Menyewakan Apartemen Harian: Aturan Penghuni, Sanksi, dan Risiko Pemilik

Apa yang dimaksud sewa harian

Sewa harian adalah penyewaan unit untuk jangka sangat pendek, mulai dari satu malam hingga beberapa hari. Tamu berganti-ganti, sering lewat platform pemesanan daring. Berbeda dengan sewa tahunan, tamu harian tidak mengenal lingkungan, tidak ikut tata tertib sejak awal, dan keluar-masuk lebih sering.

Karena itu sewa harian sering dianggap sebagai kegiatan penginapan, bukan sekadar hunian. Anggapan ini berpengaruh besar pada aturan yang dipakai, baik di apartemen maupun di tingkat daerah.

Apartemen dan hak pemilik

Apartemen termasuk rumah susun, yaitu bangunan bertingkat yang terbagi atas bagian milik perorangan dan bagian milik bersama. Pemilik unit memegang sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM sarusun). Hak ini nyata, tetapi menempel pada kehidupan bersama: lift, lobi, listrik, air, dan keamanan dipakai bersama.

UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menempatkan pengelolaan kepentingan bersama pada organisasi pemilik dan penghuni, yaitu Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Perhimpunan menyusun anggaran dasar dan anggaran rumah tangga (AD/ART) serta tata tertib kepenghunian. Penjelasan dasarnya ada di apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS.

Artinya, hak memiliki unit dibatasi oleh kesepakatan bersama yang sah. Seorang pemilik tidak boleh mengabaikan tata tertib hanya karena unit itu miliknya.

Apa yang biasanya diatur dalam tata tertib

Isi tata tertib berbeda dari satu apartemen ke apartemen lain, tetapi pola yang umum meliputi:

Setiap angka dan sanksi bergantung pada dokumen apartemen yang bersangkutan, sehingga tidak ada satu angka baku untuk semua. Baca sendiri dokumennya dan simpan salinan.

Apakah pengelola boleh melarang

Pada umumnya, ya, sepanjang larangan itu bersumber dari aturan yang sah. Dasar yang kuat biasanya:

1. AD/ART atau tata tertib yang disahkan melalui musyawarah perhimpunan.
2. Peruntukan bangunan dan izin yang menyatakan bangunan itu hunian.
3. Perjanjian pengikatan jual beli atau akta jual beli yang memuat kewajiban mematuhi tata tertib.

Larangan akan lebih sulit dipertahankan bila hanya berupa pengumuman sepihak tanpa dasar tertulis atau tanpa proses musyawarah. Pemilik yang berkeberatan dapat menanyakan dasar aturan, meminta salinan, dan menyampaikan keberatan melalui mekanisme perhimpunan. Mengubah aturan lewat rapat jauh lebih efektif daripada melawan di lobi.

Perlu dicatat juga bahwa pengelola dan perhimpunan tidak boleh bertindak sewenang-wenang. Tindakan seperti memutus listrik atau air penghuni karena sengketa iuran atau tata tertib dapat dipersoalkan. Lihat pula hak dan tanggung jawab iuran lingkungan untuk pola yang serupa di perumahan.

Izin usaha dan aturan daerah

Menyewakan secara harian dengan tujuan komersial dapat dianggap kegiatan usaha akomodasi. Pemerintah daerah biasanya mengatur izin usaha pariwisata dan pajak daerah terkait penginapan. Dasar kewajiban perizinan berusaha ada di sistem perizinan berusaha terintegrasi secara elektronik (OSS). Aturan rinci berbeda per daerah, sehingga periksa dengan dinas terkait di kota Anda. Artikel ini tidak membahas aspek pajaknya.

Selain itu, ingatlah bahwa peruntukan bangunan tertulis dalam dokumen perizinan. Bila apartemen berizin hunian, penggunaan sebagai penginapan dapat dipersoalkan oleh pengelola maupun penghuni lain.

Perjanjian dengan tamu atau penyewa

Hubungan pemilik dengan tamu adalah sewa-menyewa. Walau sederhana, sebaiknya ada kesepakatan yang jelas, setidaknya mengenai:

• identitas tamu dan jumlah orang yang menginap;
• tanggal masuk dan keluar;
• biaya, uang jaminan, dan cara pengembaliannya;
• kewajiban mematuhi tata tertib apartemen;
• tanggung jawab bila terjadi kerusakan atau keluhan;
• kontak darurat.

Kewajiban pemilik menyerahkan barang sewa dan menjaga agar penyewa menikmatinya dengan tenteram diatur dalam KUH Perdata tentang sewa-menyewa. Penjelasan umumnya ada di hak penyewa kos dan kontrakan dan sewa-menyewa rumah dan hak penyewa.

Risiko bagi pemilik

Risiko yang paling nyata:

• Sanksi dari pengelola. Misalnya teguran, denda, atau pembatasan akses kartu tamu menurut tata tertib yang berlaku.
• Gugatan penghuni lain. Penghuni yang terganggu dapat mengadu ke pengelola atau menempuh jalur perdata melalui gugatan perbuatan melawan hukum.
• Tanggung jawab atas perbuatan tamu. Pemilik dapat diminta bertanggung jawab atas kerusakan fasilitas bersama yang diakibatkan tamunya.
• Pelanggaran izin usaha. Beroperasi tanpa izin yang diwajibkan berisiko ditindak pemerintah daerah.
• Risiko keamanan. Tamu yang tidak terdata menyulitkan penelusuran bila terjadi tindak pidana.
• Asuransi. Polis hunian biasa mungkin tidak menanggung kerugian saat unit dipakai sebagai penginapan.

Contoh: Bu Sari (nama fiktif) memiliki satu unit apartemen dan menyewakannya harian lewat aplikasi. Penghuni sebelah mengeluh karena tamu sering berisik dan kartu akses dipinjamkan. Pengelola mengirim teguran tertulis yang merujuk tata tertib, lalu menonaktifkan kartu tamu. Bu Sari mempertanyakan dasar larangan itu. Ketika membaca AD/ART, ia menemukan bahwa masa sewa minimum telah disahkan dalam musyawarah. Ia akhirnya beralih ke sewa bulanan dan menyampaikan usulan perubahan aturan melalui rapat perhimpunan.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Kumpulkan dokumen: AD/ART, tata tertib, perjanjian jual beli, dan sertipikat.
2. Baca bagian peruntukan dan sewa dengan teliti.
3. Tanyakan kepada pengelola secara tertulis apakah sewa harian diperbolehkan, dan simpan jawabannya.
4. Cek izin ke dinas penanaman modal atau dinas pariwisata di daerah Anda.
5. Susun perjanjian sewa dengan tamu, termasuk aturan tata tertib.
6. Rencanakan penanganan keluhan, termasuk siapa yang dapat dihubungi saat tamu bermasalah.
7. Pertimbangkan alternatif, misalnya sewa bulanan atau tahunan yang biasanya lebih sesuai dengan peruntukan hunian.

Hubungan dengan penghuni lain

Hidup di apartemen berarti berbagi dinding, lorong, dan lift. Keluhan penghuni biasanya muncul dari tiga hal: kebisingan, keamanan, dan penggunaan fasilitas bersama. Tamu harian yang datang larut malam, membawa banyak orang, atau mengabaikan aturan kolam renang dan ruang bersama cepat memancing kekesalan.

Penghuni berhak atas ketenangan. Bila pengelola dan pemilik tidak menanggapi, penghuni dapat menyampaikan keluhan tertulis, meminta mediasi di perhimpunan, atau menempuh jalur perdata. Pemilik yang sejak awal menetapkan aturan bagi tamunya, misalnya larangan pesta dan batas jam masuk, biasanya terhindar dari konflik.

Pengelola dan perhimpunan: siapa berwenang

Dua pihak sering tertukar. Pengelola adalah badan usaha yang menjalankan operasional gedung, seperti kebersihan, keamanan, dan perawatan. Perhimpunan pemilik dan penghuni (PPPSRS) adalah wadah pemilik dan penghuni yang menentukan kebijakan bersama. Pada praktiknya pengelola dapat ditunjuk oleh perhimpunan, atau dalam masa awal ditunjuk pengembang.

Bila aturan sewa harian dibuat oleh pengelola tanpa pengesahan perhimpunan, pemilik dapat menanyakan kekuatan hukumnya. Sebaliknya, aturan yang sudah disahkan perhimpunan sulit dibantah secara sepihak. Karena itu penting hadir dalam rapat perhimpunan dan memberikan suara.

Bila sengketa tidak selesai

Urutan penyelesaian yang masuk akal:

1. Dialog dengan pengelola dan pengurus perhimpunan.
2. Surat keberatan tertulis dengan dasar yang jelas.
3. Mediasi, bila disediakan oleh perhimpunan atau pemerintah daerah.
4. Gugatan ke pengadilan sebagai langkah terakhir.

Gugatan memerlukan waktu dan biaya, sedangkan hubungan dengan tetangga terus berlanjut. Dalam banyak kasus, kompromi seperti menyewakan minimal sebulan atau menetapkan jumlah tamu lebih menguntungkan semua pihak.

Catatan tentang asuransi dan tanggung jawab

Sebelum menyewakan, periksa polis asuransi unit. Banyak polis hanya menanggung hunian biasa, sehingga kerugian akibat tamu atau kebakaran saat disewakan komersial bisa ditolak. Tanyakan kepada perusahaan asuransi secara tertulis. Bacaan terkait: klaim asuransi ditolak.

Alternatif yang lebih aman

Bila pemilik ingin tetap memperoleh pendapatan dari unitnya, ada pilihan yang umumnya lebih sejalan dengan peruntukan hunian: sewa bulanan, sewa tahunan, atau sewa dengan masa minimum tertentu. Pilihan ini mengurangi pergantian tamu, memudahkan pelaporan kepada pengelola, dan menekan risiko keluhan. Pemilik juga dapat mengajukan usulan perubahan tata tertib dalam rapat perhimpunan, misalnya penyediaan zona tamu jangka pendek, dengan dukungan suara pemilik lain. Perubahan aturan yang disahkan secara sah jauh lebih kuat daripada praktik diam-diam.

Satu hal lagi yang patut dipertimbangkan: keterbukaan kepada pengelola. Pemilik yang memberi tahu rencana sewa, menyerahkan data tamu, dan menaati aturan jam masuk biasanya lebih mudah dicari jalan tengahnya daripada pemilik yang bersembunyi.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira sertipikat atas nama sendiri berarti bebas dari tata tertib.
• Tidak membaca AD/ART sebelum membeli unit untuk disewakan.
• Meminjamkan kartu akses kepada tamu tanpa melapor.
• Mengabaikan teguran tertulis pengelola sampai menumpuk menjadi sengketa.
• Tidak membuat perjanjian tertulis dengan tamu.
• Memasang iklan dengan menyebut fasilitas yang sebenarnya hanya boleh dipakai penghuni tetap.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik unit boleh menyewakan harian bila tata tertib melarangnya? Tata tertib yang sah mengikat pemilik. Pemilik tetap dapat menyampaikan keberatan dan mengusulkan perubahan melalui musyawarah perhimpunan, tetapi sebelum aturan berubah, ia wajib mematuhinya.

Apakah pengelola boleh memutus akses listrik atau air sebagai sanksi? Pemutusan layanan dasar sepihak mudah dipersoalkan. Sanksi harus bersumber dari aturan yang sah dan proporsional. Bila hal ini terjadi, kumpulkan bukti dan ajukan keberatan tertulis.

Apakah menyewakan bulanan juga dibatasi? Banyak apartemen memperbolehkan sewa bulanan atau tahunan, dengan kewajiban melapor kepada pengelola. Periksa tata tertib masing-masing.

Ringkasan

Pemilik unit apartemen memiliki hak, tetapi hak itu dibatasi tata tertib bersama yang sah, peruntukan bangunan, dan aturan perizinan. Sewa harian berisiko menimbulkan sanksi pengelola, keluhan penghuni, dan pelanggaran izin usaha. Baca dokumen apartemen, tanyakan secara tertulis, buat perjanjian dengan tamu, dan pertimbangkan sewa jangka lebih panjang. Bila sengketa muncul, mulai dari musyawarah sebelum menempuh jalur hukum.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang sewa-menyewa.

Baca juga

• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni
• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Perbuatan Melawan Hukum: Dasar Gugatan Ganti Rugi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.