Panduan Membuat PPJB Tanah dan Rumah

Apa itu PPJB dan siapa yang membutuhkannya

PPJB adalah perjanjian pendahuluan. Penjual dan pembeli sepakat akan melakukan jual beli, tetapi peralihan hak atas tanah belum terjadi. Peralihan itu baru sah ketika AJB ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan kemudian didaftarkan di kantor pertanahan.

PPJB dipakai dalam situasi berikut.

• Pembeli membeli rumah dari pengembang sebelum bangunan selesai.
• Harga akan dicicil, sehingga akta baru ditandatangani setelah lunas.
• Sertifikat masih dalam proses pemecahan, balik nama, atau pengurusan pajak.
• Penjual perlu waktu mengosongkan atau menyelesaikan persoalan tertentu, misalnya melunasi pinjaman yang menjaminkan sertifikat.

Pihak yang terlibat adalah penjual (perorangan atau pengembang), pembeli, notaris, dan, saat jual beli diselesaikan, PPAT. Perbedaan PPJB dan AJB diuraikan pada PPJB dan AJB. Untuk persoalan ketika pembayaran belum lunas, bacalah PPJB jual beli rumah belum lunas.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

PPJB tunduk pada hukum perjanjian dalam KUH Perdata. Perjanjian sah bila ada kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Untuk pemasaran rumah, ada pengaturan khusus pada undang-undang perumahan dan peraturan menteri tentang sistem perjanjian pendahuluan jual beli rumah. Isinya, antara lain, menetapkan syarat bagi pengembang sebelum memasarkan rumah yang belum selesai serta isi minimal PPJB. Syarat tersebut mencakup kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, status perizinan, ketersediaan prasarana, dan tingkat pembangunan. Rinciannya periksa pada teks resmi dan perubahan terbaru.

Hal penting menurut praktik dan aturan tersebut:

1. Pengembang tidak boleh sembarangan menerima uang. Pemesanan dan pembayaran bertahap harus mengikuti syarat yang ditentukan.
2. PPJB disusun secara tertulis dalam bahasa Indonesia yang jelas dan memuat hak serta kewajiban kedua pihak.
3. PPJB yang dibuat di hadapan notaris memberi kekuatan pembuktian lebih kuat daripada surat di bawah tangan.
4. Setelah syarat terpenuhi, termasuk pelunasan, para pihak wajib menandatangani AJB.

Untuk tanah, PPJB bukan bukti kepemilikan. Kepemilikan dibuktikan oleh sertifikat hak atas tanah dan AJB yang telah didaftarkan. Karena itu pembeli perlu memeriksa data tanah sejak awal. Prosedur AJB dan balik nama ada pada jual beli tanah, AJB, dan balik nama.

Langkah praktis membuat PPJB

1. Periksa penjual. Pastikan penjual adalah pemilik yang berhak. Untuk pasangan menikah, persetujuan suami atau istri umumnya diperlukan atas harta bersama. Untuk badan usaha, periksa kewenangan penandatangan.
2. Periksa objek. Minta salinan sertifikat dan periksa kesesuaian data di kantor pertanahan (pengecekan sertifikat). Periksa batas, luas, riwayat sengketa, dan apakah sedang dijaminkan.
3. Periksa izin. Untuk bangunan, periksa persetujuan bangunan gedung dan peruntukan ruang. Untuk perumahan baru, periksa izin pengembang dan status prasarana.
4. Sepakati harga, tahapan pembayaran, dan konsekuensi keterlambatan.
5. Tentukan syarat lunas dan syarat serah terima, termasuk kondisi bangunan.
6. Tentukan pembagian biaya: pajak, biaya notaris, biaya PPAT, dan biaya balik nama. Tulis siapa menanggung apa.
7. Susun draf PPJB. Mintalah notaris atau advokat membantu menyusun atau memeriksa draf.
8. Baca seluruh draf dan coret atau ubah klausul yang tidak Anda setujui. Format baku dapat dinegosiasikan.
9. Tanda tangan di hadapan notaris bila bentuknya akta PPJB. Bawa identitas, bukti kewenangan, dan dokumen objek.
10. Bayar sesuai tahapan lewat transfer ke rekening yang disepakati dan simpan semua bukti.
11. Setelah syarat lunas terpenuhi, tanda tangani AJB di hadapan PPAT dan proses balik nama.

Klausul penting dalam PPJB

Tahapan pembayaran dan syarat lunas

Pembayaran bertahap lazim: tanda jadi, uang muka, cicilan, lalu pelunasan. Beberapa praktik baik:

• Kaitkan pembayaran dengan kemajuan nyata. Untuk rumah indent, tahapan dikaitkan dengan progres pembangunan, bukan sekadar tanggal.
• Tulis bukti pembayaran yang sah: transfer ke rekening atas nama penjual atau pengembang, bukan rekening pribadi sales.
• Terima kuitansi untuk setiap pembayaran.
• Tentukan bahwa AJB hanya ditandatangani setelah pembayaran lunas dan syarat lain terpenuhi, misalnya sertifikat atas nama penjual dan bebas jaminan.
• Atur nasib uang muka bila pembeli membatalkan atau penjual gagal menyerahkan. Hindari klausul "uang hangus" yang timpang. Pembahasannya ada pada uang muka hangus dan pembatalan pembelian.

Syarat lunas sebaiknya tidak sebatas pembayaran uang. Pembeli juga perlu memastikan hak atas tanah dapat dialihkan, tidak sedang disita, dan pajak terkait sudah dibayar sesuai ketentuan. Tentang pajak, periksa ketentuan pajak yang berlaku; topik itu tidak dibahas di sini.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan hak atas tanah dan penyelenggaraan perumahan terus diperbarui, terutama setelah UU No. 6 Tahun 2023 menetapkan perubahan sejumlah ketentuan yang sebelumnya dalam UU Cipta Kerja. Nama kementerian yang mengurus perumahan dan pertanahan juga pernah berubah. Karena itu, rujuk peraturan terbaru dan kebijakan kantor pertanahan setempat. Pendaftaran tanah elektronik dan sertifikat elektronik mulai diterapkan bertahap, sehingga cara pengecekan sertifikat dapat berbeda antarwilayah.

KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) dan KUHAP baru (UU No. 20 Tahun 2025) berlaku sejak 2 Januari 2026. Bila PPJB berujung dugaan penipuan atau penggelapan, penyidikannya memakai hukum acara baru. Lihat tertipu jual beli tanah atau rumah dan periksa teks resmi.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Arif dan Bu Dewi, tokoh fiktif, membeli rumah indent. Sebelum membayar uang muka, mereka memeriksa izin pengembang, status tanah, dan jadwal pembangunan. Mereka meminta notaris menjelaskan klausul keterlambatan serta mencantumkan hak pengembalian uang bila pembangunan tidak selesai. Pembayaran dilakukan bertahap melalui transfer dengan kuitansi. Setelah pembangunan selesai dan pembayaran lunas, mereka menandatangani AJB. Kisah ini fiktif dan tidak menjamin hasil.

Serah terima dan berita acara

Serah terima sering diremehkan, padahal di sinilah banyak sengketa lahir. Pada rumah baru, lakukan pemeriksaan bersama sebelum menandatangani berita acara.

• Cocokkan kondisi bangunan dengan spesifikasi dan denah di lampiran PPJB.
• Periksa dinding, atap, lantai, pintu, jendela, instalasi listrik, air, dan saluran pembuangan.
• Catat setiap cacat dalam daftar tertulis dan minta tenggat perbaikan.
• Tanyakan masa pemeliharaan, yaitu jangka waktu pengembang wajib memperbaiki cacat setelah serah terima. Lamanya tertulis di PPJB; jangan mengandalkan lisan.
• Pastikan kunci, dokumen, dan kartu akses diserahkan, serta meter listrik dan air terpasang atas nama yang benar.

Jangan menandatangani berita acara "diterima baik" bila masih ada cacat yang belum diperbaiki. Tulislah catatan cacat di berita acara itu atau lampirkan daftarnya. Untuk tanah kosong, serah terima mencakup penyerahan penguasaan fisik, batas yang diukur, dan dokumen asli sesuai kesepakatan. Foto dan video kondisi saat serah terima membantu bila terjadi perselisihan.

Perhatikan pula siapa yang membayar tagihan rutin, seperti iuran lingkungan dan pajak bumi dan bangunan, sejak tanggal serah terima. Tulis pembagiannya agar tidak ada tunggakan yang tertinggal.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB harus dibuat di notaris? Tidak selalu, tetapi PPJB yang dibuat di hadapan notaris memberi kepastian bukti yang lebih baik. Untuk rumah dari pengembang, periksa ketentuan yang mengatur PPJB.

Bolehkah PPJB dibatalkan? Bisa, sesuai klausul pembatalan dan hukum perjanjian. Bila ada sengketa, lihat panduan pembatalan akta atau perjanjian.

Apakah PPJB harus didaftarkan ke kantor pertanahan? PPJB bukan sarana pendaftaran peralihan hak. Yang didaftarkan adalah AJB. Tanyakan kepada kantor pertanahan jika ada pencatatan tertentu.

Bagaimana jika pengembang tidak menyerahkan rumah? Kumpulkan bukti, kirim somasi, dan pertimbangkan jalur lain. Lihat developer wanprestasi, rumah tak diserahkan.

Ringkasan

• PPJB adalah perjanjian pendahuluan; hak berpindah setelah AJB di hadapan PPAT dan pendaftaran.
• Periksa penjual, sertifikat, izin, dan status jaminan sebelum membayar.
• Tulis tahapan pembayaran, syarat lunas, serah terima, dan konsekuensi ingkar dengan jelas.
• Gunakan rekening resmi dan simpan kuitansi.
• Hindari kuasa mutlak dan klausul uang hangus yang timpang.
• Periksa teks resmi dan peraturan terbaru sebelum menandatangani.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Uang Muka Hangus: Hak Pembeli dan Penjual saat Pembelian Dibatalkan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.