APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah

Apa itu hak tanggungan

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu. Hak ini memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain. Dasarnya UU No. 4 Tahun 1996. Ketentuan ini juga berlaku bagi pembebanan hak jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun.

Bank biasanya meminta hak tanggungan untuk kredit yang dijamin tanah dan bangunan, termasuk KPR. Gambaran pelaksanaan eksekusi ada di KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan.

Janji memberikan hak tanggungan

Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji itu dituangkan dalam perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan utang, dan menjadi bagian tak terpisahkan darinya (Pasal 10 ayat 1). Jadi tanda tangan di perjanjian kredit sudah mengandung janji jaminan. Bacalah bagian itu.

APHT: Akta Pemberian Hak Tanggungan

APHT dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pejabat yang berwenang membuat akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah. PPAT dan perannya dibahas di Peran PPAT dan Akta Jual Beli.

Menurut Pasal 11 ayat (1), APHT wajib memuat:

1. nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan,
2. domisili para pihak (domisili pilihan di Indonesia bila ada pihak yang berdomisili di luar negeri),
3. penunjukan jelas utang atau utang-utang yang dijamin,
4. nilai tanggungan,
5. uraian jelas mengenai objek hak tanggungan.

Pasal 11 ayat (2) memungkinkan dicantumkannya janji-janji, misalnya pembatasan kewenangan pemberi untuk menyewakan objek atau menerima uang sewa di muka tanpa persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan. Karena janji-janji ini mengikat, periksa semua janji yang tertera.

Tentang janji yang dilarang: janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek bila debitur cidera janji batal demi hukum (Pasal 12).

Pemberi hak tanggungan harus orang atau badan hukum yang berwenang melakukan perbuatan hukum atas objeknya, dan kewenangan itu harus ada saat pendaftaran hak tanggungan (Pasal 8).

Contoh: Pak Danu mengajukan kredit usaha dengan jaminan rumah. Ia mendatangi kantor PPAT bersama bank. Sebelum menandatangani APHT, ia membaca bagian nilai tanggungan dan janji pembatasan sewa. Ia bertanya apakah rumahnya boleh disewakan. PPAT menjelaskan bahwa tanpa persetujuan tertulis bank, ia tidak boleh menyewakan atau menerima sewa di muka. Karena paham aturan itu, Pak Danu tidak melanggar janji.

SKMHT: Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Kadang pemberi jaminan tidak dapat hadir atau dokumen tanah belum lengkap, sehingga APHT belum bisa dibuat. Untuk itu ada SKMHT, yaitu kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Menurut Pasal 15:

• SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT.
• Tidak boleh memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan.
• Tidak boleh memuat kuasa substitusi (kuasa yang dialihkan lagi kepada orang lain).
• Harus mencantumkan jelas objek, jumlah utang, nama dan identitas kreditor, serta nama dan identitas debitur bila debitur bukan pemberi hak tanggungan.
• Tidak dapat ditarik kembali atau berakhir karena sebab apa pun, kecuali karena sudah dilaksanakan atau habis jangka waktunya.

Batas waktunya ketat. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti pembuatan APHT paling lambat satu bulan sesudah diberikan. Untuk hak atas tanah yang belum terdaftar, paling lambat tiga bulan. Jika SKMHT tidak diikuti pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan, SKMHT batal demi hukum (Pasal 15 ayat 6), kecuali ada pengecualian dalam ayat lain atau peraturan pelaksana untuk jenis kredit tertentu. Periksa ketentuan terbaru bila kredit Anda termasuk jenis tertentu.

Karena SKMHT tidak dapat ditarik kembali, jangan menandatanganinya sembarangan. Pastikan nominal dan identitas kreditor sudah benar.

Pendaftaran dan lahirnya hak tanggungan

Setelah APHT ditandatangani:

1. PPAT mengirim APHT dan berkas pendukung ke kantor pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sesudah penandatanganan (Pasal 13 ayat 2).
2. Kantor pertanahan mendaftarkan dengan membuat buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah hak atas tanah serta menyalinnya pada sertipikat tanah.
3. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan lengkap surat-surat yang diperlukan, atau hari kerja berikutnya bila hari ketujuh libur.
4. Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah itu (Pasal 13 ayat 5).

Dengan demikian, hak tanggungan baru lahir setelah didaftarkan. Tanggal pendaftaran menentukan peringkat bila ada lebih dari satu hak tanggungan atas objek yang sama (Pasal 5).

Sertipikat hak tanggungan

Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertipikat hak tanggungan. Sertipikat itu memuat irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", yang membuatnya mempunyai kekuatan eksekutorial. Sertipikat hak tanggungan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan (bank). Sedangkan sertipikat hak atas tanah yang sudah dicatat pembebanan hak tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah, kecuali diperjanjikan lain (Pasal 14). Dalam praktik KPR dan kredit bank, sertipikat tanah umumnya diperjanjikan disimpan bank sampai kredit lunas.

Peralihan hak tanggungan

Jika piutang beralih karena cessie (pengalihan piutang), subrogasi (kreditor lama digantikan pihak yang melunasi), pewarisan, atau sebab lain, hak tanggungan ikut beralih karena hukum kepada kreditor baru. Kreditor baru wajib mendaftarkan peralihan itu ke kantor pertanahan. Bagi debitur, ini berarti pihak yang menagih dapat berganti, tetapi jaminan tetap melekat. Debitur berhak menanyakan bukti peralihan dan ke rekening mana pembayaran harus dilakukan.

Roya: pencoretan setelah lunas

Hak tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin, dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegangnya, pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri, atau hapusnya hak atas tanah yang dibebani (Pasal 18). Setelah hak tanggungan hapus, kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat tanah. Sertipikat hak tanggungan ditarik, dan bersama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku (Pasal 22). Proses ini populer disebut roya.

Cara praktis:

1. Pastikan seluruh kewajiban kredit lunas dan mintalah surat keterangan lunas dari bank.
2. Minta bank menyerahkan sertipikat tanah, sertipikat hak tanggungan, dan surat roya atau pernyataan pelepasan sebagaimana dibutuhkan.
3. Ajukan permohonan pencoretan ke kantor pertanahan sesuai prosedur.
4. Bila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan yang diperlukan, pihak berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada ketua pengadilan negeri.
5. Simpan bukti pencoretan.

Contoh: Bu Lastri melunasi KPR setelah 15 tahun. Bank mengembalikan sertipikat tanah dan memberikan surat roya. Bu Lastri mengajukan pencoretan ke kantor pertanahan dan beberapa waktu kemudian sertipikatnya bersih dari catatan hak tanggungan. Ia kemudian dapat menjual rumah tanpa kendala jaminan lama.

Daftar periksa saat menandatangani APHT

Pastikan hal-hal ini sebelum menandatangani:

• Nama dan identitas Anda sebagai pemberi hak tanggungan sudah benar dan sesuai sertipikat.
• Objek yang dijaminkan sesuai: nomor hak, luas, dan letak.
• Utang yang dijamin tertulis jelas (nomor dan tanggal perjanjian kredit).
• Nilai tanggungan sesuai kesepakatan. Nilai ini dapat berbeda dari jumlah pinjaman, karena biasanya mencakup pokok, bunga, dan biaya.
• Janji-janji tambahan telah Anda baca dan pahami, terutama pembatasan menyewakan, mengubah bentuk bangunan, dan menggunakan objek.
• Anda menerima salinan akta dan tanda terima penyerahan berkas ke kantor pertanahan.
• Anda tahu siapa yang akan menyimpan sertipikat tanah Anda.

Bila ada yang belum jelas, minta PPAT atau bank menjelaskan sebelum menandatangani. PPAT berkewajiban membacakan dan menjelaskan isi akta kepada para pihak.

Pelunasan sebagian dan roya parsial

Kadang debitur melunasi sebagian utang dan ingin sebagian objek dibebaskan, misalnya pada kredit yang menjamin beberapa bidang tanah. Hal ini dimungkinkan bila diperjanjikan dalam APHT atau perjanjian kredit dan disetujui kreditor, kemudian dicatat oleh kantor pertanahan sesuai prosedur. Tanpa janji dan persetujuan tertulis, hak tanggungan pada dasarnya melekat pada seluruh objek sampai utang yang dijamin lunas. Karena itu, bila Anda membayangkan melunasi sebagian lalu menjual sebagian tanah, bicarakan hal itu sebelum menandatangani APHT.

Peringkat hak tanggungan

Satu objek dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan untuk menjamin lebih dari satu utang. Peringkatnya ditentukan menurut tanggal pendaftaran di kantor pertanahan, sehingga hak tanggungan pertama berperingkat lebih tinggi daripada yang kedua (Pasal 5). Dalam eksekusi, pemegang peringkat pertama dibayar lebih dulu. Karena itu, bila Anda hendak menjaminkan rumah yang sama untuk kredit kedua, bicarakan dengan bank pertama, karena perjanjian kredit pertama mungkin melarang pembebanan tambahan tanpa persetujuan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menandatangani APHT atau SKMHT tanpa membaca nilai tanggungan dan janji-janjinya.
• Mengira tanda tangan di bank sudah cukup dan tidak memeriksa pendaftaran di kantor pertanahan.
• Membiarkan batas waktu SKMHT lewat.
• Tidak mengurus roya setelah lunas, sehingga bertahun-tahun kemudian bank sudah bubar atau berganti nama dan roya menjadi rumit.
• Menjual tanah yang masih dibebani hak tanggungan tanpa persetujuan.
• Menyewakan objek jaminan tanpa izin tertulis bila ada janji pembatasan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hak tanggungan otomatis ada saat saya menandatangani kredit? Tidak. Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan setelah didaftarkan di kantor pertanahan. Tanda tangan kredit baru berupa janji.

Siapa yang menyimpan sertipikat tanah? Menurut Pasal 14 ayat (4), sertipikat tanah dikembalikan kepada pemegang hak kecuali diperjanjikan lain. Dalam praktik kredit, sering diperjanjikan bank menyimpannya sampai lunas.

Bisakah SKMHT diperpanjang? Jangka waktunya ditentukan undang-undang dan ada pengecualian untuk jenis kredit tertentu menurut peraturan pelaksana. Tanyakan kepada PPAT atau bank sebelum batas waktu habis, dan jangan menunggu.

Ringkasan

Hak tanggungan dibebankan melalui APHT yang dibuat PPAT, atau SKMHT bila APHT belum dapat dibuat. SKMHT memiliki batas waktu singkat. Setelah APHT, PPAT mengirim berkas ke kantor pertanahan dalam tujuh hari kerja; hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanahnya, lalu terbit sertipikat hak tanggungan berirah-irah. Setelah utang lunas, hak tanggungan hapus dan dicoret melalui roya. Baca dokumen dengan cermat, awasi batas waktu, dan urus roya segera.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, antara lain Pasal 5, Pasal 8, Pasal 10 sampai Pasal 16, Pasal 18, dan Pasal 22.

Baca juga

• KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan: Hak Debitur dan Langkah Penyelamatan
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• KPR Macet dan Jaminan Fidusia: Apa Hak Debitur dan Kreditur
• Akta Notaris dan Kekuatan Pembuktiannya: Akta Otentik vs Akta di Bawah Tangan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.