Contoh Perjanjian Bagi Hasil Tanah Garapan dan Cara Mengisinya

Apa itu bagi hasil tanah garapan

Bagi hasil adalah kerja sama antara pemilik tanah dan penggarap. Pemilik menyediakan tanah. Penggarap menyediakan tenaga dan, sering kali, bibit serta pupuk. Hasil panen dibagi dengan perbandingan tertentu. Dalam bahasa sehari-hari dikenal sebagai maro, mertelu, atau nyakap, tergantung daerah.

Perjanjian ini umum untuk sawah, ladang, kebun, tambak, dan peternakan di pedesaan. Banyak yang dibuat secara lisan atas dasar kepercayaan. Masalah muncul ketika pemilik wafat, tanah dijual, atau hasil panen turun. Tanpa tulisan, setiap pihak mengingat berbeda. Perjanjian tertulis mencegah hal itu.

Penggarap bukan pemilik. Menggarap lama tidak otomatis memberi hak milik. Namun penggarap mempunyai perlindungan menurut aturan bagi hasil. Baca studi kasus penggarap lahan puluhan tahun yang mengklaim hak atas tanah dan gadai tanah pertanian dan batas waktu tebus.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Perjanjian bagi hasil tanah pertanian diatur khusus dalam UU No. 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil. Undang-undang ini bertujuan melindungi penggarap dan memberi kepastian bagi pemilik.
• Secara garis besar, undang-undang itu menghendaki perjanjian dibuat secara tertulis di hadapan kepala desa dengan saksi, lalu diketahui atau disahkan oleh camat dan diumumkan di desa. Tata cara persisnya perlu dicocokkan dengan teks resmi dan kebiasaan di kantor kecamatan setempat. Selain itu ada ketentuan tentang jangka waktu minimal dan batas pembagian hasil. Rincian persisnya perlu diperiksa pada teks resmi.
• Pemilik tidak boleh seenaknya menghentikan perjanjian atau memindahkan penggarap tanpa alasan yang dibenarkan.
• Jika tanah dijual atau berpindah tangan, perjanjian biasanya tidak otomatis berakhir. Lihat juga ketentuan khusus pada teks resmi.
• Hak atas tanah tetap berpedoman pada UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA). Di dalamnya ada prinsip bahwa tanah pertanian digarap sendiri oleh pemiliknya, dengan pengecualian. Ketentuan terkait ada pada aturan landreform. Lihat batas maksimum kepemilikan tanah pertanian.
• Perjanjian yang bertentangan dengan aturan wajib dapat dinilai tidak berlaku pada bagian yang melanggar.
• Pajak dan kewajiban lain mengikuti ketentuan tersendiri; tanyakan pejabat setempat.

Kerangka perjanjian bagi hasil tanah garapan

Isi [....]. Cocokkan pembagian dan jangka waktu dengan aturan dan kebiasaan setempat.

• PERJANJIAN BAGI HASIL TANAH GARAPAN
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], di Desa [....], Kecamatan [....], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemilik tanah, NIK [....], alamat [....], disebut Pemilik.
• 2. [Nama Lengkap], penggarap, NIK [....], alamat [....], disebut Penggarap.
• Pasal 1 Objek : tanah [sawah/ladang/kebun] seluas [....] m2 atau [....] hektare, terletak di [blok/alamat], dengan batas utara [....], timur [....], selatan [....], barat [....], berdasarkan [sertifikat/girik/bukti lain].
• Pasal 2 Tanaman : [padi/jagung/sayur/lain], dengan masa tanam [....].
• Pasal 3 Jangka waktu : [....] musim tanam atau [....] tahun, mulai [....] sampai [....].
• Pasal 4 Biaya : bibit, pupuk, obat, upah buruh tani, dan biaya pengairan ditanggung [Pemilik/Penggarap/bersama dengan perbandingan ....].
• Pasal 5 Pembagian hasil : hasil bersih setelah dikurangi biaya yang disepakati dibagi: Pemilik [....] bagian, Penggarap [....] bagian.
• Pasal 6 Penghitungan : hasil ditimbang atau dihitung bersama; dicatat dalam buku hasil panen yang ditandatangani kedua pihak.
• Pasal 7 Kewajiban Penggarap : mengerjakan tanah dengan baik; tidak mengalihkan garapan kepada pihak lain; menjaga saluran dan batas.
• Pasal 8 Kewajiban Pemilik : menjamin penggarap bebas dari gangguan; tidak mengambil tanah sebelum jangka waktu tanpa alasan sah; menyerahkan bagian sesuai perjanjian.
• Pasal 9 Gagal panen : kerugian akibat bencana, hama, atau kekeringan ditanggung [bersama/menurut ....].
• Pasal 10 Berakhir : setelah panen terakhir; perpanjangan diajukan [....] hari sebelumnya.
• Pasal 11 Penyelesaian sengketa : musyawarah di hadapan kepala desa; bila gagal, melalui pengadilan negeri [kota].
• Tanda tangan : Pemilik [meterai] ; Penggarap ; Saksi 1 ; Saksi 2 ; Mengetahui Kepala Desa [tanda tangan dan cap].

Penjelasan klausul penting

Objek. Sebut luas, letak, dan batas. Gambar sketsa dapat dilampirkan. Jelaskan jenis tanah dan irigasi, apakah sawah tadah hujan atau beririgasi.

Tanaman dan musim. Jenis tanaman mempengaruhi pembagian dan biaya. Jika penggarap boleh mengganti tanaman, tulis syaratnya.

Biaya. Ini sumber sengketa. Siapa yang membayar bibit, pupuk, pestisida, dan upah? Jika pemilik menanggung sebagian, jelaskan. Tulis juga siapa menanggung pajak bumi dan bangunan.

Pembagian hasil. Tentukan hasil kotor atau bersih. Contoh bagian: seperdua-seperdua atau sepertiga-duapertiga. Angka harus mengikuti kesepakatan dan batas yang dibolehkan aturan. Periksa teks resmi.

Penghitungan dan catatan. Buku panen yang ditandatangani kedua pihak adalah bukti sederhana yang kuat. Catat tanggal, jumlah, dan pembagian.

Larangan mengalihkan. Penggarap tidak boleh menyerahkan garapan kepada pihak lain tanpa izin. Tulis agar tidak menimbulkan sub-garap.

Gagal panen. Atur pembagian risiko. Banyak sengketa terjadi karena tidak ada kesepakatan tentang gagal panen. Ada yang membagi kerugian, ada yang membebaskan penggarap dari setoran.

Berakhir dan perpanjangan. Tulis tenggat pemberitahuan dan kemungkinan penggarap diutamakan untuk perpanjangan.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi bukti hak pemilik (sertifikat, girik, atau dokumen lain).
• Fotokopi KTP pemilik dan penggarap.
• Sketsa tanah.
• Buku catatan hasil panen.
• Surat keterangan kepala desa.
• Daftar biaya bersama yang disepakati.

Langkah praktis

1. Periksa hak pemilik. Pastikan tanah bukan warisan yang masih sengketa.
2. Ukur dan catat batas.
3. Bahas pembagian dan biaya. Tuliskan perhitungan contoh.
4. Buat perjanjian tertulis.
5. Tanda tangan di hadapan kepala desa dan saksi.
6. Mulai garap. Catat tiap tahap.
7. Hitung panen bersama.
8. Evaluasi di akhir musim.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pemilik sawah mengizinkan seorang penggarap menanam padi selama empat musim. Mereka menulis bahwa bibit dan pupuk ditanggung penggarap, pajak oleh pemilik, hasil dibagi sama setelah dikurangi biaya panen. Setiap panen ditimbang bersama dan dicatat. Setelah dua musim gagal akibat banjir, mereka sepakat membagi kerugian sebagaimana tertulis.

Contoh: Pemilik kebun dan penggarap tidak pernah menulis perjanjian selama dua puluh tahun. Setelah pemilik meninggal, ahli waris meminta penggarap pergi, sementara penggarap mengaku diberi hak. Tanpa surat, keduanya bergantung pada saksi lama. Surat sederhana sejak awal menghindarkan itu.

Kapan perlu bantuan kepala desa, notaris, atau advokat

Perjanjian skala kecil dapat dibuat bersama kepala desa. Pertimbangkan notaris atau advokat bila:

• luas tanah besar atau jangka waktu panjang;
• pemilik atau penggarap sudah meninggal dan ahli waris berselisih;
• tanah sedang dijual atau dijaminkan;
• ada klaim penggarap atas hak tanah;
• penggarap merupakan badan usaha.

Notaris dapat membuat akta perjanjian yang lebih kuat sebagai bukti. Sengketa yang berlarut dapat diselesaikan melalui mediasi. Lihat mediasi sengketa tanah di kantor pertanahan.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

UU Perjanjian Bagi Hasil tahun 1960 termasuk aturan lama yang inti pengaturannya relatif stabil. Aturan pertanahan di sekitarnya terus berkembang, termasuk PP No. 18 Tahun 2021 tentang hak atas tanah dan pendaftaran tanah, dan program reforma agraria. Periksa teks resmi dan konfirmasi kepada dinas pertanian atau kantor pertanahan setempat. KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026; sengketa penggarapan yang menyangkut pengusiran paksa atau perusakan tanaman perlu dilihat dengan hati-hati pada teks resmi.

Contoh perhitungan bagi hasil

Perhitungan yang tertulis mencegah salah paham. Berikut contoh dengan angka rekaan yang tidak menggambarkan harga sebenarnya.

Bila biaya bibit dan pupuk ditanggung bersama, tambahkan baris biaya yang dibagi dua. Bila ditanggung sendiri oleh penggarap, sebut bahwa bagian penggarap sudah memperhitungkannya. Tulis satuan yang konsisten, baik kilogram maupun rupiah, dan kapan hasil dinilai bila dijual.

Pola pembagian yang lazim dan catatan kehati-hatian

Di berbagai daerah dikenal pola seperti maro (setengah-setengah), mertelu (sepertiga untuk pemilik, duapertiga untuk penggarap), atau pola lain. Pola ini lahir dari kebiasaan setempat dan dipengaruhi siapa yang menanggung biaya. Pola mana pun yang dipilih, pastikan sejalan dengan batas yang diatur undang-undang dan peraturan daerah, yang bisa berbeda untuk sawah, tanah kering, dan jenis tanaman. Jika tidak yakin, tanyakan kepada kepala desa atau dinas pertanian setempat. Hindari klausul yang membuat penggarap menanggung semua risiko tetapi hanya menerima bagian kecil, karena bagian itu rawan dinilai tidak patut.

Hak dan kewajiban ringkas

Jika ahli waris atau pihak baru muncul

Ketika pemilik wafat, perjanjian bagi hasil tidak otomatis berhenti. Ahli waris menggantikan posisi pemilik, dan penggarap tetap memiliki hak sampai jangka waktu berakhir, kecuali ada alasan lain. Sebaliknya, bila penggarap wafat, ahli warisnya dapat melanjutkan bila perjanjian dan kemampuan memungkinkan. Tulis ketentuan ini dalam perjanjian agar tidak berdebat di tengah duka. Bila tanah dijual, pembeli perlu mengetahui adanya perjanjian dan sebaiknya diminta menandatangani pernyataan akan menghormatinya. Lihat pemecahan sertifikat tanah waris bila tanah dibagi di antara ahli waris.

Aspek keadilan dan perlindungan penggarap

Perjanjian bagi hasil dibuat dalam hubungan yang tidak selalu seimbang. Pemilik memiliki tanah, sedangkan penggarap menggantungkan penghidupan pada garapan. Itulah sebabnya hukum memberi perlindungan khusus. Penggarap berhak atas bagian yang layak, jangka waktu yang cukup, dan tidak diputus secara sepihak tanpa alasan sah. Pemilik berhak atas bagian hasil dan agar tanah dirawat. Perjanjian yang adil mempertimbangkan kedua kepentingan. Jika Anda pemilik, hindari memberi syarat yang menjerat penggarap, karena syarat demikian rawan dinilai tidak berlaku dan dapat memicu konflik. Jika Anda penggarap, pastikan perjanjian tertulis, minta salinan, dan simpan catatan panen. Pada kasus tanah garapan negara atau tanah yang digarap tanpa izin, aturan berbeda berlaku: penggarap bisa tidak memiliki perlindungan sebagaimana pada tanah milik perseorangan. Periksa dulu status tanah. Bila terjadi perselisihan, mulailah dari musyawarah dengan kepala desa atau tokoh setempat, lalu mediasi di kantor pertanahan atau dinas terkait, sebelum ke pengadilan. Penyelesaian damai biasanya lebih murah dan menjaga hubungan.

Catatan pelaksanaan di lapangan

Agar perjanjian berjalan baik, sepakati kebiasaan sederhana: pertemuan singkat sebelum musim tanam untuk menyepakati rencana dan biaya, kunjungan pemilik ke lahan pada saat tertentu, dan pertemuan saat panen untuk menimbang dan membagi hasil. Catat semua dalam buku. Bila ada perubahan rencana, buat catatan tertulis yang ditandatangani. Kebiasaan kecil ini mencegah kesalahpahaman.

Daftar periksa akhir sebelum menandatangani

• Hak pemilik atas tanah sudah dipastikan.
• Batas dan luas garapan jelas.
• Biaya dan pembagian tertulis dengan rumus.
• Atur pembagian risiko gagal panen.
• Ada buku catatan panen.
• Kepala desa mengetahui perjanjian.
• Salinan dipegang kedua pihak.

Perjanjian bagi hasil adalah hubungan jangka panjang. Persiapan yang teliti di awal menghemat banyak perselisihan di musim-musim berikutnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah harus tertulis? Sangat disarankan tertulis. Undang-undang bagi hasil menghendaki perjanjian tertulis di hadapan kepala desa; periksa teks resmi untuk syarat saksi dan pengesahannya.

Berapa bagian penggarap? Mengikuti kesepakatan dan aturan. Jangan memakai angka dari kebiasaan lain tanpa memeriksa ketentuan setempat.

Apakah penggarap berhak ganti rugi bila diusir? Tergantung keadaan dan perjanjian. Sebaiknya konsultasikan.

Bagaimana bila tanah dijual? Isi perjanjian dan aturan bagi hasil menentukan. Tulis kewajiban pemberitahuan.

Ringkasan

• Bagi hasil adalah kerja sama pemilik tanah dan penggarap dengan pembagian hasil panen.
• Aturan khusus melindungi penggarap; tulis perjanjian di hadapan kepala desa.
• Atur objek, tanaman, jangka waktu, biaya, pembagian, gagal panen, dan berakhir.
• Catat hasil panen bersama.
• Libatkan notaris atau advokat untuk lahan luas atau potensi sengketa.
• Sesuaikan contoh dengan fakta dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Studi Kasus: Penggarap Lahan Puluhan Tahun Mengklaim Hak atas Tanah
• Gadai Tanah Pertanian: Aturan Tujuh Tahun, Cara Menghitung Uang Tebusan, dan Hak Pemilik
• Batas Maksimum Kepemilikan Tanah Pertanian: Aturan Landreform, Angka Hektare, dan Akibat Kelebihan
• Panduan Menyusun Perjanjian Kerja Sama Usaha dengan Bagi Hasil
• Mediasi Sengketa Tanah di Kantor Pertanahan: Pengaduan, Tahapan, dan Hasilnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.