Roya Hak Tanggungan Setelah Lunas: Langkah dan Dokumen

Mengapa roya penting

Banyak pemilik rumah merasa urusan selesai begitu cicilan terakhir dibayar. Padahal di buku tanah masih tertulis bahwa tanah itu dibebani hak tanggungan. Catatan ini dapat menghambat jual beli, hibah, atau pengajuan kredit baru, karena pembeli dan bank akan melihatnya sebagai tanda masih adanya jaminan.

Roya memastikan catatan itu dihapus, sehingga status tanah kembali bersih. Dasarnya adalah UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan, yang menyebut bahwa hapusnya hak tanggungan dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanahnya.

Kapan hak tanggungan hapus

Hak tanggungan dapat hapus karena utang yang dijamin lunas, karena kreditur melepaskannya, karena pembersihan peringkat oleh pengadilan negeri, atau karena hak atas tanahnya hapus. Penyebab paling umum tentu pelunasan. Dalam praktik, bank mengeluarkan surat keterangan lunas dan surat roya, lalu mengembalikan sertifikat asli.

Langkah mengurus roya

Pertama, pastikan seluruh kewajiban sudah dibayar dan minta rincian pelunasan tertulis. Kedua, mintalah surat roya dan dokumen asli dari bank. Ketiga, ajukan permohonan roya ke Kantor Pertanahan tempat tanah terdaftar. Keempat, setelah selesai, periksa sertifikat dan pastikan catatan hak tanggungan sudah dicoret.

Contoh: Bu Ratna (nama fiktif) lunas sebelum jatuh tempo. Ia meminta bank menerbitkan surat roya. Dua minggu kemudian ia mengurusnya sendiri ke Kantor Pertanahan. Namun ia tidak menyadari bahwa nama pemilik di sertifikat berbeda ejaan dengan KTP, sehingga petugas meminta surat keterangan tambahan. Pelajarannya: periksa kecocokan data sebelum berangkat.

Jika bank menolak atau tidak ditemukan

Ada keadaan bank tidak mau memberi surat roya, misalnya karena menganggap masih ada kewajiban lain. Sebelum menempuh pengadilan, minta penjelasan tertulis dan coba selesaikan secara musyawarah. Jika tetap buntu, pihak berkepentingan dapat memohon kepada ketua pengadilan negeri agar memerintahkan pencoretan catatan.

Bila bank sudah merger, berganti nama, atau dilikuidasi, cari tahu penerus hukumnya. Dokumen merger atau pengumuman perusahaan sering menjadi bukti pendukung. Kasus seperti ini lebih rumit, sehingga bantuan advokat atau notaris sangat berguna.

Roya dalam jual beli tanah

Bagi pembeli, roya sering menjadi syarat. Notaris atau PPAT biasanya tidak membuat akta jual beli sebelum catatan hak tanggungan dicoret, kecuali ada pengaturan khusus, misalnya sebagian hasil penjualan dipakai melunasi bank pada saat yang sama. Untuk kasus begini, pelunasan dan roya harus dikoordinasikan dengan hati-hati supaya pembeli tidak membayar tanpa kepastian.

Penjual yang rapi mengurus roya dari jauh hari akan mempercepat transaksi dan menjaga harga. Pembeli sebaiknya memeriksa buku tanah dan jangan hanya melihat fotokopi sertifikat, sebab catatan terbaru ada di Kantor Pertanahan.

Bagaimana bila sertifikat hilang saat lunas

Kadang sertifikat asli hilang di tangan bank atau pemilik sebelum roya. Dalam keadaan ini, urus dulu laporan kehilangan dan penerbitan sertifikat pengganti, lalu proses roya mengikuti petunjuk Kantor Pertanahan. Bank dapat diminta memberi keterangan tertulis tentang hilangnya dokumen tersebut. Proses ini lebih panjang, jadi mulailah sedini mungkin.

Sebagai penutup bagian ini, ingat bahwa kerja sama yang baik dengan bank sangat membantu. Simpan nomor kontak, nama petugas, dan tanggal setiap permintaan Anda, sehingga bila terjadi sengketa Anda memiliki catatan yang rapi.

Contoh kedua: warisan dengan catatan lama

Pak Anwar (nama fiktif) mewarisi rumah orang tuanya. Saat hendak menjual, ternyata sertifikat masih memuat catatan hak tanggungan dari kredit puluhan tahun lalu. Orang tuanya sudah melunasi, tetapi roya tidak pernah diurus. Bank lama sudah berubah nama. Pak Anwar mengumpulkan bukti pelunasan, menelusuri bank penerus, dan meminta surat roya. Proses memang lama, tetapi akhirnya catatan itu dihapus dan rumah bisa dijual. Pelajarannya: roya tertunda tidak otomatis hilang, hanya makin sulit ditelusuri.

Pertanyaan yang sering muncul

Apakah roya dapat dilakukan oleh orang lain? Dapat, dengan surat kuasa tertulis. Apakah roya wajib? Secara praktik ya, sebab tanpa roya catatan hak tanggungan tetap tampak di buku tanah. Dan apakah pemilik harus datang sendiri? Tidak selalu, tetapi kuasa harus jelas dan identitas lengkap.

Hal yang sering keliru

• Menyimpan berkas lunas tanpa mengurus roya hingga puluhan tahun, lalu kesulitan karena pejabat bank sudah berganti.
• Menyerahkan sertifikat asli ke perantara tanpa tanda terima.
• Mengira roya otomatis dilakukan bank. Biasanya pemilik harus mengajukannya atau mengawal prosesnya.

Dasar hukum

• UU 4/1996 Pasal 18 dan Pasal 22

Dalam kategori yang sama

• Rumah Subsidi FLPP: Syarat Umum dan Larangan yang Perlu Diketahui
• Rumah Susun: Memahami Hak Milik Satuan Rumah Susun
• Sengketa Batas Tanah dengan Tetangga: Langkah Damai

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.