Retensi dan Masa Pemeliharaan Proyek: Uang yang Ditahan dan Haknya

Apa itu retensi

Retensi adalah sebagian nilai kontrak yang ditahan oleh pemilik proyek dari setiap pembayaran atau dari pembayaran akhir, sebagai jaminan bahwa kontraktor akan memperbaiki cacat yang muncul setelah pekerjaan dinyatakan selesai. Besarnya ditentukan dalam kontrak; di pasar sering terlihat persentase kecil dari nilai kontrak, tetapi tidak ada angka yang wajib untuk semua proyek swasta.

Pada pengadaan pemerintah, dikenal pula jaminan pemeliharaan yang aturannya terdapat dalam peraturan pengadaan barang dan jasa. Untuk rumah pribadi, para pihak bebas menyepakatinya sepanjang tidak melanggar hukum.

Masa pemeliharaan

Masa pemeliharaan adalah jangka waktu setelah serah terima pertama saat kontraktor masih berkewajiban memperbaiki kerusakan atau cacat yang timbul karena pekerjaannya. Lamanya ditetapkan dalam kontrak, misalnya beberapa bulan hingga satu tahun, tergantung jenis pekerjaan.

Dalam masa ini, pemilik dapat menggunakan bangunan, tetapi berhak meminta perbaikan atas retak, bocor, atau kerusakan instalasi yang bukan karena pemakaian tidak wajar. Setelah masa berakhir dan cacat telah diperbaiki, dilakukan serah terima akhir.

Contoh yang mudah dipahami

Contoh: Pak Teguh membangun rumah dengan kontraktor Bu Ratih. Kontrak menyebut retensi lima persen ditahan selama enam bulan sejak serah terima pertama. Dua bulan setelahnya muncul rembesan di plafon kamar. Pak Teguh mengirim surat, Bu Ratih memperbaikinya dalam sepuluh hari, dan setelah enam bulan berakhir tanpa masalah baru, retensi dicairkan penuh.

Contoh ini menunjukkan fungsi retensi: memberi insentif agar kontraktor tetap bertanggung jawab setelah pekerjaan diserahkan.

Hak dan kewajiban masing-masing pihak

Pemilik berhak menahan retensi dan meminta perbaikan; kewajibannya adalah memberi kesempatan wajar kepada kontraktor untuk memperbaiki dan mencairkan retensi tepat waktu. Pemilik tidak boleh menahan retensi tanpa alasan atau memakainya sebagai dalih menunda pembayaran padahal tidak ada cacat.

Kontraktor berhak atas pencairan retensi bila cacat telah diperbaiki, dan berkewajiban merespons laporan cacat dalam waktu yang disepakati. Bila kontraktor tidak memperbaiki, pemilik dapat menunjuk pihak lain dan memotong biayanya dari retensi, sepanjang kontrak mengaturnya.

Hubungannya dengan kegagalan bangunan

Masa pemeliharaan berbeda dari tanggung jawab kegagalan bangunan. Kegagalan bangunan menyangkut keruntuhan atau ketidakberfungsian bangunan akibat kesalahan penyedia jasa dan jangka waktu pertanggungjawabannya jauh lebih panjang, ditetapkan dalam UU Jasa Konstruksi. Retensi tidak menghapus hak pemilik atas tanggung jawab tersebut.

Karena itu, pemilik tetap dapat menuntut walaupun retensi telah dicairkan, bila ternyata ada cacat serius yang baru terungkap kemudian.

Cara mencairkan retensi

Pencairan retensi sebaiknya melalui langkah yang jelas: kontraktor mengajukan permohonan tertulis, pemilik atau konsultan pengawas memeriksa pekerjaan, lalu bersama-sama membuat berita acara serah terima akhir. Setelah itu pemilik membayar retensi dalam waktu yang disepakati, misalnya empat belas hari.

Jangan mengandalkan ingatan. Tulis tanggal, kondisi bangunan, dan daftar perbaikan yang sudah selesai dalam berita acara yang ditandatangani kedua pihak.

Jika terjadi perselisihan soal cacat

Sering muncul perdebatan apakah kerusakan disebabkan mutu pekerjaan atau pemakaian pemilik. Untuk menghindarinya, lakukan inspeksi bersama pada serah terima pertama dan catat kondisi awal dengan foto. Kerusakan baru yang muncul kemudian lebih mudah dikaitkan dengan penyebabnya.

Bila tetap berselisih, libatkan ahli independen untuk menilai. Biaya pemeriksaan dapat dibagi atau dibebankan kepada pihak yang kalah sesuai kesepakatan dalam kontrak.

Retensi dalam proyek bertahap

Pada proyek besar yang selesai bertahap, retensi dapat ditahan pada setiap tahap pembayaran lalu dicairkan sekaligus atau berangsur setelah masa pemeliharaan setiap bagian berakhir. Sistem ini harus diatur dengan sangat jelas agar tidak membingungkan.

Cantumkan pula bagaimana bila pemilik telah menempati sebagian bangunan lebih dulu, karena masa pemeliharaan umumnya dihitung sejak bagian itu diserahterimakan.

Konsultasi dan penyelesaian lebih awal

Semakin cepat masalah dibicarakan, semakin murah dan sederhana penyelesaiannya. Bila ragu tentang hak dan kewajiban Anda, bertanyalah kepada advokat, lembaga bantuan hukum, atau pihak berwenang setempat sebelum mengambil langkah yang sulit dibatalkan. Simpan semua dokumen dan catatan dalam satu berkas agar siap digunakan kapan saja diperlukan.

Hal yang sering keliru

• Mengira retensi selalu berlaku. Retensi hanya ada bila disepakati dalam kontrak atau diwajibkan aturan tertentu.
• Memakai retensi untuk menekan kontraktor tanpa dasar cacat yang jelas.
• Tidak membuat berita acara serah terima, sehingga awal dan akhir masa pemeliharaan menjadi kabur.

Dasar hukum

• UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi
• KUHPerdata Pasal 1338

Dalam kategori yang sama

• Roya Hak Tanggungan Setelah Lunas: Langkah dan Dokumen
• Rumah Subsidi FLPP: Syarat Umum dan Larangan yang Perlu Diketahui
• Rumah Susun: Memahami Hak Milik Satuan Rumah Susun

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.