Rumah Susun: Memahami Hak Milik Satuan Rumah Susun

Mengenal rumah susun

Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibagi menjadi satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian. Aturan utamanya adalah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Apartemen, rusunami, dan rusunawa semuanya termasuk rumah susun, hanya bentuk kepemilikan dan penggunanya berbeda.

Apa itu HM sarusun

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak pemilikan perseorangan atas satuan yang terpisah, yang melekat pada hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak perseorangan dan hak bersama tidak dapat dipisah.

Artinya pemilik tidak sekadar memiliki ruang di dalam dinding unit. Ia juga memiliki bagian proporsional atas lift, lobi, halaman, serta tanah tempat gedung berdiri, dan bersama-sama menanggung biaya pemeliharaannya.

Bentuk bukti kepemilikan

Pembeli unit mendapatkan sertifikat sebagai bukti, yang berbeda-beda jenisnya menurut status tanah di bawahnya. Undang-undang menyebut sertifikat hak milik sarusun dan sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun (SKBG) sebagai bentuk bukti.

Pastikan jenis sertifikat yang Anda terima sesuai status tanah. Jika tanah bersama berstatus hak guna bangunan di atas tanah negara, perhatikan jangka waktunya serta kewajiban memperpanjangnya.

Contoh: Pak Bima membeli unit apartemen. Ia meminta penjelasan tentang status tanah, nomor sertifikat induk, dan luas unit beserta nilai perbandingan proporsionalnya (NPP). Dari NPP inilah terlihat besar bagian bersamanya dan iuran yang harus ia bayar. Nama dan angka ini rekaan.

Hak dan kewajiban pemilik

Pemilik berhak memakai, menyewakan, atau menjual unitnya, serta ikut menentukan pengelolaan lewat perhimpunan pemilik. Kewajibannya antara lain membayar iuran pengelolaan, menaati tata tertib, dan menjaga ketertiban penghuni.

Perubahan bagian struktur atau fasad umumnya memerlukan persetujuan pengelola karena menyangkut keselamatan seluruh penghuni.

Nilai perbandingan proporsional

NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara luas satuan dengan total luas seluruh satuan atas hak bersama. Angka ini dipakai untuk membagi biaya pengelolaan, pembagian suara, dan bagian dari hak bersama.

Minta salinan pertelaan dan NPP sebelum membeli, dan periksa apakah luas yang dijual sesuai dengan luas dalam sertifikat.

Hal yang sebaiknya diperiksa sebelum membeli

Periksa legalitas pengembang, izin pembangunan, status tanah, serta riwayat sengketa. Pastikan pula tempat parkir, ruang usaha, atau fasilitas lain tercantum jelas, apakah merupakan bagian bersama atau milik tertentu.

Bila ragu, mintalah notaris atau PPAT mengecek dokumen, dan jangan membayar lunas sebelum syarat-syarat dalam perjanjian dipenuhi.

Perhimpunan pemilik dan pengelola

Pengelolaan bagian bersama dijalankan melalui perhimpunan pemilik dan penghuni, dibantu pengelola profesional. Perhimpunan menyusun anggaran, menetapkan iuran, dan memutuskan hal penting lewat rapat umum pemilik.

Dengan mengikuti rapat dan memahami laporan keuangan, pemilik dapat memastikan iuran dipakai untuk kebersihan, keamanan, dan perawatan, bukan hal yang tidak jelas.

Menjual atau mewariskan sarusun

Pemilik dapat menjual, menghibahkan, atau mewariskan sarusun seperti hak atas tanah lain, dengan akta yang dibuat PPAT dan didaftarkan agar sertifikat berpindah nama. Calon pembeli sebaiknya meminta surat keterangan bebas tunggakan iuran dari pengelola.

Ahli waris pun perlu mengurus balik nama di kantor pertanahan dengan dokumen waris yang lengkap, supaya hak tetap tercatat dengan benar.

Jangka waktu hak dan perpanjangan

Jika tanah bersama berstatus hak guna bangunan, jangka waktunya tidak selamanya. Pemilik sarusun perlu mengikuti proses perpanjangan atau pembaruan, yang umumnya diurus bersama melalui perhimpunan atau pengelola.

Sebelum membeli, tanyakan sisa jangka waktu hak atas tanah dan siapa yang mengurus perpanjangannya, sebab hal ini memengaruhi nilai unit dalam jangka panjang.

Hak atas parkir dan ruang bersama

Tempat parkir dapat berstatus bagian bersama atau dijual terpisah sebagai satuan tertentu. Periksa dokumen pembelian untuk memastikan hak parkir tercatat jelas, karena status ini berpengaruh pada biaya dan hak pakai di kemudian hari.

Tanyakan pula aturan penggunaan fasilitas bersama seperti kolam renang dan ruang serbaguna, apakah gratis atau berbayar.

Asuransi gedung dan unit

Gedung biasanya diasuransikan oleh pengelola untuk bagian bersama, sedangkan isi dan perabot unit menjadi tanggungan pemilik. Tanyakan cakupan asuransi gedung dan pertimbangkan asuransi tambahan untuk unit Anda.

Hal yang sering keliru

• Menyamakan sarusun dengan tanah dan rumah biasa. Hak atas tanah bersifat bersama dan proporsional.
• Hanya membayar tanpa memeriksa status tanah dan izin pengembang.
• Mengabaikan iuran pengelolaan sehingga fasilitas bersama terganggu dan pemilik dapat dikenai sanksi.

Dasar hukum

• UU 20/2011 tentang Rumah Susun
• PP 18/2021

Dalam kategori yang sama

• Sengketa Batas Tanah dengan Tetangga: Langkah Damai
• Sertifikat Elektronik Tanah: Apa Bedanya dengan Sertifikat Kertas
• Sertifikat Ganda: Penyebab dan Cara Membatalkannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.