Pemilik Rumah Ingin Mengusir Penyewa Sebelum Kontrak Habis: Batas Hukumnya

Apa itu sewa-menyewa dan kekuatan kontraknya

Sewa-menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak (pemilik atau pesewa) mengikatkan diri memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain (penyewa) dalam waktu tertentu, dengan imbalan harga sewa. Ketentuan umumnya ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang sewa-menyewa.

Prinsip dasarnya: perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak seperti undang-undang. Perjanjian tidak dapat ditarik kembali secara sepihak, kecuali dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup. Itulah sebabnya pemilik tidak bebas mengusir penyewa sebelum kontrak habis hanya karena berubah pikiran.

KUHPerdata juga menegaskan kewajiban pemilik untuk menyerahkan barang sewa, memeliharanya, dan menjamin penyewa menikmati barang itu dengan tenang selama masa sewa. Artinya, penyewa memiliki hak atas ketenangan menempati selama kontrak berjalan.

Pembahasan hak penyewa secara umum ada di sewa-menyewa rumah, hak penyewa, hak penyewa kos dan kontrakan, sewa berakhir, dan sewa-menyewa.

Bagaimana sewa berakhir secara sah

Sewa dapat berakhir dengan beberapa cara.

1. Berakhirnya jangka waktu. Bila perjanjian sewa tertulis dengan waktu tertentu, sewa berakhir demi hukum ketika waktunya habis, tanpa perlu pemberitahuan, menurut KUHPerdata. Bila tidak tertulis, sewa berakhir setelah pemberitahuan pengakhiran dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat.
2. Kesepakatan kedua pihak. Pemilik dan penyewa dapat sepakat mengakhiri lebih cepat, misalnya dengan kompensasi.
3. Klausul pengakhiran dalam perjanjian. Banyak kontrak memuat hak pemutusan dengan syarat tertentu, misalnya pemberitahuan sekian hari atau pelanggaran tertentu.
4. Pelanggaran penyewa (wanprestasi). Misalnya tidak membayar sewa, memakai rumah untuk tujuan yang dilarang, atau merusak bangunan.
5. Putusan pengadilan. Pembatalan perjanjian karena wanprestasi pada prinsipnya diputuskan hakim, kecuali perjanjian menentukan lain secara sah.
6. Keadaan memaksa. Misalnya rumah musnah karena bencana, sehingga sewa tidak dapat dilaksanakan.

Hal yang tidak termasuk alasan sah: pemilik ingin menjual, ingin memakai sendiri, atau mendapat penyewa baru dengan harga lebih tinggi, kecuali perjanjian mengatur demikian. Penjualan rumah yang sedang disewa dibahas di pemilik menjual rumah yang sedang disewa. Sebagai gambaran, KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli barang yang sedang disewa tidak memutus sewa, kecuali diperjanjikan pada waktu menyewakan.

Syarat pemutusan sepihak oleh pemilik

Pemilik dapat memutus sewa sebelum waktunya bila memenuhi syarat berikut.

Bila ada pelanggaran dan perjanjian memuat klausul pemutusan, pemilik dapat memberi teguran tertulis, lalu menyatakan sewa berakhir sesuai klausul. Bila penyewa tetap menolak keluar, jalur yang benar adalah pengadilan.

Jika tidak ada pelanggaran dan tidak ada klausul, jalan yang paling mungkin adalah kesepakatan, misalnya pemilik menawarkan pengembalian sisa sewa ditambah uang kerohiman agar penyewa bersedia pindah. Uang kerohiman adalah pemberian kompensasi atas kesediaan pindah. Tidak ada kewajiban hukum memberinya, tetapi dalam praktik membantu mencapai kesepakatan.

Tata cara pemberitahuan yang benar

Pemberitahuan yang rapi menjadi bukti penting. Panduan umum:

1. Tulis surat. Sebutkan identitas pemilik dan penyewa, alamat rumah, nomor dan tanggal perjanjian, serta alasan pemberitahuan.
2. Rujuk pasal perjanjian. Cantumkan klausul yang menjadi dasar.
3. Beri tenggat wajar. Biasanya beberapa hari hingga beberapa minggu untuk memperbaiki pelanggaran atau mengosongkan rumah, sesuai perjanjian.
4. Kirim dengan bukti. Gunakan surat tercatat, kurir dengan tanda terima, atau penyerahan langsung dengan tanda tangan penerima.
5. Simpan salinan. Foto bukti pengiriman dan tanda terima.
6. Lakukan secara bertahap. Teguran pertama, kedua, dan ketiga (somasi) sebelum langkah hukum, bila perjanjian tidak mengatur lain.

Pemberitahuan lisan atau melalui pesan singkat saja sulit dijadikan bukti. Bila memakai pesan, simpan tangkapan layar yang memperlihatkan tanggal dan nomor pengirim.

Larangan pengosongan paksa dan main hakim sendiri

Ini bagian penting: pemilik tidak boleh mengosongkan rumah dengan paksa tanpa putusan pengadilan. Tindakan yang tidak boleh dilakukan, meskipun pemilik merasa berhak, antara lain:

• mengunci pintu atau mengganti kunci saat penyewa tidak ada;
• membuang atau menyita barang penyewa;
• memutus listrik, air, atau saluran lain untuk menekan;
• mengusir dengan ancaman atau kekerasan, atau menggerakkan orang lain untuk mengintimidasi;
• memasuki rumah tanpa izin saat penyewa sedang menempati.

Perbuatan-perbuatan itu dapat dikategorikan perbuatan melawan hukum menurut Pasal 1365 KUHPerdata dan dapat membuka kemungkinan tuntutan pidana, misalnya memasuki pekarangan tanpa hak, perusakan, atau pengancaman. Rumusan dan nomor pasal pidana dalam KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026 perlu dicek pada teks resmi. Pemilik yang bertindak sendiri bisa kehilangan posisi yang tadinya kuat.

Cara yang benar bila penyewa menolak keluar setelah sewa berakhir sah: gugatan perdata ke pengadilan negeri, dan setelah ada putusan berkekuatan hukum tetap yang tidak dilaksanakan secara sukarela, permohonan eksekusi pengosongan melalui pengadilan. Pelaksanaan oleh juru sita dengan bantuan aparat sesuai prosedur. Proses ini membutuhkan waktu, tetapi melindungi kedua pihak.

Hak penyewa yang diminta keluar

Penyewa yang diminta pergi sebelum waktunya berhak:

• menolak bila tidak ada dasar sah dan meminta penjelasan tertulis;
• menolak pengosongan paksa dan melapor bila terjadi intimidasi;
• menuntut pengembalian sisa sewa yang telanjur dibayar bila pindah atas permintaan pemilik;
• menuntut pengembalian uang jaminan (deposit) sesuai perjanjian;
• meminta kompensasi atas biaya pindah atau renovasi yang telah dikeluarkan dengan persetujuan pemilik;
• mendapat waktu yang wajar untuk mencari tempat tinggal baru.

Penyewa pun punya kewajiban membayar sewa tepat waktu, merawat rumah, memakai sesuai peruntukan, dan tidak menyewakan kembali tanpa izin. Lihat sewa ulang, sublet kamar tanpa izin pemilik. Pelanggaran yang nyata memberi pemilik dasar untuk bertindak.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Baca ulang perjanjian: jangka waktu, harga, klausul pemutusan, dan tata cara pemberitahuan.
2. Tentukan alasan. Bila ada pelanggaran, kumpulkan bukti: tunggakan, foto kerusakan, atau laporan tetangga.
3. Cek apakah ada jalan damai: pengakhiran lebih cepat dengan kompensasi, atau pemindahan ke unit lain.
4. Kirim teguran tertulis dengan tenggat wajar.
5. Bila penyewa memperbaiki pelanggaran, catat. Jika tidak, kirim somasi berikutnya.
6. Tawarkan penyelesaian: waktu pindah yang fleksibel, pengembalian deposit, atau bantuan kecil.
7. Sepakati secara tertulis, termasuk tanggal serah terima kunci dan kondisi rumah. Buat berita acara serah terima.
8. Bila gagal, gugat ke pengadilan. Jangan mengosongkan paksa.

Langkah praktis bagi penyewa

1. Simpan perjanjian sewa, bukti bayar, dan foto kondisi rumah.
2. Jangan menunggak. Bila kesulitan, hubungi pemilik secara tertulis dan minta kelonggaran.
3. Bila menerima surat pemutusan, jangan diabaikan. Balas secara tertulis, tanyakan dasarnya, dan tawarkan penyelesaian.
4. Pertimbangkan tawaran kompensasi bila memang ingin pindah, dan pastikan tertulis.
5. Bila terjadi pengosongan paksa, dokumentasikan, laporkan, dan mintalah bantuan hukum.

Contoh: Pak Surya menyewakan rumah kepada keluarga Budi untuk dua tahun. Pada bulan ke-8, Pak Surya ingin menjual rumah dan meminta Budi pergi dalam sebulan. Perjanjian tidak memuat klausul pengakhiran sepihak, dan Budi tidak melanggar. Budi menolak dan menawarkan solusi: ia bersedia pindah lebih cepat bila sisa sewa dikembalikan dan diberi waktu tiga bulan. Pak Surya setuju, keduanya membuat kesepakatan tertulis dan berita acara serah terima. Tidak ada pengosongan paksa.

Kesalahan umum

• Mengusir hanya dengan pesan singkat atau lisan.
• Mengganti kunci atau memutus listrik untuk menekan.
• Menganggap sewa bisa dihentikan kapan saja karena rumah miliknya.
• Menahan deposit tanpa rincian kerusakan.
• Penyewa berhenti membayar karena merasa tidak dihargai, padahal tunggakan memberi dasar pemutusan.
• Tidak membuat perjanjian tertulis dari awal.
• Tidak memotret kondisi rumah saat serah terima, sehingga sulit membuktikan kerusakan.

Uang jaminan, sewa yang dibayar di muka, dan serah terima

Banyak sengketa berpindah dari soal "boleh tidaknya mengusir" menjadi soal uang. Dua pos utama adalah uang jaminan (deposit) dan sewa yang sudah dibayar di muka.

Uang jaminan adalah uang yang disimpan pemilik untuk menutup kemungkinan kerusakan atau tunggakan. Pada akhir sewa, jaminan dikembalikan setelah dipotong biaya yang memang terbukti, misalnya perbaikan kerusakan di luar pemakaian wajar atau tagihan listrik dan air yang belum dibayar. Pemilik sebaiknya memberi rincian potongan dengan bukti, dan penyewa berhak menanyakannya. Pemakaian wajar, seperti cat yang pudar karena waktu, biasanya tidak dapat dibebankan kepada penyewa.

Sewa dibayar di muka. Bila sewa dibayar untuk setahun tetapi sewa berakhir di bulan ke-8 atas permintaan pemilik, sisa empat bulan wajar dikembalikan, kecuali ada kesepakatan lain. Tuliskan angka dan tanggal pengembalian dalam kesepakatan akhir.

Serah terima. Lakukan bersama, periksa ruangan satu per satu, catat meteran listrik dan air, dan buat berita acara yang ditandatangani kedua pihak. Berita acara menutup peluang saling klaim kemudian. Untuk perbandingan, lihat sewa mobil dan motor, kerusakan, denda, dan deposit yang memuat logika serupa tentang deposit.

Peran mediator dan pengurus lingkungan

Sebelum menuju pengadilan, pemilik dan penyewa sering terbantu oleh orang ketiga yang netral: ketua rukun tetangga, tokoh lingkungan, atau pengelola perumahan. Mereka tidak berwenang memutus sengketa, tetapi dapat membantu menyusun kesepakatan yang praktis, misalnya jadwal pindah dan pembagian biaya. Hasil pertemuan sebaiknya ditulis dan ditandatangani oleh pemilik, penyewa, dan sedikitnya satu saksi. Dokumen ini berguna bila salah satu pihak kemudian mengingkari.

Bila hubungan sudah memburuk dan komunikasi langsung sulit, gunakan jasa advokat atau mediator profesional untuk berkomunikasi. Pendekatan resmi sering memperlambat emosi, dan mengurangi risiko tindakan sepihak yang merugikan.

Sewa untuk usaha dan perbedaan dengan sewa rumah tinggal

Aturan umum sewa-menyewa sama, tetapi sewa tempat usaha biasanya memiliki klausul lebih rinci, misalnya soal renovasi, izin usaha, dan perpanjangan. Pemutusan sepihak pada tempat usaha bisa menimbulkan kerugian bisnis, sehingga klausul ganti rugi menjadi penting. Bacaan: kontrak sewa tempat usaha dan sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah pemilik memutus sewa karena rumah akan dijual? Pada dasarnya tidak, kecuali perjanjian mengaturnya. Penjualan rumah tidak otomatis memutus sewa. Pemilik dapat berunding dengan penyewa untuk pengakhiran lebih cepat dengan kompensasi.

Apakah sewa tanpa perjanjian tertulis tetap dilindungi? Ya, perjanjian sewa lisan tetap mengikat, tetapi sulit dibuktikan. Pengakhirannya memerlukan pemberitahuan dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat. Untuk keamanan, buat tertulis.

Apa yang dapat dilakukan penyewa bila kuncinya diganti pemilik? Dokumentasikan, minta pemilik membuka akses, laporkan ke ketua lingkungan atau pihak berwenang, dan pertimbangkan jalur hukum. Mintalah bantuan hukum.

Ringkasan

Pemilik tidak bebas mengusir penyewa sebelum kontrak habis. Sewa dapat berakhir lebih cepat melalui kesepakatan, klausul pemutusan, pelanggaran penyewa yang terbukti, atau putusan pengadilan. Pemberitahuan harus tertulis dengan tenggat wajar, dan pengosongan paksa tanpa putusan dilarang. Rundingkan kompensasi bila ingin penyewa pindah lebih cepat, tuangkan kesepakatan tertulis, dan tempuh pengadilan bila penyewa menolak padahal pengakhiran sah.

Dasar hukum

• KUHPerdata, ketentuan tentang sewa-menyewa, perikatan, dan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365).
• KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) yang berlaku sejak 2 Januari 2026, untuk rumusan pidana terkait pengosongan paksa (periksa teks resmi).

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.