Tunggakan PBB-P2 Bertahun-tahun: Bunga, Surat Paksa, dan Kedaluwarsa Penagihan Lima Tahun

Rumah warisan dengan tunggakan delapan tahun

Mas Fajar dan dua adiknya mewarisi rumah orang tua. Saat hendak menjual, mereka baru tahu PBB-P2 rumah itu belum dibayar sejak 2018. Calon pembeli meminta tunggakan diselesaikan dulu. Mereka bertanya: apakah semua tunggakan wajib dibayar, berapa dendanya, dan adakah yang sudah kedaluwarsa?

Aturan tentang sanksi, penagihan, dan kedaluwarsa pajak daerah kini dimuat dalam PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, sebagai pelaksanaan UU 1/2022.

Bunga keterlambatan

PBB-P2 dipungut berdasarkan penetapan kepala daerah melalui SPPT (Pasal 3 ayat (3) PP 35/2023). Jatuh temponya paling lama enam bulan sejak SPPT dikirim (Pasal 59 ayat (5) huruf b).

Bila tidak dibayar tepat waktu, wajib pajak dikenai sanksi bunga 1% per bulan dari pajak yang tidak atau kurang dibayar. Bunga dihitung dari jatuh tempo sampai tanggal bayar, paling lama 24 bulan, dan bagian bulan dihitung penuh (Pasal 59 ayat (7)). Tagihannya memakai STPD, yang dapat diterbitkan dalam lima tahun sejak pajak terutang (Pasal 78).

Contoh: pokok PBB-P2 Rp800.000 terlambat 30 bulan. Bunga dibatasi 24 bulan, sehingga sanksinya 24% × Rp800.000 = Rp192.000. Total tagihan untuk tahun itu Rp992.000.

Tahap penagihan

Pasal 81 PP 35/2023 mengatur urutan penagihan. Ringkasnya sebagai berikut.

Tahap	Isi	Tenggat yang diatur
Surat Teguran	Memuat batas waktu pelunasan	Sesuai yang tercantum di surat
Surat Paksa	Disampaikan jurusita pajak bila teguran diabaikan	Pelunasan dalam 2×24 jam
Penyitaan	Berdasarkan surat perintah melaksanakan penyitaan	Setelah 2×24 jam Surat Paksa lewat
Pengumuman lelang	Barang sitaan diumumkan untuk dilelang	Paling cepat 14 hari sejak penyitaan
Lelang	Melalui kantor lelang	Paling cepat 14 hari sejak pengumuman

🖼️ Lihat tabel ini sebagai infografik (bisa diunduh dan dibagikan)

Hasil lelang dipakai lebih dulu untuk biaya penagihan, lalu untuk melunasi utang pajak (Pasal 81 ayat (11)). Dalam praktik, banyak daerah lebih sering mengirim teguran dan imbauan daripada sampai ke penyitaan, tetapi kewenangan itu ada.

Kedaluwarsa penagihan lima tahun

Pasal 85 ayat (1) PP 35/2023 menyatakan hak menagih pajak kedaluwarsa setelah lima tahun sejak saat terutang, kecuali wajib pajak melakukan tindak pidana perpajakan daerah. Untuk pajak yang ditetapkan kepala daerah, bila saat terutang berbeda dengan saat penetapan SPPT, lima tahun dihitung sejak penetapan SPPT (ayat (2)).

Kedaluwarsa itu tertangguh bila sebelum lima tahun terbit Surat Teguran atau Surat Paksa, atau ada pengakuan utang dari wajib pajak (ayat (3)). Pengakuan tidak langsung termasuk mengajukan permohonan angsuran, penundaan, atau keberatan (ayat (6)). Dalam keadaan itu, hitungan kedaluwarsa dimulai lagi sejak tanggal surat atau pengakuan tersebut.

Piutang yang sudah kedaluwarsa dapat dihapuskan dengan keputusan kepala daerah (Pasal 87 ayat (3) dan (4)). Artinya, tunggakan lama tidak selalu hilang sendiri dari sistem. Penghapusannya memerlukan proses administrasi di pemerintah daerah.

Jalur keringanan

• Angsuran atau penundaan. Pasal 103 PP 35/2023 membolehkan kepala daerah memberi fasilitas angsuran atau penundaan bagi wajib pajak yang kesulitan likuiditas atau mengalami keadaan kahar. Jangka waktunya paling lama 24 bulan dengan bunga 0,6% per bulan.
• Keringanan, pengurangan, atau pembebasan. Pasal 96 UU 1/2022 dan Pasal 102 PP 35/2023 membolehkan keringanan atas pokok dan/atau sanksi, dengan memperhatikan kondisi wajib pajak atau objek pajak.
• Program penghapusan sanksi. Sejumlah daerah sesekali mengadakan program penghapusan denda. Jadwal dan syaratnya diatur dalam peraturan kepala daerah, jadi pantau pengumuman resmi daerah Anda.

Langkah praktis untuk ahli waris atau pemilik

1. Minta rincian tunggakan per tahun pajak di badan pendapatan daerah, lengkap dengan pokok dan sanksi.
2. Tanyakan tahun mana yang pernah diterbitkan Surat Teguran atau Surat Paksa, karena ini memengaruhi kedaluwarsa.
3. Untuk tahun yang sudah lewat lima tahun tanpa teguran atau pengakuan, tanyakan kemungkinan penghapusan piutang.
4. Bila dana terbatas, ajukan angsuran atau pengurangan sanksi secara tertulis. Ingat, permohonan ini dapat dianggap pengakuan utang.
5. Simpan semua bukti bayar. Bukti lunas PBB sering diminta dalam proses jual beli dan balik nama.

Hal yang sering keliru

• Mengira tunggakan otomatis hapus setelah lima tahun. Penghapusan piutang tetap memerlukan keputusan kepala daerah.
• Mengabaikan Surat Teguran karena merasa tidak pernah menerima SPPT. Bila SPPT tidak sampai, segera laporkan dan minta salinannya.
• Membayar tunggakan lewat perantara tanpa bukti resmi. Gunakan kanal pembayaran yang ditunjuk pemerintah daerah.
• Menganggap pembayaran tahun terbaru melunasi tahun-tahun sebelumnya. Setiap tahun pajak punya ketetapan sendiri.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah bunga PBB bisa terus bertambah tanpa batas?

Tidak. Bunga keterlambatan 1% per bulan dibatasi paling lama 24 bulan untuk setiap ketetapan.

Apakah tunggakan lebih dari lima tahun pasti tidak bisa ditagih?

Belum tentu. Kedaluwarsa tertangguh bila ada Surat Teguran, Surat Paksa, atau pengakuan utang. Cek riwayat penagihannya terlebih dahulu.

Siapa yang menanggung tunggakan PBB rumah warisan?

Wajib pajak PBB-P2 adalah pihak yang secara nyata mempunyai hak atau memperoleh manfaat atas objek (Pasal 39 UU 1/2022). Para ahli waris sebaiknya menyepakati pembagian beban secara tertulis.

Bisakah rumah dijual bila PBB masih menunggak?

Secara umum transaksi bisa disepakati, tetapi banyak PPAT dan daerah meminta bukti pelunasan PBB dalam proses validasi BPHTB. Selesaikan tunggakan atau sepakati dalam perjanjian siapa yang melunasinya.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Dalam kategori yang sama

• PBB Tiba-Tiba Naik? Memahami NJOP, NJOPTKP, dan Batas Tarif PBB-P2 Menurut UU 1/2022
• Retribusi PBG: Cara Dihitung, Kapan Dibayar, dan Jalur Keberatan
• Rumah Kos, Homestay, dan Sewa Harian: Kapan Kena PBJT Jasa Perhotelan Menurut UU 1/2022

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.