Menghitung Total Biaya Membeli Rumah: Pajak dan Ongkos di Luar Harga yang Sering Terlupa

Mengapa harga rumah bukan angka akhir

Banyak pembeli rumah pertama menabung tepat sebesar uang muka, lalu kaget ketika notaris/PPAT meminta dana tambahan puluhan juta rupiah untuk pajak dan biaya akta. Akibatnya transaksi tertunda, uang tanda jadi terancam hangus, atau pembeli terpaksa berutang lagi.

Biaya di luar harga terbagi menjadi tiga kelompok: pajak (BPHTB bagi pembeli, PPh bagi penjual, dan PPN bila membeli rumah baru dari pengembang), biaya akta dan pendaftaran (PPAT, pengecekan sertifikat, balik nama di Kantor Pertanahan), serta biaya kredit bila memakai KPR.

1. BPHTB: pajak yang dibayar pembeli

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Menurut Pasal 46 ayat (1) sampai (3), dasar pengenaannya adalah nilai perolehan objek pajak (NPOP); untuk jual beli dipakai harga transaksi, tetapi bila harga itu lebih rendah dari NJOP PBB tahun berjalan, yang dipakai NJOP.

Pasal 47 ayat (1) menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%, dengan tarif pasti diatur peraturan daerah. Pasal 46 ayat (5) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) untuk perolehan pertama paling sedikit Rp80.000.000; daerah boleh menetapkan lebih tinggi. Rumusnya (Pasal 48): (NPOP - NPOPTKP) x tarif.

Contoh: rumah dibeli Rp800 juta di daerah dengan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta. BPHTB = (Rp800 juta - Rp80 juta) x 5% = Rp36.000.000.

Strategi: cek tarif dan NPOPTKP di Bapenda kabupaten/kota setempat, karena berbeda antardaerah. Jangan menurunkan harga di akta di bawah harga sebenarnya agar BPHTB kecil. Selain berisiko pidana dan sengketa, Bapenda dapat melakukan verifikasi nilai pasar sehingga Anda tetap ditagih kekurangannya.

2. PPh pengalihan hak: kewajiban penjual

Penjual wajib membayar PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Tarif umumnya 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, dan 1% untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dijual oleh wajib pajak yang usaha pokoknya mengalihkan properti (Pasal 2 ayat 1). Pasal 3 ayat (1) mewajibkan penjual menyetor sebelum akta ditandatangani, dan PPAT hanya boleh menandatangani akta setelah bukti setor diteliti kantor pajak.

Meski secara hukum ini tanggungan penjual, dalam praktik sering muncul permintaan "harga bersih" sehingga pembeli diminta menanggung PPh. Itu boleh disepakati, tetapi pastikan Anda memasukkannya ke anggaran. Pada contoh rumah Rp800 juta, PPh 2,5% = Rp20.000.000.

3. PPN bila membeli rumah baru dari pengembang

Rumah baru dari pengembang yang berstatus pengusaha kena pajak umumnya dikenai PPN, yang biasanya sudah dimasukkan ke harga jual atau disebut terpisah di brosur. Tanyakan secara tertulis apakah harga sudah termasuk PPN, dan apakah rumah itu memperoleh fasilitas PPN ditanggung pemerintah atau dibebaskan (misalnya rumah tapak sederhana untuk masyarakat berpenghasilan rendah). Fasilitas semacam ini punya syarat dan masa berlaku tertentu, jadi minta pengembang menunjukkan dasar aturannya. Rumah bekas yang dijual perorangan tidak dikenai PPN.

4. Biaya PPAT, pengecekan, dan balik nama

• Honorarium PPAT untuk pembuatan akta jual beli. Peraturan jabatan PPAT membatasi uang jasa PPAT dengan persentase maksimal dari nilai transaksi; di kota besar biasanya dinegosiasikan dalam bentuk paket.
• Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan sebelum akta dibuat, untuk memastikan tidak ada blokir, sita, atau catatan sengketa.
• Pendaftaran peralihan hak (balik nama) di Kantor Pertanahan, dengan tarif PNBP yang dihitung dari nilai tanah.
• Validasi pajak dan pengurusan berkas; sebagian PPAT memasukkannya ke paket, sebagian menagih terpisah.
• Pemeriksaan tunggakan PBB, listrik, air, dan iuran lingkungan rumah bekas, yang sebaiknya dilunasi penjual sebelum serah terima.

Strategi: minta PPAT membuat rincian tertulis sebelum Anda menyetor dana, termasuk mana yang biaya resmi (PNBP, pajak) dan mana honorarium. Bandingkan dua sampai tiga PPAT di wilayah kerja tanah tersebut.

5. Biaya tambahan bila memakai KPR

• Biaya provisi dan administrasi bank.
• Biaya penilaian (appraisal) rumah.
• Premi asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran selama masa kredit atau dibayar di muka.
• Biaya akta pemberian hak tanggungan (APHT) dan pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan.
• Selisih antara nilai kredit yang disetujui dan harga, bila appraisal bank lebih rendah dari harga jual.

Mintalah simulasi biaya tertulis (offering letter) dari bank sebelum membayar uang tanda jadi, dan baca Ringkasan Informasi Produk dan Layanan yang wajib diberikan pelaku jasa keuangan.

Contoh tabel anggaran rumah bekas Rp800 juta

1. Harga rumah: Rp800.000.000.
2. BPHTB (tarif 5%, NPOPTKP Rp80 juta): Rp36.000.000.
3. PPh penjual 2,5% bila Anda sepakat menanggungnya: Rp20.000.000.
4. PPAT, pengecekan, balik nama, validasi: perkirakan dari penawaran tertulis PPAT, misalnya Rp8.000.000 sampai Rp15.000.000.
5. Biaya KPR (provisi, appraisal, asuransi, APHT): minta angka dari bank, sering beberapa persen dari plafon.
6. Cadangan perbaikan dan pindahan: sesuaikan kondisi rumah.

Dalam contoh ini, tanpa KPR dan bila PPh ditanggung penjual, dana di luar harga sudah sekitar Rp45 juta sampai Rp50 juta. Itulah sebabnya cadangan 8 sampai 10% dari harga merupakan patokan aman, bukan angka hukum.

Kunci di perjanjian

Tuliskan pembagian biaya dengan tegas di PPJB atau kesepakatan awal: "BPHTB ditanggung Pembeli, PPh ditanggung Penjual, biaya PPAT dibagi dua", dan seterusnya. Pembagian yang tidak tertulis adalah sumber sengketa paling sering menjelang penandatanganan akta. Jangan menyerahkan pelunasan sebelum bukti setor pajak dan hasil pengecekan sertifikat Anda lihat sendiri.

Hal yang sering keliru

• Mengira BPHTB dan PPh selalu dibayar penjual. BPHTB adalah kewajiban pembeli, PPh kewajiban penjual, kecuali disepakati lain.
• Menurunkan harga di akta agar pajak kecil; nilai tetap bisa diverifikasi dan ditagih kekurangannya, ditambah risiko hukum.
• Menghitung BPHTB tanpa mengurangi NPOPTKP, atau sebaliknya memakai NPOPTKP daerah lain.
• Membayar uang tanda jadi sebelum tahu persetujuan dan biaya KPR dari bank.
• Tidak menanyakan apakah harga rumah baru sudah termasuk PPN.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah NPOPTKP berlaku setiap kali saya membeli rumah?

UU 1/2022 Pasal 46 ayat (5) menyebut NPOPTKP untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tempat terutangnya BPHTB. Perolehan berikutnya di daerah yang sama bisa tidak mendapat pengurangan; cek perda setempat.

Kapan BPHTB harus dibayar?

Dalam praktik BPHTB dibayar dan divalidasi sebelum akta jual beli ditandatangani, karena PPAT memerlukan bukti pembayarannya.

Apakah penjual bisa bebas PPh?

Bisa dalam kondisi tertentu, misalnya orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP yang mengalihkan dengan nilai di bawah Rp60 juta dan tidak dipecah-pecah, dengan surat keterangan bebas dari DJP (PP 34/2016 Pasal 6).

Bisakah biaya PPAT ditawar?

Bisa, dalam batas maksimal yang diatur. Mintalah penawaran tertulis dan bandingkan beberapa PPAT.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (Pasal 46, 47, 48)
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (Pasal 2, 3, 6)
• Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016
• Peraturan daerah kabupaten/kota tentang pajak daerah dan retribusi daerah

Dalam kategori yang sama

• Pajak Menyewakan Rumah atau Ruko: Cara Menghitung dan Membayar PPh Final 10%
• Pajak Menyewakan Rumah atau Ruko: Cara Menghitung dan Membayar PPh Final 10%

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.