Hak Suara Pemilik Apartemen di Rapat PPPSRS: Kapan Berdasarkan NPP dan Kapan Satu Orang Satu Suara

Rapat yang terasa tidak adil

Di sebuah apartemen 600 unit, pengembang masih memegang ratusan unit yang belum terjual. Saat rapat pembentukan PPPSRS, perwakilan pengembang ingin memakai semua unit itu untuk memilih ketua. Para pemilik perorangan seperti Bu Maya merasa suaranya tenggelam.

Apakah cara itu sah? Jawabannya bergantung pada jenis keputusan yang diambil. UU 20/2011 tentang Rumah Susun dan PP 13/2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun membedakan hak suara menurut urusannya.

Kewajiban membentuk PPPSRS

Pasal 74 UU 20/2011 mewajibkan pemilik sarusun membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik, dan berkedudukan sebagai badan hukum. Pasal 75 mewajibkan pelaku pembangunan memfasilitasi pembentukannya paling lambat sebelum masa transisi berakhir.

Masa transisi ditetapkan paling lama satu tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik (Pasal 59 ayat (2)). Setelah PPPSRS terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.

Tiga jenis hak suara

Pasal 97 PP 13/2021 membagi hak suara anggota PPPSRS menjadi tiga.

Jenis hak suara	Contoh keputusan	Cara menghitung
Kepentingan penghunian	Tata tertib, iuran keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan	Satu anggota satu suara
Kepemilikan	Pemanfaatan bersama bagian, benda, dan tanah bersama; kewajiban biaya	Berdasarkan NPP
Pengelolaan	Operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian, benda, dan tanah bersama	Berdasarkan NPP

NPP adalah nilai perbandingan proporsional, yaitu bobot setiap unit terhadap keseluruhan rumah susun. Unit yang lebih luas atau bernilai lebih tinggi biasanya punya NPP lebih besar. Pasal 77 UU 20/2011 menegaskan pembagian yang sama.

Penjelasan Pasal 77 ayat (2) menambahkan, bila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya punya satu suara walaupun memiliki lebih dari satu unit. Bila sudah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada penghuni.

Aturan khusus saat pembentukan dan pemilihan pengurus

Pasal 92 PP 13/2021 mengatur musyawarah pembentukan PPPSRS:

• Struktur organisasi serta anggaran dasar dan anggaran rumah tangga diputuskan dengan musyawarah untuk mufakat.
• Bila mufakat tidak tercapai, keputusan diambil dengan suara terbanyak berdasarkan jumlah kepemilikan sarusun.
• Pemilihan pengurus dan pengawas memakai suara terbanyak, dan setiap pemilik hanya punya satu suara walaupun memiliki lebih dari satu sarusun.

Jadi, dalam contoh di atas, pengembang yang memegang ratusan unit tetap hanya punya satu suara saat memilih pengurus. Namun, untuk keputusan pengelolaan yang memakai NPP, bobot unit-unit pengembang tetap dihitung.

Contoh penerapan

Kembali ke apartemen Bu Maya. Saat memilih ketua, setiap pemilik yang hadir atau diwakili secara sah memberi satu suara, termasuk pengembang. Saat rapat memutuskan anggaran perbaikan lift, suara dihitung menurut NPP, sehingga bobot unit milik pengembang ikut menentukan.

Ketika rapat menetapkan tata tertib hewan peliharaan dan iuran keamanan, berlaku satu anggota satu suara. Penghuni yang mendapat kuasa tertulis dari pemilik dapat ikut memberi suara dalam urusan ini.

Siapa boleh hadir dan menjadi pengurus

Peserta musyawarah pembentukan adalah seluruh pemilik (Pasal 93). Pemilik dapat diwakili berdasarkan surat kuasa oleh suami atau istri, orang tua kandung, salah satu saudara kandung, salah satu anak dewasa, atau pengurus badan hukum bila pemiliknya badan hukum. Hubungan keluarga dibuktikan dengan dokumen kependudukan.

Pengurus PPPSRS paling sedikit terdiri atas ketua, sekretaris, bendahara, dan bidang sesuai kebutuhan. Pengurus harus bertempat tinggal di rumah susun tersebut (Pasal 94 ayat (2)). Pengawas paling sedikit lima orang dari unsur pemilik, dan masa kepengurusan tiga tahun.

Penghuni yang bukan pemilik dilarang menduduki jabatan pengurus (Pasal 95 ayat (2)). Kuasa dari pemilik kepada penghuni untuk hadir rapat dapat diberikan, terutama untuk hal hunian dan iuran keamanan, kebersihan, atau sosial (Pasal 96).

Langkah praktis bagi pemilik

1. Pastikan undangan musyawarah diterima paling lambat tujuh hari kerja sebelum acara (Pasal 91 ayat (2)).
2. Minta agenda tertulis yang menyebut jenis keputusan, agar cara menghitung suara jelas sejak awal.
3. Periksa daftar hadir dan surat kuasa. Kuasa di luar daftar wakil dalam Pasal 93 patut dipertanyakan.
4. Minta notulen dan berita acara yang mencatat cara penghitungan suara.
5. Pastikan PPPSRS yang terbentuk dicatatkan ke pemerintah daerah (Pasal 98 ayat (2)).

Beberapa pemerintah daerah menerbitkan peraturan tambahan tentang PPPSRS. Cek aturan setempat melalui Database Perda.

Hal yang sering keliru

• Memakai NPP untuk semua keputusan, termasuk pemilihan pengurus.
• Mengangkat penyewa unit sebagai ketua PPPSRS.
• Membiarkan pengembang mengelola terus setelah masa transisi tanpa membentuk PPPSRS.
• Menerima surat kuasa dari pihak yang tidak termasuk wakil yang diizinkan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pengembang boleh ikut memilih pengurus?

Pengembang yang masih memiliki unit berstatus pemilik. Namun, dalam pemilihan pengurus dan pengawas, setiap pemilik hanya punya satu suara walaupun memiliki banyak unit.

Apakah penyewa boleh memberi suara?

Penyewa dapat hadir dan memberi suara bila mendapat kuasa tertulis dari pemilik, terutama untuk urusan penghunian. Penyewa tidak boleh menjadi pengurus.

Bagaimana bila masa transisi sudah lewat tetapi PPPSRS belum terbentuk?

Pemilik dapat mengingatkan pelaku pembangunan secara tertulis dan melapor ke pemerintah daerah yang membina rumah susun. Pembentukan panitia musyawarah dilakukan oleh pemilik, dengan fasilitasi wajib dari pelaku pembangunan (Pasal 90 PP 13/2021).

Berapa lama masa jabatan pengurus?

Tiga tahun menurut Pasal 94 ayat (5) PP 13/2021.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun

Dalam kategori yang sama

• Tanah Wakaf Terkena Proyek Jalan atau Fasilitas Umum: Izin Tukar Ganti dan Hak Nazhir
• Masa Pengumuman 14 Hari dalam PTSL: Cara Mengajukan Keberatan Sebelum Sertifikat Terbit
• Pengecekan Sertifikat Sebelum AJB: Apa yang Diperiksa PPAT dan Kenapa Pembeli Perlu Ikut Memantau

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.