Studi Kasus: Kontraktor Meninggalkan Pembangunan Rumah Setelah Menerima 70 Persen Pembayaran

Kasus singkat

Bu Ratna menandatangani kontrak pembangunan rumah dua lantai dengan CV Bangun Jaya senilai Rp600.000.000 (fiktif) sistem borongan, dengan jadwal tujuh bulan mulai Januari 2026. Pembayaran dilakukan bertahap: uang muka 30 persen, lalu termin berikutnya sesuai progres. Karena kontraktor meminta percepatan dengan alasan pembelian material, Bu Ratna membayar hingga 70 persen atau Rp420.000.000 pada bulan keempat. Namun hasil di lapangan baru sekitar 40 persen: pondasi, kolom, dan sebagian dinding. Sejak Juni 2026 pekerja berhenti datang, kontraktor tidak menjawab telepon, dan material berserakan terkena hujan.

Kronologi

Kronologi ini memperlihatkan titik penting: keputusan membayar hingga 70 persen pada bulan keempat, padahal progres belum sebanding. Dalam sengketa serupa, hakim dan mediator hampir selalu menanyakan apakah pembayaran sesuai termin dalam kontrak. Dokumen berita acara progres pada tiap termin menjadi bukti. Jika tidak ada, penilaian ulang oleh ahli menjadi satu-satunya jalan untuk menetapkan nilai pekerjaan.

Masalah hukum yang muncul

• Apakah kontraktor dapat dianggap wanprestasi karena meninggalkan pekerjaan?
• Bagaimana menghitung nilai pekerjaan yang sudah terpasang dibanding uang yang dibayar?
• Apakah pembayaran melebihi progres mengurangi hak Bu Ratna?
• Apa kewajiban kontraktor menurut kontrak konstruksi dan undang-undang?
• Dapatkah kasus ini dianggap penipuan atau penggelapan?

Kelima pertanyaan ini mencerminkan dua jalur yang kerap berjalan paralel: jalur perdata untuk menuntut kembali uang dan ganti rugi, dan jalur pidana bila ada indikasi dana disalahgunakan. Dalam praktik, jalur perdata lebih umum dan lebih terukur. Jalur pidana lebih berat pembuktiannya dan sering dipakai sebagai sarana tekanan, padahal penilaian akhirnya tetap pada aparat dan hakim.

Aturan yang berlaku

Kontrak kerja konstruksi

UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, sebagaimana telah diubah oleh UU No. 6 Tahun 2023, mengatur pekerjaan konstruksi dan kontraknya. Menurut ringkasan dalam sumber hukum, kontrak kerja konstruksi harus memuat klausul tertentu, antara lain tentang penyelesaian perselisihan dan pilihan penyelesaian sengketa (Pasal 47 ayat 1 menurut ringkasan tersebut). Sengketa konstruksi pada dasarnya diselesaikan lebih dulu lewat musyawarah, lalu sesuai mekanisme dalam kontrak, antara lain mediasi, konsiliasi, atau arbitrase. Bacalah teks resmi untuk perincian terbaru, termasuk perubahan UU No. 6 Tahun 2023.

Wanprestasi

KUHPerdata mengatur bahwa pihak yang tidak memenuhi prestasi dapat dituntut ganti rugi berupa biaya, kerugian, dan bunga setelah dinyatakan lalai (Pasal 1243). Pada perjanjian timbal balik, pihak yang dirugikan dapat meminta pembatalan perjanjian disertai ganti rugi (Pasal 1266). Somasi menjadi tanda pernyataan lalai. Isi kontrak, terutama klausul sanksi keterlambatan dan pemutusan, menjadi acuan.

Istilah yang perlu dipahami

• Borongan adalah sistem ketika kontraktor menyelesaikan pekerjaan dengan harga tertentu, dan risiko biaya sebagian besar ada pada kontraktor.
• Termin adalah tahap pembayaran sesuai progres.
• Progres fisik adalah persentase pekerjaan yang benar-benar selesai di lapangan.
• Bill of Quantity (BoQ) atau rencana anggaran biaya adalah daftar item pekerjaan dan harga.
• Serah terima adalah penyerahan hasil pekerjaan.
• Masa pemeliharaan adalah jangka waktu setelah serah terima ketika kontraktor memperbaiki cacat.
• Wanprestasi adalah ingkar janji.
• Somasi adalah teguran resmi tertulis.

Kegagalan bangunan

Selain meninggalkan pekerjaan, kontraktor juga dapat bertanggung jawab bila hasil kerjanya tidak sesuai spesifikasi atau menimbulkan kegagalan bangunan. Dalam kasus ini yang utama adalah penghentian pekerjaan. Kualitas material yang tidak sesuai dapat menjadi bukti tambahan.

Pidana

Apakah uang yang diterima lalu dipakai untuk keperluan lain merupakan penggelapan atau penipuan bergantung pada fakta, termasuk niat sejak awal. KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023, berlaku sejak 2 Januari 2026) mengatur penggelapan pada Pasal 486 dan penipuan pada Pasal 492, menggantikan Pasal 372 dan Pasal 378 KUHP lama. Pada umumnya kontraktor yang gagal menyelesaikan proyek karena masalah keuangan ditangani sebagai sengketa perdata, kecuali ada bukti kuat unsur pidana. KUHAP baru adalah UU No. 20 Tahun 2025; nomor pasal tidak dikutip.

Pajak dan perizinan

Aspek pajak tidak dibahas di sini. Untuk izin bangunan, periksa persetujuan bangunan gedung yang berlaku di daerah masing-masing.

Analisis: bagaimana aturan diterapkan pada fakta

Argumen Bu Ratna

Bu Ratna akan berkata bahwa kontraktor telah menerima 70 persen tetapi hanya menyelesaikan sekitar 40 persen. Kontraktor meninggalkan pekerjaan tanpa alasan sah dan tidak menanggapi teguran. Ia berhak menuntut pengembalian selisih pembayaran, ganti rugi atas kerusakan material, dan biaya tambahan untuk menyewa kontraktor baru. Ia memiliki kontrak, bukti transfer, foto progres, dan somasi.

Titik lemahnya: pembayaran 70 persen dilakukan atas permintaan Bu Ratna sendiri yang tidak sesuai progres. Jika kontrak menetapkan pembayaran per termin sesuai progres, ia dapat dianggap menyimpang. Kontraktor mungkin berkata sebagian biaya adalah material yang sudah dipesan dan belum terpasang. Bu Ratna juga perlu membuktikan nilai pekerjaan yang terpasang dengan penilaian independen.

Argumen kontraktor

Kontraktor akan berkata bahwa ia menghadapi kenaikan harga material, keterlambatan pembayaran, atau cuaca, dan bahwa sebagian dana sudah dipakai untuk material dan upah. Ia mungkin menyebut bahwa pemilik meminta perubahan desain sehingga pekerjaan bertambah.

Titik lemahnya: ia berhenti tanpa pemberitahuan dan tidak membalas somasi. Jika perubahan desain ada, ia seharusnya mengajukan addendum tertulis. Tanpa itu, alasan-alasan tadi sulit dibuktikan. Perilaku menghilang juga mengurangi kredibilitasnya.

Titik temu

Dalam praktik, penyelesaian terbaik adalah audit progres: tenaga ahli menghitung nilai pekerjaan terpasang, selisih dengan pembayaran dihitung, dan kontraktor mengembalikan selisih atau menyelesaikan pekerjaan. Jika kontraktor tidak bisa dihubungi, penilaian independen tetap berguna sebagai dasar gugatan.

Bagaimana hakim atau arbiter biasanya menimbang

Mereka akan membaca kontrak lebih dulu: jadwal, nilai, termin, spesifikasi, dan sanksi. Kemudian mereka membandingkan fakta lapangan: berapa persen pekerjaan selesai, apakah material sesuai, dan sejak kapan pekerjaan berhenti. Berikutnya mereka menilai penyebab: apakah ada kejadian di luar kendali, misalnya bencana, atau perubahan permintaan pemilik, atau murni kelalaian kontraktor.

Terakhir, mereka menghitung kerugian. Komponennya biasanya selisih pembayaran dengan nilai terpasang, biaya penyelesaian oleh kontraktor lain yang melebihi sisa kontrak, biaya perbaikan material yang rusak, dan denda keterlambatan bila diatur kontrak.

Soal pembayaran yang dipercepat

Pembayaran di muka yang tidak sesuai progres mengurangi perlindungan pemilik. Namun hal ini tidak menghapus kewajiban kontraktor menyelesaikan pekerjaan. Hakim mungkin menganggap pemilik ikut menanggung sebagian risiko karena memutuskan membayar lebih awal. Karena itu, alasan di balik percepatan, seperti permintaan kontraktor yang tercatat dalam pesan, perlu didokumentasikan.

Soal jaminan

Kontrak yang memuat jaminan pelaksanaan memberi pemilik pegangan untuk menagih ke penjamin bila kontraktor gagal. Jika kontrak tidak memuatnya, pemilik harus mengandalkan gugatan terhadap kontraktor langsung, yang tergantung kemampuan finansialnya.

Langkah yang dapat ditempuh

1. Amankan lokasi dan dokumentasikan progres. Foto dan video seluruh bagian bangunan dengan tanggal. Catat material yang rusak.
2. Hitung nilai terpasang. Minta tenaga ahli atau konsultan menilai volume pekerjaan selesai berdasarkan daftar kuantitas.
3. Kumpulkan dokumen. Kontrak, gambar, daftar kuantitas, bukti pembayaran, percakapan, dan berita acara progres.
4. Kirim teguran dan somasi. Cantumkan tenggat dan tuntutan: kembali bekerja atau mengembalikan selisih.
5. Hubungi pemberi referensi. Jika kontraktor anggota asosiasi, adukan ke asosiasi. Jika kontraktor terdaftar, adukan ke instansi pembinaan jasa konstruksi.
6. Tempuh mediasi atau forum kontrak. Ikuti klausul penyelesaian sengketa dalam kontrak.
7. Gugatan wanprestasi untuk pengembalian selisih dan ganti rugi. Jika kontraktor sulit ditemukan, siapkan alamat terakhir yang diketahui.
8. Selamatkan bangunan. Tutup bagian terbuka agar tidak rusak, lalu bahas dengan kontraktor pengganti.

Bukti yang dibutuhkan: kontrak, gambar, daftar kuantitas, bukti transfer, foto progres, laporan penilai, somasi, dan saksi pekerja.

Rincian praktis per langkah

Penilai atau konsultan pengawas. Pilih tenaga yang berpengalaman dan tidak punya kepentingan. Mintalah laporan tertulis berisi daftar pekerjaan terpasang, volume, dan nilai. Laporan ini sangat berguna di mediasi maupun pengadilan.

Mengunci lokasi. Pasang pengamanan agar material tidak hilang. Catat siapa saja yang masuk lokasi. Jika kontraktor atau pekerjanya mengambil material, catat dan tegur tertulis.

Menegosiasikan penyelesaian. Bila kontraktor muncul, tawarkan opsi: menyelesaikan pekerjaan dengan jadwal baru, atau mengakhiri kontrak dan mengembalikan selisih. Nilai tawaran harus berbasis penilaian ahli.

Menunjuk kontraktor pengganti. Setelah kontrak resmi diakhiri atau ada kepastian, tunjuk kontraktor baru dengan kontrak yang lebih rinci. Simpan semua biaya sebagai dasar tuntutan.

Menyiapkan alamat dan identitas. Karena kontraktor sulit ditemukan, kumpulkan alamat kantor, nomor identitas, nomor rekening yang dipakai, dan nama pengurus.

Kemungkinan hasil

Tergantung bukti dan penilaian hakim atau arbiter, beberapa skenario berikut dapat terjadi.

Tidak ada jaminan uang kembali, dan biaya perkara perlu diperhitungkan.

Dalam sengketa konstruksi rumah tinggal, sering kali hasil yang paling praktis adalah penyelesaian bersama: kontraktor mengembalikan sebagian uang atau menyelesaikan sebagian pekerjaan, sedangkan pemilik melepaskan tuntutan lain. Jika kontraktor tidak bisa dihubungi, pilihan menjadi gugatan atau laporan pidana, dengan konsekuensi waktu dan biaya.

Karena banyak proyek berhenti akibat masalah keuangan kontraktor, kemampuan membayar putusan perlu diperhitungkan. Putusan yang tidak bisa dieksekusi tidak mengembalikan rumah yang tertunda.

Pelajaran dan kesalahan yang bisa dihindari

Kasus ini mengajarkan bahwa uang sebaiknya mengikuti progres, bukan sebaliknya. Kontrak yang rinci, pengawasan rutin, dan dokumentasi berkala adalah perlindungan terbaik. Bagi kontraktor, komunikasi terbuka saat menghadapi kendala jauh lebih aman daripada menghilang.

Contoh klausul termin dan jaminan

Contoh: "Pembayaran dilakukan dalam lima termin sesuai progres fisik yang diperiksa dan disetujui secara tertulis oleh pemilik atau pengawas: tiga puluh persen pada pekerjaan pondasi selesai, dan seterusnya sesuai lampiran. Kontraktor menyerahkan jaminan pelaksanaan sebesar lima persen dari nilai kontrak. Apabila kontraktor meninggalkan pekerjaan lebih dari empat belas hari tanpa alasan yang sah setelah diberi teguran tertulis, pemilik berhak memutus kontrak, menilai pekerjaan terpasang, dan menuntut pengembalian selisih pembayaran."

Bacaan lanjut: Kontrak konstruksi dan sengketa proyek, Developer wanprestasi: rumah tak diserahkan, dan Klausul denda dan ganti rugi wanprestasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah uang yang sudah dibayar pasti kembali? Tidak pasti. Yang dapat dituntut biasanya selisih antara pembayaran dan nilai pekerjaan terpasang, ditambah kerugian yang terbukti. Hasil tergantung bukti.

Apakah saya boleh menahan pembayaran berikutnya? Pembayaran sebaiknya mengikuti ketentuan kontrak. Penahanan tanpa dasar dapat dianggap pelanggaran, sehingga lebih aman dengan teguran tertulis.

Apakah kontraktor bisa dilaporkan pidana? Hanya bila ada unsur penipuan atau penggelapan yang dapat dibuktikan. Banyak kasus adalah sengketa perdata.

Apakah perlu ahli untuk menilai pekerjaan? Sangat dianjurkan. Penilaian independen membuat tuntutan lebih meyakinkan.

Ringkasan

• Kontraktor yang meninggalkan pekerjaan dapat dianggap wanprestasi setelah ditegur dan disomasi.
• Kontrak konstruksi sebaiknya memuat termin, jaminan, dan mekanisme sengketa.
• Nilai pekerjaan terpasang perlu dinilai oleh pihak independen.
• Penyelesaian: musyawarah, mediasi atau forum kontrak, lalu gugatan.
• Hasil tergantung bukti dan penilaian hakim atau arbiter.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• KUHPerdata (Burgerlijk Wetboek) tentang perjanjian dan wanprestasi
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya
• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah: dari Somasi sampai Putusan
• Klausul Denda dan Ganti Rugi Wanprestasi: Batas, Cara Menghitung, dan Peran Hakim

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.