harga sewa dikurangi menurut waktu yang tersita dan bagian yang tidak dapat dipakai. Bila pembetulan membuat rumah yang perlu ditempati penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, penyewa dapat memutuskan sewanya.

Kewajiban pemilik memelihara. Pasal 1550 dan 1551 menugaskan pemilik menyerahkan barang dalam keadaan terpelihara dan menyuruh melakukan pembetulan yang perlu selama sewa, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa. Pasal 1583 menegaskan pembetulan kecil sehari-hari dipikul penyewa, tetapi kerusakan karena keadaan memaksa dipikul pemilik.

Ringkasan pembagian beban

Tabel di atas penyederhanaan. Fakta tiap kasus dapat mengubah hasilnya.

Langkah praktis

1. Utamakan keselamatan. Pindahkan anggota keluarga ke tempat aman. Foto dan video kerusakan setelah situasi aman.
2. Beri tahu secara tertulis. Penyewa memberi tahu pemilik, atau sebaliknya, lewat pesan yang dapat disimpan. Sebutkan tanggal kejadian, bagian yang rusak, dan perkiraan penyebab.
3. Panggil pihak berwenang bila relevan. Untuk kebakaran, minta surat keterangan dari pemadam kebakaran atau kepolisian. Untuk bencana alam, minta keterangan dari kelurahan atau pemerintah daerah.
4. Tentukan tingkat kerusakan. Rumah masih bisa dihuni, sebagian tidak bisa, atau sepenuhnya tidak bisa dipakai? Tingkat ini menentukan pilihan di Pasal 1553.
5. Putuskan pilihan. Bila musnah seluruhnya, sewa gugur. Bila sebagian, penyewa memilih pengurangan harga atau pembatalan. Sampaikan pilihan secara tertulis.
6. Hitung sewa dibayar di muka. Bila sewa sudah dibayar untuk periode setelah kejadian, kembalikan sisa secara proporsional. Pengembalian ini wajar agar tidak ada pihak yang memperoleh keuntungan tanpa dasar.
7. Selesaikan deposit. Kembalikan uang jaminan setelah dipotong hal yang memang tanggungan penyewa. Lihat deposit jaminan sewa dan potongan.
8. Klaim asuransi. Bila ada polis kebakaran atau properti, ajukan klaim sesuai prosedur. Penjelasan umum ada pada asuransi kebakaran dan jiwa pada KPR.
9. Buat berita acara. Kedua pihak menandatangani catatan serah terima dan kesepakatan penutupan sewa.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pasal-pasal tentang barang sewa musnah dan keadaan memaksa dalam KUH Perdata tidak berubah sejak lama, jadi aturan intinya relatif stabil. Perkembangan yang patut dicatat ada pada praktik:

• Perjanjian sewa modern sering memuat klausul force majeure sendiri yang mengatur siapa menanggung apa. Klausul itu lebih diutamakan sepanjang tidak melanggar hukum.
• Pengadilan menilai keadaan memaksa secara ketat. Hujan deras biasa bukan otomatis force majeure bila saluran air yang rusak karena tidak dirawat.
• Dalam bencana besar, pemerintah dapat menetapkan status bencana dan memberi bantuan. Bantuan itu tidak menggantikan hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa, tetapi keterangan resmi bencana berguna sebagai bukti.
• Pasal pidana tentang kebakaran dan perusakan kini mengikuti KUHP baru (UU 1/2023) yang berlaku sejak 2 Januari 2026. Jika kebakaran diduga akibat kelalaian atau kesengajaan, nomor pasal dan ancamannya perlu diperiksa pada teks resmi terbaru.

Cara membuktikan bahwa kerusakan di luar kesalahan

Pasal 1244 KUH Perdata menaruh beban pembuktian pada pihak yang tidak memenuhi kewajiban: ia harus membuktikan bahwa kegagalannya disebabkan hal tak terduga yang tidak dapat dipertanggungkan kepadanya. Pasal 1564 melakukan hal serupa pada penyewa untuk kerusakan. Karena itu, kumpulkan bukti dengan serius.

• Foto dan video bertanggal dari berbagai sisi, termasuk lingkungan sekitar yang juga terdampak.
• Keterangan resmi, misalnya surat dari kelurahan tentang banjir, laporan pemadam kebakaran, atau data cuaca dari lembaga resmi.
• Saksi: tetangga yang melihat kejadian, ketua RT, petugas keamanan.
• Catatan perawatan: bukti bahwa instalasi listrik pernah diperiksa, saluran dibersihkan, atau atap diperbaiki.
• Percakapan yang menunjukkan bahwa pemberitahuan sudah disampaikan sejak awal.

Bukti yang sebaliknya, misalnya foto kabel tersambung sembarangan atau saluran tersumbat sampah, dapat dipakai pihak lawan untuk menyatakan ada kelalaian. Perhatikan bahwa kesalahan dapat dibagi: pada banjir yang diperparah saluran tersumbat, sebagian kerugian bisa dibebankan kepada pihak yang lalai merawat saluran.

Klausul force majeure dalam perjanjian sewa

Banyak perjanjian sewa modern memuat klausul keadaan memaksa. Klausul yang baik menjelaskan hal berikut:

1. Daftar kejadian: gempa bumi, banjir besar, kebakaran bukan karena kelalaian, kerusuhan, dan tindakan pemerintah.
2. Kewajiban memberi tahu: dalam berapa hari setelah kejadian pihak yang terdampak wajib memberi tahu.
3. Akibat bagi sewa: ditangguhkan, dikurangi, atau berakhir.
4. Penyelesaian sewa yang sudah dibayar: dikembalikan proporsional atau dikompensasi dengan perpanjangan.
5. Batas waktu: bila keadaan berlangsung lebih lama dari sekian hari, salah satu pihak boleh mengakhiri sewa.
6. Kewajiban memulihkan: siapa memperbaiki, siapa menanggung biaya, dan batas waktunya.

Perjanjian yang tidak memuat klausul ini tetap tunduk pada Pasal 1553 dan Pasal 1244 sampai 1245. Namun klausul tertulis menghindari perdebatan dan memberi kepastian lebih awal. Contoh sengketa kontrak karena keterlambatan akibat force majeure dapat dibaca pada kontrak vendor, keterlambatan, dan force majeure.

Haruskah pemilik membangun kembali

Jika rumah hancur seluruhnya dan sewa gugur, pemilik tidak wajib membangun kembali untuk penyewa lama. Penyewa tidak dapat menuntut agar rumah dibangun kembali atas dasar sewa yang telah berakhir, karena perjanjiannya hapus. Bila pemilik membangun kembali dan menyewakannya, ia membuat perjanjian baru. Penyewa lama dapat ditawari lebih dulu, tetapi itu bukan kewajiban hukum kecuali diperjanjikan.

Jika rumah rusak sebagian dan pemilik ingin memperbaiki, ia wajib melakukannya dalam waktu wajar bila sewa dilanjutkan, karena Pasal 1551 mewajibkan pembetulan yang perlu selama sewa. Bila pemilik menolak memperbaiki padahal bagian rumah tidak bisa dipakai, penyewa dapat meminta pengurangan sewa, membatalkan sewa, atau menuntut ganti rugi bila ada kelalaian. Bila tetap tidak ada penyelesaian, tempuh somasi dan langkah yang diuraikan dalam wanprestasi sewa dan somasi.

Kesalahan umum

Contoh: Bu Lestari (fiktif) menyewa rumah satu tahun. Setelah hujan deras dan banjir, lantai dasar terendam dan dinding retak sehingga dua kamar tidak bisa dipakai. Ia memotret kondisi, memberi tahu pemilik tertulis pada hari yang sama, dan meminta pengurangan sewa untuk bagian yang tidak bisa dipakai sampai diperbaiki. Pemilik setuju mengurangi sewa dan memperbaiki dinding dalam tiga minggu. Karena perbaikan selesai, Bu Lestari melanjutkan sewa sampai habis. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Hubungan dengan kewajiban lain

Rumah sewa yang musnah menyentuh beberapa aspek lain.

Usaha di dalamnya. Bila yang rusak adalah ruko tempat usaha, kerugian dagangan tidak ditanggung pemilik tanpa kesalahan. Penyewa usaha perlu asuransi persediaan. Bagi pemilik usaha kecil, baca kontrak sewa tempat usaha.

Utang kredit. Bila pemilik masih mengangsur KPR, kerusakan tidak menghapus angsuran. Namun polis asuransi KPR dapat menanggung sebagian.

Tanggung jawab pihak ketiga. Kadang kerusakan disebabkan pihak lain, misalnya pohon tetangga yang tumbang atau kebakaran dari rumah sebelah. Penyewa dan pemilik dapat menuntut pihak penyebab. Contohnya di pohon tumbang dan tanggung jawab pemiliknya dan kebakaran merembet ke ruko sebelah.

Relokasi darurat. Selama rumah tidak bisa ditempati, penyewa mungkin harus menyewa tempat lain. Biaya ini tidak otomatis ditanggung pemilik jika kerusakan karena kejadian tak disengaja (Pasal 1553: tidak berhak ganti rugi). Namun bila kerusakan karena kelalaian pemilik merawat bangunan, penyewa dapat menuntut sesuai Pasal 1552 dan 1243 KUH Perdata.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah sewa yang sudah dibayar setahun di muka bisa dikembalikan jika rumah hancur? Bila rumah musnah seluruhnya, sewa gugur demi hukum. Sewa untuk periode setelah kejadian tidak lagi punya dasar, sehingga sisa yang sudah dibayar sepatutnya dikembalikan secara proporsional. Lakukan hitungan harian atau bulanan dan buat kesepakatan tertulis.

Bagaimana jika rumah hanya rusak ringan, misalnya atap bocor? Itu bukan musnah. Pemilik wajib memperbaiki (Pasal 1551), dan penyewa menanggung pembetulan kecil sehari-hari (Pasal 1583). Jika perbaikan lama, harga sewa dapat dikurangi sesuai Pasal 1555.

Siapa menanggung kerusakan perabot milik penyewa? Pemiliknya, yaitu penyewa, kecuali pemilik rumah lalai sehingga menyebabkan kerusakan. Asuransi isi rumah membantu di sini.

Apakah pemilik boleh langsung memutus sewa karena bencana? Jika barang musnah seluruhnya, sewa gugur demi hukum. Jika hanya sebagian, hak memilih ada pada penyewa, bukan pemilik.

Ringkasan

• Rumah sewa musnah seluruhnya karena kejadian tak disengaja membuat sewa gugur demi hukum (Pasal 1553).
• Bila musnah sebagian, penyewa memilih pengurangan harga atau pembatalan, tanpa ganti rugi.
• Keadaan memaksa membebaskan dari ganti rugi bila dibuktikan (Pasal 1244 dan 1245).
• Penyewa membuktikan kerusakan bukan karena kesalahannya (Pasal 1564), dan tidak bertanggung jawab atas kebakaran kecuali pemilik membuktikan kesalahannya (Pasal 1565).
• Dokumentasi dan pemberitahuan tertulis segera adalah kunci.
• Cek teks resmi, isi perjanjian, dan polis asuransi Anda.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1244, 1245, 1550, 1551, 1553, 1555, 1564, 1565, 1566, 1583

Baca juga

• Force Majeure dan Keadaan Memaksa: Kapan Bisa Dipakai Menunda atau Membatalkan Kewajiban
• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Asuransi Kebakaran dan Asuransi Jiwa pada KPR: Cakupan, Klaim, dan Hak Nasabah
• Uang Jaminan Sewa Rumah dan Kos: Kapan Dikembalikan, Potongan yang Wajar, dan Cara Menagihnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.