Studi Kasus: Pemilik Kos Menahan Uang Jaminan Setelah Penghuni Pindah

Kasus singkat

Mbak Tita menyewa satu kamar di kos milik Bu Lastri sejak Agustus 2025 dengan uang jaminan Rp1.500.000 (fiktif) yang dibayar di muka. Tidak ada kontrak tertulis, hanya pesan WhatsApp berisi aturan kos, termasuk kalimat "uang jaminan dikembalikan bila tidak ada kerusakan". Pada Oktober 2026 Mbak Tita memberi tahu akan pindah. Setelah kamar diperiksa, Bu Lastri menahan seluruh uang dengan alasan cat dinding kusam, satu kunci hilang, dan tagihan listrik tambahan.

Kronologi

Beberapa catatan atas kronologi ini. Tanggal serah terima kunci adalah tonggak penting karena dari situlah waktu pengembalian jaminan biasanya dihitung. Pesan tanggal 2 November menunjukkan bahwa pemilik sudah mengambil sikap tanpa menyampaikan rincian. Dan permintaan rincian pada 5 November menjadi bukti bahwa penghuni sudah beritikad baik meminta penjelasan sebelum menempuh langkah lain. Hal-hal kecil seperti ini sering menentukan kesan hakim atau mediator tentang siapa yang kooperatif.

Kronologi yang rapi juga memudahkan advokat atau mediator memahami perkara dalam beberapa menit. Karena itu, siapa pun yang mengalami sengketa serupa sebaiknya menuliskan urutan peristiwa sejak hari pertama sewa, lengkap dengan tanggal dan bukti pendukung di sebelah setiap baris.

Masalah hukum yang muncul

• Apakah hubungan kos tanpa kontrak tertulis tetap merupakan perjanjian sewa-menyewa?
• Apa status hukum uang jaminan, dan kapan pemilik boleh memotongnya?
• Apakah cat kusam termasuk kerusakan atau keausan wajar?
• Bagaimana bila kunci hilang, dan siapa yang menanggung biaya penggantiannya?
• Jalur apa yang bisa ditempuh bila uang tidak dikembalikan?

Pertanyaan-pertanyaan ini sering muncul pada hampir semua sengketa kos dan kontrakan. Jawabannya cenderung bergantung pada dua hal: apa yang disepakati di awal, dan apa yang dapat dibuktikan di akhir. Karena itu, dokumentasi sejak hari pertama sangat menentukan.

Aturan yang berlaku

Sewa-menyewa. KUHPerdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai perjanjian ketika satu pihak mengikatkan diri untuk memberi kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga. Perjanjian tidak harus tertulis. Pesan, bukti transfer, dan kebiasaan dapat menjadi bukti adanya perjanjian lisan.

Kewajiban penyewa. Penyewa wajib memakai barang sewaan sebagai "bapak rumah yang baik", artinya merawat dengan wajar. Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan yang terjadi selama sewa, kecuali ia dapat membuktikan kerusakan bukan karena kesalahannya. Ketentuan ini ada pada bagian sewa-menyewa KUHPerdata, antara lain Pasal 1560 dan Pasal 1564. Nomor pasal ini dikenal dalam literatur, tetapi periksa teks resmi sebelum mengutipnya dalam dokumen hukum.

Keausan wajar. Kerusakan yang timbul dari pemakaian biasa, misalnya cat yang pudar karena waktu, pada dasarnya tidak dibebankan kepada penyewa. Perbedaan antara kerusakan dan keausan wajar sering menjadi inti sengketa deposit.

Uang jaminan. Hukum perdata Indonesia tidak mengatur uang jaminan kos dalam satu pasal khusus. Ia dipandang sebagai bagian dari perjanjian sewa: titipan yang dipegang pemilik sebagai jaminan, dan harus dikembalikan setelah dikurangi hal-hal yang memang menjadi tanggungan penyewa. Isi perjanjian, termasuk aturan kos yang disepakati, menjadi acuan utama.

Itikad baik. Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik (Pasal 1338 KUHPerdata). Pemilik tidak boleh menahan uang tanpa dasar yang jelas dan tanpa menjelaskan perhitungannya.

Tuntutan. Bila pemilik tidak mengembalikan hak penyewa, penyewa dapat menempuh somasi, mediasi, lalu gugatan wanprestasi (ingkar janji) atau perbuatan melawan hukum. Untuk nilai kecil, gugatan sederhana dapat dipakai. Syaratnya dicek pada Peraturan Mahkamah Agung terbaru.

Pidana. KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) dan KUHAP baru (UU No. 20 Tahun 2025) berlaku sejak 2 Januari 2026. Menahan uang jaminan dalam hubungan sewa pada umumnya sengketa perdata. Penerapan pidana penggelapan atau penipuan memerlukan unsur khusus yang tidak otomatis terpenuhi.

Istilah yang perlu dipahami

• Penyewa adalah pihak yang memakai kamar dan membayar sewa, dalam kasus ini Mbak Tita.
• Yang menyewakan adalah pemilik kamar, yaitu Bu Lastri.
• Wanprestasi adalah ingkar janji, yakni tidak melaksanakan kewajiban dalam perjanjian.
• Itikad baik adalah kejujuran dan kepatutan dalam melaksanakan perjanjian.
• Keausan wajar adalah penyusutan kondisi barang karena waktu dan pemakaian biasa.

Aturan lingkungan dan kebiasaan setempat

Selain KUHPerdata, pemerintah daerah atau pengelola lingkungan kadang menetapkan aturan tentang rumah kos, misalnya pendataan penghuni atau izin usaha. Aturan semacam itu berbeda antardaerah dan umumnya tidak mengatur deposit. Meski demikian, kebiasaan di lingkungan, seperti mengembalikan jaminan setelah tujuh hari, dapat menjadi petunjuk kewajaran. Periksa aturan daerah setempat bila diperlukan.

Bagaimana aturan kos dalam pesan dianggap

Aturan kos yang dikirim lewat pesan dan tidak pernah disanggah penghuni dapat dianggap sebagai bagian dari kesepakatan. Kalimat "uang jaminan dikembalikan bila tidak ada kerusakan" bisa dibaca dua arah: pemilik berhak memotong bila ada kerusakan, tetapi penghuni berhak atas pengembalian bila tidak ada. Karena itu, siapa yang dapat membuktikan ada atau tidaknya kerusakan menjadi penting.

Analisis: bagaimana aturan diterapkan pada fakta

Argumen Mbak Tita

Mbak Tita akan berkata bahwa ia memakai kamar dengan wajar selama empat belas bulan. Cat yang kusam adalah akibat waktu, bukan kerusakan. Uang jaminan adalah miliknya yang dititipkan, sehingga harus kembali setelah dikurangi potongan yang sah. Pemilik tidak pernah memberi daftar kondisi kamar saat ia masuk, sehingga tidak ada pembanding. Bukti transfer jaminan dan pesan aturan kos mendukungnya.

Titik lemahnya: satu kunci cadangan memang hilang. Ia tidak punya foto kondisi kamar sebelum dan sesudah. Ia juga membayar tambahan listrik secara tunai tanpa kuitansi, sehingga sulit membuktikan sudah lunas.

Argumen Bu Lastri

Bu Lastri akan berkata bahwa uang jaminan memang ditujukan menutup kerusakan dan tagihan. Ia menyebut kunci hilang, cat perlu diulang, dan listrik belum terbayar. Ia mungkin menunjukkan nota pengecatan.

Titik lemahnya: tidak ada rincian tertulis, tidak ada daftar kondisi kamar saat awal, dan tidak ada foto sebelum-sesudah. Menahan seluruh Rp1.500.000 untuk kerusakan yang nilainya tampak lebih kecil terlihat tidak proporsional. Pemilik juga tidak menjelaskan perhitungan potongan.

Titik temu

Dalam sengketa seperti ini, hakim atau mediator cenderung menilai potongan yang wajar dan dapat dibuktikan, misalnya biaya ganti kunci dan tagihan listrik terbukti, tetapi tidak biaya pengecatan seluruh dinding akibat keausan biasa. Tergantung bukti dan penilaian hakim.

Bagaimana mediator dan hakim biasanya menimbang

Pertimbangan pertama adalah bukti perjanjian: transfer jaminan, pesan aturan, dan saksi. Pertimbangan kedua adalah kondisi kamar: foto, kesaksian penghuni lain, dan nota. Pertimbangan ketiga adalah proporsi: apakah potongan sebanding dengan kerusakan. Menahan seluruh jaminan untuk kerusakan kecil biasanya dipandang tidak proporsional.

Hakim juga mungkin menimbang lamanya sewa. Dalam empat belas bulan, cat dinding wajar menurun. Biaya pengecatan seluruh kamar karena alasan itu sulit dibebankan sepenuhnya kepada penyewa. Sebaliknya, kunci yang hilang adalah kehilangan nyata dan biaya penggantiannya biasanya dapat dibebankan, selama nilainya wajar.

Soal tagihan listrik

Jika listrik dipakai bersama atau memakai meteran kamar, bukti pembacaan meteran dan tarif yang disepakati menjadi kunci. Tanpa catatan, kedua pihak hanya bisa saling mengklaim. Dengan catatan, selisih bisa dihitung secara wajar.

Langkah yang dapat ditempuh

1. Kumpulkan bukti dasar. Bukti transfer uang jaminan, pesan aturan kos, foto kamar saat dikosongkan, dan bukti pembayaran listrik.
2. Minta rincian tertulis potongan: apa, berapa, dan buktinya (nota kunci, nota listrik).
3. Tawarkan penyelesaian wajar. Misalnya bersedia membayar biaya kunci atau listrik yang terbukti, dan meminta sisa jaminan dikembalikan.
4. Kirim surat tagihan atau somasi dengan tenggat, misalnya tujuh sampai empat belas hari.
5. Minta mediasi lewat Ketua RT atau kelurahan. Buat berita acara hasil pertemuan.
6. Gugatan sederhana bila tetap tidak dikembalikan dan nilai memenuhi syarat.

Bukti yang dibutuhkan: bukti transfer, pesan atau kontrak, foto kamar, nota biaya, saksi sesama penghuni, dan keterangan RT.

Rincian praktis per langkah

Membuat daftar perhitungan. Buat tabel: uang jaminan, potongan yang diakui, potongan yang dibantah, dan sisa yang diminta. Tabel sederhana ini membuat percakapan lebih fokus.

Menyusun surat tagihan. Tulis dengan sopan: apa yang disewa, kapan dikosongkan, berapa jaminan, dan apa yang diminta. Cantumkan tenggat dan rekening. Lampirkan bukti transfer.

Mediasi lingkungan. Ketua RT bukan hakim. Perannya memfasilitasi. Hasilnya berupa kesepakatan, bukan putusan. Karena itu, kesepakatan yang dicapai harus ditulis dan ditandatangani.

Gugatan sederhana. Jalur ini dirancang agar orang awam dapat berperkara tanpa advokat untuk nilai tertentu. Syarat dan batasnya perlu dicek di pengadilan negeri setempat. Dokumen yang dibutuhkan umumnya identitas, gugatan singkat, dan bukti.

Pertimbangan biaya. Untuk jaminan sekecil Rp1.500.000, biaya dan waktu perkara perlu dibandingkan dengan nilai yang diperjuangkan. Banyak orang memilih menyelesaikan lewat mediasi atau kompromi.

Kemungkinan hasil

Tergantung bukti dan penilaian hakim atau mediator, beberapa skenario berikut dapat terjadi.

Karena nilainya relatif kecil, biaya dan waktu perkara perlu dipertimbangkan dibanding hasil.

Dalam praktik, kompromi merupakan hasil yang paling umum. Penghuni menerima pengembalian sebagian, pemilik mendapat ganti biaya yang terbukti. Perselisihan kecil semacam ini jarang diperpanjang oleh kedua pihak karena biaya dan waktu terasa besar dibanding manfaat.

Bila pemilik tetap menolak tanpa dasar, penghuni dapat menempuh jalur gugatan. Hakim akan memeriksa bukti dan menilai kewajaran. Tidak ada kepastian, tetapi bukti transfer dan pesan aturan memberi pijakan yang cukup baik bagi penghuni.

Pelajaran dan kesalahan yang bisa dihindari

Bagi penghuni: foto kamar, simpan bukti bayar, dan minta kuitansi. Bagi pemilik: buat perjanjian singkat, catat kondisi kamar, dan berikan rincian potongan. Kedua pihak sama-sama diuntungkan oleh kejelasan di awal.

Contoh klausul deposit

Contoh: "Uang jaminan sebesar Rp1.500.000 dibayar penyewa di muka dan disimpan pemilik. Uang jaminan dikembalikan paling lambat tujuh hari setelah kamar dikosongkan dan kunci diserahkan, dikurangi biaya yang dapat dibuktikan dengan nota atas kerusakan di luar pemakaian wajar, kunci yang hilang, atau tagihan yang belum lunas. Pemilik wajib memberi rincian pengurangan secara tertulis. Kondisi kamar saat serah terima dicatat dalam daftar yang ditandatangani kedua pihak."

Klausul seperti ini adil bagi dua pihak karena memberi tenggat dan kewajiban rincian.

Lihat juga Kontrakan: uang jaminan tidak dikembalikan, Aturan kos: pemilik dan penghuni, dan Sewa mobil dan motor: kerusakan, denda, dan deposit.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kos tanpa kontrak tertulis tetap dilindungi hukum? Ya. Perjanjian sewa dapat lisan. Bukti transfer dan pesan dapat membuktikan adanya perjanjian.

Berapa lama pemilik boleh menahan uang jaminan? Tidak ada angka umum dalam undang-undang. Yang menentukan adalah isi perjanjian dan kewajaran. Jangka tertulis dalam perjanjian lebih kuat.

Apakah pemilik boleh memotong biaya pengecatan seluruh kamar? Tidak otomatis. Pemotongan wajar bila kerusakan melebihi pemakaian biasa dan dapat dibuktikan.

Apakah saya bisa melapor ke polisi? Pada umumnya sengketa uang jaminan adalah perkara perdata. Pidana memerlukan unsur khusus yang perlu dinilai advokat berdasarkan fakta.

Ringkasan

• Kos adalah perjanjian sewa-menyewa, bahkan bila tidak tertulis.
• Uang jaminan harus dikembalikan setelah dikurangi potongan yang sah dan dapat dibuktikan.
• Keausan wajar tidak dibebankan kepada penyewa.
• Foto kondisi kamar, rincian tertulis, dan somasi menjadi bukti penting.
• Hasil tergantung bukti dan penilaian hakim atau mediator.

Dasar hukum

• KUHPerdata (Burgerlijk Wetboek) tentang sewa-menyewa dan perjanjian
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
• Perma tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.