Hak Penyewa Kos dan Kontrakan Saat Sewa Berakhir

Sewa-menyewa menurut hukum

Sewa-menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak (pemilik) menyerahkan pemakaian suatu barang kepada pihak lain (penyewa) untuk jangka waktu tertentu dengan imbalan harga sewa. Aturan umum tentang sewa-menyewa ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Perjanjian sewa boleh lisan, tetapi perjanjian tertulis jauh lebih mudah dibuktikan.

Dalam urusan kos dan kontrakan, ada dua hal yang menentukan: isi perjanjian dan itikad baik. Isi perjanjian menjadi aturan utama antara kedua pihak selama tidak melanggar hukum. Itikad baik berarti keduanya berlaku jujur dan wajar dalam melaksanakan perjanjian. Pembahasan umum tentang sewa rumah ada di sewa-menyewa rumah dan hak penyewa.

Kos dan kontrakan sering memiliki peraturan tambahan dari pemilik, seperti jam malam, larangan tamu, atau larangan membawa hewan. Aturan semacam ini sah selama diberitahukan sebelum perjanjian dan tidak bertentangan dengan hukum. Aturan yang baru dibuat sepihak di tengah masa sewa lebih mudah dipersoalkan.

Apa yang terjadi saat sewa berakhir

Sewa berakhir pada tanggal yang disepakati. Beberapa kemungkinan setelahnya:

Karena tafsir tentang "sewa berlanjut" bisa diperdebatkan, jangan berasumsi. Bila ingin tinggal lebih lama, minta persetujuan tertulis. Bila ingin pergi, berikan pemberitahuan tertulis sesuai jangka waktu di perjanjian, dan jika tidak ada jangka waktunya, berikan pemberitahuan yang wajar.

Uang jaminan dan deposit

Banyak kos meminta uang jaminan (deposit) di awal. Fungsinya menjamin kerusakan atau tunggakan. Pada saat sewa berakhir:

• Pemilik dapat memotong jaminan untuk tunggakan sewa, listrik atau air yang belum dibayar, dan kerusakan di luar pemakaian wajar.
• Keausan wajar akibat pemakaian normal, seperti cat yang kusam, tidak termasuk kerusakan yang dapat dipotong.
• Pemotongan harus dapat dijelaskan. Minta rincian tertulis atau foto.
• Sisa jaminan dikembalikan sesuai waktu yang disepakati.

Jika perjanjian tidak menyebut jangka waktu pengembalian, minta kejelasan secara tertulis dan tetapkan tenggat yang wajar. Pemilik yang menahan seluruh jaminan tanpa dasar dapat disomasi (diberi surat peringatan tertulis agar memenuhi kewajibannya) dan akhirnya digugat melalui pengadilan, termasuk lewat gugatan sederhana, yaitu gugatan bernilai kecil dengan proses lebih ringkas, bila memenuhi syarat nilai.

Penyewa pun tidak bisa menyatakan "jaminan saya anggap sebagai sewa bulan terakhir" secara sepihak, kecuali perjanjian membolehkannya. Tindakan sepihak seperti itu sering memicu perselisihan.

Denda dan biaya lain

Perjanjian kos kadang memuat denda keterlambatan, biaya kebersihan, atau denda berhenti sebelum waktunya. Hal yang perlu diperhatikan:

• Denda harus tercantum dalam perjanjian atau aturan yang Anda setujui.
• Denda yang sangat tidak wajar dapat dipersoalkan. Pengadilan memiliki kewenangan menimbang kewajaran klausul denda dalam keadaan tertentu. Bacaan terkait: klausul denda dan ganti rugi wanprestasi.
• Biaya yang baru muncul di akhir masa sewa tanpa dasar perjanjian layak ditolak secara tertulis.
• Periksa apakah ada biaya pindah, biaya kunci hilang, atau biaya pengecatan, dan apakah dijelaskan di awal.

Pengosongan: siapa yang boleh dan caranya

Inilah titik yang paling sering salah. Pemilik tidak boleh mengusir penyewa dengan cara kasar atau main hakim sendiri. Hal-hal berikut berisiko hukum bagi pemilik:

• mengganti kunci sehingga penyewa tidak bisa masuk saat masih ada hak tinggal;
• mengeluarkan barang penyewa tanpa persetujuan;
• memutus listrik atau air untuk menekan penyewa;
• mengancam atau mengintimidasi.

Tindakan seperti itu dapat dipersoalkan sebagai perbuatan melawan hukum dan, tergantung bentuknya, bisa bernuansa pidana. Baca perbuatan melawan hukum dan gugatannya.

Di sisi lain, penyewa yang tetap menghuni setelah sewa berakhir dan menolak pergi tidak serta-merta dilindungi. Jalur yang tertib bagi pemilik adalah:

1. Pemberitahuan tertulis agar penyewa mengosongkan tempat pada tanggal tertentu.
2. Somasi bila penyewa tidak merespons.
3. Mediasi lewat pengurus lingkungan atau pihak netral.
4. Gugatan ke pengadilan untuk meminta pengosongan dan pembayaran sewa tertunggak.
5. Eksekusi pengosongan hanya dilakukan melalui pengadilan, setelah ada putusan. Lihat eksekusi putusan perdata.

Hanya pengadilan, bukan pemilik sendiri, yang berwenang memerintahkan pengosongan paksa.

Serah terima yang rapi

Banyak sengketa kos selesai dengan satu dokumen sederhana: berita acara serah terima. Isinya:

• tanggal serah terima dan nama kedua pihak;
• kondisi kamar atau rumah (daftar kerusakan dan foto);
• pembacaan meteran listrik dan air;
• daftar kunci yang diserahkan;
• jumlah jaminan, rincian potongan, dan sisa yang dikembalikan;
• pernyataan bahwa tidak ada tunggakan lain, bila memang demikian;
• tanda tangan kedua pihak.

Surat pernyataan bermeterai dapat membantu. Pelajari surat pernyataan bermeterai dan kekuatan hukumnya.

Contoh: Mas B menyewa kamar kos setahun dengan jaminan satu bulan sewa. Dua minggu sebelum habis, ia mengirim pesan tertulis kepada pemilik bahwa ia tidak akan memperpanjang. Pada hari terakhir mereka memeriksa kamar bersama, memotret kondisinya, dan membuat catatan serah terima. Pemilik memotong sedikit untuk tagihan listrik yang belum dibayar, lalu mengembalikan sisanya hari itu. Karena semuanya tertulis, tidak ada yang bisa menyangkal angka maupun waktu.

Kontrakan, kos, dan usaha

Sewa rumah untuk tempat tinggal berbeda dari sewa ruko atau tempat usaha. Sewa untuk usaha biasanya melibatkan perpanjangan, renovasi, dan hak atas bangunan yang ditambahkan penyewa. Bila Anda menyewa untuk berusaha, baca sewa ruko dan tanah: perjanjian yang aman.

Kos yang dikelola sebagai usaha oleh badan usaha atau pengelola dengan banyak kamar juga dapat tunduk pada ketentuan perizinan dan perlindungan konsumen. Pengelola bertanggung jawab atas keamanan dan kondisi fasilitas sesuai yang dijanjikan.

Kesalahan umum

• Tidak membuat perjanjian tertulis.
• Tidak mencatat tanggal mulai dan berakhir, serta jumlah jaminan.
• Menyerahkan uang tanpa kuitansi.
• Menyimpan barang pribadi di tempat sewa setelah masa sewa habis.
• Memberi tahu akan pindah hanya secara lisan.
• Pemilik menyimpan barang penyewa yang tertinggal tanpa mencatatnya.
• Mengabaikan kondisi awal ruangan sehingga tidak ada pembanding saat keluar.

Barang yang tertinggal

Bila penyewa pergi dan meninggalkan barang, pemilik tidak boleh langsung membuang atau menjualnya. Langkah yang lebih aman: mencatat dan memotret barang, memberi tahu penyewa secara tertulis, menetapkan batas waktu mengambil, dan menyimpannya dengan wajar. Menjual barang orang lain tanpa izin dapat menimbulkan tuntutan. Baik pemilik maupun penyewa perlu bersikap hati-hati dan tertulis.

Perpanjangan dan kenaikan harga

Perpanjangan sewa sebaiknya dibicarakan jauh sebelum masa sewa berakhir. Dalam praktik, pemilik dan penyewa berbeda kepentingan: pemilik ingin kepastian pendapatan dan mungkin menaikkan harga, penyewa ingin kepastian tempat tinggal dan harga stabil.

Hal-hal yang membantu:

• Bicarakan perpanjangan paling lambat satu atau dua bulan sebelum berakhir.
• Tuangkan hasilnya dalam addendum, yaitu tambahan tertulis pada perjanjian lama, yang menyebut periode baru, harga, dan perubahan lain.
• Bila harga naik, minta alasan dan jadwal kenaikan di dalam dokumen.
• Pertahankan syarat yang sudah disepakati kecuali memang diubah secara tertulis.

Kenaikan harga yang dilakukan pemilik secara sepihak di tengah periode sewa tidak sah kecuali perjanjian mengaturnya. Di akhir periode, pemilik bebas menawarkan harga baru, dan penyewa bebas menerima atau menolak.

Perselisihan tentang kerusakan

Kerusakan adalah sumber sengketa uang jaminan yang paling umum. Bedakan:

Bukti awal dan akhir sangat menentukan. Selain foto, simpan percakapan permintaan perbaikan. Penyewa yang sudah melaporkan kerusakan kepada pemilik sebelumnya, tetapi tidak ditanggapi, memiliki alasan kuat bahwa kerusakan itu bukan tanggungannya.

Bila nilai kerusakan diperselisihkan, pilih penilai independen seperti tukang yang disepakati kedua pihak dan tuliskan hasil taksirannya. Ini lebih murah daripada gugatan.

Hak dan kewajiban selama masa sewa

Perselisihan di akhir sering berakar dari masalah selama masa sewa. Ringkasan hak dan kewajiban:

Pemilik wajib menyerahkan tempat dalam keadaan layak dipakai, menjaga agar penyewa dapat memakai tempat itu dengan tenang, dan melakukan perbaikan besar yang tidak disebabkan penyewa. Penyewa wajib membayar sewa tepat waktu, memakai tempat sesuai peruntukan, menjaganya seperti milik sendiri, dan tidak menyewakan lagi tanpa izin.

Pemilik tidak boleh masuk ke kamar sewaan sembarangan tanpa pemberitahuan, kecuali keadaan darurat. Penyewa pun tidak boleh mengubah bangunan secara berarti tanpa izin. Bila terjadi gangguan dari tetangga, baca hak tetangga dan gangguan bangunan.

Jika perselisihan tidak dapat diselesaikan sendiri, mediasi di tingkat Rukun Tetangga (RT) atau Rukun Warga (RW), atau lewat pihak netral, sering kali berhasil. Bila tidak, tempuh somasi dan jalur pengadilan sebagaimana diuraikan di atas.

Sewa yang berakhir karena kejadian tertentu

Sewa dapat berakhir lebih awal karena sebab di luar tanggal berakhir. Bangunan yang rusak berat akibat bencana, tempat dijual oleh pemilik, atau penyewa dimutasi kerja adalah contoh yang sering menimbulkan pertanyaan. Prinsipnya, periksa perjanjian: apakah ada klausul pengakhiran dini, jangka pemberitahuan, dan pengembalian sewa yang sudah dibayar. Bila perjanjian diam, rundingkan secara tertulis dan wajar. Pemilik yang menjual tempat sewaan sebaiknya memberi tahu pembeli bahwa ada penyewa dan memastikan hak penyewa dihormati sampai masa sewa selesai atau disepakati lain.

Mediasi di tingkat lingkungan

Pengurus RT atau RW sering menjadi penengah pertama sengketa kos dan kontrakan. Mediasi lingkungan murah dan cepat, tetapi hasilnya hanya efektif bila dituangkan tertulis dan ditandatangani kedua pihak. Catat kesepakatan: jumlah yang dikembalikan, tanggal serah terima, dan pernyataan bahwa urusan selesai. Pengurus lingkungan tidak berwenang memerintahkan pengosongan paksa, tetapi dapat membantu menyusun jadwal pindah yang wajar.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik boleh menyuruh pindah sebelum masa sewa habis? Pada dasarnya tidak, kecuali penyewa melanggar perjanjian secara berarti, seperti tidak membayar atau merusak, dan perjanjian membolehkan pengakhiran. Bahkan begitu, pengosongan paksa tetap melalui jalur hukum.

Bagaimana jika uang jaminan tidak dikembalikan? Tagih secara tertulis dengan rincian, lalu kirim somasi bila perlu. Jika tetap tidak dikembalikan, gugatan perdata dapat ditempuh. Simpan perjanjian, kuitansi, dan bukti serah terima.

Apakah penyewa wajib membayar bila pergi sebelum waktunya? Tergantung perjanjian. Sebagian perjanjian mewajibkan membayar sampai akhir periode, sebagian lain mengizinkan keluar dengan pemberitahuan. Periksa klausul pengakhiran dan denda dalam perjanjian Anda.

Ringkasan

• Sewa diatur perjanjian dan itikad baik; tulis semuanya.
• Berikan pemberitahuan tertulis untuk berhenti atau memperpanjang.
• Uang jaminan boleh dipotong untuk tunggakan dan kerusakan, bukan keausan wajar.
• Pemilik tidak boleh main hakim sendiri; pengosongan paksa lewat pengadilan.
• Buat berita acara serah terima dengan foto dan rincian jaminan.
• Sengketa dapat berlanjut ke somasi, mediasi, dan gugatan.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang sewa-menyewa (periksa teks resmi untuk nomor pasal).
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
• Peraturan Mahkamah Agung tentang gugatan sederhana (periksa batas nilai terbaru).

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Klausul Denda dan Ganti Rugi Wanprestasi: Batas, Cara Menghitung, dan Peran Hakim
• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Gugatan Sederhana: Cara Menagih Utang Kecil Tanpa Proses Panjang

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.