Parkir, Kolam Renang, dan Area Bersama Apartemen: Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama

Apa itu bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama

Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, kepemilikan apartemen tidak berhenti pada unit. Pemilik satuan rumah susun (sarusun) juga memiliki hak atas tiga hal yang dimiliki bersama secara tidak terpisah.

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki bersama secara tidak terpisah dan dipakai bersama dalam kesatuan fungsi dengan sarusun. Contohnya fondasi, kolom, balok, dinding struktur, lantai, atap, tangga, lift, koridor, lobi, dan jaringan instalasi bersama.

Benda bersama adalah benda yang bukan bagian bangunan rumah susun, tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah dan dipakai untuk kepentingan bersama. Contohnya taman, jalan lingkungan, ruang terbuka, tempat bermain, serta fasilitas yang berada di luar struktur gedung.

Tanah bersama adalah sebidang tanah di atas mana rumah susun berdiri, beserta tanah di sekitarnya yang ditetapkan sebagai bagian dari rumah susun. Pemilik sarusun memiliki hak atas tanah bersama menurut porsinya.

Menurut penjelasan atas Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021, rincian ketiganya tercantum dalam akta pemisahan, yang menjadi tanda bukti pemisahan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dengan memuat pertelaan dan nilai perbandingan proporsional (NPP). Jadi jawaban atas pertanyaan "ini milik siapa" selalu dimulai dari akta pemisahan dan pertelaan.

Yang terkena: setiap pemilik sarusun, penyewa, pengelola, perhimpunan pemilik dan penghuni, serta pengembang.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar aturan: UU 20/2011 dan PP 13/2021. Prinsip yang penting bagi pemilik:

• Tidak dapat dipisahkan. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama melekat pada sarusun. Ketika sarusun dijual, hak itu ikut berpindah. Pemilik tidak dapat menjual unit tanpa hak kebersamaan itu.
• Dipakai untuk kepentingan bersama. Pengelolaan dan pemanfaatannya mengutamakan kepentingan seluruh pemilik dan penghuni.
• Pengelolaan oleh perhimpunan. Pengelolaan dilakukan oleh pengelola yang ditunjuk atau dibentuk perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun. Menurut penjelasan PP 13/2021, perhimpunan dapat membentuk badan hukum pengelola atau menunjuk badan hukum berizin dari pemerintah daerah.
• Dasar pembagian biaya. NPP menjadi dasar porsi hak atas kebersamaan, termasuk pembagian biaya tertentu.
• Perubahan peruntukan. Mengubah fungsi bagian bersama, misalnya menyewakan lobi atau mengubah taman menjadi gedung, lazimnya memerlukan persetujuan perhimpunan dan izin pemerintah, bukan keputusan sepihak pengelola.

Bila fasilitas yang dijanjikan pengembang dalam brosur tidak ada, pembeli dapat mendasarkan keberatan pada prinsip pelindungan konsumen dan perjanjian. Pembahasan PPJB ada pada PPJB lunas dan tidak lunas.

Parkir: apakah milik bersama atau dijual terpisah

Parkir adalah sumber sengketa paling sering. Ada beberapa kemungkinan, dan jawabannya ditentukan dokumen, bukan kebiasaan.

Hal yang perlu diperiksa:

• apakah petak parkir yang Anda pakai tercantum dalam pertelaan;
• apakah harga unit sudah termasuk hak parkir;
• apakah ada biaya tambahan, dan atas dasar apa;
• siapa yang menerima pendapatan parkir dari tamu dan pihak luar;
• apakah jumlah petak parkir sesuai persetujuan bangunan.

Jika pengembang menjual petak parkir secara terpisah padahal dalam dokumen petak itu bagian bersama, pembeli parkir tersebut tidak memiliki dasar hak yang jelas, dan pemilik lain dapat mempersoalkannya. Sebaliknya, jika parkir adalah sarusun tersendiri dengan bukti hak, pemilik dapat memakai haknya dalam batas hukum.

Kolam renang, gym, dan fasilitas rekreasi

Kolam renang, gym, ruang serbaguna, dan taman bermain umumnya termasuk bagian bersama atau benda bersama yang dipakai penghuni. Beberapa catatan:

• Tarif dan pembatasan. Pengelola dapat menetapkan jam operasional, aturan keselamatan, dan, bila disetujui, biaya penggunaan tertentu. Pembatasan yang menutup akses pemilik secara permanen perlu dasar keputusan perhimpunan.
• Penggunaan oleh pihak luar. Menjual tiket kepada pihak luar atau membuka keanggotaan umum harus diputuskan sesuai anggaran dasar karena menyangkut keselamatan dan keamanan penghuni.
• Pemeliharaan dan keselamatan. Biaya perawatan kolam dan peralatan merupakan bagian dari iuran pengelolaan atau dana cadangan. Lihat dana cadangan dan sinking fund.
• Tanggung jawab bila terjadi kecelakaan. Pengelola wajib menyediakan fasilitas yang aman. Pemilik yang mengalami kerugian dapat menuntut sesuai hukum, bergantung fakta.
• Penyewa dan tamu. Hak menggunakan fasilitas bagi penyewa biasanya mengikuti hak pemilik, dengan batasan tata tertib.

Fasilitas yang dijanjikan tetapi tidak disediakan, misalnya "kolam renang" yang tidak pernah dibangun, termasuk wanprestasi atau informasi menyesatkan, tergantung isi perjanjian dan brosur.

Balkon, atap, dan area yang terkesan milik pribadi

Beberapa area tampak seperti milik pribadi padahal secara hukum bagian bersama. Contohnya balkon yang menempel pada unit, teras atap di lantai atas, atau ruang kosong di sebelah unit lantai dasar. Pemakaiannya mungkin eksklusif bagi satu pemilik, tetapi statusnya tetap ditentukan pertelaan.

Beberapa prinsip praktis:

• Balkon dan fasad. Perubahan tampilan luar, seperti menutup balkon dengan kaca atau kanopi, umumnya perlu persetujuan karena memengaruhi estetika dan struktur seluruh gedung.
• Atap. Atap termasuk elemen struktur. Pemilik unit teratas tidak otomatis berhak membangun di atasnya.
• Lantai dasar. Ruang yang tampak seperti kios atau taman sering menjadi sengketa. Tanyakan apakah ruang itu sarusun tersendiri atau bagian bersama.
• Shaft dan jaringan. Pipa dan kabel yang melewati unit milik bersama tidak boleh dihalangi. Pemilik wajib memberi akses petugas untuk perbaikan.
• Dinding antarunit. Dinding struktur tidak boleh dibongkar tanpa kajian teknis dan persetujuan.

Pemilik yang melakukan renovasi tanpa izin dapat diminta mengembalikan kondisi semula dan menanggung biaya. Karena itu, sebelum merenovasi, baca tata tertib dan ajukan permohonan tertulis kepada pengelola. Pembahasan izin bangunan dan sanksi pelanggaran ada pada sanksi administratif bangunan gedung tanpa PBG.

Ruang komersial dan pendapatan dari bagian bersama

Banyak apartemen memiliki ruang komersial, kios, atau papan reklame di bagian bersama. Pertanyaannya: siapa yang berhak atas pendapatannya?

1. Bila ruang itu sarusun non-hunian milik pengembang atau pihak lain. Pemiliknya berhak atas pendapatannya, tetapi tetap membayar iuran sesuai NPP.
2. Bila ruang itu bagian bersama yang disewakan. Pendapatannya seharusnya menjadi pendapatan gedung, dipakai untuk menurunkan iuran atau menambah dana cadangan, sesuai keputusan perhimpunan.
3. Bila ruang itu disewakan pengelola tanpa keputusan perhimpunan. Pemilik dapat meminta pertanggungjawaban dan pencatatan pendapatan.

Pemilik berhak melihat daftar sewa, nilai kontrak, dan penggunaan dananya. Transparansi ini mencegah konflik. Bila pengelola enggan membuka, jalur tertulis, rapat, dan pengaduan ke dinas yang membina perhimpunan dapat ditempuh, sebagaimana dijelaskan pada apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS.

Langkah praktis memeriksa hak atas area bersama

1. Minta pertelaan dan akta pemisahan. Dokumen ini menentukan objek bersama dan porsi NPP.
2. Periksa denah siteplan dan gambar bangunan. Bandingkan fasilitas di brosur dengan yang terbangun.
3. Periksa persetujuan bangunan. Fasilitas sebaiknya tercantum dalam dasar izin. Lihat PBG dan SIMBG.
4. Tanyakan status parkir. Tertulis atau tidak dalam pertelaan, dan siapa penerima manfaatnya.
5. Baca anggaran dasar dan tata tertib. Cari ketentuan penggunaan fasilitas, tarif, dan sanksi.
6. Hadiri rapat perhimpunan. Keputusan tentang pemanfaatan bagian bersama diambil di sana.
7. Minta laporan pendapatan fasilitas. Pendapatan dari parkir, sewa kios, atau reklame di bagian bersama seharusnya tercatat untuk kepentingan gedung.
8. Ajukan keberatan tertulis bila ada perubahan sepihak. Sebut dasar dokumen dan minta penjelasan.
9. Galang dukungan. Keberatan bersama mendorong penyelesaian.
10. Gunakan mediasi atau jalur hukum. Bila musyawarah buntu, lanjutkan ke dinas, BPSK, atau pengadilan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

PP 13/2021 menggantikan PP 4/1988 dan menegaskan peran akta pemisahan serta perhimpunan pemilik dalam pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dampaknya, perselisihan tentang area bersama sebaiknya diselesaikan dengan merujuk pertelaan dan keputusan perhimpunan. Selain itu, IMB telah diganti PBG, sehingga kesesuaian fasilitas dengan persetujuan bangunan dapat dicek lewat sistem. Ketentuan inti tentang kepemilikan bersama yang tidak terpisah relatif stabil. Periksa teks resmi.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Yuni membeli unit apartemen dan menemukan bahwa parkir untuk mobilnya dikenai biaya bulanan tambahan. Ia merasa harga unit sudah termasuk parkir sesuai penjelasan pemasar. Ia meminta salinan pertelaan dan PPJB. Pertelaan menunjukkan area parkir sebagai bagian bersama, dan PPJB tidak menyebut hak parkir pribadi. Ibu Yuni kemudian menanyakan kepada perhimpunan dasar penetapan biaya dan bagaimana pendapatan parkir dipakai. Perhimpunan memberi laporan dan menjelaskan bahwa tarif parkir mengikuti keputusan rapat. Karena ia memahami dasar dokumennya, ia dapat memperjuangkan klarifikasi tanpa bertengkar.

Menjaga ketertiban penggunaan fasilitas

Fasilitas bersama berjalan baik bila penghuni mematuhi aturan. Pemilik sebaiknya mengikuti jam operasional kolam renang dan ruang serbaguna, menaati batas jumlah tamu, serta melaporkan kerusakan kepada pengelola. Penyewa dan tamu menjadi tanggung jawab pemilik unit. Bila terjadi kerusakan atau kecelakaan karena kelalaian tamu, pemilik dapat dimintai pertanggungjawaban. Karena itu, sampaikan tata tertib kepada penyewa secara tertulis dan jadikan ketaatan sebagai bagian perjanjian sewa.

Perselisihan tentang area bersama: cara menyelesaikan

Perselisihan tentang area bersama paling baik diselesaikan bertahap. Mulailah dari komunikasi dengan pengelola, kemudian rapat perhimpunan. Jika tidak selesai, mediasi oleh dinas atau pihak ketiga dapat dicoba. Pengadilan merupakan pilihan terakhir karena memakan waktu dan biaya. Sepanjang proses, dokumentasikan semua bukti, termasuk foto kondisi area, brosur, dan dokumen pertelaan.

Pemeriksaan sebelum membeli unit bekas

Pembeli unit bekas sebaiknya meminta pemilik lama menunjukkan bukti hak parkir, kuitansi iuran, dan surat keterangan bebas tunggakan dari pengelola. Tanyakan pula apakah ada perselisihan yang sedang berjalan mengenai area bersama, karena sengketa semacam itu ikut berpindah kepada pemilik baru. Minta catatan keputusan rapat perhimpunan beberapa tahun terakhir untuk mengetahui perubahan pemanfaatan fasilitas.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pengelola boleh menyewakan lobi atau area bersama kepada pihak luar? Pemanfaatan bagian bersama untuk tujuan komersial harus mengikuti keputusan perhimpunan dan ketentuan izin. Pendapatannya seharusnya menjadi hak gedung.

Apakah penyewa boleh memakai kolam renang? Umumnya boleh sebagai penghuni, tetapi mengikuti tata tertib. Tata tertib dapat mengatur jumlah tamu dan jam penggunaan.

Bagaimana jika fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun? Kumpulkan brosur dan perjanjian, ajukan keberatan tertulis kepada pengembang, lalu pertimbangkan pengaduan atau gugatan. Lihat studi kasus apartemen serah terima terlambat untuk gambaran sengketa serupa.

Siapa yang menanggung kerusakan fasilitas bersama? Biaya perawatan dan perbaikan bagian bersama menjadi tanggungan bersama melalui iuran dan dana cadangan, kecuali kerusakan akibat kelalaian pihak tertentu.

Ringkasan

• Pemilik sarusun memiliki unit dan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Status parkir dan fasilitas ditentukan oleh pertelaan, akta pemisahan, dan perjanjian.
• Pemanfaatan komersial bagian bersama harus mengikuti keputusan perhimpunan dan izin.
• Minta dokumen, cocokkan dengan brosur, dan simpan bukti.
• Gunakan jalur musyawarah, mediasi, dan hukum secara bertahap.
• Periksa teks resmi dan dokumen gedung Anda sendiri.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Baca juga

• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni
• Dana Cadangan (Sinking Fund) dan Iuran Pengelolaan Apartemen: Hak Pemilik atas Transparansi
• Rumah Tapak atau Apartemen: Perbandingan Hak, Biaya Bersama, dan Perpanjangan HGB

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.