Diusir sebelum Masa Sewa Habis atau Penyewa Menunggak? Hak Penyewa dan Pemilik Rumah/Kos

Sewa-menyewa menurut KUHPerdata

Sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548 sampai Pasal 1600 KUHPerdata. Intinya, pemilik (pihak yang menyewakan) mengikatkan diri memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada penyewa selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disepakati. Perjanjian ini sah walaupun hanya lisan, tetapi perjanjian tertulis jauh lebih mudah dibuktikan.

Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak dan tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak atau alasan yang ditentukan undang-undang. Jadi, bila sewa setahun sudah dibayar lunas, pemilik terikat menyerahkan rumah atau kamar selama setahun penuh.

Kewajiban pemilik dan kewajiban penyewa

Menurut Pasal 1550 KUHPerdata, pemilik wajib:

• menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
• memelihara barang itu sehingga bisa dipakai sesuai tujuan;
• memberikan kepada penyewa kenikmatan yang tenteram selama sewa berlangsung.

Menurut Pasal 1560 KUHPerdata, penyewa wajib memakai barang sewaan sebagai "bapak rumah yang baik" sesuai tujuan dalam perjanjian, dan membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan. Pasal 1564 menambahkan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan yang terjadi selama sewa, kecuali ia membuktikan kerusakan terjadi bukan karena kesalahannya.

Penting juga Pasal 1576: dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan, kecuali telah diperjanjikan lain. Artinya pemilik baru harus menghormati sewa yang sedang berjalan.

Jika penyewa diusir sebelum masa sewa habis

Pengusiran sepihak oleh pemilik, padahal penyewa tidak melanggar perjanjian, adalah wanprestasi (ingkar janji) oleh pemilik. Penyewa dapat menuntut:

• tetap menempati rumah atau kamar sampai masa sewa habis (pemenuhan perjanjian);
• atau pengembalian uang sewa untuk sisa masa sewa yang belum dinikmati;
• ditambah ganti rugi yang nyata, misalnya biaya pindahan dan selisih harga sewa tempat baru, sesuai Pasal 1243 dan 1246 KUHPerdata (biaya, rugi, dan bunga);
• pengembalian uang jaminan (deposit) sesuai perjanjian.

Langkah praktisnya: jangan langsung keluar. Mintalah alasan tertulis, simpan bukti pembayaran dan perjanjian, lalu kirim somasi (surat teguran) agar pemilik menghentikan pengusiran atau mengembalikan uang. Jika tetap tidak ada penyelesaian, gugatan wanprestasi dapat diajukan ke Pengadilan Negeri. Untuk nilai kerugian kecil, gugatan sederhana (small claims) dengan nilai paling banyak Rp500 juta menurut Perma 4/2019 bisa menjadi pilihan karena diperiksa hakim tunggal dan relatif cepat.

Bagaimana jika pemilik punya alasan sah, misalnya rumah akan dipakai sendiri? Alasan itu tetap tidak membenarkan pemutusan sepihak, kecuali perjanjian memang memuat klausul pemutusan dini (misalnya dengan pemberitahuan 30 hari dan pengembalian sisa uang). Karena itu, baca kembali perjanjian Anda.

Jika penyewa menunggak pembayaran

Dari sisi pemilik, penyewa yang tidak membayar tepat waktu juga melakukan wanprestasi. Langkah yang sah adalah:

1. Tagih secara baik-baik dan catat setiap komunikasi.
2. Kirim surat peringatan atau somasi tertulis yang memuat jumlah tunggakan, batas waktu pembayaran, dan konsekuensinya. Pasal 1238 KUHPerdata mengatur bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau akta sejenis, atau berdasarkan perjanjian itu sendiri bila ditetapkan lalai lewat waktu.
3. Tawarkan penyelesaian: cicilan tunggakan, potongan dari deposit, atau kesepakatan tanggal keluar. Tuangkan dalam kesepakatan tertulis bertanda tangan.
4. Ajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri dengan tuntutan pembatalan sewa, pembayaran tunggakan, dan pengosongan. Pasal 1266 KUHPerdata mengatur bahwa pembatalan perjanjian karena wanprestasi harus dimintakan kepada hakim.
5. Eksekusi pengosongan dilakukan oleh juru sita pengadilan berdasarkan putusan, bukan oleh pemilik sendiri.

Bila perjanjian tertulis sudah memuat klausul bahwa sewa otomatis berakhir jika tunggakan melewati waktu tertentu, posisi pemilik lebih kuat dalam negosiasi. Meski begitu, jika penyewa tetap bertahan, pengosongan secara paksa tetap memerlukan jalur hukum.

Larangan main hakim sendiri

Baik pemilik maupun penyewa tidak boleh eigenrichting atau main hakim sendiri. Contoh tindakan yang berisiko pidana atau digugat perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata):

• mengganti kunci atau menggembok kamar saat penyewa sedang pergi;
• mengeluarkan dan menahan barang penyewa sebagai "jaminan" tunggakan;
• memutus listrik atau air untuk memaksa penyewa keluar;
• masuk ke kamar penyewa tanpa izin;
• di sisi penyewa: merusak barang atau menolak keluar setelah sewa habis dan tidak diperpanjang.

Tindakan seperti memasuki rumah atau pekarangan orang tanpa hak, merusak barang, atau menahan barang orang lain dapat masuk ranah pidana. Sejak 2 Januari 2026 berlaku KUHP baru (UU Nomor 1 Tahun 2023), sehingga nomor pasal yang dahulu dikenal dalam KUHP lama (misalnya Pasal 167 tentang memasuki pekarangan dan Pasal 406 tentang perusakan) kini memiliki padanan dengan nomor berbeda. Bila Anda menjadi korban, laporkan ke polisi dan biarkan penyidik menentukan pasalnya.

Untuk rumah yang ditempati bukan oleh pemilik, PP Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik juga mengatur bahwa sewa harus berdasarkan perjanjian dan penghuni wajib mengosongkan rumah setelah jangka waktu berakhir.

Bukti yang perlu disimpan

Dengan bukti lengkap, perundingan biasanya lebih cepat selesai dan, bila harus ke pengadilan, posisi Anda jauh lebih kuat.

• Perjanjian sewa tertulis, atau chat yang menunjukkan kesepakatan harga dan jangka waktu.
• Kuitansi, bukti transfer, dan catatan tunggakan.
• Foto kondisi kamar atau rumah saat masuk dan saat keluar.
• Surat peringatan, somasi, dan jawaban pihak lain.
• Saksi, misalnya penghuni kos lain atau pengurus RT.

Hal yang sering keliru

• Pemilik merasa boleh mengusir kapan saja karena "rumah saya sendiri". Selama sewa berjalan, hak pakai ada pada penyewa.
• Menahan barang penyewa sebagai jaminan tunggakan tanpa kesepakatan atau putusan pengadilan.
• Penyewa mengira boleh berhenti membayar karena ada kerusakan kecil. Sebaiknya laporkan kerusakan tertulis dan rundingkan, bukan menahan sewa sepihak.
• Mengira perjanjian lisan tidak berlaku. Perjanjian lisan tetap sah, hanya lebih sulit dibuktikan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Rumah yang saya sewa dijual. Apakah saya harus keluar?

Tidak otomatis. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan penjualan tidak memutuskan sewa yang sudah ada, kecuali diperjanjikan lain. Pemilik baru wajib menghormati sisa masa sewa Anda.

Berapa lama batas waktu somasi?

Undang-undang tidak menetapkan angka pasti. Dalam praktik 7 sampai 14 hari dianggap wajar, tetapi ikuti jangka waktu yang ada dalam perjanjian bila ada.

Apakah uang deposit wajib dikembalikan?

Ya, sesuai perjanjian, setelah dikurangi kerusakan yang dapat dibuktikan atau tunggakan. Minta perincian tertulis atas setiap potongan.

Penyewa kabur meninggalkan barang dan tunggakan. Apa yang harus saya lakukan?

Buat berita acara bersama RT atau saksi, foto barang, simpan dengan baik, dan kirim pemberitahuan ke alamat atau nomor penyewa. Jangan langsung menjual barangnya; tagih tunggakan melalui somasi atau gugatan.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1238, 1243, 1266, 1338, 1365, 1548 sampai 1600 (khususnya 1550, 1560, 1564, 1576)
• PP Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik
• Perma Nomor 2 Tahun 2015 jo. Perma Nomor 4 Tahun 2019 tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana
• UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP

Dalam kategori yang sama

• Hak Masyarakat Hukum Adat atas Tanah Ulayat: Pengakuan, Pendaftaran di BPN, dan Sengketa dengan Perusahaan
• Hak Masyarakat Hukum Adat atas Tanah Ulayat: Pengakuan, Pendaftaran di BPN, dan Sengketa dengan Perusahaan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.