Perumahan, Fasum, Fasos, dan Serah Terima ke Pemda: Hak Warga dan Kewajiban Pengembang

Istilah: fasum, fasos, PSU

Dalam percakapan sehari-hari, warga memakai istilah fasum (fasilitas umum) dan fasos (fasilitas sosial). Dalam peraturan pemerintah daerah dan pedoman Kementerian Dalam Negeri, istilah yang dipakai adalah prasarana, sarana, dan utilitas (PSU). Menurut Pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) No. 9 Tahun 2009, sebagaimana tertera dalam teks yang dibuka:

• Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan agar permukiman dapat berfungsi, misalnya jalan dan saluran.
• Sarana adalah fasilitas penunjang kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya, misalnya tempat ibadah, taman, dan fasilitas pendidikan atau kesehatan.
• Utilitas adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan, misalnya jaringan listrik dan air.

Istilah fasum dan fasos dalam praktik sering mencakup sarana dan sebagian prasarana. Karena sebutan antardaerah dapat berbeda, selalu rujuk peraturan daerah (perda) setempat.

Dasar hukum dan statusnya

Permendagri No. 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah adalah pedoman utama yang dibahas luas dalam pemberitaan. Rujukan teks yang dibuka tidak menyebut peraturan itu dicabut, tetapi status berlakunya saat ini perlu dipastikan pada situs resmi seperti JDIH Kementerian Dalam Negeri dan peraturan.go.id. Permendagri tersebut juga meminta pemerintah daerah menetapkan perda pelaksana. Karena itu aturan rinci, termasuk besaran dan jenis PSU, sangat bergantung pada perda dan izin lokasi di tiap daerah. Periksa perda di daerah Anda.

Dasar yang lebih tinggi mencakup undang-undang tentang perumahan dan kawasan permukiman, yang mewajibkan pengembang menyediakan PSU di perumahan yang dibangunnya. Rincian kewajiban, persentase, dan sanksi perlu dilihat pada teks resmi.

Kewajiban pengembang

Berdasarkan teks Permendagri No. 9 Tahun 2009 yang dibuka, pengembang antara lain:

• membangun PSU sesuai rencana tapak (site plan) yang disetujui pemerintah daerah;
• menanggung biaya pemeliharaan PSU sebelum diserahkan (Pasal 25 ayat (1));
• mengajukan permohonan penyerahan, memaparkan PSU yang akan diserahkan, dan memperbaiki PSU yang dinilai belum layak dalam jangka waktu yang ditentukan setelah pemeriksaan;
• menyerahkan PSU paling lambat satu tahun setelah masa pemeliharaan berakhir (Pasal 11);
• menyerahkan dokumen administratif seperti rencana tapak, izin bangunan, dan surat pelepasan hak atas tanah kepada pemerintah daerah (Pasal 14 dan 15).

Pengembang tidak boleh mengubah peruntukan lahan PSU, misalnya mengubah taman menjadi kavling yang dijual, tanpa melalui proses perubahan yang sah. Bila perubahan rencana tapak diperlukan, harus ada persetujuan pemerintah dan proses yang diatur.

Tahapan penyerahan ke pemerintah daerah

Teks Permendagri No. 9 Tahun 2009 menguraikan tahapan penyerahan (Pasal 19 sampai 21) sebagai berikut.

1. Persiapan: pengembang mengajukan permohonan, pemerintah daerah menugaskan tim verifikasi, pengembang memaparkan PSU, dilakukan inventarisasi, dan disusun jadwal.
2. Pelaksanaan: tim meneliti persyaratan, memeriksa lapangan, membuat berita acara pemeriksaan, pimpinan daerah menetapkan, lalu ditandatangani berita acara serah terima (BAST).
3. Pasca penyerahan: PSU diserahkan kepada satuan kerja pengelola, dicatat sebagai aset daerah, dan masyarakat diberi informasi.

Menurut teks yang sama, bila PSU ditelantarkan dan belum diserahkan, pemerintah daerah dapat membuat berita acara perolehan dan mengurus pendaftaran hak atas tanah (Pasal 21). Dengan kata lain, daerah tidak sepenuhnya pasif bila pengembang abai. Namun, rincian pelaksanaannya perlu diperiksa pada perda setempat.

Mengapa serah terima penting bagi warga

Sebelum diserahkan, PSU secara hukum masih tanggung jawab pengembang. Setelah diserahkan, PSU menjadi aset dan tanggung jawab pemerintah daerah, termasuk pemeliharaan dan penerangan jalan. Bila pengembang sudah tidak aktif atau pailit, sementara PSU belum diserahkan, warga berada di wilayah abu-abu: tidak jelas siapa memperbaiki jalan, atau siapa yang mengelola lahan fasos. Hal inilah yang kerap ditemukan. Pemberitaan hukum pernah melaporkan temuan lembaga negara bahwa banyak pengembang di satu kawasan belum menyerahkan PSU atau fasos-fasum kepada pemerintah daerah, dan seorang pemerhati konsumen menilai perlu tenggat yang jelas. Laporan semacam ini menunjukkan persoalan tidak hanya bersifat lokal.

Langkah yang dapat dilakukan warga

1. Cari tahu status PSU. Tanyakan kepada pengembang, kelurahan, dan dinas perumahan atau dinas yang menangani aset daerah apakah PSU perumahan Anda sudah diserahkan. Mintalah salinan BAST bila sudah.
2. Minta site plan dan dokumen izin. Warga berhak mengetahui peruntukan lahan di lingkungannya, termasuk lewat permohonan informasi publik. Lihat artikel keterbukaan informasi publik.
3. Bentuk pengurus warga. Paguyuban atau RT/RW yang aktif memudahkan berkomunikasi dengan pengembang dan pemerintah.
4. Kirim surat resmi kepada pengembang yang meminta penyerahan PSU. Simpan tanda terima.
5. Adukan kepada pemerintah daerah. Sampaikan secara tertulis kepada dinas terkait dan kepala daerah, lampirkan bukti, dan minta tindak lanjut.
6. Adukan ke lembaga pengawas pelayanan publik. Bila pengaduan tidak ditanggapi, Ombudsman dapat dimintai bantuan; baca artikel tentang pengaduan ke Ombudsman.
7. Pertimbangkan jalur hukum. Warga dapat menempuh gugatan perdata, termasuk perbuatan melawan hukum atau wanprestasi bila ada janji dalam perjanjian jual beli, serta gugatan perwakilan kelompok (class action, yaitu gugatan satu atau beberapa orang yang mewakili banyak korban) bila banyak warga terdampak.

Contoh: Warga sebuah perumahan lama (fiktif) menemukan jalan lingkungan rusak dan lahan taman berubah menjadi bangunan. Mereka membentuk tim kecil, meminta site plan ke dinas, membandingkannya dengan kenyataan, lalu mengirim surat kepada pengembang dan dinas perumahan. Setelah tidak ada tanggapan, mereka mengadu ke Ombudsman dan mengumpulkan foto serta daftar tanda tangan warga. Dokumentasi itu membantu pemerintah memverifikasi dan menegur pengembang.

Bila fasum atau fasos diubah peruntukannya

Fasos yang dijual atau dibangun untuk kepentingan lain dapat melanggar rencana tapak dan tata ruang. Warga dapat meminta penghentian, melaporkan kepada dinas perizinan atau penegak perda, dan meminta penelusuran izin bangunan. Pembeli kavling atau bangunan di atas lahan PSU juga berisiko, karena sertifikat yang terbit di atas lahan fasos dapat dipersoalkan. Pelajari artikel tentang pengaduan terhadap notaris dan PPAT serta pembatalan akta jual beli bila relevan.

Hubungan dengan perjanjian jual beli rumah

Perjanjian jual beli antara pembeli dan pengembang sering memuat janji fasilitas. Janji yang tertulis dapat menjadi dasar tuntutan. Pembeli juga berhak atas informasi yang benar mengenai rumah yang dijual, sebagaimana diatur dalam hukum perlindungan konsumen. Jika ada perbedaan antara brosur dan kenyataan, pembeli dapat menempuh somasi dan jalur sengketa konsumen. Lihat artikel tentang pengembang wanprestasi dan hak konsumen.

Perbedaan perumahan baru dan perumahan lama

Pada perumahan baru, warga masih dapat meminta kejelasan sejak awal: apa saja PSU yang dijanjikan, kapan diserahkan, dan siapa mengelola selama belum diserahkan. Pada perumahan lama, persoalannya sering lebih rumit. Dokumen izin sudah hilang, pengembang sudah bubar, dan lahan fasos berpindah tangan. Dalam keadaan itu, langkah pertama adalah merekonstruksi data: minta arsip rencana tapak ke dinas, cari sertifikat induk atau pemecahan, periksa catatan di kantor pertanahan, dan tanyakan kepada warga yang paling lama tinggal. Bukti foto lama, brosur, dan surat keputusan lokasi sering menolong.

Kadang pengelolaan fasilitas dilakukan oleh pengelola kawasan atau paguyuban dengan iuran. Itu sah selama dasar dan penggunaan dananya jelas. Namun iuran warga tidak menggantikan kewajiban penyerahan PSU kepada pemerintah. Bila ada pengelola, minta laporan penggunaan dana secara berkala.

Tabel: siapa bertanggung jawab pada tahap apa

Mencatat dan mengadukan dengan benar

Pengaduan yang efektif bersifat tertulis, ringkas, dan memuat bukti. Sebutkan nama perumahan, alamat, nama pengembang, jenis PSU yang dipersoalkan (misalnya jalan, saluran, taman, lahan fasos), tanggal kejadian, dan permintaan yang jelas: penyerahan PSU, perbaikan, atau penghentian pembangunan. Lampirkan foto, daftar tanda tangan warga, dan salinan dokumen. Kirim ke pengembang dan pemerintah daerah secara bersamaan, lalu simpan tanda terima. Bila ada jawaban, balas secara tertulis. Konsistensi lebih penting daripada jumlah pengaduan.

Catatan tentang mekanisme: kewenangan pemerintah daerah tidak selalu otomatis menyelesaikan masalah. Pengaduan yang disertai dukungan data biasanya lebih mudah ditindaklanjuti dalam rapat koordinasi dinas. Libatkan juga anggota DPRD (dewan perwakilan rakyat daerah) setempat sebagai penyampai aspirasi bila perlu.

Bagi pengembang: cara menghindari sengketa

Pengembang yang tertib biasanya menyiapkan jadwal penyerahan PSU sejak awal proyek, mendokumentasikan pembangunan, menyampaikan informasi kepada penghuni, dan berkoordinasi dengan pemerintah daerah. Menyerahkan PSU secara bertahap, sesuai tahap pembangunan, juga dapat mengurangi beban dan konflik. Pengembang yang menelantarkan PSU bukan hanya berisiko digugat warga, tetapi juga dapat menghadapi sanksi administratif dan hambatan perizinan proyek berikutnya, menurut ketentuan yang berlaku.

Contoh: Pengembang sebuah perumahan (fiktif) mengajukan penyerahan jalan dan saluran setelah masa pemeliharaan. Tim verifikasi menemukan beberapa ruas jalan bergelombang dan saluran tersumbat. Pengembang memperbaikinya dalam waktu yang ditentukan, lalu berita acara pemeriksaan ditandatangani dan BAST dibuat. Warga menerima pengumuman bahwa pemeliharaan jalan kini menjadi tanggung jawab dinas terkait.

Peran RT, RW, dan kelurahan

Pengurus RT, RW, dan kelurahan sering menjadi saluran pertama warga. Mereka dapat membantu mengumpulkan data, mengirim surat bersama, dan mempertemukan warga dengan dinas. Pengurus juga berperan menjaga agar lahan fasos tidak dikuasai pihak tertentu secara tidak sah. Namun pengurus tidak berwenang menjual atau mengalihkan lahan PSU. Bila ada pihak yang mengaku boleh memakai lahan fasos, mintalah dasar tertulisnya, dan teruskan ke dinas yang berwenang.

Warga juga dianjurkan membuat arsip bersama berisi surat, foto, dan notulen pertemuan, sehingga pergantian pengurus tidak menghilangkan riwayat perkara.

Dengan cara ini, upaya warga bersifat berkelanjutan dan tidak bergantung pada satu orang.

Terakhir, selalu bandingkan informasi dari berbagai sumber. Dokumen di dinas, keterangan pengembang, dan kenyataan di lapangan kadang tidak sama, dan perbedaan itulah yang perlu dicatat dalam pengaduan.

Kesalahan umum

• Mengira jalan di perumahan otomatis dipelihara pemerintah.
• Mengandalkan janji lisan pemasaran tanpa dokumen.
• Tidak menyimpan site plan dan brosur.
• Mengumpulkan iuran perbaikan tanpa memastikan status PSU.
• Mengadu lewat media sosial tanpa surat resmi.
• Menyalahkan pengurus RT/RW tanpa memeriksa dokumen.
• Menunggu terlalu lama sampai pengembang tidak dapat dihubungi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama pengembang harus menyerahkan PSU? Menurut teks Permendagri No. 9 Tahun 2009 yang dibuka, penyerahan dilakukan paling lambat satu tahun setelah masa pemeliharaan. Perda dapat mengatur lebih rinci, sehingga periksa perda setempat.

Siapa yang memperbaiki jalan jika PSU belum diserahkan? Sebelum diserahkan, pemeliharaan menjadi tanggung jawab pengembang (Pasal 25 ayat (1)). Setelah diserahkan, menjadi tanggung jawab pemerintah daerah.

Bisakah warga langsung menggugat? Bisa, tetapi biasanya lebih efektif didahului surat resmi dan pengaduan. Konsultasikan strategi dengan advokat atau lembaga bantuan hukum.

Ringkasan

Fasum dan fasos termasuk prasarana, sarana, dan utilitas yang wajib dibangun dan dipelihara pengembang sebelum diserahkan kepada pemerintah daerah. Penyerahan melalui verifikasi dan berita acara, dan bila ditelantarkan daerah dapat memperoleh PSU melalui prosedur tertentu. Warga dapat mengecek status PSU, meminta site plan, mengirim surat resmi, mengadu kepada pemda dan Ombudsman, atau menempuh gugatan. Periksa status berlaku Permendagri No. 9 Tahun 2009 dan perda setempat.

Dasar hukum

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah (periksa status berlaku).
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah (periksa teks terbaru).
• Peraturan daerah setempat tentang penyerahan PSU perumahan.

Baca juga

• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Pengaduan Layanan Publik ke Ombudsman: Hak Warga, Tahapan, dan Hasilnya
• Keterbukaan Informasi Publik: Cara Meminta Informasi ke Instansi
• Gugatan Class Action dan Legal Standing: Perbedaan, Syarat, dan Tahapan
• Hak Konsumen dan Cara Mengadu ke BPSK

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.