Hukum Waris

Pajak Waris: BPHTB Waris dan Pajak Saat Peralihan Harta

Terbit 5 menit bacaTim Redaksi InfoHukum

Penjelasan pajak pada harta waris: tidak ada pajak waris khusus, tetapi BPHTB dan kewajiban pelaporan SPT perlu dipahami saat balik nama.

Isi artikel
    ⚡ Ringkas 30 detik
    • Indonesia tidak mengenal pajak waris khusus; warisan bukan objek PPh.
    • Peralihan tanah atau bangunan karena waris dikenai BPHTB, dengan nilai tidak kena pajak yang lebih besar bagi keluarga inti.
    • Pengalihan karena waris juga dikecualikan dari PPh final pengalihan tanah (PP 34/2016).
    • Harta waris tetap dilaporkan dalam SPT Tahunan ahli waris.
    Urutan pajak saat balik nama waris1Warisdibagi ataudisepakati2Hitung nilaitanah/bangunan3Bayar BPHTB(bila terutang)4Validasike dinasdaerah5Balik namadi kantorpertanahan
    Alur umum urusan pajak untuk tanah atau bangunan warisan.

    Ada atau tidak pajak waris?

    Banyak orang mengira warisan dikenai pajak besar. Di Indonesia, UU Pajak Penghasilan mengecualikan warisan dari objek PPh (Pasal 4 ayat 3). Artinya, ahli waris tidak membayar PPh atas harta yang diterimanya. Meski begitu, ada pajak lain yang tetap muncul pada proses pengalihan tertentu, terutama untuk tanah dan bangunan.

    BPHTB atas tanah dan bangunan warisan

    Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, termasuk karena waris. Ketentuannya kini diatur dalam UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD), dengan tarif paling tinggi 5 persen dan pelaksanaan melalui peraturan daerah. Untuk waris, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) ditetapkan lebih tinggi daripada perolehan biasa, terutama bagi keluarga sedarah satu derajat lurus dan suami atau istri. Karena ditetapkan daerah, nilainya berbeda antar kota.

    Rumus sederhananya: (Nilai perolehan objek pajak dikurangi NPOPTKP) dikali tarif. Bila nilai tanah di bawah NPOPTKP, BPHTB bisa nihil, tetapi bukti validasi tetap diperlukan untuk balik nama.

    Contoh: Pak Wahyu (fiktif) mewarisi rumah di Malang bersama dua saudaranya. Nilai pasar rumah menurut dinas pendapatan daerah adalah Rp900 juta. Jika NPOPTKP waris di daerah itu Rp300 juta, dasar pengenaan pajak menjadi Rp600 juta, lalu dikalikan tarif yang berlaku di daerah tersebut. Angka ini hanya ilustrasi; hitung ulang dengan data resmi dinas setempat.

    Pajak pada waris dan pengalihan lainPeralihan karena warisTidak kena PPh (warisan)BPHTB: NPOPTKP lebih tinggiPPh final 2,5% dikecualikanDibayar saat balik namaJual beli atau hibah ke pihak lainPenjual: PPh final atas pengalihanPembeli: BPHTB dengan NPOPTKP biasaHibah ke luar keluarga perlu dicekNotaris/PPAT memeriksa bukti bayar
    Perbandingan garis besar; periksa aturan terbaru.

    PPh final pengalihan hak atas tanah

    PP 34/2016 mengatur PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 2,5 persen bagi penjual. Pengalihan karena warisan dikecualikan dari pengenaan tersebut, tetapi harus dibuktikan dengan dokumen yang sah, misalnya Surat Keterangan Waris. Pada praktiknya, kantor pelayanan pajak menerbitkan surat keterangan bebas atau bukti pengecualian agar PPAT dan kantor pertanahan dapat memproses balik nama.

    Kewajiban pelaporan SPT

    Ahli waris yang memiliki NPWP wajib melaporkan harta warisan dalam SPT Tahunan sebagai tambahan harta pada tahun diterimanya. Warisan yang belum dibagi dianggap sebagai subjek pajak tersendiri, yaitu warisan belum terbagi (UU PPh Pasal 2 ayat 1 huruf b). Setelah dibagi, kewajiban beralih kepada para ahli waris. Bila pewaris punya NPWP, ahli waris dapat mengurus penghapusan NPWP pewaris.

    Dokumen pajak untuk balik nama warisSurat keterangan waris atau putusanAkta kematian pewarisBukti PBB tahun berjalanNPWP ahli warisBukti bayar BPHTB dan validasinyaBukti pengecualian PPh final (bila diminta)
    Perlengkapan pajak yang biasa diminta PPAT.

    Kapan BPHTB harus dibayar?

    Untuk waris, saat terutang BPHTB umumnya dihitung sejak tanggal pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan. Dalam praktik, bukti pembayaran dan validasi dari dinas pendapatan daerah diminta sebelum atau pada saat permohonan balik nama diajukan. Karena itu, keluarga yang berencana menjual tanah warisan sebaiknya menghitung BPHTB sejak awal dan memasukkannya ke dalam anggaran.

    Jika ahli waris tidak segera mengurus balik nama, kewajiban pajak tidak hilang, hanya tertunda. Nilai objek pajak bisa naik seiring waktu, sehingga biaya di kemudian hari dapat lebih besar. Pajak Bumi dan Bangunan juga tetap harus dibayar setiap tahun atas nama pemilik yang tercatat.

    Peralihan harta lain selain tanah

    Untuk harta nonproperti seperti rekening, saham, atau kendaraan, tidak ada BPHTB, tetapi lembaga terkait meminta bukti waris. Kendaraan bermotor perlu dibalik nama di Samsat; sebagian daerah memberi keringanan bea balik nama kendaraan bermotor untuk waris, tetapi aturannya berbeda antar provinsi. Tanyakan kepada kantor Samsat setempat.

    Hindari menyerahkan pengurusan pajak kepada pihak yang tidak jelas. Selalu minta bukti pembayaran resmi dan simpan bersama dokumen waris.

    Hal yang sering keliru

    • Mengira warisan bebas semua pajak. Warisan bukan objek PPh, tetapi BPHTB dapat terutang pada balik nama.
    • Memakai nilai di sertifikat sebagai dasar BPHTB. Dasar pengenaan memakai nilai yang lebih tinggi antara NJOP dan nilai transaksi atau nilai pasar sesuai ketentuan daerah.
    • Membiarkan nama pewaris di sertifikat. Tanah menjadi sulit dijual dan rawan sengketa.
    📌 Catatan

    Tarif, NPOPTKP, dan dasar pengenaan BPHTB ditentukan peraturan daerah dan dapat berubah. Hubungi dinas pendapatan daerah, kantor pajak, atau PPAT setempat untuk angka terbaru.

    📚 Sumber Rujukan

    Informasi per 16 Oktober 2026. Artikel ini bersifat edukatif dan bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu.

    Dasar hukum

    • UU PPh Pasal 4 ayat (3)
    • UU 1/2022 (BPHTB)
    • PP 34/2016

    Dalam kategori yang sama

    WhatsApp