Retribusi PBG: Cara Dihitung, Kapan Dibayar, dan Jalur Keberatan

Biaya yang sering membuat kaget

Pak Hendra mengajukan PBG untuk rumah dua lantai seluas 180 meter persegi melalui SIMBG. Setelah konsultasi teknis, ia menerima tagihan retribusi yang jauh lebih besar daripada perkiraannya. Tetangganya yang membangun rumah satu lantai hanya membayar sebagian kecil dari angka itu.

Perbedaan ini wajar karena retribusi PBG dihitung dari fungsi, klasifikasi, dan luas bangunan. Artikel ini menjelaskan dasar hukumnya, cara menghitung secara garis besar, serta pilihan bila Anda keberatan.

Dasar hukum retribusi PBG

UU 1/2022 membagi retribusi menjadi tiga jenis: jasa umum, jasa usaha, dan perizinan tertentu (Pasal 87 ayat (1)). Persetujuan bangunan gedung termasuk objek retribusi perizinan tertentu (Pasal 88 ayat (4) huruf a). Pasal 88 ayat (5) menyebut retribusi PBG sebagai pungutan atas penerbitan PBG oleh daerah.

Prinsip hitungnya ada di Pasal 90: besaran retribusi adalah tingkat penggunaan jasa dikalikan tarif. Tarif dan rincian rumusnya ditetapkan Perda masing-masing daerah.

Cara retribusi ditetapkan

Alurnya diatur dalam Pasal 261 PP 16/2021 tentang Pelaksanaan UU Bangunan Gedung:

1. Pemohon menyerahkan surat pernyataan pemenuhan standar teknis yang dilengkapi perhitungan teknis untuk retribusi.
2. Dinas Teknis menetapkan nilai retribusi berdasarkan perhitungan tersebut.
3. Nilai retribusi ditetapkan berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi.
4. Indeks terintegrasi ditentukan oleh fungsi dan klasifikasi bangunan gedung. Harga satuan retribusi ditetapkan pemerintah daerah kabupaten/kota.
5. Pemohon membayar retribusi, lalu DPMPTSP menerbitkan PBG setelah menerima bukti bayar.

Faktor	Pengaruh pada retribusi	Siapa yang menentukan
Luas bangunan	Makin luas, makin besar	Data rencana teknis pemohon
Fungsi bangunan	Hunian, usaha, sosial, dan lainnya memakai indeks berbeda	Ketentuan indeks dalam peraturan
Klasifikasi	Kompleksitas, ketinggian, dan risiko memengaruhi indeks	Dinas Teknis
Harga satuan retribusi	Nilai rupiah per satuan luas	Pemerintah daerah lewat Perda/Perkada

🖼️ Lihat tabel ini sebagai infografik (bisa diunduh dan dibagikan)

Rumus lengkap, termasuk koefisien yang dipakai, tercantum dalam Perda retribusi daerah. Cari Perda daerah Anda melalui Database Perda, lalu bandingkan dengan rincian perhitungan di SIMBG.

Bangunan yang sudah berdiri

Pasal 262 ayat (1) huruf b PP 16/2021 menyediakan layanan PBG untuk bangunan yang sudah terbangun tetapi belum memiliki PBG. Menurut ayat (4), prosesnya bersamaan dengan penerbitan SLF. Retribusi tetap dihitung, sehingga pemilik bangunan lama perlu menyiapkan dana dan dokumen teknis.

PBG perubahan diperlukan antara lain bila fungsi, jumlah lapis, luas, atau tampak bangunan berubah (ayat (2)). Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan tidak memerlukan PBG perubahan (ayat (3)).

Keringanan yang tersedia

PP 16/2021 menyebut keringanan retribusi PBG sebagai bentuk insentif untuk bangunan cagar budaya yang dilestarikan (Pasal 100) dan bangunan gedung hijau (Pasal 122). Di luar itu, Pasal 96 UU 1/2022 dan Pasal 102 PP 35/2023 memberi kewenangan kepala daerah untuk memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, atau penundaan atas pokok dan/atau sanksi retribusi.

Pertimbangannya antara lain kemampuan membayar wajib retribusi. Beberapa daerah juga mengatur keringanan untuk rumah masyarakat berpenghasilan rendah; syaratnya tercantum dalam Perda masing-masing.

Bila Anda tidak setuju dengan nilainya

Pasal 92 PP 35/2023 mengatur keberatan retribusi. Keberatan diajukan tertulis dalam bahasa Indonesia dengan alasan jelas, paling lama tiga bulan sejak SKRD dikirim, kecuali ada keadaan kahar. Kepala daerah wajib memutus dalam enam bulan; bila lewat, keberatan dianggap diterima seluruhnya (Pasal 93).

Bila keberatan diterima dan Anda sudah membayar lebih, kelebihan dikembalikan. Pasal 105 ayat (3) mewajibkan keputusan atas permohonan pengembalian kelebihan retribusi paling lama enam bulan.

Sanksi dan tenggat lain

• Untuk wajib retribusi yang terlambat atau kurang membayar, Pasal 65 ayat (5) PP 35/2023 mengatur bunga 1% per bulan, paling lama 24 bulan, ditagih dengan STRD.
• Hak menagih retribusi kedaluwarsa setelah tiga tahun sejak terutang, kecuali ada tindak pidana. Kedaluwarsa tertangguh bila ada surat teguran atau pengakuan utang (Pasal 86).
• Setelah PBG terbit, pemohon wajib menyampaikan jadwal mulai konstruksi melalui SIMBG. Bila tetap tidak disampaikan setelah dua kali klarifikasi dalam enam bulan, PBG dapat dicabut (Pasal 263 PP 16/2021).

Langkah praktis

1. Sebelum mengajukan, minta simulasi retribusi dari Dinas Teknis atau petugas SIMBG.
2. Pastikan luas dan fungsi bangunan di gambar sudah benar, karena kesalahan data langsung memengaruhi tagihan.
3. Simpan SKRD dan catat tanggal pengirimannya untuk menghitung tenggat keberatan.
4. Bila nilainya tidak sesuai Perda, ajukan keberatan tertulis dan lampirkan perhitungan Anda.
5. Bayar hanya melalui kanal resmi pemerintah daerah dan simpan bukti bayar.

Hal yang sering keliru

• Menyamakan retribusi PBG dengan biaya jasa arsitek atau konsultan. Retribusi dibayar ke kas daerah, sedangkan jasa konsultan dibayar ke penyedia jasa.
• Mengecilkan luas di gambar agar retribusi turun. Ketidaksesuaian antara PBG dan bangunan nyata dapat berujung sanksi administratif.
• Membiarkan SKRD lewat tiga bulan sebelum mempersoalkannya, sehingga hak keberatan hilang.
• Mengira PBG berlaku selamanya walau konstruksi tak kunjung dimulai dan jadwal tidak dilaporkan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah retribusi PBG sama di semua daerah?

Tidak. Harga satuan retribusi ditetapkan pemerintah kabupaten/kota, sehingga bangunan serupa bisa dikenai retribusi berbeda di daerah lain.

Apakah PBG bisa terbit sebelum retribusi dibayar?

Menurut Pasal 261 ayat (7) PP 16/2021, PBG diterbitkan setelah DPMPTSP menerima bukti pembayaran retribusi.

Apakah renovasi kecil dikenai retribusi PBG?

Pemeliharaan dan perawatan tidak memerlukan PBG perubahan. Perubahan luas, lapis, fungsi, atau tampak memerlukan PBG perubahan dan dapat dikenai retribusi.

Ke mana mengajukan keberatan?

Kepada kepala daerah atau pejabat yang ditunjuk, biasanya melalui instansi yang menerbitkan SKRD. Tata caranya diatur dalam peraturan kepala daerah.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Dalam kategori yang sama

• Rumah Kos, Homestay, dan Sewa Harian: Kapan Kena PBJT Jasa Perhotelan Menurut UU 1/2022
• Tunggakan PBB-P2 Bertahun-tahun: Bunga, Surat Paksa, dan Kedaluwarsa Penagihan Lima Tahun
• BPHTB Terutang Sejak PPJB: Kapan Dibayar dan Bagaimana Jika Jual Beli Batal

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.