Pengecekan Sertifikat Sebelum AJB: Apa yang Diperiksa PPAT dan Kenapa Pembeli Perlu Ikut Memantau

Kenapa pengecekan tidak boleh dilewati

Bu Sinta hampir melunasi rumah seharga Rp1,2 miliar. Penjual menunjukkan sertifikat asli yang tampak bersih. Saat PPAT melakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan, ternyata masih tercatat hak tanggungan bank yang belum diroya. Bila Bu Sinta langsung melunasi, ia bisa membeli rumah yang masih menjadi jaminan utang orang lain.

Sertifikat fisik hanya salinan dari data di buku tanah. Data yang berlaku adalah yang tercatat di Kantor Pertanahan. Karena itu, pencocokan sertifikat dengan daftar resmi menjadi langkah wajib sebelum akta jual beli ditandatangani.

Dasar hukumnya

Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT. Pasal 39 ayat (1) kemudian mengatur keadaan yang mewajibkan PPAT menolak membuat akta. Untuk tanah yang sudah terdaftar, PPAT menolak bila tidak diserahkan sertifikat asli atau sertifikat tidak sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan (huruf a).

Alasan penolakan lain dalam Pasal 39 ayat (1) antara lain:

• salah satu pihak atau saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat (huruf c);
• salah satu pihak bertindak atas dasar kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi pemindahan hak (huruf d);
• izin pejabat yang diperlukan belum diperoleh (huruf e);
• objek sedang dalam sengketa data fisik dan/atau data yuridis (huruf f).

Penolakan harus diberitahukan tertulis kepada para pihak beserta alasannya (Pasal 39 ayat (2)). Di sisi lain, Pasal 34 ayat (1) memberi hak kepada setiap orang yang berkepentingan untuk mengetahui data fisik dan data yuridis. Data itu tersimpan di peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.

Apa yang biasanya terungkap dari pengecekan

Temuan	Artinya bagi pembeli	Langkah
Hak tanggungan masih tercatat	Tanah masih menjadi jaminan utang	Minta penjual melunasi dan mengurus roya sebelum AJB
Catatan blokir	Ada pihak yang meminta pencatatan pembatasan	Tunda transaksi sampai blokir dihapus
Catatan sita	Tanah terkait perkara atau penagihan	Jangan lanjut sebelum sita diangkat
Nama atau luas berbeda	Sertifikat tidak sesuai buku tanah	Minta penjelasan tertulis dari Kantor Pertanahan
Data bersih	Tidak ada catatan pembebanan atau sengketa pada saat dicek	Lanjutkan ke pembayaran pajak dan AJB

🖼️ Lihat tabel ini sebagai infografik (bisa diunduh dan dibagikan)

Pengecekan menggambarkan keadaan pada saat dilakukan. Karena itu, jarak antara pengecekan dan penandatanganan AJB sebaiknya tidak terlalu lama. Bila transaksi tertunda berbulan-bulan, mintalah PPAT mengecek ulang.

Urutan proses sampai balik nama

1. Pengecekan sertifikat oleh PPAT ke Kantor Pertanahan, termasuk untuk sertifikat elektronik melalui sistem BPN.
2. Pembayaran pajak. Pembeli membayar BPHTB, penjual membayar PPh atas pengalihan. Pasal 60 PP 35/2023 mewajibkan PPAT meminta bukti bayar BPHTB sebelum menandatangani akta.
3. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT, dihadiri para pihak dan paling sedikit dua saksi (Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997).
4. Penyampaian akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani (Pasal 40 ayat (1)). PPAT juga wajib memberi tahu para pihak secara tertulis (ayat (2)).
5. Pendaftaran peralihan hak oleh Kantor Pertanahan sampai nama pembeli tercatat.

Kantor Pertanahan juga dapat menolak pendaftaran. Menurut Pasal 45 ayat (1) huruf a PP 24/1997, salah satu alasannya adalah sertifikat tidak sesuai lagi dengan daftar. Satu alasan lama, yaitu tanah menjadi objek sengketa di pengadilan (huruf e), telah dicabut oleh Pasal 103 PP 18/2021. Untuk tanah yang disengketakan, pihak berkepentingan umumnya menempuh pencatatan blokir atau sita sesuai ketentuan.

Tanah yang belum bersertifikat

Untuk tanah yang belum terdaftar, misalnya girik atau letter C, Pasal 39 ayat (1) huruf b PP 24/1997 meminta dokumen lain. PPAT memerlukan surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan tentang penguasaan tanah. PPAT juga memerlukan surat keterangan dari Kantor Pertanahan bahwa bidang itu belum bersertifikat.

Surat keterangan belum bersertifikat ini berfungsi seperti pengecekan. Tujuannya memastikan bidang tersebut tidak sudah terdaftar atas nama orang lain.

Langkah praktis bagi pembeli

• Pilih PPAT yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah.
• Serahkan sertifikat asli kepada PPAT dengan tanda terima, bukan kepada perantara.
• Minta penjelasan hasil pengecekan sebelum mentransfer pelunasan.
• Cocokkan juga PBB terakhir, identitas penjual, dan persetujuan pasangan bila tanah merupakan harta bersama.
• Bila ada catatan, buat kesepakatan tertulis siapa yang menyelesaikannya dan kapan.

Hal yang sering keliru

• Percaya pada fotokopi atau foto sertifikat yang dikirim lewat pesan singkat. Pengecekan selalu memakai sertifikat asli atau data resmi.
• Melunasi harga sebelum hasil pengecekan keluar karena takut kehilangan rumah incaran.
• Mengira sertifikat yang tidak dibebani hak tanggungan pasti bebas masalah. Blokir, sita, atau perbedaan luas tetap mungkin ada.
• Menyerahkan sertifikat kepada calo dengan alasan "biar cepat dicek". Sertifikat sebaiknya hanya berpindah tangan ke PPAT dengan tanda terima.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama hasil pengecekan berlaku?

PP 24/1997 tidak menyebut masa berlaku. Hasil pengecekan menggambarkan keadaan pada hari dicek, jadi makin dekat dengan AJB makin baik.

Bisakah pembeli mengecek sendiri ke Kantor Pertanahan?

Pasal 34 PP 24/1997 memberi hak kepada pihak yang berkepentingan untuk mengetahui data fisik dan yuridis. Layanan informasi pertanahan dapat dikenai PNBP. Namun, pengecekan untuk keperluan AJB lazimnya diajukan oleh PPAT.

Apakah sertifikat elektronik masih perlu dicek?

Ya. Bentuk dokumennya berbeda, tetapi PPAT tetap perlu memastikan data pemegang hak dan catatan pembebanan sesuai dengan sistem BPN sebelum membuat akta.

Apa yang terjadi bila PPAT tetap membuat akta padahal sertifikat tidak sesuai?

Pendaftarannya berisiko ditolak Kantor Pertanahan berdasarkan Pasal 45 PP 24/1997. PPAT juga dapat dikenai sanksi sesuai ketentuan jabatan PPAT.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Dalam kategori yang sama

• Tanah Wakaf Terkena Proyek Jalan atau Fasilitas Umum: Izin Tukar Ganti dan Hak Nazhir
• Hak Suara Pemilik Apartemen di Rapat PPPSRS: Kapan Berdasarkan NPP dan Kapan Satu Orang Satu Suara
• Masa Pengumuman 14 Hari dalam PTSL: Cara Mengajukan Keberatan Sebelum Sertifikat Terbit

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.