Penggarap Lahan dan Pemilik Tanah: Bagi Hasil dan Sengketa

Apa itu perjanjian bagi hasil

Perjanjian bagi hasil adalah kesepakatan antara pemilik tanah dan penggarap. Pemilik menyerahkan tanahnya untuk digarap, penggarap mengerjakan dan menanggung tenaganya, lalu hasil panen dibagi menurut perbandingan tertentu. Di berbagai daerah ada sebutan lokal seperti maro, mertelu, atau bawon. Pembagian hasil bukan sewa, karena penggarap tidak membayar uang di muka, melainkan menyerahkan sebagian hasil.

Indonesia memiliki undang-undang khusus tentang ini, yaitu Undang-Undang No. 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil. Tujuannya melindungi penggarap yang biasanya berposisi lebih lemah, sekaligus memberi kepastian bagi pemilik tanah.

Aturan pokok menurut undang-undang bagi hasil

Beberapa ketentuan pokok yang dapat ditemukan dalam undang-undang itu:

Undang-undang juga melarang pembayaran uang atau barang kepada pemilik sebagai syarat memperoleh hak menggarap, serta pembayaran yang mengandung unsur ijon. Pajak tanah tidak boleh dibebankan kepada penggarap. Penggarap pada dasarnya adalah petani perorangan dengan luas garapan terbatas.

Ketentuan ini dibuat pada 1960 dan telah mengalami perubahan zaman. Periksa teks resmi dan peraturan daerah yang mengatur imbangan bagi hasil di daerah Anda.

Praktik di lapangan: sering lisan

Dalam kenyataan, banyak perjanjian bagi hasil dibuat lisan atau dengan catatan sederhana. Kebiasaan setempat menjadi pegangan. Hal ini tidak otomatis membuat hubungan itu tidak sah, tetapi menimbulkan masalah:

• tidak jelas luas tanah, jangka waktu, dan perbandingan hasil;
• sulit membuktikan bahwa penggarap memang berhak menggarap;
• sulit menentukan siapa menanggung biaya benih, pupuk, dan pengairan;
• ahli waris pemilik atau penggarap tidak mengetahui isi kesepakatan;
• pembeli tanah mengklaim tidak tahu ada penggarap.

Karena itu, tulislah. Perjanjian tertulis, meski sederhana, mengurangi sengketa jauh lebih banyak daripada kepercayaan lisan.

Isi perjanjian yang sebaiknya dituliskan

1. Identitas pemilik dan penggarap, serta saksi.
2. Letak dan luas tanah, dilengkapi batas-batasnya.
3. Jenis tanaman yang akan diusahakan.
4. Jangka waktu penggarapan dan cara perpanjangan.
5. Perbandingan pembagian hasil, serta cara menghitung dan menyerahkannya.
6. Pembagian biaya: benih, pupuk, obat, tenaga kerja tambahan, dan pengairan.
7. Siapa menanggung gagal panen akibat bencana alam atau hama.
8. Larangan menyerahkan garapan kepada orang lain tanpa izin pemilik.
9. Hak penggarap bila tanah dijual atau pemilik meninggal.
10. Cara menyelesaikan perselisihan.
11. Pengesahan oleh kepala desa dan camat sebagaimana diatur.

Gunakan bahasa yang mudah dipahami kedua pihak. Bila salah satu pihak buta huruf, bacakan isinya dan catat bahwa isi telah dijelaskan.

Hak dan kewajiban penggarap

Penggarap berhak:

• menggarap tanah sampai jangka waktu perjanjian berakhir;
• menerima bagian hasil sesuai perbandingan yang disepakati;
• melanjutkan penggarapan oleh ahli warisnya bila ia meninggal, selama perjanjian masih berlaku;
• tetap menggarap meski tanah dijual kepada pihak lain;
• tidak dibebani pajak tanah yang menjadi tanggungan pemilik.

Penggarap wajib:

• mengerjakan tanah dengan baik dan menjaganya;
• menyerahkan bagian hasil pemilik tepat waktu;
• tidak mengalihkan garapan tanpa izin;
• mengembalikan tanah ketika perjanjian berakhir.

Hak dan kewajiban pemilik tanah

Pemilik berhak menerima bagian hasil dan menagih penggarap yang lalai. Pemilik juga berkewajiban tidak mengusir penggarap sebelum waktunya tanpa dasar yang sah, tidak meminta pembayaran tidak sah, dan menanggung pajak tanah. Pemilik yang ingin menjual tanah dapat melakukannya, tetapi harus memberi tahu pembeli bahwa ada penggarap, karena hak penggarap mengikuti tanah.

Pemilik juga perlu memastikan bahwa penggarap memenuhi syarat sebagai petani penggarap. Pengaturan ini ditujukan untuk menjaga agar tanah dikerjakan sendiri oleh petani yang memerlukannya.

Bila tanah dijual atau pemilik meninggal

Dua peristiwa ini sering memicu sengketa.

Tanah dijual. Menurut undang-undang, perjanjian bagi hasil tidak terputus oleh pemindahan hak atas tanah. Pembeli menggantikan kedudukan pemilik lama. Karena itu, calon pembeli sebaiknya mengecek kondisi tanah di lapangan sebelum membeli. Pembeli yang membeli tanpa melihat penggarap berisiko menghadapi klaim kemudian. Lihat pula Cek sertifikat tanah sebelum membeli dan Membeli tanah bermasalah.

Pemilik meninggal. Tanah menjadi bagian harta warisan. Ahli waris menggantikan pemilik dalam perjanjian. Ahli waris sebaiknya memeriksa catatan atau saksi yang mengetahui perjanjian. Pembagian waris atas tanah pertanian dibahas di Sengketa warisan tanah pertanian dan pembagian lahan.

Contoh: Pemilik sebidang sawah menyerahkannya kepada seorang petani secara lisan untuk digarap dengan pembagian hasil seimbang. Delapan tahun kemudian pemilik meninggal. Ahli warisnya hendak menjual sawah itu dan menyuruh petani berhenti menggarap. Petani menyatakan perjanjiannya tetap berlaku, tetapi tidak memiliki tulisan apa pun. Mereka akhirnya meminta kepala desa mengumpulkan saksi tetangga yang mengetahui kesepakatan itu. Kesaksian tersebut dicatat dalam berita acara, dan ahli waris sepakat menuliskan perjanjian baru dengan jangka waktu dan pembagian hasil yang jelas.

Menyelesaikan perselisihan

Undang-undang bagi hasil memberi jalur penyelesaian berjenjang yang sederhana:

1. Musyawarah antara pemilik dan penggarap. Selesaikan dengan bicara terbuka, catat hasilnya.
2. Kepala desa. Kepala desa berupaya mendamaikan kedua pihak.
3. Camat. Bila salah satu pihak tidak menyetujui keputusan kepala desa, perkara dapat diajukan ke camat, yang keputusannya mengikat menurut ketentuan itu.
4. Pengadilan. Untuk sengketa yang lebih luas, misalnya kepemilikan tanah, jalur peradilan tetap terbuka.

Jalur desa dan kecamatan hemat biaya dan lebih mudah diakses petani. Jangan melewatkan tahap ini, karena catatan berita acaranya berguna jika perkara berlanjut. Untuk sengketa batas atau penguasaan, baca Sengketa batas tanah dan pengukuran.

Penggarap yang menguasai bertahun-tahun

Ada penggarap yang mengerjakan tanah puluhan tahun dan merasa tanah itu miliknya. Hukum membedakan antara hak menggarap dan hak milik. Penggarap tidak otomatis menjadi pemilik karena lamanya garapan. Namun bila pemilik membiarkan tanah dikuasai sangat lama tanpa menuntut, ada pembahasan tersendiri tentang penguasaan lama dan pembuktian, seperti dalam Penguasaan tanah puluhan tahun. Penilaian akhir bergantung pada fakta, bukti, dan putusan hakim.

Bagi pemilik, cara terbaik menghindari klaim semacam ini adalah menyimpan bukti bahwa tanah digarap atas dasar perjanjian bagi hasil, termasuk catatan pembagian hasil dari tahun ke tahun.

Beda bagi hasil dengan sewa, gadai, dan kerja upahan

Hubungan di atas tanah sering dicampur dengan bentuk lain. Perbedaannya penting karena akibat hukumnya berlainan.

Sewa tanah usaha dibahas di Sewa tanah untuk usaha: perpanjangan dan renovasi. Bila perjanjian Anda disebut bagi hasil tetapi penggarap sebenarnya membayar uang tetap, atau sebaliknya, minta bantuan desa atau penasihat hukum untuk menentukan jenisnya. Salah jenis dapat membuat hak dan kewajiban salah dipahami.

Gagal panen dan risiko usaha

Pertanyaan yang sering muncul: bila panen gagal, siapa menanggung kerugian? Dalam bagi hasil, pada dasarnya hasil yang dibagi adalah hasil yang ada. Bila gagal panen, tidak ada yang dibagi, dan penggarap kehilangan tenaga serta biaya yang ia keluarkan, sedangkan pemilik kehilangan bagiannya. Namun kesepakatan dapat mengatur hal lain, misalnya pemilik menanggung sebagian biaya benih atau penggarap menerima keringanan pada musim berikutnya. Lebih baik hal ini dituangkan di awal agar tidak menjadi bahan pertengkaran saat musim paceklik.

Dalam keadaan bencana alam yang meluas, pemerintah daerah kadang memberi bantuan atau kebijakan khusus. Penggarap dan pemilik dapat menanyakan melalui kepala desa. Catat kerusakan lahan dengan foto dan laporan kepada aparat desa agar ada dasar pembuktian bila nanti kesepakatan perlu disesuaikan.

Perubahan fungsi lahan

Sering pula terjadi pemilik ingin mengubah fungsi lahan, misalnya mendirikan bangunan atau menjual untuk perumahan. Selama perjanjian masih berjalan, pemilik tidak bebas memutus penggarapan begitu saja. Perundingan dan kompensasi yang layak lebih bijak daripada pengusiran. Perubahan peruntukan lahan pertanian juga dibatasi tata ruang dan aturan perlindungan lahan pertanian. Periksa rencana tata ruang daerah sebelum merencanakan alih fungsi.

Kesalahan umum

• Hanya mengandalkan kesepakatan lisan.
• Tidak mencatat pembagian hasil setiap panen.
• Menyerahkan garapan kepada pihak ketiga tanpa izin.
• Menjual tanah tanpa memberi tahu keberadaan penggarap.
• Mengusir penggarap sebelum perjanjian berakhir.
• Meminta uang pangkal kepada calon penggarap.
• Mengabaikan peran kepala desa dan camat.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian bagi hasil lisan sah? Undang-undang menghendaki bentuk tertulis dengan pengesahan. Perjanjian lisan tetap menimbulkan hubungan, tetapi sulit dibuktikan dan tidak mendapat perlindungan penuh. Sebaiknya dituliskan.

Berapa pembagian hasil yang wajar? Pembagian ditetapkan menurut ketentuan daerah dan kebiasaan setempat. Periksa peraturan daerah dan tanyakan kepada kepala desa.

Apakah penggarap bisa diusir saat tanah dijual? Perjanjian tidak otomatis putus karena tanah dijual. Pemilik baru melanjutkan hubungan itu sampai jangka waktu berakhir, kecuali ada kesepakatan lain atau alasan yang diakui undang-undang.

Ringkasan

Perjanjian bagi hasil garapan lahan diatur UU No. 2 Tahun 1960: tertulis di depan kepala desa, disahkan camat, berjangka minimal tiga tahun untuk sawah dan lima tahun untuk tanah kering, dengan imbangan hasil menurut ketentuan daerah. Perjanjian tidak putus karena tanah dijual dan dapat dilanjutkan ahli waris penggarap. Tuliskan kesepakatan, catat pembagian hasil, dan selesaikan sengketa lewat kepala desa, camat, lalu pengadilan bila perlu. Periksa peraturan daerah terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan tentang perjanjian dan waris.

Baca juga

• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan
• Membeli tanah yang masih bermasalah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.