Contoh Perjanjian Sewa Apartemen dan Cara Mengisinya

Apa itu sewa apartemen dan siapa yang terlibat

Apartemen termasuk rumah susun, yakni bangunan bertingkat dengan unit yang dimiliki terpisah (satuan rumah susun atau sarusun) dan bagian bersama seperti lift, tangga, dan lahan. Pemilik unit dapat menyewakan unitnya. Penyewa memakai unit untuk waktu tertentu dengan membayar sewa, tanpa memiliki unit.

Selain pemilik dan penyewa, ada pihak ketiga yang penting, yaitu pengelola gedung dan perhimpunan pemilik dan penghuni (P3SRS atau PPPSRS). Mereka menetapkan tata tertib, iuran pengelolaan, dan aturan kunjungan. Baca apartemen: pengelola, iuran, dan PPPSRS dan fasilitas umum apartemen dan dana cadangan.

Banyak sengketa sewa apartemen terjadi karena hal kecil yang tidak ditulis: siapa membayar iuran pengelolaan, boleh atau tidaknya sewa harian, dan siapa menanggung kerusakan pada AC. Perjanjian tertulis mencegahnya.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Sewa-menyewa diatur dalam KUHPerdata. Para pihak bebas menentukan isi selama tidak melanggar hukum.
• Rumah susun diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang sebagian ketentuannya telah diubah oleh undang-undang lain. Periksa teks resmi terbaru.
• Pemilik unit yang menyewakan tetap terikat tata tertib. Penyewa wajib mengikuti, dan pemilik bertanggung jawab kepada pengelola atas pelanggaran penyewa.
• Sewa jangka sangat pendek atau harian dapat dilarang tata tertib atau perizinan daerah. Tanyakan pengelola sebelum menandatangani.
• Pemilik unit sebaiknya memastikan sertifikat unit tersedia, misalnya sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Lihat hak atas rumah tapak vs rusun.
• Penyewa tidak otomatis boleh mengubah bangunan atau memasang barang di area bersama.
• Pembayaran dan jaminan perlu bukti tertulis. Baca deposit jaminan sewa dan pengembaliannya.

Kerangka perjanjian sewa apartemen

Isi [....] sesuai data. Hapus pasal yang tidak diperlukan.

• PERJANJIAN SEWA APARTEMEN
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemilik/kuasa pemilik unit, KTP [....], alamat [....], disebut Pihak Pertama.
• 2. [Nama Lengkap], KTP [....], alamat [....], disebut Pihak Kedua.
• Pasal 1 Unit : unit nomor [....], lantai [....], tower [....], apartemen [nama], seluas [....] meter persegi, berdasarkan [sertifikat/bukti hak nomor ....].
• Pasal 2 Jangka waktu : [....] bulan/tahun, mulai [....] sampai [....].
• Pasal 3 Harga : Rp [....] per [bulan/tahun], dibayar [di muka / setiap tanggal ...] ke rekening [....].
• Pasal 4 Jaminan : Rp [....], dikembalikan paling lambat [....] hari setelah unit diserahkan dalam kondisi baik, setelah dikurangi tunggakan dan kerusakan yang bukan keausan wajar.
• Pasal 5 Iuran dan tagihan : iuran pengelolaan lingkungan oleh [Pihak Pertama/Pihak Kedua]; listrik, air, internet, dan parkir oleh [....].
• Pasal 6 Penggunaan : hanya untuk hunian [jumlah] orang; dilarang menyewakan kembali tanpa izin tertulis.
• Pasal 7 Tata tertib : Pihak Kedua wajib mengikuti tata tertib pengelola yang dilampirkan.
• Pasal 8 Inventaris : perabot dan peralatan sesuai daftar dan foto di Lampiran.
• Pasal 9 Perbaikan : kerusakan akibat pemakaian wajar oleh Pihak Pertama; akibat kelalaian oleh Pihak Kedua.
• Pasal 10 Perpanjangan : pemberitahuan [....] hari sebelum berakhir.
• Pasal 11 Pengakhiran : sebelum waktu dengan pemberitahuan [....] hari, dan akibat keterlambatan [....].
• Pasal 12 Penyelesaian sengketa : musyawarah, lalu pengadilan negeri [kota].
• Tanda tangan : Pihak Pertama [meterai] ; Pihak Kedua ; Saksi.

Penjelasan klausul penting

Unit dan hak pemilik. Sebut nomor unit, lantai, dan dokumen kepemilikan. Bila yang menyewakan adalah kuasa, lampirkan surat kuasa dan identitas pemilik. Bila unit masih berstatus PPJB dari pengembang, periksa apakah sewa diperbolehkan.

Iuran dan tagihan. Iuran pengelolaan lingkungan dan dana cadangan lazimnya menjadi beban pemilik, tetapi dapat dialihkan kepada penyewa bila disepakati. Listrik, air, dan layanan lain biasanya dibayar penyewa. Tulis siapa membayar apa, dan batas tunggakan.

Jumlah penghuni dan tujuan. Jumlah penghuni dibatasi tata tertib. Larangan untuk kantor atau usaha kos-kosan juga sering ada. Penyewa perlu mengetahui sebelum menandatangani.

Inventaris dan kondisi. Daftar perabot dan foto kondisi unit memperkecil sengketa. Buat dua rangkap yang ditandatangani kedua pihak.

Sub-sewa. Banyak pemilik melarang penyewa menyewakan kembali. Tulis tegas. Jika dibolehkan, atur izin dan tanggung jawab.

Pengakhiran dini. Tentukan pemberitahuan tertulis dan konsekuensi. Misalnya penyewa yang pindah sebelum waktu membayar sebagian sisa sewa atau kehilangan jaminan. Atur secara adil dan jelas.

Keadaan memaksa. Banjir, kebakaran gedung, atau penutupan oleh pengelola dapat membuat unit tidak dapat dihuni. Lihat sewa menyewa rumah musnah, force majeure dan biaya.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi sertifikat atau bukti kepemilikan unit.
• Identitas pemilik dan penyewa.
• Tata tertib pengelola.
• Daftar inventaris dan foto kondisi.
• Berita acara serah terima unit.
• Bukti pembayaran sewa dan jaminan.
• Surat izin pengelola atau formulir pendaftaran penyewa.

Langkah praktis

1. Cek hak dan izin. Tanyakan pengelola persyaratan penyewa baru.
2. Lihat unit. Catat kerusakan sebelum menandatangani.
3. Rundingkan harga dan iuran.
4. Susun perjanjian. Pakai kerangka di atas.
5. Tanda tangan dan meterai. Lihat bea meterai.
6. Serah terima unit. Foto dan daftar inventaris.
7. Daftarkan penyewa ke pengelola. Ambil akses kartu.
8. Bayar lewat rekening dan simpan bukti.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pekerja menyewa sebuah unit studio selama satu tahun. Sebelum menandatangani, ia menanyakan tata tertib kepada pengelola dan mengetahui bahwa maksimal dua penghuni diperbolehkan. Perjanjian menulis jumlah penghuni, siapa menanggung iuran, dan daftar perabot. Saat pindah, foto serah terima membantu pengembalian jaminan tanpa debat.

Contoh: Pemilik unit menyewakan unit tanpa memberi tahu pengelola. Penyewa baru ditolak oleh petugas keamanan di pintu, dan uang sewa yang sudah dibayar harus dikembalikan. Pemilik menanggung kerugian karena tidak menanyakan persyaratan.

Kapan perlu notaris atau advokat

Perjanjian sewa apartemen perorangan sering cukup dibuat di bawah tangan. Pertimbangkan advokat atau notaris bila:

• sewa jangka panjang atau unit berharga tinggi;
• pemilik berada di luar negeri dan memakai kuasa;
• unit masih berstatus PPJB atau dijaminkan;
• penyewa adalah perusahaan;
• terjadi sengketa tentang pengosongan unit.

Untuk pembelian unit, baca studi kasus apartemen serah terima terlambat.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Aturan inti sewa dalam KUHPerdata relatif stabil. Aturan rumah susun diubah beberapa kali melalui undang-undang berikutnya dan peraturan pemerintah turunannya, termasuk ketentuan tentang satuan rumah susun dan pendaftaran dalam PP No. 18 Tahun 2021. Periksa teks resmi terbaru dan tata tertib gedung. Untuk perkara pidana yang bersinggungan, misalnya penipuan sewa, KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026; sebut nomor pasal hanya setelah memeriksa teks resmi.

Contoh pengisian dengan data fiktif

Gambaran berikut menunjukkan kerincian yang cukup untuk unit studio.

• Pasal 1 : unit nomor 1208, lantai 12, tower B, seluas 28 meter persegi, tipe studio, dengan satu tempat parkir motor.
• Pasal 2 : 12 bulan, 1 Februari sampai 31 Januari tahun berikutnya.
• Pasal 3 : sewa Rp [....] per bulan, dibayar paling lambat tanggal 5 setiap bulan, atau dibayar sekaligus untuk enam bulan dengan potongan yang disepakati.
• Pasal 4 : jaminan setara satu bulan sewa, dikembalikan paling lambat 14 hari setelah serah terima akhir.
• Pasal 5 : iuran pengelolaan oleh pemilik; listrik prabayar dan air oleh penyewa.
• Pasal 8 : inventaris berupa tempat tidur, lemari, AC, kulkas, dan pemanas air sesuai Lampiran 2 beserta 20 foto.

Pada unit yang lebih besar, tambahkan jumlah kunci dan kartu akses, aturan hewan peliharaan, dan aturan renovasi ringan. Setiap angka di atas hanya contoh, bukan harga yang berlaku.

Hak dan kewajiban masing-masing pihak

Pembagian tanggung jawab yang jelas menghemat waktu bila terjadi masalah. Ringkasnya:

Perbaikan kecil seperti lampu dan keran biasanya dibebankan kepada penyewa, sedangkan perbaikan karena usia peralatan menjadi tanggungan pemilik. Tentukan batas rupiahnya bersama, misalnya perbaikan di bawah jumlah tertentu ditanggung penyewa. Angka itu sepenuhnya kesepakatan.

Ketika pemilik ingin masuk atau penyewa ingin pindah

Pemilik tidak bebas keluar masuk unit yang sedang disewa. Atur kunjungan dengan pemberitahuan terlebih dahulu, misalnya untuk pemeriksaan atau perbaikan, dan batasi jam. Sebaliknya penyewa tidak boleh menghalangi kunjungan yang wajar. Jika penyewa ingin pindah sebelum waktu, atur pemberitahuan tertulis, kesempatan mencari penyewa pengganti, dan perlakuan atas jaminan. Jika pemilik ingin menjual unit selama masa sewa, tulis bahwa penyewa dapat tetap tinggal sampai masa sewa berakhir atau menerima ganti rugi yang disepakati. Hal terakhir ini sangat sering diabaikan dan menjadi sumber sengketa. Baca juga hak penyewa rumah dan kontrakan ketika sewa berakhir dan studi kasus sewa rumah, diusir sebelum kontrak habis.

Pemeriksaan serah terima akhir

Pada akhir sewa, lakukan pemeriksaan bersama. Bawa daftar inventaris dan foto awal. Periksa dinding, lantai, perabot, peralatan listrik, kunci, dan kartu akses. Catat kerusakan di luar keausan wajar. Bila ada tagihan tersisa, seperti listrik atau air, sepakati cara membayar. Tanda tangani berita acara serah terima akhir. Dokumen ini adalah dasar pengembalian jaminan. Tanpa dokumen ini, setiap pihak hanya punya ingatan masing-masing.

Tips memeriksa kondisi dan kewajiban sebelum sewa dimulai

Penyewa yang teliti memeriksa unit sebelum menandatangani. Nyalakan semua lampu, buka keran, tekan flush toilet, coba AC, periksa jendela dan kunci, dan lihat tanda bocor di langit-langit. Periksa meteran listrik dan air, serta bagaimana cara pembayarannya. Tanyakan kepada pengelola tentang jadwal pemeliharaan lift dan air. Tanyakan tentang biaya parkir, kartu akses tambahan, dan aturan kunjungan tamu. Minta pemilik menunjukkan bukti pembayaran iuran terakhir agar tidak mewarisi tunggakan yang bisa berdampak pada akses unit. Pemilik pun perlu menanyakan pekerjaan penyewa, jumlah penghuni, dan rencana penggunaan. Simpan salinan identitas penyewa dan nomor darurat. Setelah itu tulis catatan tambahan pada lampiran perjanjian, bukan hanya lisan. Bila ada barang pemilik yang berharga, lebih baik dikeluarkan dari unit sebelum penyewa masuk.

Catatan tambahan tentang pembayaran dan bukti

Gunakan rekening atas nama pemilik atau pihak yang ditunjuk dalam perjanjian. Simpan bukti setiap pembayaran, termasuk keterangan peruntukan. Hindari pembayaran tunai tanpa kuitansi. Bila pembayaran dilakukan melalui pihak ketiga, minta surat kuasa penerimaan dari pemilik.

Daftar periksa akhir sebelum menandatangani

• Pemilik atau kuasanya sudah terverifikasi.
• Persyaratan penyewa sudah ditanyakan ke pengelola.
• Iuran, listrik, dan air jelas penanggungnya.
• Inventaris dan foto kondisi dilampirkan.
• Pasal pengakhiran dini dan jaminan sudah rinci.
• Meterai dan saksi sudah ada.

Menjawab seluruh butir di atas sebelum tanda tangan akan membuat hubungan sewa lebih tenang bagi kedua pihak selama masa berlaku perjanjian.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah penyewa boleh menyewakan kembali? Hanya bila perjanjian dan tata tertib membolehkan.

Siapa membayar iuran pengelolaan? Tergantung kesepakatan. Banyak yang menanggungkannya kepada penyewa, tetapi tulis jelas.

Apakah perjanjian harus didaftarkan? Tidak ada pendaftaran sewa perorangan yang wajib secara umum, tetapi pengelola biasanya meminta salinan.

Bagaimana bila unit rusak karena bangunan? Hubungi pengelola dan pemilik secara tertulis. Kerusakan struktur bukan tanggung jawab penyewa.

Ringkasan

• Sewa apartemen melibatkan pemilik, penyewa, dan pengelola.
• Tulis unit, harga, jaminan, iuran, tata tertib, inventaris, dan pengakhiran.
• Cek izin pengelola dan dokumen hak pemilik sebelum membayar.
• Buat serah terima tertulis dengan foto.
• Untuk sewa panjang atau bernilai besar, konsultasikan ke advokat atau notaris.
• Sesuaikan contoh dengan fakta unit dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian sewa-menyewa
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai

Baca juga

• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni
• Uang Jaminan Sewa Rumah dan Kos: Kapan Dikembalikan, Potongan yang Wajar, dan Cara Menagihnya
• Panduan Menyusun Perjanjian Sewa Menyewa Rumah dan Ruko
• Dana Cadangan (Sinking Fund) dan Iuran Pengelolaan Apartemen: Hak Pemilik atas Transparansi
• Hak Penyewa Kos dan Kontrakan Saat Sewa Berakhir

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.