Penjual Tanah Meninggal Setelah PPJB, Sebelum AJB: Hak Pembeli dan Langkah dengan Ahli Waris

Kasus yang sering terjadi

Pak Rahmat membeli sebidang tanah dari Pak Hasan dengan PPJB lunas di notaris. AJB belum bisa dibuat karena sertifikat sedang dipecah. Dua bulan kemudian, Pak Hasan meninggal dunia. Ketiga anaknya kini menjadi ahli waris, dan salah satunya tinggal di luar kota.

Pak Rahmat cemas. Uangnya sudah lunas, tetapi nama di sertifikat masih Pak Hasan. Bagaimana kedudukan PPJB-nya, dan siapa yang sekarang harus menandatangani AJB?

PPJB adalah perjanjian, bukan peralihan hak

PPJB adalah perjanjian untuk melakukan jual beli di kemudian hari. Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 menyatakan peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT. Selama AJB belum ditandatangani, tanah secara hukum masih tercatat atas nama penjual.

Ketika penjual meninggal, harta peninggalannya, termasuk tanah tersebut, beralih kepada ahli waris. Menurut hukum perdata, perjanjian pada umumnya mengikat juga para ahli waris pihak yang membuatnya. Artinya, kewajiban Pak Hasan untuk menghadap PPAT dan menandatangani AJB kini menjadi kewajiban para ahli warisnya.

Hal ini sejalan dengan prinsip itikad baik dalam perjanjian. Pembeli yang sudah membayar sesuai PPJB berhak meminta perjanjian dilaksanakan.

Siapa yang harus menandatangani AJB

Pasal 39 ayat (1) huruf c PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta bila salah satu pihak tidak berhak bertindak. Setelah penjual wafat, pihak yang berhak bertindak atas tanah itu adalah para ahli warisnya. Karena itu, PPAT akan meminta:

• surat kematian penjual;
• surat tanda bukti sebagai ahli waris, sesuai golongan hukum dan ketentuan yang berlaku;
• identitas seluruh ahli waris, serta persetujuan pasangan ahli waris bila diperlukan;
• sertifikat asli dan PPJB beserta bukti pelunasan.

Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 menyebut dokumen yang sama, yaitu sertifikat, surat kematian, dan surat tanda bukti ahli waris, untuk mendaftarkan peralihan karena pewarisan. Dalam praktik, sebagian Kantor Pertanahan meminta pendaftaran turun waris lebih dulu sebelum AJB, sebagian lain menerima AJB langsung oleh para ahli waris. Tanyakan kepada PPAT mana yang berlaku di daerah Anda.

Keadaan	Pilihan langkah
Semua ahli waris setuju dan dapat hadir	AJB ditandatangani bersama di hadapan PPAT
Ahli waris tinggal jauh	Ahli waris memberi kuasa khusus untuk menghadap PPAT, dibuat sesuai ketentuan
Ada ahli waris di bawah umur	Perlu wali dan umumnya izin atau penetapan pengadilan
Ahli waris menolak atau mengulur	Somasi, mediasi, lalu gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri

Bagaimana dengan kuasa menjual dalam PPJB

PPJB lunas sering memuat kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB. Kuasa semacam ini perlu dicermati. Pasal 39 ayat (1) huruf d PP 24/1997 melarang PPAT membuat akta bila pihak bertindak atas dasar kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi pemindahan hak.

Selain itu, menurut hukum perdata, pemberian kuasa pada umumnya berakhir bila pemberi kuasa meninggal. Apakah kuasa dalam PPJB lunas tetap dapat dipakai setelah penjual wafat merupakan soal yang diperdebatkan dan dinilai per kasus. Jangan mengandalkannya tanpa pendapat PPAT dan advokat.

Urusan pajak

Untuk jual beli dengan PPJB, Pasal 49 huruf a UU 1/2022 menetapkan BPHTB terutang sejak tanggal PPJB. Bila pembeli sudah membayar BPHTB saat PPJB, simpan bukti bayarnya untuk dipakai saat AJB. Wafatnya penjual tidak mengubah kewajiban pembeli atas BPHTB.

BPHTB waris terutang pada tanggal ahli waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan (Pasal 49 huruf c UU 1/2022). Jadi, bila AJB dibuat langsung kepada pembeli tanpa pendaftaran turun waris, umumnya tidak muncul BPHTB waris. Bila Kantor Pertanahan mensyaratkan turun waris lebih dulu, tanyakan perlakuan pajaknya ke badan pendapatan daerah, karena dapat menimbulkan BPHTB waris tersendiri.

Langkah praktis bagi pembeli

1. Kumpulkan PPJB, bukti pembayaran, dan bukti BPHTB bila sudah dibayar.
2. Hubungi para ahli waris dengan sopan dan tunjukkan dokumen. Beri waktu yang wajar karena mereka masih berduka.
3. Bersama-sama datangi PPAT untuk memetakan dokumen waris yang dibutuhkan.
4. Bila ada penolakan, kirim somasi tertulis yang meminta pelaksanaan PPJB dalam jangka waktu tertentu.
5. Bila tetap buntu, ajukan gugatan ke pengadilan negeri agar PPJB dinyatakan sah dan ahli waris dihukum melaksanakan AJB, atau meminta putusan yang dapat dipakai sebagai dasar peralihan.

Hal yang sering keliru

• Menganggap PPJB lunas sudah sama dengan balik nama. Nama di sertifikat baru berubah setelah AJB didaftarkan.
• Hanya berurusan dengan satu ahli waris yang paling dekat. Semua ahli waris yang berhak perlu terlibat atau memberi kuasa.
• Langsung menggugat tanpa pendekatan. Ahli waris sering bersedia bila dokumen dijelaskan dengan baik.
• Menyimpan PPJB di bawah tangan tanpa bukti transfer. Bukti pembayaran menjadi kunci bila terjadi sengketa.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB batal karena penjual meninggal?

Pada umumnya tidak. Perjanjian tetap berlaku dan kewajiban penjual beralih kepada ahli warisnya, kecuali PPJB sendiri mengatur lain.

Bagaimana bila salah satu ahli waris menjual tanah itu ke orang lain?

Satu ahli waris tidak dapat bertindak sendiri atas harta warisan yang belum dibagi. Segera minta PPAT dan Kantor Pertanahan mengetahui adanya PPJB Anda, dan pertimbangkan permohonan pencatatan blokir sesuai ketentuan.

Apakah pembeli perlu membayar ulang?

Tidak, bila PPJB sudah lunas dan buktinya jelas. Pembayaran yang sah kepada pewaris mengikat para ahli waris.

Bagaimana bila PPJB belum lunas?

Sisa pembayaran dibayarkan kepada para ahli waris sesuai kesepakatan bersama. Mintalah tanda terima yang ditandatangani semua ahli waris atau kuasanya.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (ketentuan umum perikatan, pemberian kuasa, dan pewarisan)
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah

Dalam kategori yang sama

• Hak Suara Pemilik Apartemen di Rapat PPPSRS: Kapan Berdasarkan NPP dan Kapan Satu Orang Satu Suara
• Masa Pengumuman 14 Hari dalam PTSL: Cara Mengajukan Keberatan Sebelum Sertifikat Terbit
• Pengecekan Sertifikat Sebelum AJB: Apa yang Diperiksa PPAT dan Kenapa Pembeli Perlu Ikut Memantau

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.