Panduan Menyusun Perjanjian Sewa Menyewa Rumah dan Ruko

Apa itu perjanjian sewa menyewa

Sewa menyewa adalah perjanjian di mana satu pihak mengikatkan diri memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan imbalan harga yang disanggupi penyewa. Rumusan ini ada di Pasal 1548 KUHPerdata (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Pemilik atau yang disebut pihak yang menyewakan memberi hak pakai, sedangkan penyewa membayar uang sewa dan menjaga barang.

Perjanjian sewa penting karena rumah dan ruko biasanya bernilai besar dan dipakai lama. Ruko juga menyangkut usaha: keuntungan, izin, dan pelanggan. Tanpa tertulis, bukti sulit dan perselisihan mudah muncul.

Siapa yang terkena?

• Pemilik rumah atau ruko yang menyewakan sebagian atau seluruhnya.
• Penyewa pribadi atau usaha.
• Penyewa yang menyewa lagi kepada pihak lain (sewa ulang), yang memerlukan izin pemilik.
• Pengelola atau agen yang menjadi perantara.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Kebebasan berkontrak berlaku: para pihak boleh menyusun isi perjanjian sesuka mereka selama tidak melanggar hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum. Syarat sahnya perjanjian di Pasal 1320 KUHPerdata: sepakat, cakap, objek tertentu, dan sebab yang halal. Beberapa kewajiban pokok yang diatur hukum bila perjanjian diam:

• pemilik wajib menyerahkan barang dalam keadaan layak dipakai dan memelihara agar tetap bisa dipakai;
• penyewa wajib membayar uang sewa pada waktu yang ditentukan dan memakai barang sebagai "bapak rumah tangga yang baik", artinya merawat dan tidak merusak;
• penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama sewa kecuali terbukti bukan karena kelalaiannya;
• pemilik wajib menanggung perbaikan besar, sedangkan perbaikan kecil sehari-hari umumnya dibebankan kepada penyewa. Pembagian ini sebaiknya diperjelas dalam perjanjian.

Penjelasan hak penyewa rumah ada di sewa menyewa rumah: hak penyewa dan properti: sewa menyewa. Untuk ruko dan tanah, lihat sewa ruko dan tanah: perjanjian yang aman.

Dokumen yang perlu disiapkan

Langkah menyusun perjanjian sewa

1. Pastikan hak pemilik. Penyewa meminta bukti hak, misalnya sertifikat, dan memeriksa bahwa objek tidak sedang bermasalah.
2. Sepakati poin pokok. Harga, jangka waktu, cara bayar, uang jaminan, dan tujuan penggunaan.
3. Tulis identitas. Nama lengkap, alamat, dan nomor identitas.
4. Uraikan objek. Alamat, luas, jumlah ruang, perabot, dan fasilitas.
5. Susun klausul inti seperti dijelaskan di bagian berikutnya.
6. Lampirkan daftar kondisi dan foto. Tandatangani sebagai bagian perjanjian.
7. Atur penyelesaian sengketa. Musyawarah dulu, lalu mediasi, lalu pengadilan di tempat tertentu.
8. Tanda tangan bermeterai kedua belah pihak, bila perlu dengan saksi.
9. Serah terima kunci dan catat meteran listrik dan air pada hari yang sama.
10. Simpan salinan, satu untuk tiap pihak.

Klausul penting dan cara menulisnya

Jangka waktu dan perpanjangan. Tulis tanggal mulai dan berakhir. Sebutkan siapa yang dapat memperpanjang, kapan pemberitahuan dilakukan, dan bagaimana menentukan harga perpanjangan. Pemilik dan penyewa sering berselisih karena tidak ada kesepakatan soal ini.

Harga dan cara bayar. Tulis jumlah, jadwal, rekening, dan konsekuensi keterlambatan. Bila ada kenaikan harga berkala, tulis rumusnya, misalnya persentase tahunan yang disepakati, bukan kalimat "disesuaikan".

Uang jaminan atau deposit. Tulis jumlah, tujuan (menutup kerusakan atau tunggakan), kapan dikembalikan, dan apa yang boleh dipotong. Atur batas waktu pengembalian setelah serah terima akhir. Jangan menuliskan angka yang tidak disepakati.

Perbaikan dan pemeliharaan. Bedakan perbaikan besar (struktur, atap, pipa utama) yang menjadi urusan pemilik, dan perawatan kecil (lampu, keran) yang menjadi urusan penyewa. Untuk ruko, tentukan siapa menanggung perbaikan sistem pendingin atau listrik.

Penggunaan. Rumah untuk hunian, ruko untuk usaha tertentu. Larangan atau izin menyewakan kembali, mengubah bangunan, atau memasang papan nama.

Renovasi dan perubahan. Tulis apakah penyewa boleh mengubah bangunan, dan nasib perubahan setelah sewa berakhir: dibongkar, ditinggalkan, atau diganti.

Pemutusan sebelum waktu. Alasan yang membolehkan pemutusan dan cara pemberitahuannya. Atur sanksi, misalnya hilangnya sebagian jaminan.

Keadaan memaksa. Banjir, kebakaran, atau bencana yang membuat objek tidak bisa dipakai. Tulis apakah uang sewa dikurangi atau dikembalikan secara proporsional.

Pengosongan. Kapan penyewa mengosongkan, dalam keadaan bagaimana, dan konsekuensi bila terlambat.

Pajak dan biaya lain. Pajak yang berkaitan dengan sewa, iuran lingkungan, listrik, dan air perlu dibagi secara jelas. Besaran pajak periksa teks resmi atau konsultasikan ke konsultan pajak; artikel ini tidak membahasnya.

Hal khusus untuk sewa ruko

Ruko dipakai untuk usaha, sehingga ada pertimbangan tambahan.

• Peruntukan. Pastikan bangunan boleh dipakai untuk jenis usaha yang direncanakan. Tata ruang daerah dan izin bangunan menentukan hal ini. Rujukan cek zonasi ada di cek zonasi tanah sebelum beli.
• Izin usaha. Penyewa perlu mengurus perizinan berusaha atas nama usahanya. Pemilik perlu bekerja sama memberi dokumen kepemilikan. Tulis kewajiban ini dalam perjanjian.
• Papan nama dan reklame. Sebut apakah boleh dipasang, siapa yang mengurus izin reklame, dan siapa yang membongkar saat sewa berakhir.
• Biaya layanan dan listrik. Ruko dalam kompleks sering mengenakan iuran pengelola. Tulis siapa yang menanggung.
• Hak bertahan usaha. Penyewa yang sudah membangun pelanggan sering ingin kepastian perpanjangan. Pemilik wajar meminta kepastian harga. Karena itu, tentukan lebih awal jendela perundingan, misalnya beberapa bulan sebelum sewa berakhir.
• Renovasi interior. Atur siapa menanggung biaya dan apakah hasil renovasi menjadi milik pemilik atau dibongkar.

Bila ada masalah di tengah masa sewa

Perselisihan tidak selalu berujung ke pengadilan. Urutan yang biasanya masuk akal:

1. Kirim pemberitahuan tertulis yang menyebut masalah, dasar perjanjian, dan permintaan konkret, misalnya "perbaikan atap dalam 14 hari". Gunakan pesan yang tersimpan dan, untuk perkara penting, surat tercatat.
2. Beri tenggat wajar dan tanyakan tanggapan.
3. Bila tidak ada tanggapan, kirim teguran kedua. Penagihan atau teguran formal sering disebut somasi. Contoh susunannya ada di panduan menyusun somasi.
4. Tawarkan mediasi, misalnya lewat tokoh yang dipercaya kedua pihak atau lewat lembaga mediasi.
5. Bila tetap buntu, pertimbangkan gugatan wanprestasi, yaitu gugatan karena salah satu pihak tidak memenuhi isi perjanjian.

Selama sengketa, penyewa yang berhenti membayar secara sepihak mengambil risiko dituntut. Bila ada alasan yang kuat, lebih aman membayar dengan catatan keberatan atau menitipkan melalui jalur yang disepakati, setelah berkonsultasi dengan advokat.

Berakhirnya sewa dan serah terima akhir

Pada akhir masa sewa, lakukan serah terima secara tertib.

1. Tentukan tanggal dan jam pemeriksaan bersama.
2. Bandingkan kondisi dengan foto dan daftar inventaris awal.
3. Catat kerusakan di luar pemakaian wajar dan kesepakatan biaya perbaikannya.
4. Catat meteran listrik dan air, serta pastikan tagihan terakhir sudah dibayar.
5. Kembalikan kunci dan akses lain, misalnya kartu akses dan remote.
6. Tandatangani berita acara serah terima yang menyatakan kedua pihak tidak memiliki tuntutan lain, kecuali yang disebut jelas.
7. Kembalikan deposit sesuai tenggat dalam perjanjian dan jelaskan setiap potongan secara tertulis.

Berita acara akhir ini sering diabaikan padahal paling berguna. Tanpa itu, klaim bisa muncul berbulan-bulan kemudian.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan inti sewa dalam KUHPerdata relatif stabil. Yang lebih berubah adalah hal di sekitarnya. Perpajakan atas sewa dan bea meterai diatur undang-undang masing-masing, sehingga perlu dicek ke sumber resmi. Perizinan usaha untuk ruko kini umumnya melalui sistem perizinan berusaha terintegrasi secara elektronik, sehingga penyewa usaha perlu memastikan peruntukan bangunan sesuai izin sebelum menyewa. Untuk bangunan, persyaratan persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi dibahas di panduan pengurusan PBG (persetujuan bangunan gedung) dan panduan pengurusan SLF (sertifikat laik fungsi).

Kesalahan umum

Contoh: Pemilik sebuah ruko menyewakannya selama dua tahun kepada penyewa yang membuka kafe. Perjanjian menyebut deposit, tanggal berakhir, perbaikan besar oleh pemilik, dan perbaikan kecil oleh penyewa. Pada bulan keempat atap bocor. Karena perjanjian jelas, pemilik memperbaiki atap, sementara penyewa memperbaiki keran yang rusak akibat pemakaian. Di akhir masa sewa, kedua pihak memeriksa foto serah terima, lalu deposit dikembalikan setelah dipotong tunggakan listrik yang disepakati. Studi kasus berbeda tentang kegagalan memperpanjang sewa ada di sewa kios tidak diperpanjang pemilik.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian sewa harus di notaris? Tidak wajib. Perjanjian bawah tangan yang bermeterai sudah memadai untuk banyak kasus. Akta notaris berguna bila nilai besar atau jangka panjang, dan memberi kepastian tanggal serta identitas.

Bolehkah pemilik menaikkan harga di tengah masa sewa? Tidak boleh sepihak bila perjanjian menetapkan harga untuk seluruh masa sewa. Kenaikan hanya sah bila ada klausul atau kesepakatan baru.

Siapa membayar perbaikan atap bocor? Menurut aturan umum, perbaikan besar yang menyangkut kelayakan objek menjadi tanggung jawab pemilik, kecuali kerusakan disebabkan penyewa. Sebaiknya ditegaskan dalam perjanjian.

Apakah perjanjian berakhir jika rumah dijual? Tidak otomatis. Asas umum dalam KUHPerdata menyatakan bahwa penjualan barang yang sedang disewa tidak memutuskan sewa, kecuali hal itu diperjanjikan lebih dulu. Karena itu, tulis klausul tentang penjualan objek agar pembeli baru dan penyewa sama-sama tahu posisinya. Periksa teks resmi dan konsultasikan kasus konkret kepada advokat.

Ringkasan

• Sewa menyewa diatur Pasal 1548 KUHPerdata dan prinsip kebebasan berkontrak.
• Dokumen utama: bukti hak, identitas, daftar kondisi, dan meterai.
• Klausul penting: jangka waktu, harga, deposit, perbaikan, penggunaan, pemutusan, dan pengosongan.
• Lampirkan foto kondisi dan catat meteran pada hari serah terima.
• Hindari tindakan sepihak; selesaikan sengketa lewat musyawarah dulu.

Dasar hukum

• KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek) tentang sewa menyewa
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai
• UU No. 20 Tahun 2025 tentang Hukum Acara Pidana

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Studi Kasus: Sewa Kios Pasar Tidak Diperpanjang Setelah Penyewa Renovasi
• Panduan Mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.