Pemisahan dan Pemecahan Sertifikat Tanah, Apa Bedanya?

Apa bedanya pemecahan dan pemisahan

Pemecahan berarti satu bidang tanah dipecah menjadi dua atau lebih bidang, dan masing-masing mendapat sertifikat sendiri. Pemisahan berarti sebagian tanah dipisahkan dari bidang induk untuk menjadi bidang tersendiri, sedangkan sisanya tetap memakai sertifikat induk yang diperbarui.

Keduanya diatur dalam PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah dan peraturan pelaksanaannya, serta dipermudah lewat aturan Kementerian ATR/BPN yang terbaru. Inti keduanya sama: tanah dibagi secara administrasi tanpa mengubah pemiliknya.

Kapan pemecahan dibutuhkan

Pemecahan lazim dilakukan sebelum sebagian tanah dijual, dihibahkan, atau dibagi waris. Tanpa pemecahan, pembeli hanya mendapat sebagian dari sertifikat yang masih satu kesatuan, sehingga risikonya besar. Pemecahan juga dibutuhkan bila ahli waris ingin memegang sertifikat masing-masing.

Contoh: Bu Wulan memiliki tanah seluas 1.000 meter persegi dalam satu sertifikat. Ia hendak menjual separuhnya kepada Pak Hendra. Sebelum akta jual beli, Bu Wulan memecah sertifikat menjadi dua bidang agar Pak Hendra menerima sertifikat atas bagian yang ia beli.

Dokumen yang umumnya diminta

• Formulir permohonan yang ditandatangani pemilik atau kuasanya.
• Sertifikat asli dan fotokopi KTP pemohon.
• Bukti PBB tahun berjalan.
• Sketsa atau rencana pemecahan.
• Surat persetujuan pemegang hak tanggungan, bila tanah sedang diagunkan.

Kantor pertanahan dapat meminta dokumen tambahan, misalnya pernyataan penguasaan fisik atau persetujuan ahli waris, sehingga tanyakan daftar terbaru di loket setempat.

Hal yang membuat permohonan tertahan

Pemecahan dapat tertahan bila tanah sedang diblokir atau disita, bila ada sengketa, atau bila hasil ukur tidak cocok dengan letak sebenarnya. Aturan tata ruang juga dapat membatasi luas minimum bidang hasil pecahan, terutama di kawasan pertanian atau kawasan lindung.

Selain itu, jika pemilik bukan nama di sertifikat, misalnya sudah meninggal, ahli waris harus lebih dulu mengurus balik nama waris sebelum memecah.

Biaya

Biaya pengukuran dan pendaftaran termasuk penerimaan negara bukan pajak yang diatur peraturan pemerintah dan dihitung berdasarkan luas serta lokasi. Karena rumusnya spesifik, mintalah perincian tertulis dari kantor pertanahan dan hindari pihak yang menyebut angka tanpa dasar.

Pemecahan untuk pembagian warisan

Dalam pembagian warisan, pemecahan membantu setiap ahli waris memegang sertifikat atas bagiannya sendiri. Langkah umumnya: balik nama waris ke para ahli waris, sepakati pembagian bidang secara tertulis, lalu ajukan pemecahan. Bila para ahli waris belum sepakat, pemecahan sebaiknya ditunda karena kantor pertanahan umumnya meminta persetujuan semua pihak.

Dengan pembagian yang jelas sejak awal, risiko perselisihan antarsaudara berkurang dan masing-masing dapat mengelola atau menjual bagiannya tanpa harus meminta izin yang lain.

Pemecahan dan akses jalan

Satu hal yang sering terlewat adalah akses. Setiap bidang hasil pecahan idealnya memiliki jalan keluar yang jelas. Bidang yang terkurung tanpa akses dapat menimbulkan sengketa dengan pemilik tanah di sekitarnya dan nilainya turun. Rencanakan lebar jalan atau lorong sejak awal, dan bicarakan dengan tetangga bila perlu melewati tanah mereka.

Aturan daerah tentang lebar jalan lingkungan dan garis sempadan bangunan juga dapat memengaruhi bagaimana bidang tersebut boleh dipecah.

Mengapa tidak boleh asal memecah

Aturan tata ruang dan perizinan membatasi cara tanah dipecah. Di kawasan permukiman, ada ukuran minimal kavling. Di kawasan pertanian, pemecahan menjadi petak kecil dapat dibatasi untuk melindungi lahan produktif. Pengembang yang memecah tanah menjadi banyak kavling bahkan perlu izin lokasi dan site plan, bukan sekadar permohonan biasa.

Karena itu, sebelum memecah, tanyakan peruntukan tanah kepada dinas penataan ruang atau melalui layanan informasi tata ruang yang disediakan pemerintah. Langkah ini mencegah permohonan ditolak setelah biaya dikeluarkan.

Setelah sertifikat baru terbit, simpan seluruhnya dengan aman, termasuk sertifikat induk yang sudah dicatat perubahannya. Jangan menitipkan sertifikat asli kepada orang yang tidak dikenal, karena penyalahgunaan sertifikat adalah modus yang sering dilaporkan.

Langkah setelah sertifikat baru terbit

Periksa setiap sertifikat baru: nama pemilik, nomor bidang, luas, dan gambar situasi harus sesuai dengan yang Anda sepakati. Jika ada kekeliruan, laporkan segera ke loket agar diperbaiki sebelum sertifikat dipakai untuk jual beli atau jaminan.

Perbarui juga data PBB agar tiap bidang memiliki tagihan sendiri. Dengan begitu, pembeli di kemudian hari tidak kesulitan memeriksa riwayat pajak bidang yang dibelinya.

Hal yang sering keliru

• Menjual sebagian tanah tanpa memecah sertifikat lebih dulu.
• Mengira pemecahan sama dengan balik nama; pemecahan tidak mengubah pemilik.
• Memasang patok sendiri tanpa pengukuran resmi sehingga batas kelak dipersoalkan.

Dasar hukum

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (bagian pemecahan, pemisahan, penggabungan)
• Permen ATR/BPN 16/2021

Dalam kategori yang sama

• Alur Pendaftaran Tanah Pertama Kali dan Dokumennya
• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum: Alur dan Ganti Rugi
• Pengembang Ingkar Janji Serah Terima: Upaya Hukum Pembeli

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.