Studi Kasus: Mediasi Wajib di Pengadilan atas Sengketa Jual Beli Ruko Kecil

Kasus singkat

Pak Andi membeli sebuah ruko kecil dua lantai dari Bu Sari. Mereka sepakat harga dan menulis kesepakatan di atas kertas bermeterai yang disebut perjanjian pengikatan jual beli (PJB). Pak Andi sudah membayar sebagian harga. Sisanya akan dibayar saat akta jual beli ditandatangani di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Namun tanggal penandatanganan terus mundur. Bu Sari menyebut Pak Andi telat melunasi. Pak Andi menyebut Bu Sari belum menyelesaikan urusan sertifikat. Pak Andi akhirnya menggugat ke pengadilan negeri. Pada sidang pertama, hakim memerintahkan mediasi.

Berikut ringkasan para pihak dan hal yang dipersoalkan.

Kronologi

Urutan peristiwa di bawah ini rekaan, tetapi pola seperti ini lazim terjadi pada jual beli properti kecil.

Masalah hukum yang muncul

Kasus ini menimbulkan beberapa pertanyaan yang harus dijawab satu per satu.

• Apakah PJB di bawah tangan sah dan mengikat kedua pihak?
• Siapa yang lebih dahulu melakukan wanprestasi, yaitu tidak memenuhi isi perjanjian?
• Apakah Bu Sari berhak membatalkan PJB sendiri lewat surat, tanpa putusan pengadilan?
• Apa akibat bagi uang yang sudah dibayarkan bila jual beli batal?
• Mengapa hakim mewajibkan mediasi, dan apa yang terjadi bila salah satu pihak tidak hadir?
• Bagaimana kesepakatan damai dikunci supaya tidak bisa digugat ulang?

Aturan yang berlaku

Berikut aturan pokoknya dalam bahasa sehari-hari.

Perjanjian mengikat para pihak. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya. Syarat sah perjanjian adalah kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. PJB di bawah tangan pada dasarnya bisa mengikat sebagai perjanjian. Namun PJB bukan akta jual beli. Peralihan hak atas tanah dan bangunan baru dianggap selesai bila dilakukan lewat akta PPAT dan didaftarkan di kantor pertanahan.

Pembatalan perjanjian timbal balik. KUHPerdata menyebut bahwa syarat batal karena salah satu pihak ingkar dianggap selalu ada dalam perjanjian timbal balik. Tetapi pembatalan itu harus dimintakan kepada hakim. Karena itu, surat sepihak yang menyatakan "perjanjian batal" biasanya tidak otomatis menyelesaikan masalah, terutama bila pihak lain keberatan. Perjanjian dapat menyimpang dari ketentuan ini, jadi isi klausul pembatalan dalam PJB perlu dibaca teliti.

Mediasi wajib. Mahkamah Agung mengatur mediasi di pengadilan lewat Peraturan Mahkamah Agung (Perma). Pada pokoknya, perkara perdata yang diajukan ke pengadilan tingkat pertama wajib lebih dulu menempuh mediasi. Hakim memerintahkan para pihak memilih mediator, yang bisa hakim atau pihak lain bersertifikat. Waktu mediasi dibatasi, dan dapat diperpanjang dengan syarat tertentu. Bila salah satu pihak tidak beritikad baik, Perma mengatur akibatnya, termasuk akibat terhadap biaya perkara dan gugatan. Teks lengkap dan perubahan terbaru perlu diperiksa pada sumber resmi Mahkamah Agung.

Akta perdamaian. Bila mediasi berhasil dan para pihak sepakat, kesepakatan dituangkan dalam kesepakatan perdamaian. Para pihak dapat meminta hakim menguatkannya menjadi akta perdamaian dalam bentuk putusan. Akta perdamaian punya kekuatan seperti putusan yang sudah tetap, dan dapat dieksekusi bila salah satu pihak tidak menjalankannya. Ini dibahas lebih rinci pada akta perdamaian dan kekuatannya.

Hukum acara yang lama dan baru. Aturan acara perdata masih mengacu pada HIR (Herzien Inlandsch Reglement, aturan acara peninggalan masa kolonial) untuk Jawa dan Madura. Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) yang baru berlaku sejak 2 Januari 2026 mengatur perkara pidana, bukan perdata, sehingga tidak mengubah mediasi dalam kasus ini.

Perbedaan PJB dan akta jual beli. PJB adalah janji untuk menjual dan membeli di kemudian hari. Akta jual beli (AJB) adalah akta resmi yang dibuat PPAT dan menjadi dasar balik nama sertifikat. Banyak sengketa muncul karena pembeli merasa sudah "membeli" padahal baru memegang PJB, sedangkan penjual masih tercatat sebagai pemilik. Selama AJB belum dibuat, pembeli pada dasarnya baru memegang hak menuntut agar jual beli dilaksanakan, bukan hak milik. Karena itu, dalam kasus ini yang dituntut Pak Andi adalah pelaksanaan perjanjian atau ganti rugi, bukan pengakuan bahwa ruko sudah miliknya.

Beban membuktikan. Dalam perkara perdata, pihak yang mengajukan dalil wajib membuktikannya. Pak Andi harus membuktikan adanya perjanjian dan pembayaran. Bu Sari harus membuktikan dalil bahwa Pak Andi terlambat. Alat bukti perdata yang lazim adalah surat, saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Penjelasannya ada pada alat bukti perdata, saksi dan surat.

Analisis: aturan diterapkan ke fakta

Argumen Pak Andi. Pak Andi akan menyatakan bahwa PJB sah dan ia sudah mencicil sesuai kesepakatan. Ia akan menunjuk bukti transfer dan pesan yang menunjukkan bahwa pelunasan memang dijanjikan setelah sertifikat siap. Menurutnya, yang belum memenuhi kewajiban justru Bu Sari karena belum menyelesaikan sertifikat. Ia ingin jual beli dilanjutkan, atau bila batal, uangnya kembali dengan ganti rugi.

Titik lemah Pak Andi. Bila PJB menyebut tanggal pelunasan secara tegas dan tidak mengaitkannya dengan sertifikat, Bu Sari bisa berkata Pak Andi yang terlambat. Pak Andi juga lemah bila janji "pelunasan setelah sertifikat siap" hanya ada secara lisan.

Argumen Bu Sari. Bu Sari akan menyatakan bahwa pelunasan terlambat dari tanggal yang disepakati, sehingga ia berhak menganggap perjanjian berakhir. Ia akan menunjuk klausul pembatalan dalam PJB, bila ada, dan surat yang ia kirim pada Agustus.

Titik lemah Bu Sari. Surat pembatalan sepihak tidak otomatis sah bila Pak Andi keberatan. Bu Sari juga bisa dinilai ikut lalai bila ia memang berkewajiban menyiapkan sertifikat dan tidak melakukannya. Selain itu, ia sudah menerima sebagian uang. Pertanyaan tentang bagaimana uang itu diperlakukan akan menjadi pusat perhatian hakim.

Posisi mediasi. Karena kedua pihak punya kelemahan, mediasi sering menjadi jalan yang masuk akal. Mediator tidak memutus siapa yang benar. Mediator membantu kedua pihak menemukan titik temu, misalnya jadwal pelunasan baru disertai kepastian sertifikat, atau pembatalan dengan pengembalian uang sebagian. Pembahasan umum tentang mediasi dapat dibaca di mediasi wajib di pengadilan.

Contoh: pada sesi pertama, mediator meminta Pak Andi dan Bu Sari menyampaikan kepentingan masing-masing, bukan hanya tuntutan. Ternyata Pak Andi masih ingin memiliki ruko itu, sedangkan Bu Sari butuh kepastian bahwa pelunasan terjadi. Dari situ mereka membahas jadwal: Bu Sari menyelesaikan pemecahan sertifikat dalam waktu tertentu, lalu Pak Andi melunasi dalam sekian hari setelah sertifikat diserahkan. Rumusan ini fiktif, tetapi menggambarkan cara mediasi bekerja.

Kepentingan di balik tuntutan. Dalam mediasi, ada beda antara posisi dan kepentingan. Posisi Bu Sari adalah "perjanjian sudah batal". Kepentingannya mungkin kepastian pembayaran dan bebas dari beban mengurus sertifikat sendirian. Posisi Pak Andi adalah "lanjutkan jual beli". Kepentingannya adalah kepastian memperoleh ruko untuk usahanya. Ketika kepentingan dibuka, solusi kreatif muncul, misalnya pembayaran bertahap yang dikaitkan dengan penyerahan dokumen, atau penyerahan sebagian biaya pengurusan sertifikat oleh pembeli yang kemudian diperhitungkan dalam harga.

Risiko bila tidak damai. Bila mediasi gagal, kedua pihak menghadapi proses pembuktian yang memakan waktu dan biaya. Pak Andi berisiko bila ia tidak dapat membuktikan janji tentang sertifikat. Bu Sari berisiko bila hakim menilai pembatalan sepihak tidak sah, sehingga ia harus menjalankan perjanjian atau mengganti kerugian. Kedua risiko ini sering menjadi bahan pertimbangan yang mendorong pihak-pihak duduk berunding.

Bukti yang dibutuhkan. Untuk Pak Andi: PJB asli, bukti transfer, pesan atau surat yang menunjukkan jadwal pelunasan, somasi, dan bukti bahwa sertifikat belum siap. Untuk Bu Sari: PJB, surat pembatalan, bukti pengiriman surat, dan bukti bahwa ia sudah mengurus sertifikat atau bahwa pelunasan terlambat. Bukti elektronik seperti pesan singkat dapat dipertimbangkan, tetapi keaslian dan konteksnya akan diuji. Untuk mengenal syarat sah bukti elektronik, lihat transaksi elektronik, tanda tangan digital, dan sertifikasi.

Langkah yang dapat ditempuh

Berikut urutan langkah yang realistis bagi pihak yang berada di posisi seperti Pak Andi atau Bu Sari.

1. Kumpulkan dokumen: PJB, bukti pembayaran, korespondensi, salinan sertifikat atau dokumen tanah, dan surat-surat yang pernah dikirim.
2. Susun kronologi singkat dengan tanggal. Mediator dan hakim sangat terbantu bila peristiwa tersusun rapi.
3. Hadiri semua sesi mediasi. Ketidakhadiran tanpa alasan dapat membawa akibat hukum menurut Perma.
4. Tentukan batas minimal dan hasil yang diinginkan sebelum mediasi dimulai. Pikirkan beberapa pilihan, misalnya melanjutkan jual beli, merevisi jadwal, atau membatalkan dengan pengembalian dana.
5. Bila sepakat, minta rumusan kesepakatan ditulis jelas: siapa melakukan apa, kapan, dan apa akibat bila tidak dilakukan.
6. Mohon kesepakatan dikuatkan menjadi akta perdamaian agar punya kekuatan eksekusi.
7. Bila gagal, mediator melapor kepada hakim, dan perkara berlanjut ke pemeriksaan pokok. Ringkasan dan dokumen mediasi pada dasarnya bersifat rahasia dan tidak boleh dipakai sebagai bukti pada tahap berikutnya.

Kemungkinan hasil

Hasil perkara seperti ini tergantung bukti dan penilaian hakim. Tidak ada jaminan bagi pihak mana pun. Beberapa skenario yang lazim:

Pada setiap skenario, kedua pihak tetap perlu memikirkan kebutuhan praktisnya: kepastian sertifikat, kepastian pembayaran, dan nasib uang yang sudah dibayarkan.

Pelajaran dan kesalahan yang bisa dihindari

Contoh klausul dan surat singkat

Contoh klausul PJB yang lebih jelas (fiktif):

Contoh: "Pelunasan dilakukan paling lambat 14 hari kalender setelah PIHAK PERTAMA menyerahkan sertifikat yang telah dipecah atas nama PIHAK PERTAMA. Bila penyerahan sertifikat belum terjadi pada 30 Juni, PIHAK KEDUA berhak menunda pelunasan tanpa dikenai denda. Bila salah satu pihak lalai, pihak lain wajib memberi teguran tertulis dan waktu 14 hari untuk memperbaiki sebelum menuntut."

Contoh singkat isi kesepakatan perdamaian (fiktif): "Para pihak sepakat bahwa jual beli dilanjutkan. PIHAK PERTAMA menyerahkan sertifikat paling lambat 60 hari sejak kesepakatan ini. PIHAK KEDUA melunasi paling lambat 14 hari setelahnya. Akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT yang disepakati. Biaya PPAT ditanggung sesuai pembagian yang tertulis. Para pihak sepakat tidak saling menuntut atas hal yang sudah diselesaikan dalam kesepakatan ini."

Isi seperti ini perlu disesuaikan dengan kondisi nyata, dan sebaiknya ditinjau advokat atau notaris. Pengurusan akta jual beli dibahas pada jual beli tanah, akta jual beli, dan balik nama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah mediasi di pengadilan wajib diikuti? Pada dasarnya ya untuk perkara perdata tingkat pertama, sesuai Perma tentang mediasi. Akibat bila tidak hadir atau tidak beritikad baik diatur dalam Perma itu, jadi periksa teks resmi yang berlaku.

Apakah isi mediasi bisa dipakai sebagai bukti di sidang? Secara prinsip, proses mediasi bersifat tertutup dan bersifat rahasia. Pernyataan yang disampaikan dalam mediasi tidak boleh dijadikan bukti dalam perkara yang sama bila mediasi gagal. Periksa teks Perma untuk rinciannya.

Apakah kesepakatan damai bisa dibatalkan? Setelah dikuatkan sebagai akta perdamaian, kekuatannya seperti putusan yang sudah tetap, sehingga sangat sulit dibatalkan. Karena itu isi kesepakatan perlu dipikirkan masak-masak sebelum ditandatangani.

Bagaimana kalau pihak lain tidak melaksanakan akta perdamaian? Pihak yang dirugikan dapat meminta eksekusi lewat pengadilan. Prosedur rincinya dapat ditanyakan ke kepaniteraan atau advokat.

Ringkasan

Kasus fiktif Pak Andi dan Bu Sari memperlihatkan bahwa sengketa jual beli ruko kecil sering muncul dari perjanjian yang kurang jelas, terutama soal siapa menyiapkan sertifikat dan kapan pelunasan jatuh tempo. Pengadilan mewajibkan mediasi lebih dulu supaya para pihak berkesempatan menemukan solusi sendiri. Mediator tidak memutus perkara. Bila damai tercapai, kesepakatan dapat dikuatkan menjadi akta perdamaian. Bila gagal, perkara berlanjut dan hasilnya tergantung bukti dan penilaian hakim. Pelajaran utamanya: tulis semua janji, simpan bukti pembayaran, jangan membatalkan perjanjian sepihak, dan datang ke mediasi dengan persiapan.

Dasar hukum

• KUHPerdata (Burgerlijk Wetboek) tentang perjanjian, wanprestasi, dan pembatalan perjanjian timbal balik
• Peraturan Mahkamah Agung tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan (periksa nomor dan versi terbaru pada situs resmi Mahkamah Agung)
• HIR (Herzien Inlandsch Reglement) sebagai hukum acara perdata

Baca juga

• Mediasi Wajib di Pengadilan: Tahapan, Mediator, dan Akta Perdamaian
• Akta perdamaian dan kekuatannya
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah: dari Somasi sampai Putusan
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.