Contoh Perjanjian Kerja Sama Pembangunan dan Cara Mengisinya

Apa itu kerja sama pembangunan

Kerja sama pembangunan adalah perjanjian di mana pemilik tanah menyediakan tanah dan pihak lain, biasanya pengembang kecil atau kontraktor, membangun dengan biayanya sendiri atau bersama. Hasilnya dibagi sesuai kesepakatan. Bentuk umum: pemilik tanah mendapat sebagian unit bangunan (misalnya dua dari lima unit rumah), atau pembagian hasil penjualan, atau bangunan untuk disewakan dengan pembagian pendapatan.

Pola ini menarik bagi pemilik tanah yang ingin mengembangkan tanah tanpa modal besar. Pihak pembangun mendapat lahan tanpa membeli. Namun risikonya besar: proyek mangkrak, biaya membengkak, izin tidak keluar, dan sengketa pembagian. Perjanjian tertulis yang rinci mutlak diperlukan.

Perjanjian ini berbeda dari kontrak pemborongan. Pada pemborongan, pemilik membayar jasa kontraktor. Pada kerja sama, kontraktor atau pengembang ikut menanggung risiko dan mendapat bagian hasil. Perbedaannya penting karena menentukan siapa menanggung kerugian. Baca kontrak konstruksi dan sengketa proyek, kontrak kerja konstruksi lumpsum vs unit price, dan panduan menyusun perjanjian kerja sama usaha bagi hasil.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Dasar umum: KUHPerdata tentang perjanjian dan prinsip kebebasan berkontrak. Perjanjian harus memenuhi syarat sah dan tidak bertentangan dengan hukum.
• Jasa konstruksi diatur dalam UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi sebagaimana telah diubah. Pelaksana konstruksi biasanya memerlukan sertifikat badan usaha. Lihat SBU dan sertifikat badan usaha jasa konstruksi.
• Perumahan dan rumah susun diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 dan UU No. 20 Tahun 2011 beserta perubahan. Pembangunan perumahan untuk dijual punya syarat khusus bagi pengembang. Periksa teks resmi.
• Bangunan memerlukan persetujuan bangunan gedung dan perizinan daerah. Istilah dan prosedur telah berubah; periksa ketentuan terbaru di pemerintah daerah. Lihat juga SLF dan sertifikat laik fungsi bangunan.
• Tanah tetap milik pemegang hak. Kerja sama tidak mengalihkan tanah, kecuali dibuat jual beli terpisah. Tuliskan tegas apakah ada pemisahan hak atas unit bangunan.
• Pembagian hasil dan jaminan atas modal perlu diatur. Pihak pembangun yang meminjam modal kepada pihak ketiga dapat menaruh risiko pada tanah bila tidak diatur larangan menjaminkan.
• KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Bila terjadi penggelapan dana proyek atau penipuan, periksa teks resmi sebelum mengutip pasal.

Kerangka perjanjian kerja sama pembangunan

Isi [....]. Perjanjian ini disarankan dibuat di hadapan notaris.

• PERJANJIAN KERJA SAMA PEMBANGUNAN
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemilik tanah, NIK [....], alamat [....], disebut Pihak Pertama.
• 2. [Nama Lengkap atau Nama Badan Usaha], diwakili [....], alamat [....], disebut Pihak Kedua.
• Pasal 1 Tanah : bidang tanah seluas [....] m2 di [alamat], [Sertifikat Hak Milik/HGB Nomor ....] atas nama Pihak Pertama; Pihak Pertama menjamin tanah bebas sengketa dan tidak dijaminkan.
• Pasal 2 Proyek : pembangunan [jumlah] unit [rumah/ruko/lainnya] sesuai gambar dan spesifikasi pada Lampiran.
• Pasal 3 Kontribusi : Pihak Pertama menyediakan tanah. Pihak Kedua menyediakan modal, desain, tenaga, pengurusan izin, dan pelaksanaan pembangunan.
• Pasal 4 Biaya : seluruh biaya pembangunan, perizinan, dan pemasaran ditanggung [Pihak Kedua / bersama dengan perbandingan ....].
• Pasal 5 Pembagian hasil : [Pihak Pertama memperoleh unit nomor ... dan Pihak Kedua unit nomor ...] atau [hasil penjualan dibagi ... : ...] setelah dikurangi biaya yang disepakati.
• Pasal 6 Jadwal : pembangunan dimulai [tanggal] dan selesai paling lambat [tanggal]; denda keterlambatan [....].
• Pasal 7 Perizinan : Pihak Kedua mengurus dan menanggung perizinan atas nama [....].
• Pasal 8 Pengendalian : laporan kemajuan setiap [....]; Pihak Pertama berhak memeriksa lokasi.
• Pasal 9 Larangan : Pihak Kedua tidak boleh menjaminkan, menjual, atau mengalihkan tanah dan bangunan tanpa persetujuan tertulis Pihak Pertama.
• Pasal 10 Jaminan mutu : masa pemeliharaan [....] bulan; perbaikan oleh Pihak Kedua.
• Pasal 11 Wanprestasi dan pengakhiran : teguran tertulis [....] hari; akibat [....].
• Pasal 12 Keadaan memaksa.
• Pasal 13 Penyelesaian sengketa : musyawarah; mediasi; pengadilan negeri [kota] atau arbitrase [....].
• Pasal 14 Pengalihan hak atas unit : Para pihak akan membuat akta jual beli/pemisahan di hadapan PPAT atas unit bagian masing-masing setelah bangunan selesai.
• Tanda tangan : Pihak Pertama [meterai] ; Pasangan ; Pihak Kedua ; Saksi.

Penjelasan klausul penting

Tanah. Pemilik harus menjamin tanah bebas sengketa dan jaminan. Sebaliknya, pembangun perlu memastikan hak pemilik. Jangan mulai membangun sebelum status tanah jelas. Baca sengketa tanah: panduan lengkap.

Kontribusi. Sebut apa yang disediakan masing-masing: tanah, modal, desain, tenaga, perizinan. Hal yang tidak ditulis biasanya diperdebatkan.

Pembagian hasil. Pilih satu model dan tulis rumusnya. Misalnya pembagian unit, pembagian hasil penjualan, atau pembagian sewa. Sebut siapa yang menentukan harga jual dan cara menjual. Bila unit dibagi, tentukan unit mana milik siapa, atau cara undian.

Biaya. Biaya bisa membengkak. Tentukan batas anggaran dan siapa menanggung kelebihan. Atur persetujuan untuk perubahan desain.

Jadwal dan denda. Jadwal tegas disertai denda wajar mendorong penyelesaian. Atur kemungkinan keterlambatan akibat izin atau cuaca.

Perizinan. Sebut siapa mengurus, atas nama siapa, dan biaya. Izin yang gagal terbit adalah risiko besar. Atur apa yang terjadi bila izin tidak keluar.

Larangan menjaminkan. Pasal ini melindungi pemilik tanah dari pembangun yang meminjam uang dengan jaminan tanah.

Pengalihan hak. Setelah bangunan selesai, pemilik dan pembangun perlu memindahkan hak atas unit bagian pembangun, misalnya lewat AJB dan pemecahan sertifikat. Tulis kewajiban dan biayanya.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi sertifikat tanah dan KTP para pihak.
• Akta pendirian dan identitas direksi bila pembangun badan usaha.
• Gambar rencana, rencana anggaran biaya, dan spesifikasi.
• Jadwal pelaksanaan.
• Izin dan persetujuan yang sudah ada.
• Bukti kemampuan pembangun, misalnya sertifikat badan usaha dan referensi proyek.

Langkah praktis

1. Periksa tanah dan pembangun. Cek rekam jejak proyek sebelumnya.
2. Rundingkan pembagian dan kontribusi. Tulis dalam tabel.
3. Susun anggaran dan jadwal.
4. Buat perjanjian di hadapan notaris bila nilai besar.
5. Urus izin sebelum konstruksi.
6. Pantau kemajuan dengan laporan dan kunjungan lapangan.
7. Lakukan serah terima bertahap dan masa pemeliharaan.
8. Peralihan hak atas unit sesuai pembagian.

Kesalahan umum

Contoh: Pemilik sebidang tanah kosong sepakat dengan pembangun kecil untuk membangun empat rumah. Pembangun menanggung semua biaya dan pemilik mendapat satu rumah, sedangkan tiga rumah lainnya milik pembangun. Mereka mencatat nomor unit, jadwal, denda keterlambatan, dan larangan menjaminkan tanah. Sertifikat asli disimpan di notaris selama pembangunan.

Contoh: Pemilik tanah menyerahkan sertifikat kepada pembangun tanpa perjanjian rinci. Pembangun meminjam uang kepada pihak lain dengan jaminan sertifikat, lalu proyek berhenti. Pemilik harus menghadapi tagihan pihak ketiga. Peristiwa seperti ini dapat dicegah dengan pasal larangan menjaminkan dan penyimpanan sertifikat di notaris.

Kapan perlu notaris atau advokat

Proyek pembangunan menyangkut tanah dan modal besar, sehingga bantuan profesional wajar. Pertimbangkan notaris atau advokat bila:

• nilai tanah atau proyek besar;
• pembangun adalah badan usaha dengan pihak ketiga seperti bank atau investor;
• ada rencana menjual unit kepada konsumen;
• tanah berasal dari warisan atau bersama;
• proyek berlangsung lebih dari beberapa bulan.

Notaris dapat membuat akta perjanjian dan menyimpan dokumen. Perjanjian yang melibatkan penjualan kepada konsumen menimbulkan kewajiban pengembang yang perlu dikonsultasikan. Baca juga studi kasus kontraktor rumah mangkrak, uang muka.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Aturan jasa konstruksi, perumahan, dan perizinan bangunan mengalami perubahan lewat undang-undang cipta kerja dan peraturan turunan, termasuk peralihan dari izin mendirikan bangunan ke persetujuan bangunan gedung. Karena sering berubah, periksa peraturan terbaru dan pemerintah daerah. Syarat sah perjanjian dalam KUHPerdata relatif stabil.

Contoh pengisian pembagian hasil

Pembagian hasil adalah bagian yang paling sering menimbulkan sengketa. Berikut gambaran dengan angka rekaan.

Pada model bagi unit, buat daftar unit, luas, dan posisi, lalu tentukan pembagian dengan undian atau penunjukan di awal. Pada bagi hasil penjualan, tentukan harga minimal dan kewenangan menyetujui harga. Pada model bagi sewa, atur siapa mengelola, siapa menanggung perawatan, dan bagaimana dana cadangan dibentuk. Contoh rasio seperti seperempat atau sepertiga hanyalah gambaran; nilainya ditentukan perundingan dan penilaian tanah serta biaya.

Pembiayaan dan pencairan bertahap

Pembangunan dibiayai oleh modal pembangun, pinjaman bank, atau penjualan unit. Sumber pembiayaan menentukan risiko bagi pemilik tanah. Jika pembangun meminjam dari bank, tanya apakah bank akan meminta jaminan tanah. Bila ya, pemilik tanah harus memberi persetujuan tertulis dan memahami akibatnya. Jika unit dijual lebih awal (pra-penjualan), pembeli memiliki hak yang harus dihormati, dan pengembang terikat aturan perumahan. Tulis tegas bahwa dana dari pembeli dipakai untuk proyek, dan atur laporan keuangan. Untuk pembayaran kepada kontraktor, gunakan termin: persentase dibayar setelah tahap pekerjaan selesai dan diperiksa, bukan di muka seluruhnya.

Serah terima, masa pemeliharaan, dan akhir kerja sama

Setelah bangunan selesai, lakukan pemeriksaan bersama dan buat berita acara serah terima. Catat cacat yang harus diperbaiki dan batas waktunya. Masa pemeliharaan lazimnya beberapa bulan, tetapi lamanya sesuai kesepakatan. Dalam masa itu, pembangun memperbaiki cacat. Setelah itu, lanjutkan ke pemecahan sertifikat dan AJB untuk unit bagian pembangun. Kerja sama berakhir ketika semua kewajiban selesai: bangunan, perizinan, pembagian, dan peralihan hak. Buat berita acara akhir yang menyatakan kedua pihak tidak memiliki tuntutan lain, kecuali yang disebutkan secara tertulis. Dokumen akhir ini menutup kemungkinan sengketa di kemudian hari. Baca hak garansi struktur rumah dan masa pemeliharaan.

Mengelola risiko dalam kerja sama pembangunan

Proyek pembangunan membawa risiko yang dapat dikelola bila diantisipasi. Risiko harga: biaya bahan naik; atur batas dan siapa menanggung kenaikan. Risiko waktu: cuaca, kelangkaan tenaga; atur perpanjangan yang wajar dengan persetujuan tertulis. Risiko izin: izin terlambat atau ditolak; atur tenggat dan apa yang terjadi bila gagal. Risiko mutu: bangunan cacat; atur pengawasan, standar, dan masa pemeliharaan. Risiko keuangan: pembangun kehabisan modal; atur laporan keuangan, dan hak pemilik mengambil alih proyek dalam keadaan tertentu. Risiko hukum: sengketa dengan pihak ketiga atau pembeli; atur siapa menanggung. Asuransi konstruksi dapat dipertimbangkan untuk proyek besar. Tunjuk pengawas independen bila perlu, dan tentukan siapa yang berhak menyetujui perubahan desain. Dengan memetakan risiko di awal, pasal perjanjian menjadi lebih relevan dan konflik berkurang. Konsultasikan peta risiko ini dengan advokat atau konsultan teknis yang berpengalaman.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik tanah tetap pemilik? Ya, kecuali ada jual beli. Kerja sama tidak otomatis mengalihkan tanah.

Siapa yang mengurus izin? Ditentukan dalam perjanjian. Umumnya pembangun, tetapi atas nama pemilik tanah.

Bagaimana bila proyek mangkrak? Atur dalam perjanjian: teguran, pengakhiran, dan penyelesaian bangunan setengah jadi.

Apakah perlu SBU? Pelaksana konstruksi tertentu perlu sertifikat badan usaha. Periksa ketentuan terbaru.

Ringkasan

• Kerja sama pembangunan membagi hasil antara pemilik tanah dan pembangun.
• Atur tanah, kontribusi, biaya, pembagian, jadwal, izin, dan larangan menjaminkan.
• Jangan menyerahkan sertifikat asli tanpa pengaman.
• Peralihan hak atas unit dilakukan lewat akta PPAT.
• Gunakan notaris dan advokat untuk proyek bernilai besar.
• Sesuaikan contoh dengan fakta dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian perikatan
• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya
• Kontrak Konstruksi Lumsum atau Harga Satuan: Mana yang Lebih Aman bagi Pemilik?
• Panduan Menyusun Perjanjian Kerja Sama Usaha dengan Bagi Hasil
• Studi Kasus: Kontraktor Meninggalkan Pembangunan Rumah Setelah Menerima 70 Persen Pembayaran
• SBU dan SKK Konstruksi: Perizinan Kontraktor dan Tenaga Bersertifikat

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.